как нынче купить дом?

[Irisha28]

как нынче купить дом?
вот казалось бы рай для тех кто покупает в первый раз. но дело в том что почти вся инвентори состоит из короткой продажи, фореклозер и пре-фореклозер. как мне обяснил реалтор процесс покупки в таких случаях следуюший:
1. торгуешься с продавцом
2. при достижениее компромиса, дело переходит в банк
3. банк рассматривает от 3 до 7 месяцев(!!!!) при етом сравнивает мой "оффер" со всеми другими
4. банк выбирает лучшее оффер и отдает дом или вообше не отдет, а ждет лучших времен.

конечно с одной стороны и хорошо что можно восползоваться депрессией рынка и купить чуть дешевле, но как же при етом сидеть и ждать 7 месяцев и все равно быть не уверенным согласится банк или нет???

самое интересное что я не могу даже придумать бак-ап план, так как со всеми другими домами будет таже самая история. то есть даже если я подам несколько предложений на разные дома , у меня все равно нет никакой гарантии что мне что нибудь достанется через 3-7 месяцев. при всем при том, что домов, на которые вообше хочется ставить ставку, у меня вообше только два пока. дело в том что желаемую комбинацию район/дом/цена/вид из окна - очень трудно найти.

Отсюда вопрос: есть ли способ повлиять на банк? поторопить (!!!), убедить в том что мой " оффер" самый лучший и т.д.
мой реалтор сказал, что надо сидеть и тупо ждать, но ведь маркет может обортнем пойти через 7 месяцев и потом я хочу купит до 1-го декабря чтоб получить 8К от правительства.

п.с. у меня преаппрувал от Банк оф Америка на всю сумму "оффера" обычным ФЧА лоан с 3.5% предоплатой.

[OtecFedor]

как нынче купить дом?
вот казалось бы рай для тех кто покупает в первый раз. но дело в том что почти вся инвентори состоит из короткой продажи, фореклозер и пре-фореклозер. как мне обяснил реалтор процесс покупки в таких случаях следуюший:
1. торгуешься с продавцом
2. при достижениее компромиса, дело переходит в банк
3. банк рассматривает от 3 до 7 месяцев(!!!!) при етом сравнивает мой "оффер" со всеми другими
4. банк выбирает лучшее оффер и отдает дом или вообше не отдет, а ждет лучших времен.

п.с. у меня преаппрувал от Банк оф Америка на всю сумму "оффера" обычным ФЧА лоан с 3.5% предоплатой.

Ну тут уже писали про short sale, в том числе и я.

Банк скорее всего не будет рассматривать offer, т.к. offer- ето просто бумажка, на анализ которои нет смысла тратить время. Loss mitigation officer рассматривает т.н. "short sale package", в нем должен быть contract с closing in 2-3 month. Если не проходит- вы теряете 2 месяца + около $1000 на inspection (при short sale смысла не имеет по-моему), appraisal etc.

Тут главное хорошии местныи (скорее всего американец) агент кторыи всех знает и сможет все разузнать у sellers attorney стоит ли связываться с конкретным сеилом.

[Alaska]

п.с. у меня преаппрувал от Банк оф Америка на всю сумму "оффера" обычным ФЧА лоан с 3.5% предоплатой.

Только не обижайтесь. С таким заемом хорошего дила (цена-дом) вам не видать. Ваш офер будет в хвосте. Ваша надежда на обыкновенную продажу (не REO - Short sale), или на то, что этот дом никто не хочет, но см выше.

Отсюда вопрос: есть ли способ повлиять на банк? поторопить (!!!), убедить в том что мой " оффер" самый лучший и т.д

Кеш or 20-25%, закрытие до 30 дней, никаких "credit back" or fixing. Заметьте ФЧА не подходит для многих REO домов, а так же инвесторских-отремонтированных.

[Irisha28]

спасибо.
да, что-то я расстроилась совсем.
обычного сейла я пока не нашла, могет что-то и появится попозже. 20% предполаы у меня нет.
наверно звездная перфокарта еше не сложилась по поводу моего домовладения...

[Alaska]

Irisha28
Вы не расстраивайтесь. Ставьте оферы, это хлеба не просит. Пусть там висят. Отказаться Вы успеете всегда. Не редкость, что приняв другой офер, и если у них там что то не срастается, банки идут далее по списку.
Терпение и не "прикипайте" к дому. Удачи.

[mudi]

я хочу купит до 1-го декабря чтоб получить 8К от правительства.

п.с. у меня преаппрувал от Банк оф Америка на всю сумму "оффера" обычным ФЧА лоан с 3.5% предоплатой.

Подумайте на досуге почему все эти дома проходят через foreclosure/short sale, и что удержит вас от того же, если цены продолжат падать, а ваших денег в том доме всего 3.5%. Покупать дом для того, чтобы получить 8К - это плохая причина для покупки, если конечно 8К - это не 20% от стоимости дома

[eiourtch]

В моем случае, покупка foreclosure проишодила так:
- нашел на интернете
- агент представляющий продавца ( в данном случае банк) показал дом
- подписал предложение у агента
- предложение было принайто в банке через 3 рабочих дня
- покупка закрылась через 5 недель после предложения.

Пы.Сы.
если дом продает банк, то за выставленныю сумму он продаст немедленно, время уходит только на бюракратическое оформление документов (пару дхей или недель).
если быстрая продажа - цена уже согласованна с банком, т.е. если Вы не идете вниз, то тоже самое

[Irisha28]

Alaska
спасибо за поддержку, так и буду поступать. авось что нибудь наклюнется.

Eiourtch
очень полезный коментарий, я буду иметь ето в виду. в моей истории реалтор связался с реалтором продавца и те ему скзали подавайте что хотите, банк будет рассматриват от 3- до 7 месяцев так как лоан офицеры все завалены работой, а людей в банке не хватает. (Ц)

Mudi
8К конечно не 20%, но лишними их тоже не назовешь...
п.с. речь идет о покупке дома за 150К (мой оффер) продавец хочет 165К (и ето полсе того как в момент полета маркета цена была 265К на етот дом)

[slozovsk]

8К конечно не 20%, но лишними их тоже не назовешь...
п.с. речь идет о покупке дома за 150К (мой оффер) продавец хочет 165К (и ето полсе того как в момент полета маркета цена была 265К на етот дом)

Вот оно, где счастье. Нам бы такие цены.

[slozovsk]

Пы.Сы.
если дом продает банк, то за выставленныю сумму он продаст немедленно, время уходит только на бюракратическое оформление документов (пару дхей или недель).
если быстрая продажа - цена уже согласованна с банком, т.е. если Вы не идете вниз, то тоже самое

К сожалению, это не для всякой местности и не для всякой сделки. У нас, хорошие дома уходят выше запрашиваемой цены. Я, как раз сегодня оффер подписал на short sale. Риалтер сказал, что цену, видимо, специально дали заниженную, чтобы получть кучу офферов и иметь из чего выбирать (и таки, да, на этот дом подано уже 9 оферов и принимать их закончат досрочно). Чтобы реально иметь шанс купить - надо предлагать цену выше запрашиваемой. В качестве одного из способов - считается средняя цена (за квадратный фут) по данному месту и оффер пишется исходя из этой цены. Есть некий шанс выиграть, а если выиграешь то не очень обидно, что переплатил больше, чем надо....

Поскольку ждать придется несколько месяцев - буду искать и писать оферы дальше.

Относительно быстро можно купить дом, который уже давно на маркете.

[Жел_Товатый]

Как правило, все шорт-сэйлы сидят на рынке от 6 и более месяцев не по причине никому не нужности, а из-за молчания банков. Жди ответа, как соловей лета...
Из советов могу дать такой - лесом вашего агента, для форкложес и шортов общайтесь напрямую с агентом-продавцом... и какие они тока номера не откалывают дабы двойной процент заработать...... - инфо самая свежая и из первых рук; советы самые-самые; оффер составят - оближетесь, то что банку хочется видеть; вам первым позвонят, когда банк ответит; другие офферы задвинут подальше, трансферят их поздно... чесссно-нечессссно - дело десятое... не спрашивайте откуда я знаю!

[ddggezva]

Как правило, все шорт-сэйлы сидят на рынке от 6 и более месяцев не по причине никому не нужности, а из-за молчания банков. Жди ответа, как соловей лета...
Из советов могу дать такой - лесом вашего агента, для форкложес и шортов общайтесь напрямую с агентом-продавцом... и какие они тока номера не откалывают дабы двойной процент заработать...... - инфо самая свежая и из первых рук; советы самые-самые; оффер составят - оближетесь, то что банку хочется видеть; вам первым позвонят, когда банк ответит; другие офферы задвинут подальше, трансферят их поздно... чесссно-нечессссно - дело десятое... не спрашивайте откуда я знаю!

так в том-то и дело, что такой агент составит оффер такой, который банку хочется видеть.....навряд ли такой оффер будет buyer-friendly. FHA-loan и небольшая сумма даун - это точто не то, на что банк согласится, если у них есть другие офферы. А задвинуть другие будет тоже не так просто - если там агенты не идиоты конечно.

[Alaska]

другие офферы задвинут подальше, трансферят их поздно... чесссно-нечессссно

страшилки про белого бычка. во первых это подсудное дело, если банк просечет что офферы скрывают - дело труба. Во вторых брокера которые имеют дело с банками, как правило уже раскрученные, и рисковать репутацией, нарвавшись на зануду-агента покупателя, не будут. В третьих, они завалены работой по уши, тут не до игр в прятки.

Все это проверятся на ура в МЛС после продажи. Ради интереса попросите агента дать распечатку много ли dual agency. Будете удивлены.

Правда в том, что они знают максимальный оффер. Но если у вас лимит... в таких случаях - делайте свой best shot.

[Жел_Товатый]

ага... "страшилки" Наивныя... Ладно, спорить не буду, но и обобщать тоже, рассказала с чем конкретно сталкивались. Про весь этот месс в РЕ и как кредиты по мортгежам раздавали... тоже глаза закроете? сколько фрода было...
(А банки часто даже расположены в другом регионе и верят оценшикам, которые сейчас оценивают... сами знаете как, и вся эта бумажная волокита лежит месяцами в банке нетронутая)
Не спорю, честных агентов большинство!

[Irisha28]

ddggezva,
ну вообшем мне как ни крути ловить нечего. большой доунтпеймент я может бы и могла найти если поскребсти по сусекам, у себя и у друзей, потом рефинансировать и долги отдать. но как-то во все ето страшно ввязываться, тем более что такая нестабильность и все равно никакой гарантии. Может придти более богатый буратино и все себе прикарманить.

[Penelope]

я может бы и могла найти если поскребсти по сусекам, у себя и у друзей

Насколько я знаю в этой стране не принято одалживать деньги у друзей, особенно на покупку дома, для этого как раз банки тут есть.

[OtecFedor]

Как я покупал short sale: тоже хотел дать offer и подождать ответа банка. Агет говорит- если не хочешь ждать 6-7 месяцев или вечно, заключаи контракт. И вобчем за 1.5 месяца все сработало.
Т.е во многих случаях банк не знает что грядет short sale пока не получит short sale package (hardship letter, pay stubs, cash flow, 1040, sales agreement ...1-1.5 inch thick) и не увидит что есть реальная угроза foreclosure and loss.
Иначе есть mortgage на скaжем 500 K и realtor факсит в банк ваш offer на 300 К без обьяснения какого собсно хрена банк должен списать 200 K. Ессно в банке говорят шо за х*ня и отправляют offer в шреддер. Так мне обяснили.

[Alaska]

Иначе есть mortgage на скaжем 500 K и realtor факсит в банк ваш offer на 300 К без обьяснения какого собсно хрена банк должен списать 200 K. Ессно в банке говорят шо за х*ня и отправляют offer в шреддер. Так мне обяснили.

Вы смешали все в кучу. Разрешением на Short Sale занимается агент продавца, (весь пакет) сейчас они нанимают спец компании для торговли с банками, чтобы сократить время в разы. (обычно это опытные escrow офицеры). Сейчас и новый закон вышел что бы это дело ускорить.
Задача агента покупателя перед тем как посылать офер, узнать начата ли торговля с банком, на какой это стадии и кто занимается переговорами с банком. Финальный вопрос - если апрувал у банка и на какую сумму.
А оферы они закладладывают в short sale пакет для рассмотрения. И добавляют офферы по мере поступления, пока банк не примет один из них.
Надо отметить, что в этом же банке начинают процесс форкложе. Но в другом департменте. Вопрос кто быстрее примет решение.

[Alaska]

ага... "страшилки" Наивныя...

я знаю эту кухню изнутри. Наш бизнес слишком тесно переплетается.

[OtecFedor]

[quote="Alaska]Вы смешали все в кучу. Разрешением на Short Sale занимается агент продавца, (весь пакет) сейчас они нанимают спец компании для торговли с банками, чтобы сократить время в разы. (обычно это опытные escrow офицеры). Сейчас и новый закон вышел что бы это дело ускорить.
Задача агента покупателя перед тем как посылать офер, узнать начата ли торговля с банком, на какой это стадии и кто занимается переговорами с банком. Финальный вопрос - если апрувал у банка и на какую сумму.
А оферы они закладладывают в short sale пакет для рассмотрения. И добавляют офферы по мере поступления, пока банк не примет один из них.
Надо отметить, что в этом же банке начинают процесс форкложе. Но в другом департменте. Вопрос кто быстрее примет решение.[/quote]
В моем случае в short sale package, подготовленом seller's attorney (я всего не видел) был один sales contact, мои. Offer- ето просто unenforcible бумажка (legally equal to a verbal statement), какои смысл банку тратить время на его рассмотрение? Я сам могу офферов нарисовать десяток. Потом, об чем можно торговаться с банком (в случае short sale) если нет sales contract с серьезным (20-30K) депозитом и разумным closing date? Типа гипотетически кто-то, когда-то может етот дом купить за Н-сумму?

Так мне сказали вроде знаюшие люди, если есть кто-то кто из банка и занет ето кухню изнутри, пушаи нас поправит.

[Alaska]

В моем случае в short sale package, подготовленом seller's attorney (я всего не видел) был один sales contact, мои. Offer- ето просто unenforcible бумажка (legally equal to a verbal statement), какои смысл банку тратить время на его рассмотрение?

мы говорим об одних вещах. В Калифорнии в купле-продаже attorney не участвуют. Все контракты, от 8 до 12 листов мелкого текста, sales contract с серьезным (20-30K) депозитом и разумным closing date готовят агенты. и называют это офферами, Таких контрактов может прийти в банк несколько и агентом продавца об этом делается дискложер.
Извините за конфьюз.

[OtecFedor]

В Калифорнии в купле-продаже attorney не участвуют. Все контракты, от 8 до 12 листов мелкого текста, sales contract с серьезным (20-30K) депозитом и разумным closing date готовят агенты. и называют это офферами, Таких контрактов может прийти в банк несколько и агентом продавца об этом делается дискложер.
Извините за конфьюз.

Вау, в Калифорнии sales contracts (я так понял там называются offer) готовят агенты после 1 месячных курсов realtors и нету real estate attorneys?!! Не знал, очень интересно, но стремно как-то шо контракт на 500 К покупку готовит чел с high school diploma.

[Alaska]

Не знал, очень интересно, но стремно как-то шо контракт на 500 К покупку готовит чел с high school diploma.

После сдачи на многие лицензии в Кали, другие штаты кажутся детским садом.

sales contracts (я так понял там называются offer)

Называются "Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions", формы довольно стандартны, но дьявол в деталях. А всякие адендумы могут полностью перечеркивать то, что в конракте.
Брокера и агенты должны быть достаточно опытны. Иначе суд на суде.

[Irisha28]

кстати, я где-то слышала что вроде новый закон выпустили что банки должны дать свое подтверждение не более чем за 60 дней, а то раньше они эту волынку по пол года крутили...

[C.I.]

как нынче купить дом?
вот казалось бы рай для тех кто покупает в первый раз. но дело в том что почти вся инвентори состоит из короткой продажи, фореклозер и пре-фореклозер.

***********************
В плoхих раионах наверно ичите. Лучше там покупать, где фореклоге совсем в округе не било.