Грамотное составление контракта предложения о покупке

[Nwaylock]

Прочитала стандартный контракт, в постонародии offer, который собираемся подавать в воскрресенье-понедельник. Контракт стандартный. И нем написано много вещей, которые мне не хотелось бы там видеть ни под каким соусом. Говорила с адвокатом, говорила с агентом, все уверяют что это все не страшно, можно будет все поправить на этапе attorney review и контракт силы не имеет пока его адвокат не посмотрит и вообще. Хотя я могу потерять деньги если не буду соблюдать условий контракта.

Я конечно понимаю, что подпиши мы абы что потом ищи-свищи адвоката в эти три дня, кторый будет от нас успаешно прятаться. И не понимаю я зачем в контракт вписывать заведомо неприемлемое лично мне. Поперечеркивать стандартный текст и вписать от руки свой?

Перехотелось мне что-либо покупать. Такое впечатление что вокруг жулики и манипуляторы. Но никто же меня не может заставить делать то, чего я не хочу, разве что я сама с этим соглашусь. Какие у кого будут мнения по этому поводу?

Стоит ли вписывать в контракт финансовую информацию по моргадж континженси. Я хотела бы отделаться общими словами о возможности получения мной займа который я могу себе позволить. Я не хотела бы там указывать проценты по займу, поинты и прочая.

Стоит ли указывать размер даунпеймента? Это будет в + или в - мне.

Что такое bargain and sale CVG?

На удивление в стандартном контракте нету пункта о сроках истечения данного предложения (все жулики - это тихо про себя).

Какие contingencies вы добавляли в свой контракт кроме morgage, apprizal, inspection, title, radon?

Дом старый, в нем наверняка обнаружат следы lead paint - может это служить в качестве дополнительной contingency?

[Jedd]

контракт силы не имеет пока его адвокат не посмотрит и вообще.

Это сильно зависит от штата. В MA например offer является legally binding contract.

Стоит ли вписывать в контракт финансовую информацию по моргадж континженси. Я хотела бы отделаться общими словами о возможности получения мной займа который я могу себе позволить. Я не хотела бы там указывать проценты по займу, поинты и прочая.

Стоит ли указывать размер даунпеймента? Это будет в + или в - мне.

На удивление в стандартном контракте нету пункта о сроках истечения данного предложения (все жулики - это тихо про себя).

Какие contingencies вы добавляли в свой контракт кроме morgage, apprizal, inspection, title, radon?

Дом старый, в нем наверняка обнаружат следы lead paint - может это служить в качестве дополнительной contingency?

В офер, насколько я знаю, можно вписать что вам вздумается более-менее (дискриминировать только нельзя и тому подобное).
Срок истечения офера должен присутсвовать по любому. Либо это не стандарнтый контракт, либо вы его не так читаете.
Если дом покупается на деньги от продажи старого, то полезно бывает добавить sale contingency. Стандартно еще обычно вписывается pest contingency.

[Crocodile]

Ну не знаю как жулики, но то что ленивые твари - это 100%. Лениво им переписывать. Хотят быстрее сделку закрыть.
Buyer's market пока никто не отменял - можете писать что хотите. Если вам принципиально - Put your foot down.

[ARARAT.]

Писать можно что угодно практически, вопрос только в одном и самом главном:
А примет ли ваш оффер пподавец?
К примеру, если бы я был продавец и мне бы не раскрыли вашу финансовую составляющую, я бы не подписал оффер вообще, так как был-бы не уверен, что вы вообще финансово тянете етот дом и банк ето подтвердил и самое главное вы вообще сможете закрытся, т.е. получить необходимую сумму в банке. Дело в том что ето контракт с обеих сторон, т.е. на время его действия продовец никому не может подписать другой оффер и он теряет потенциальных покупателей и время...
Любые добавочные contingencies уменьшают вашу шансы на подписание етого оффер продовцом, к примеру мне предлагали офферы с условием продажи старых домов, я их даже не рассматривал, сразу в "корзину" или был оффер с условием замены крыши и окон, пошел туда-же...
Подумайте об етом, просто совет...

PS Я недавно продал свой старый дом, т.е. через все ето прошел... Т.е. все еще свежо... Да, помните еще что как только контракт подписывается обоими сторона, все закручивается и тут медлить уже нельзя, любые изменения должны быть подписанны обеими сторонами и в с срок, у вас должно быть уже "на руках" начатый mortgage процесс, так как сейчас ето дольше чем раньше, сложнее и больше требываний... Короче подписывая контракт вы должны бы уверены с вашей стороны на 100%, что закроете в срок(он обязан быть оговорен в кoнтракте)...
Удачи!

[X37WAL!^]

все уверяют что это все не страшно, можно будет все поправить на этапе attorney review и контракт силы не имеет пока его адвокат не посмотрит и вообще. Хотя я могу потерять деньги если не буду соблюдать условий контракта.

Я конечно понимаю, что подпиши мы абы что потом ищи-свищи адвоката в эти три дня, кторый будет от нас успаешно прятаться. И не понимаю я зачем в контракт вписывать заведомо неприемлемое лично мне. Поперечеркивать стандартный текст и вписать от руки свой?

Вообще это стандартный ход дел во многих штатах. В бланк контракта вписываются цифры и фамилии, подписываетя. Оффер готов. На этом этапе вы ещё возможно не наняли адвоката, а сами грамотно курочить стандартный выверенный текст вы не сможете.

Если офер принят, вот тут вы (и продавец) рассказываете всё, что вам хочется и не хочется своим адвокатам, они составляют целые портянки ваших изменений и дополнений и "торгуются" друг с другом, советуясь с вами по ходу дела. Пока не договорятся и не подпишут ОБА - контракт не binding и вы никому ничего не должны.

Меньше всего я понимаю, с чего вы решили, что ваш адвокат, который заинтересован оказать вам услугу и поиметь за это денег, будет от вас прятаться???

[X37WAL!^]

Стоит ли вписывать в контракт финансовую информацию по моргадж континженси. Я хотела бы отделаться общими словами о возможности получения мной займа который я могу себе позволить. Я не хотела бы там указывать проценты по займу, поинты и прочая.

Стоит ли указывать размер даунпеймента? Это будет в + или в - мне.

По-моему вы просто обязаны указать размер даунпеймента, если есть mortgage contingency. А вот пойнты и проценты - не их собачье дело. Пишите просто - 30 years fixed APR at current market rate.

[ARARAT.]

Стоит ли вписывать в контракт финансовую информацию по моргадж континженси. Я хотела бы отделаться общими словами о возможности получения мной займа который я могу себе позволить. Я не хотела бы там указывать проценты по займу, поинты и прочая.

Стоит ли указывать размер даунпеймента? Это будет в + или в - мне.

По-моему вы просто обязаны указать размер даунпеймента, если есть mortgage contingency. А вот пойнты и проценты - не их собачье дело. Пишите просто - 30 years fixed APR at current market rate.

+1

[Crocodile]

Не знаю как в других шатах, но в NJ na attorney review дается всего 3 дня. Не понятно конечно почему автор решила что ее собственный адвокат будет от нее бегать. Если так - то в топку такого адвоката. Надо найти нормального.

[X37WAL!^]

Кстати, если кому надо, могу порекомендовать хорошего адвоката в NJ

[М@ш@]

Стоит ли вписывать в контракт финансовую информацию по моргадж континженси. Я хотела бы отделаться общими словами о возможности получения мной займа который я могу себе позволить. Я не хотела бы там указывать проценты по займу, поинты и прочая.

Стоит ли указывать размер даунпеймента? Это будет в + или в - мне.

По-моему вы просто обязаны указать размер даунпеймента, если есть mortgage contingency. А вот пойнты и проценты - не их собачье дело. Пишите просто - 30 years fixed APR at current market rate.

Как влияет размер даунпеймента? Имеется ввиду, что чем больше даунпеймент, тем больше вероятность, что сделка состоится? Если одно предложение на $500K с 10%, другое на $490K c 20%, третье на $480К с 30%, четвёртое на $470K с 40%, кого могут предпочесть продавцы? Я так понимаю, что потом и третий, и четвёртый могут заплатить только 20%, правильно?

[katit]

Как влияет размер даунпеймента?

Думаю что никак. Разве что в наши смутные времена продавцы подумают что 20% более гарантировано получит кредит. Если покупателя приведет агент и если агент с репутацией и скажет что покупатель "good" то и 5% с 510к оффер будет сильно лучше.

[Nwaylock]

Ага, спасибо, так и напишем 30 years fixed APR at current market rate.

Насчет продажи старого дома, то у нас его нету, мы честные рентеры. Может и записать это в контракт - this offer is not contingent on selling preius residence as byer(s) is renting now.

А вот насчет закрытия в срок по сравнению с тем что и как было раньше, то я не знаю как было раньше, понятия не имею. Если мы оффер даем 15 Ноября, до 17 даем продавцам думать, допустим они принимают наше предложение без оговорок (это только допустим так). Тогда 10 дней на атторней ревью (рабочих дней - так?), инспекцию 10 календарных дней - одновременно с атторней ревью, тест на радон - тоже в течениии тех же 10 дней, может еще закажем инспекцию структуры здания и инспекцию на паразитов-вредителей. С банком имеет смысл работать если все эти инспекции пройдены и ничего существенного не найдено или же если найденные проблемы устранены - зачем работать с банком, если дом не пройдет инспекцию? Верно ли я мыслю?

Потому с банком начинаем работать в конце ноября. Учитывая праздники в ноябре и декабре получается что решение о выдаче займа банк может выдать не раньше начала января. Т.е. я в контракт вписываю, что обязана сообщить продавцу о том дают ли мне займ не позже 8 января - пятница (или перенести на понедельник 11 января?). Это на случай если у банка всех распустят на новогодние каникулы в конце делабря. Клозинг 1 февраля. Нормально ли эти сроки выглядят в свете нынешней ситуации с выдачей займов?

[Nwaylock]

Кстати, если кому надо, могу порекомендовать хорошего адвоката в NJ

Информацию можете сбросить в личку. Спасибо.

[katit]

А вот насчет закрытия в срок по сравнению с тем что и как было раньше

Вот такие вопросы как раз решает агент. У вас есть buyers agent? Они лучше знают сколько что занимает. Инспекции не проблема, но надо время продавцам пофиксить проблемы и т.д. Если что closing можно отодвинуть

[Nwaylock]

На этом этапе вы ещё возможно не наняли адвоката, а сами грамотно курочить стандартный выверенный текст вы не сможете.

Текст я уже раскурочила. Риелтора мучила где-то с час. С адвокатами говорила с несколькими. Пока выбрала одного, который наиболее вменяемым показался. Мне кажется текст контракта не сложный, надо просто один раз это прочитать. Нюансы есть, но их не много. Наберется на одну книжку, даже не
на две. http://books.google.com/books?id=yHqX9_ ... q=&f=false

[Зырянин]

Перехотелось мне что-либо покупать. Такое впечатление что вокруг жулики и манипуляторы. Но никто же меня не может заставить делать то, чего я не хочу, разве что я сама с этим соглашусь. Какие у кого будут мнения по этому поводу?

американский матрасный флаг символизирует, среди прочего остального, свободу выбора.

т.е. если что-то не нравится, то человек имеет полное право плыть дальше на полосатом матрасе.

Что такое bargain and sale CVG?

На удивление в стандартном контракте нету пункта о сроках истечения данного предложения (все жулики - это тихо про себя).

Какие contingencies вы добавляли в свой контракт кроме morgage, apprizal, inspection, title, radon?

Дом старый, в нем наверняка обнаружат следы lead paint - может это служить в качестве дополнительной contingency?

вообще-то все эти вопросы вы должны задавать не приветовским пикейным жилетам, а своему агенту и своему лойеру. причем, сразу обоим.

хотя бы потому что они (лоеры и брокеры) получают за это деньги!

а также (ну, теоретически) несут ответственность за то, что было посоветовано клиенту. т.е. за неправильный или нечестный совет лоера можно прижучить.
(а как вы собираетесь наказать приветовца, который вам что-то не так рассказал? в игнор поставить?)

то, что вы задаёте такие элементарные вопросы здесь, говорит о том, что вы ввязались в процесс покупки без лоера и агента.
что ж, это ваше право, но есть старая ковбойская пословица - "не зная броду, не суйся в воду, ибо там могут быть грабли".

[X37WAL!^]

Как влияет размер даунпеймента? Имеется ввиду, что чем больше даунпеймент, тем больше вероятность, что сделка состоится? Если одно предложение на $500K с 10%, другое на $490K c 20%, третье на $480К с 30%, четвёртое на $470K с 40%, кого могут предпочесть продавцы? Я так понимаю, что потом и третий, и четвёртый могут заплатить только 20%, правильно?

Банк первым делом захочет копию контракта. Если там будут совсем не те цифры, у клерка наступит ступор. Цифры в документах на мортгидж и контракте должны сходиться. Как вы будете это распутывать - фиг знает.
Посему я бы настоятельно рекомендовал не морочить голову себе и другим и писать ожидаемые цифры с самого начала.

[Nwaylock]

Bargain and sale CVG это тип deed, которым пользьзуются когда продавец гарантирует, что ничего "антизаконного" с собственностью продавец за время владения ею не делал. Это не распрострaняется на предыдущих владельцев собственности, только на данного. Deed гарантирующий warrant от всех предудуших владельцев, называется Warrant deed.

[М@ш@]

Как влияет размер даунпеймента? Имеется ввиду, что чем больше даунпеймент, тем больше вероятность, что сделка состоится? Если одно предложение на $500K с 10%, другое на $490K c 20%, третье на $480К с 30%, четвёртое на $470K с 40%, кого могут предпочесть продавцы? Я так понимаю, что потом и третий, и четвёртый могут заплатить только 20%, правильно?

Банк первым делом захочет копию контракта. Если там будут совсем не те цифры, у клерка наступит ступор. Цифры в документах на мортгидж и контракте должны сходиться. Как вы будете это распутывать - фиг знает.
Посему я бы настоятельно рекомендовал не морочить голову себе и другим и писать ожидаемые цифры с самого начала.

Я объясню, что имела ввиду.
Я так поняла, что в банке, в зависимости от даунпеймента, дают разные условия. Так что, я должна до того, как приду брать ссуду, решить, какую ссуду я хочу? Почему я это не могу потом решить?

[Nwaylock]

вообще-то все эти вопросы вы должны задавать не приветовским пикейным жилетам, а своему агенту и своему лойеру. причем, сразу обоим.
хотя бы потому что они (лоеры и брокеры) получают за это деньги!
а также (ну, теоретически) несут ответственность ...

Я по-моему задаю вопросы сразу отроим. Ваше "теоретически" меня добило, что получают деньги я не сомневаюсь.

то, что вы задаёте такие элементарные вопросы здесь, говорит о том, что вы ввязались в процесс покупки без лоера и агента.

С чего это вы взяли, у меня пока и агентов и адвокатов больше чем надо. Вот только толку с этого.

[X37WAL!^]

Я так поняла, что в банке, в зависимости от даунпеймента, дают разные условия. Так что, я должна до того, как приду брать ссуду, решить, какую ссуду я хочу? Почему я это не могу потом решить?

Чтобы ваш оффер выглядел серьёзно, имеет смысл сделать mortgage preapproval и приложить эту бумажку к офферу. Денег вам это не стоит, никто брать мортгидж именно в этом банке вас не обязывает, времени занимает - минут 15 телефонного разговора. Вот и попросите того, кто вам будет делать преаппрувал, прокрутить пару-тройку разных вариантов - 15%, 20%, 25% down. Получите представление о том, насколько даунпеймент может повлиять на ваш APR.

[Nwaylock]

Обнаружились новые подробности. В доме живут тенанты с маленьким ребенком. Видимо заселились совсем недавно, когда мы дом видели он был пустым. Теперь нам придется тенантов выселять? А если тенанты решат что они не будут никуда уезжать? Полицию на выселение тенантов будем вызывать мы или продавцы?

[Зырянин]

С чего это вы взяли, у меня пока и агентов и адвокатов больше чем надо. Вот только толку с этого.

ага, ну это другой вопрос.

значит у вас неправильные агенты и лоеры.

ищите других, которые всё расскажут.


добавлю: если местность нормальная, и продаётся стандартный дом (несильно отличающийся от соседей), то просить радикальных изменений в офере нет смысла.
в контракт внести-то их внесут (ваш лоер работает на вас, прежде всего), но покупатель на офер вряд ли посмотрит.
ну разве что он сильно вкусный, типа сразу дают аськинпрайс.

[Зырянин]

Обнаружились новые подробности. В доме живут тенанты с маленьким ребенком. Видимо заселились совсем недавно, когда мы дом видели он был пустым. Теперь нам придется тенантов выселять? А если тенанты решат что они не будут никуда уезжать? Полицию на выселение тенантов будем вызывать мы или продавцы?

когда получите ключи от дома, заедете в хом-депо, купите новые дверные замки, и на следующий день замените.
а тенантам скажите чтобы выметались в 24 часа.

P.S. это шутка!

[Nwaylock]

значит у вас неправильные агенты и лоеры. ищите других, которые всё расскажут.

Спасибо за поставленную задачу, вот если бы вы мне их и помогли найти, то я бы была больше благодарна вам, нежели X37WAL!^.