Мошенничество с рентом?

[М@ш@]

платил больше 20% down payment, чтобы мои долги никогда не превышали стоимости машины.

а если надо вдруг продать машину - то down payment тютю ? И кто сказал что машина не упадет в цене более чем на 20%?

А если вдруг надо продать сапоги? Или стол со стульями? Или телевизор?

[М@ш@]

Какие суды?
Калифорния non judicial state.
Процесс foreclosure в Калифорнии прост, как валенок.

Если снимаете форекложер, первый вопрос - когда был NOD(notice of default), если таки снимете, основной консерн - следить когда зафайлят NTS - notice of trustee sale. До этой даты надо съехать.
Как следить бесплатно - точно не скажу. Я плачу за это, мне по работе постоянно надо, но только для своего штата.
Обычно должны припечатать бумажку на дверь о выселении. Можно потом еще пару тысяч срубить за выселение, но если у вас дети, то это того не стоит. Впрочем, не уверена, что вообще того стоит

Что следить нужно - это понятно.
Немного непонятна процедура перехода собственности на дом и последующих последствий.
Приходят с бумажкой - я показываю подписаный лиз на рент.
Мне на пальцах объясняют, что мой лиз йок, ибо лицо, его подписавшее как домовладелец, оным уже не является.
Оки-доки, ребяты, с завтрашнего дня жду ваш письменный 30-60-90-дневный нотайс о выселении (если до конца лиза более 30 дней, качаю права за бабло).
Что в моей детсадовской схеме не так?

Жду ваш письменный 90-дневный нотис.
Если у вас цена нормальная на рент, то можете хоть до конца годичного лиза оставаться.

Зависит также от того, кому ушел дом при форекложер.
Если beneficiary, то они будут придерживаться закона, никаких проблем быть не должно.
Если ушел на сторону, то новый оунер, скорее всего инвестор, предложит вам просто переподписать новый лиз и будет хеппи вас оставить. Если инвестор - флиппер, предложит съехать полюбовно за вознаграждение. Обычно вознаграждение в сумме пары месяцев рента. Можете согласиться, можете отказаться и сказать о 90-дневном нотисе, о том, что вы здесь прочитали и предолжить ему прийти через 90 дней.
Заодно спросите, куда платить новый рент, потому как в случае пропущенных протежей начинают действовать стандартные законы евикшн.

В принципе, если цена на рент действительно намного ниже, то наверное того стОит. Главное, не попасть на скамеров, подписывать лиз с владельцем, это легко на сайте асессора проверяется, кто владелец.

У нас тут был один, 60 тыс долларов в депозитах насобирал за месяц. И не один наверное, просто про него в газете написали

Спасибо, очень нужная информация и все очень четко изложено!
Если у нас будут еще вопросы, проблемы - напишу сюда, может кому-то тоже пригодится.
Ну что сказать: подписали, получили ключ.
После первой упакованной коробки я решила отнестись к этому философски: все равно отсюда съезжать придется, так хоть интересный опыт приобретем.

Можно считать, что сняли дачу на 3 месяца

[Teh Instructor]

вот еще пример
http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1258742477.html

$1430 / 3br - ~~Great Locations for no deposit required~Pool~Laundry~Parking!!! (palo alto)

Get on it today. rent-to-own vacant houses.
Less than good credit background? Not an issue, Call us today (323) 332-1077

[ABinBA]

вот еще пример
http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1258742477.html

$1430 / 3br - ~~Great Locations for no deposit required~Pool~Laundry~Parking!!! (palo alto)

Get on it today. rent-to-own vacant houses.
Less than good credit background? Not an issue, Call us today (323) 332-1077

Да, тоже оч странные типы.
Дома у них появляются по разным городам, а телефон один.
При разговоре сразу выясняется, что конкретного дома, не смотря на фотки и описание, у них какбэ нету, но они могут подобрать...
В ответ на вопросы любят вешать трубку.

[ABinBA]

Апаю топик.
Апгрейд ситуации.
Итак, мы прожили в означенном форекложер доме 4 месяца.
Никто сюда ни разу не приходил, ничего не спрашивал, не присылали никаких бумажек.
Вдруг на днях нам прилепили на дверь (!) извещение, что дом будет выставлен на аукцион и, в случае его продажи, у нас будет 60 дней на выезд.
В связи с этим появились очередные вопросы к сведущим людям.

1. По иронии судьбы, аукцион назначен ровнешенько на следующий день после того, как у нас заканчивается очередной оплаченный месяц.
Если этот дом продадут, кому мы должны будем платить дальше: новым хозяевам, банку?
И самое главное - как (где) узнать, кому именно платить?

2. Если дом НЕ продадут на этот раз, кому мы должны платить в этом случае: городу? Банку? Или по-прежнему хозяевам? (Они же вроде больше не хозяева?)

3. Ну и муж до кучи интересуется: а если никому вообще не платить никому, чем это по идее череповато?
Как будет происходить выселение?
Прям вот: звонок в дверь, открываем, там стоят специальные дяди, которые начинают нас с вещами из дома выносить.
Или кто-нибудь сперва вежливо заглянет и побеседует с нами на предмет "а когда вы собираетесь переезжать"?

[Kalifornian]

Как будет происходить выселение?
Прям вот: звонок в дверь, открываем, там стоят специальные дяди, которые начинают нас с вещами из дома выносить.

Именно так - immediate eviction. Посмотрите как это происходит. Начинается с шестой минуты видео.

http://current.com/items/90026412_lost-vegas.htm

[Maestro]

А вы сходите на аукцион-будете знать точно.Плюс 60 дней бесплатно проживете... Но скорее всего с первого раза и не продадут

[ABinBA]

Как будет происходить выселение?
Прям вот: звонок в дверь, открываем, там стоят специальные дяди, которые начинают нас с вещами из дома выносить.

Именно так - immediate eviction. Посмотрите как это происходит. Начинается с шестой минуты видео.

Ну, нам в любом случае уже дают 60 дней после аукциона...
Этот вопрос не главный, разумеется.

[ABinBA]

А вы сходите на аукцион-будете знать точно.Плюс 60 дней бесплатно проживете... Но скорее всего с первого раза и не продадут

Кхм... а кто-нибудь вообще придет на этот дом глянуть?
Или так вот будут кота в мешке покупать?
Я бы вот лично этот дом вряд ли купила... в нем ремонта предстоит немерянно, он весь внутри буквально сыплется.
А если придут и я им честно покажу, где тут что капитально отвалилось - продавец на меня сильно обидится?
И как он свою обиду выразит?

[Artemk]

Кхм... а кто-нибудь вообще придет на этот дом глянуть?
Или так вот будут кота в мешке покупать?
Я бы вот лично этот дом вряд ли купила... в нем ремонта предстоит немерянно, он весь внутри буквально сыплется.
А если придут и я им честно покажу, где тут что капитально отвалилось - продавец на меня сильно обидится?
И как он свою обиду выразит?

Повесьте объявление - "Посмотреть дом - $50. Посмотреть с инспектором - $100. Получить тур от жильцов с пристрастием - $200."

Дом, безусловно, приходить смотреть будут. И мне кажется, что много. Я бы уже попробовал связаться с устроителями аукциона и договориться об условиях осмотра - наверняка будет назначен день open house, когда набежит куча народа и будет лазить по всему дому.

[Kolombina]

Дом, безусловно, приходить смотреть будут. И мне кажется, что много. Я бы уже попробовал связаться с устроителями аукциона и договориться об условиях осмотра - наверняка будет назначен день open house, когда набежит куча народа и будет лазить по всему дому.

Нет, нет и еще раз нет
Вы путаете Trustee sale (Foreclosure auction) и так называемые "аукционы", которые рекламируют ночью по телевизору. Абинбе пришла бумага о единственном реальном аукционе, который называется trustee sale or sheriff sale. И они ничего общего с теми рекламируемыми "аукционами" не имеют.
Никто дом ходить смотреть не будет. Никаких опенхаузов. Возможно, придет кое-кто накануне аукциона, постучится и спросит, нельзя ли посмотреть дом и посмотрят на вас, насколько вы кооперейтив и стоит ли брать дом или лучше с вами не связываться. Абсолютно спокойно можете никого не пускать и дверь не открывать.

Абинба, у вас на нотисе должно быть написано, кто является Trustee. Трасти - это лойерская контора, у многих есть вебсайты, где они постят результаты трасти сейлов. В день аукциона посмотрите результат продажи. Именно в день аукциона или утром на следующий, они обычно убирают быстро результаты. Если пропустите, тогда позвоните им.
Вам нужно узнать, был ли продан дом (а мог быть отложен по причине банкротства, неготовых документов, етс), и если был , то есть два варианта: назад к бене (Back to beneficiary) или 3rd party.

Back to beneficiary - это означает, что дом ушел к банку, 3rd party - к приватному инвестору или компании.
Через какое-то время, минимум 2 недели в случае прайвит инвестора, с банком длиннее, к вам заявится негошиатор и предложит выехать. Требуете показать deed of trust. Потом показывайте лиз и говорите - жду ваш 90-дневный нотис и куда платить рент. Так же, если у вас был депозит, напоминайте, что вы бы хотели его увидеть.
Возможно предложат cash for keys, просите пару месяцев рента и 2-3 недели на выезд.
Удачи!

[Kolombina]

А если придут и я им честно покажу, где тут что капитально отвалилось - продавец на меня сильно обидится?
И как он свою обиду выразит?

Нет, никто не обидится. Хозяину дома наплевать, он уже с домом попрощался, когда перестал за него платить.
Банку тоже все равно, они понятия не имеют, что там у вас, и будут уже разбираться с домом по факту.
Вы тенанты, ничего не возьмете, а хозяева частенько вычищают дома подчистую, вплоть до выкопанных пальм и кухонных кабинетов. Это преследуется по закону, но банки ничего не могут сделать, анлесс поймат за руку в момент вывоза кухонных кабинетов. Постфактум невозможно доказать, что дом был разбит хозяином, а не кем-нибудь еще после того, как хозяин уже выехал.
Если к вам придет кто-то от прайвит парти, можете им честно сказать, что дом трещит по швам, они его не купят, дом уйдет назад банку и у вас будет больше времени

[Kolombina]

1. По иронии судьбы, аукцион назначен ровнешенько на следующий день после того, как у нас заканчивается очередной оплаченный месяц.
Если этот дом продадут, кому мы должны будем платить дальше: новым хозяевам, банку?
И самое главное - как (где) узнать, кому именно платить?

Кому вы платите сейчас - хозяину напрямую или проперти менеджмент компании?
Если вы планируете после аукциона выехать, я бы вообще не платила никому и ничего. То, что делает сейчас хозяин, получая от вас деньги и не платя за мортгидж - это fraud.

Да, кстати, если договоритесь взять вознаграждение за выезд (cash for keys), и выедете через 2-3, а то и 4 недели, за этот срок никому не платите.

В общем, я бы сделала так: перестала бы платить прямо сейчас, и когда ко мне явились бы, попросила бы 2 месяца рента и 2 месяца срока.
А сошлись бы на 3-4- х неделях.
Не знаю, правда, что с депозитом тогда
Если планируете жить до конца лиза или воспользоваться 90 дневным сроком по tenancy protection, то тогда платите.

А как скоро аукцион? через 21 день или дольше?

[ABinBA]

Во-первых, хочу сказать вам огромнейшее спасибо за такой подробный и ясный ответ!
Вы нас здорово успокоили и вообще настроили на деловой лад.
Естественно, по вашей информации появились дополнительные вопросы:

1. А это мы сами должны бегать-звонить, чтобы узнать, кому теперь платить за рент, или мы можем сидеть и ждать, пока кто-нибудь не придет и не предъявит нам права на дом и не выразит желание взять у нас арендную плату?

2.

Абинба, у вас на нотисе должно быть написано, кто является Trustee. Трасти - это лойерская контора, у многих есть вебсайты, где они постят результаты трасти сейлов.

Да, это траст сейл.
Беня у нас, судя по бумажке, Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. - и как потом искать владельца?
А аукцион, написано, паблик.
Остается вопрос: что, если дом НЕ продадут в этот раз?

3.

Потом показывайте лиз и говорите - жду ваш 90-дневный нотис и куда платить рент. Так же, если у вас был депозит, напоминайте, что вы бы хотели его увидеть.

Тут небольшая загвоздка: лиз был подписан на предполагаемый срок форекложерного процесса.
Т.е. это выглядит так:"for the period commencing on the ...... 2009, and monthly thereafter until the last day of foreclosure eviction, at which time this Agreement is terminated."
Получается, мы обязались до самого выселения платить бывшим хозяевам - или как?

4.

Вы тенанты, ничего не возьмете, а хозяева частенько вычищают дома подчистую, вплоть до выкопанных пальм и кухонных кабинетов. Это преследуется по закону, но банки ничего не могут сделать, анлесс поймат за руку в момент вывоза кухонных кабинетов. Постфактум невозможно доказать, что дом был разбит хозяином, а не кем-нибудь еще после того, как хозяин уже выехал.

Опять же, два уточняющих вопроса.
Наши трудолюбивые хозяева и так весь рент приезжали сюда собирать урожаи в саду.
Есть подозрение, что после аукциона они и впрямь могут попытаться "вычистить" что-нибудь, вплоть до выкапывания деревьев.
Как реагировать?
Ну и, забирая наши appliances, мы не будем вынуждены доказывать, что они наши?

5.

Если к вам придет кто-то от прайвит парти, можете им честно сказать, что дом трещит по швам, они его не купят, дом уйдет назад банку и у вас будет больше времени.

Ну, я примерно так и думала.

6.

Если вы планируете после аукциона выехать, я бы вообще не платила никому и ничего. То, что делает сейчас хозяин, получая от вас деньги и не платя за мортгидж - это fraud.

Да, платим лично хозяевам, это для нас не череповато?
Выехать сразу не планируем, это же декабрь, Новый год и все такое.
А вот февраль нас бы устроил гораздо больше.

В общем, я бы сделала так: перестала бы платить прямо сейчас, и когда ко мне явились бы, попросила бы 2 месяца рента и 2 месяца срока.
А сошлись бы на 3-4- х неделях.
Не знаю, правда, что с депозитом тогда.
Если планируете жить до конца лиза или воспользоваться 90 дневным сроком по tenancy protection, то тогда платите.

У нас заплачено вот ровнешенько до дня перед аукционом, как нарочно.
Так что начинать неплатеж мы можем именно после аукциона, но стоит ли?
Депозита не было, к счастью, они просто взяли первый платеж за 3 месяца (обещали вернуть деньги, если евикшн наступит раньше).
Уже в который раз слышу про 90 дней, но у нас в бумажке написано 60, это они неправы и стоит им на это указать?
Если да, то как добиваться этих 90 дней?

А как скоро аукцион? через 21 день или дольше?

Бумажка пришла за 4 недели до аукциона, завтра останется 21 день ровно.

[Kolombina]

Абинба, я к сожалению, не знаю точно ответы на все вопросы.

Апплаинсы - да, надо будет каким-то образом доказывать. По закону хозяин имеет право забрать только холодильник. Печка, дишвошер, духовки если есть и встроенная микроволновка являются attached to the property и забирать их равносильно выносу кухонных кабинетов. То же касается light fixtures. На то они и fixtures, в общем. Но если кто-то придет за день-два до аукциона, можете им сказать, что все апплаинсы ваши, дабы уменьшить привлекательность дома для них :)

Однозначно после аукциона хозяевам ничего не платИте. Никому не платите, ждите нотиса на дверь или негошиатора. Обычно ни банки, ни прайвит инвесторы не начинают эвикшн процесс без предварительных переговоров. Минимум - должны повесить 3 Day Quit Notice. (или 5 дней, надо уточнить. ) Евикшн никому не выгодна, по большому счету.

Насчет 60 дней - это возможно стандартная бумага для оунеров. Вы же тенанты, возможно у трасти нет информации, что в доме живут тенанты. О 90 дней надо будет сказать обязательно либо негошиатору, либо по телефону, написанному в 3 Day Quit Notice.

Когда придет негошиатор, говорите о праздниках, денег нет, обманули, ничего нет, в общем, выторговывайте себе удобное время выезда. Февраль звучит вполне разумно, если договоритесь на февраль, то рент вообще больше не платите.
Молодцы, что депозит не давали А то бы вряд ли получилось выбить назад.

[TaTi]

Какая Коломбина молодец!
Все по полочкам разложила , объяснила, просто любо читать.
Нескромный вопрос можно? Это хобби/доп. работа или уже основной стала?
Уж больно нам жалко ваше первое образование.

[Kolombina]

Какая Коломбина молодец!
Все по полочкам разложила , объяснила, просто любо читать.
Нескромный вопрос можно? Это хобби/доп. работа или уже основной стала?
Уж больно нам жалко ваше первое образование.

Спасибо

Сначала была хобби, теперь стала основной, уж больно хорошо оплачивается
Как вот доблестно поможем стране разгрести завалы форкложеров, снова вспомним о первом образовании.

Вот еще хотела сказать автору. Основная цель негошиатора - получить дом как в можно лучшем состоянии, как можно быстрее и как можно дешевле. О ренте на период после аукциона обычно никто не говорит. Абинба, вы главное, помните, что you are not the one who screwed up. Вы ответственный и вовремя платящий тенант

[Maestro]

Kolombina-так вы Real Estate Agent сейчас в Лас-Вегасе, частный инвестор или флипом занимаетесь? я не совсем , уточните , плиз...

[TaTi]

Коломбина, если инвесторы так оживились, может и нам надо там что прикупить, а
вы откроете новое подразделение -менежмент

[ABinBA]

Апплаинсы - да, надо будет каким-то образом доказывать. По закону хозяин имеет право забрать только холодильник. Печка, дишвошер, духовки если есть и встроенная микроволновка являются attached to the property и забирать их равносильно выносу кухонных кабинетов. То же касается light fixtures. На то они и fixtures, в общем. Но если кто-то придет за день-два до аукциона, можете им сказать, что все апплаинсы ваши, дабы уменьшить привлекательность дома для них.

Ну вот, аукцион на носу, и меня переклинило: а есть какая-нибудь юридическая форма, подтверждающая нашу собственность на имущество?
Доказать, что кроме холодильника - еще стиралка-сушилка наши?
Потом, мы поставили свой водонагреватель - и бывшие хозяева дома тому были свидетелями и даже частично участниками (пытались с помощью знакомых починить прорвавшийся старый, когда это не удалось - дали согласие на установку нового).
В принципе, невелика потеря, но все-таки...
Допустим, попросить их подписать бумагу - но какую?

[ABinBA]

Продолжаем следить за развитием событий!
Пожалуйста, помогите еще советами, если можно.
Сегодня будет аукцион, правда этот дом мы на сайте продающей конторы не нашли.
Вчера приезжали хозяева и 40 минут вчетвером убеждали нас, что пока дом не продан, мы обязаны платить им "20 дней, а когда его продадут, то еще 60+ дней все равно платить им."
Аргументировали странными вещами, например: "У нашего дяди, при таком же процессе форекложер, жильцы платили ему до самого дня выселения".
Единственный аргумент, который прозвучал разумно:"Мы же продолжаем платить налоги за проперти, значит мы хозяева дома!" - а, может, они абсолютно правы?
На вопрос:"А не придется ли нам платить дважды?" отвечали, что если так, то они вернут нам деньги без проблем.
Расстались мы в полных непонятках друг от друга.
Муж попросил их принести бумаги, согласно которым мы должны платить им, а не банку и не новым хозяевам.
Они уверенно пообещали принести.
Под конец они еще вежливо спросили, а сможем ли мы быстро-быстро отсюда съехать, скажем, за неделю?
Муж собирается проконсультироваться у лоера, потому что люди выглядели железобетонно уверенными в своей правоте.
Я себя ощущаю несколько не в своей тарелке, очень хочется что-нибудь разумное услышать.

[Kolombina]

Абинба, я не знаю всех нюансов законов калифорнии, только невады, хотя по форкложерному процессу они имеют много общего.
Какие наглые хозяева, однако.
Платят проперти таксы - ну и дураки, так и скажите им. Могли бы и не платить. Банк или новый оунер бы выплатил. И ничем им это не поможет. Если даже предположить, что они правы и вы действительно должны им платить эти 60 дней, то худшее, что они могут сделать (только теоретически) - это зафайлить эвикшн. Эвикшн проходит стадию суда, и потом по court order приходит шериф эвиктить. Какой суд даст эвикшн на дом, который им не принадлежит?
Плюс скажите им, что брать деньги за рент и не платить мортгидж это фрод, и уведомлен ли legal department лендера об этом? Если нет, вы можете вполне пообещать, что сертифайд мейл от вашего лойера обязательно дойдет до лигал департмента и обязательно будет отвечено, что есть правда. И тогда они заставят всю сумму рента за весь период выплатить банку в счет уменьшения потерь банка. Это не есть правда, но можно сослаться на дядю, которому пришлось так делать Они вас берут на пушку, вы их тоже можете брать, если хотите, конечно.

Выехать за неделю - что вы, дорогие, у меня дети мал мала меньше, я тут два года могу сидеть, не платить, и ничего вы мне не сделаете. Вам так лойер сказал, точка. Словесно препираться можно сколько угодно, главное - ничего не подписывайте.

Муж пусть поговорит с лойером, конечно, это всегда нужно и полезно, но я на вашем месте ничего бы не платила. Дом форклознулся, период. Они НЕ являются хозяевами.

Напишите мне адрес в личку, если хотите, и каунти, каунти обязательно, если есть - TS#( trustee sale number), я постараюсь посмотреть, куда ушел ваш дом, но не обещаю, у меня есть доступ только к невадским (или невадийским?) сайтам, периодически там появляется соседняя калифорния.

Тати, обязательно

[ABinBA]

Какие наглые хозяева, однако.

Вы знаете, у меня впечатление, что они просто уверены в том, что говорят, т.е. это не наглость, а построение планов на основе имеющейся информации (неполной, ложной или нет?).
Мне не очень комфортно в такой ситуации, потому что одна женщина выглядела вчера ну очень расстроенной.
Да и я на ее месте ощущала бы себя хреновато: пришла за своими деньгами, которые рассчитываю получать еще 3-4 месяца, а мне их просто не дали.
Похоже, что этот дом не ушел никому, потому что после обеда на двери обнаружили аналогичные бумажки - о том, что аукцион будет теперь в январе.
За неделю мы, конечно, не съедем при всем их горячем желании, это даже не смешно, но если дом не продали, может быть уж лучше продолжать платить им?

[Жел_Товатый]

Какие наглые хозяева, однако.

Вы знаете, у меня впечатление, что они просто уверены в том, что говорят, т.е. это не наглость, а построение планов на основе имеющейся информации (неполной, ложной или нет?).
Мне не очень комфортно в такой ситуации, потому что одна женщина выглядела вчера ну очень расстроенной.Да и я на ее месте ощущала бы себя хреновато: пришла за своими деньгами, которые рассчитываю получать еще 3-4 месяца, а мне их просто не дали.
Похоже, что этот дом не ушел никому, потому что после обеда на двери обнаружили аналогичные бумажки - о том, что аукцион будет теперь в январе.
За неделю мы, конечно, не съедем при всем их горячем желании, это даже не смешно, но если дом не продали, может быть уж лучше продолжать платить им?

Да вы уж заплатите кому-нибудь за проживание-то... а то прям... так и хочется сказать, о чем пол-привета благородно молчит... лана... промолчу тоже....

[Kolombina]

Если трасти сейл был отложен, значит на то была причина.
Просто так откладывать не будут.
Это означает, что хозяева за дом борются и совершают какие-то телодвижения по его сохранению.
Это может быть и лоан модификейшн, и банкротство, и даже шорт сейл, о котором вы можете не знать. (Вопрос о быстром съезде наводит подозрения о шорт сейле).
В таком случае вам лучше платить до того момента, как дом форклознется, поскольку до продажи дом является их. У вас есть договор аренды, и это отношения между вами и хозяевами. Неоплата мортгиджа - это отношения между хозяевами дома и лендером.
Одно дело, когда хозяева покинули дом на произвол, не отказываясь от рента, другое дело - когда у них есть доказуемый hardship. А доказуемый хардшип виден из того, что аукцион дома был отложен.
Продажа может быть отложена еще несколько раз.

Жел_Товатый, о чем полпривета молчит?