Morgadge contingency

[Nwaylock]

Дело такое. Мы сейчас вошли в этап атторней ревью и идет разговор двух адвокатов, в котором мы можем оказаться пострадавшей стороной из-за незнаия ньюансов получения займа на дом. Дело осложняется тем, что дом сдали в рент и там живут жильцы. Продавцы не хотят выселять жильцов пока мы не получим письмо от банка что нам дают займ. По закону Нью Джерси жильцы имают право жить в доме еще 60 дней с момента окончания того месяца, на протяжении которого они получили уведомление о выселении. Жильцы находятся на помесячном лизе. Теперь наши проблемы. Если мы получаем займ на дом, то он будет действительным на определенных условиях и в определенных временных рамках. В данном случае временные рамки беспокоят меня больше всего, так как у нас будет промежуток от 60 до 90 дней от момента получения займа до клозинга. Насколько я понимаю, в обычном случае от момента получения займа до клозинга имеется от 30 до 45 дней. В нашем случае это все вдвое дольше. Какие финансовые и другие обязательства мы берем на себя ввязываясь в контракт на этот дом? Какие неблагоприятные сценарии вы видите в данной ситуации? Пожалуйста, не стесняйтесь, ибо чем более худшего вы мне наговорите, тем лутше. Сколько времени обычно действителен займ, вернее его условия и сколько это стоит если условия растянуты во времени дольше обычного.

[ekriv]

Дело такое. Мы сейчас вошли в этап атторней ревью и идет разговор двух адвокатов, в котором мы можем оказаться пострадавшей стороной из-за незнаия ньюансов получения займа на дом. Дело осложняется тем, что дом сдали в рент и там живут жильцы. Продавцы не хотят выселять жильцов пока мы не получим письмо от банка что нам дают займ. По закону Нью Джерси жильцы имают право жить в доме еще 60 дней с момента окончания того месяца, на протяжении которого они получили уведомление о выселении. Жильцы находятся на помесячном лизе. Теперь наши проблемы. Если мы получаем займ на дом, то он будет действительным на определенных условиях и в определенных временных рамках. В данном случае временные рамки беспокоят меня больше всего, так как у нас будет промежуток от 60 до 90 дней от момента получения займа до клозинга. Насколько я понимаю, в обычном случае от момента получения займа до клозинга имеется от 30 до 45 дней. В нашем случае это все вдвое дольше. Какие финансовые и другие обязательства мы берем на себя ввязываясь в контракт на этот дом? Какие неблагоприятные сценарии вы видите в данной ситуации? Пожалуйста, не стесняйтесь, ибо чем более худшего вы мне наговорите, тем лутше. Сколько времени обычно действителен займ, вернее его условия и сколько это стоит если условия растянуты во времени дольше обычного.

А почему бы вам не закрыться прямо сейчас. С момента как дом станет вашим, плата за аренду дома пойдет вам и будет покрывать большую часть вашего займа.

[Nwaylock]

С момента как дом станет вашим, плата за аренду дома пойдет вам и будет покрывать большую часть вашего займа.

А кто вам такое сказал что рент будет покрывать большую часть нашего займа? Рент $2,000, займ берется на 439К - можно посчитать что такой рент покроет. Налоги 11К в год. А теперь можете смеяться.


Да, а жить будем в это время где? И не будем за него совсем ничеог платить?

[М@ш@]

С момента как дом станет вашим, плата за аренду дома пойдет вам и будет покрывать большую часть вашего займа.

А кто вам такое сказал что рент будет покрывать большую часть нашего займа? Рент $2,000, займ берется на 439К - можно посчитать что такой рент покроет. Налоги 11К в год. А теперь можете смеяться.


Да, а жить будем в это время где? И не будем за него совсем ничеог платить?

По основному вопросу сказать ничего не могу, но мне кажется, что нужно как-то с хозяевами решать. Пусть они платят своим жильцам за досрочный выезд, либо вам расходы покрывает.

[annushka_ya]

когда подаете мортгадж аппликейшн, то там указывается приблизительно когда хотите закрываться. фишка в том что обычно можно залочить рейт на могртедж, т.е. знать наверняка на каких условиях все будет. лок чаще всего бывает на 30 дней или на 60 дней, второй обычно дороже. можно не лочить, а держать
ту опцию открытой, но я не вполне знаю как заранее можно это делать.
теперь на счет тенантов... нужно обязательно включать пункт, что закрытие происходит только после выселения тенантов. тогда- это проблемы продавца, иначе- можете нарваться на всякие тяжбы с выселением.
на самом деле, я удивляюсь почему эти вопросы- ваши проблемы... им же важнее продать чем вам купить. разве не так? на счет 60 дней с момента уведомления- это их проблемы. они должны договариваться(возможно платить) тенантам чтобы те съехали раньше. не сдавайте позиции, иначе потом только сложнее будет. вы подавали офер с какой датой закрытия? настаивайте на ней, переносите только если они идут на уступку. НИ ЗА ЧТО не соглашайтесь чтобы тенанты остались в день закрытия.

[Crocodile]

Я тоже не понимаю, почему это ваша проблема? Их жильцы, пусть они и решают с ними сами. Пропишите в контракте что что дом должен быть освобожден для вьезда к дате клоузинга. Если нет - они обязуются платить ваш мортгидж прорейтед. + я бы еще попробовал присунуть шраф, что бы вам покрыть неудобства с вашим текущим рентом.

[Mapycbka]

Пропишите в контракте что что дом должен быть освобожден для вьезда к дате клоузинга. Если нет - они обязуются платить ваш мортгидж прорейтед.

Чаще всего в контракт вписывается, что если дом не освобождён, то он автоматически рентуется у купившего по сумме 1/30 нового месячного мортгиджа в день.
У нас так было с первым домом - первый хозяин жил ещё 5 дней после продажи и выписал нам чек сразу, когда все документы подписывали.

[Crocodile]

Пропишите в контракте что что дом должен быть освобожден для вьезда к дате клоузинга. Если нет - они обязуются платить ваш мортгидж прорейтед.

Чаще всего в контракт вписывается, что если дом не освобождён, то он автоматически рентуется у купившего по сумме 1/30 нового месячного мортгиджа в день.
У нас так было с первым домом - первый хозяин жил ещё 5 дней после продажи и выписал нам чек сразу, когда все документы подписывали.

Да да, эт понятно. Но представьте ситуацию: клоузинг назначен на 15ое число. 2 недели на переезд - текущий рент за старое место жительства за след месяц уже можно не платить. Иделаьно. Тут старый хозяин задержался на 2 недели и сьехал только к концу месяца, Переехать времени не остается - надо платить за след. месяц . Т.е. из за чужого раздолбайства покупатель платит дважды. По справделивости продавец должен заплатить не только за 2 недели мортгиджа но и за 2 недели ренты.

[Nwaylock]

когда подаете мортгадж аппликейшн, то там указывается приблизительно когда хотите закрываться. фишка в том что обычно можно залочить рейт на могртедж, т.е. знать наверняка на каких условиях все будет. лок чаще всего бывает на 30 дней или на 60 дней, второй обычно дороже.

Вы не знаете насколько это все дороже, какой порядок этих суммы?

можно не лочить, а держать ту опцию открытой, но я не вполне знаю как заранее можно это делать.

Это я как раз знаю, можно не залочивать процент в течении какого-то времени в надежде что он упадет, притом если процент идет вверх, то можно оставить себе первоначальный процент. Я только не могу понять сколько это стоит.

теперь на счет тенантов... нужно обязательно включать пункт, что закрытие происходит только после выселения тенантов. тогда- это проблемы продавца, иначе- можете нарваться на всякие тяжбы с выселением.

У нас этот пункт включен. Мы не закрываемся если тенанты не выезжают. Может включить пункт что продавцы нам будут платить за каждый день откладывания даты клозинга по любой причине связанной с тенантами? Ведь мы можем по причине несвоевременного выезда тенантов получить процент выше из-за того что дата клозинга от даты моргадже коммитмент находится в промежутке 60 дней,а не 30, например? Как это переложить на продавцов? За что они в таком случае должны нам платить?

на самом деле, я удивляюсь почему эти вопросы- ваши проблемы... им же важнее продать чем вам купить. разве не так? на счет 60 дней с момента уведомления- это их проблемы. они должны договариваться(возможно платить) тенантам чтобы те съехали раньше. не сдавайте позиции, иначе потом только сложнее будет. вы подавали офер с какой датой закрытия?

Закрытие 8 февраля. За ответы спасибо. Тенанты - это не наши проблемы, верно. И мы не хотим за счет этого дороже платить за наш займ. Но что вписать в контракт чтобы защитить себя? Как вообще это все работает?

[Nwaylock]

Звонила моргадж брокеру. Брокер сказал что можно получить моргадж коммитмент без аппрайзала дома за семь дней, просто подав заявление и документы. Если моргадж не сростется, то мы потеряем деньги за апрайзал. Обычно моргадж дается на 90 дней. Можно его локать сразу, можно нет, лок стоит денег. В нашем случае брокер посоветовал не локать сразу ибо мы не знаем вовремя ли выселятся тенанты (гипотетически) и когда все это произойдет. Также брокер посоветовал подавать на моргадж пораньше и пусть продавец начинает выселяет своих тенантов, а далше видно будет. Но мы еще инспекцию не прошли.

[Sandria]

Does seller want preappruval letter or mortgage itself?

[Kolombina]

Если вы таки закроетесь и тенанты останутся хоть на один день, не забудьте узнать как в вашем штате с homeowner insurance на этот счет и включены ли тенанты в вашу полиси, когда именно происходит трансфер of ownership (в каждом штате это по-разному).
Мало ли, что может случиться... вдруг сожгут дом в процессе трансфера, ттт, или ноги поломают, и будете потом разбираться, кто был оунером и на кого была должна быть иншуранс.
А вообще, конечно, лучше без тенантов брать.

[Nwaylock]

Does seller want preappruval letter or mortgage itself?

mortgage itself.

preappruval letter у нас есть.

[Nwaylock]

Если вы таки закроетесь и тенанты останутся хоть на один день, не забудьте узнать как в вашем штате с homeowner insurance на этот счет и включены ли тенанты в вашу полиси, когда именно происходит трансфер of ownership (в каждом штате это по-разному).
Мало ли, что может случиться... вдруг сожгут дом в процессе трансфера, ттт, или ноги поломают, и будете потом разбираться, кто был оунером и на кого была должна быть иншуранс.
А вообще, конечно, лучше без тенантов брать.

Коломбина, очень ценю ваши комментарии, прочитанные в других темах. Никаких тенантов однозначно.

[annushka_ya]

Если вы таки закроетесь и тенанты останутся хоть на один день, не забудьте узнать как в вашем штате с homeowner insurance на этот счет и включены ли тенанты в вашу полиси, когда именно происходит трансфер of ownership (в каждом штате это по-разному).
Мало ли, что может случиться... вдруг сожгут дом в процессе трансфера, ттт, или ноги поломают, и будете потом разбираться, кто был оунером и на кого была должна быть иншуранс.
А вообще, конечно, лучше без тенантов брать.

+1
у нас в МА дается 30 дней на это. мы узнавали, так как наши продавцы выезжали после клозинга. там 30 дней на въезд разрешает банк (иначе это не праймари резиденс и должен быть мортгидж как на рентал) и иншуранс позволяла 30 дней на въезд (она только не покрывала имущество продавцов внутри дома на эти дни).
а вообще нужно звонить и узнавать.

[Nwaylock]

Чаще всего в контракт вписывается, что если дом не освобождён, то он автоматически рентуется у купившего по сумме 1/30 нового месячного мортгиджа в день. У нас так было с первым домом - первый хозяин жил ещё 5 дней после продажи и выписал нам чек сразу, когда все документы подписывали.

Как это, не путайте туризм с емиграцией, того, да, не путайте тенанта с ликующим лендлордом.

[Sandria]

On a month-to-month tenancy, the landlord is only obligated to give you thirty days notice.

There are different requirements for buildings with three units or less, or four units and more.

[Nwaylock]

Я тоже не понимаю, почему это ваша проблема? Их жильцы, пусть они и решают с ними сами. Пропишите в контракте что что дом должен быть освобожден для вьезда к дате клоузинга. Если нет

Никаких если нет. Дом должен быть освобожден по крайней мере за один день до даты клозинга.

[Mapycbka]

Как это, не путайте туризм с емиграцией, того, да, не путайте тенанта с ликующим лендлордом.

Так вы деньги не с тенанта требуйте, а с "ликующего". А уж как он там с тенантом будет отношения выяснять - не ваша проблема.
Потребуйте дату выезда тенантов, и сумму за весь срок (исходя из вашего мортгиджа) плюс security deposit в escrow. Типа, "вернём, как дом освободиться".

[Nwaylock]

error

Я тоже так подумала.

[Nwaylock]

Потребуйте дату выезда тенантов, и сумму за весь срок (исходя из вашего мортгиджа) плюс security deposit в escrow. Типа, "вернём, как дом освободиться".

Наверное вы дело говорите, но я не поняла какой моргадж (у нас никакого мограджа сейчас нет) и security deposit за что?

[Komissar]

во-1-х, закрыться через 60 или даже 90 дней после контракта (вместо 30 или 45) - не биг дил. Куда вам спешить? Мортгадж реально начнет бить по бюджету после закрытия.

во-2-х, надо абсолютно твердо прописать в контракте штрафы и пр. ужасы, к-рые свалятся на seller'а, если он не очистит дом от тенантов

[Komissar]

>В данном случае временные рамки беспокоят меня больше всего, так как у нас будет промежуток от 60 до 90 дней от момента получения займа до клозинга.

от момента получения подтверждения, что вы аппрувлены, не от момента, когда вы начинаете draw from funds.

[Komissar]

>В данном случае временные рамки беспокоят меня больше всего, так как у нас будет промежуток от 60 до 90 дней от момента получения займа до клозинга.

от момента получения подтверждения, что вы аппрувлены, не от момента, когда вы начинаете draw from funds.

[Crocodile]

Я тоже не понимаю, почему это ваша проблема? Их жильцы, пусть они и решают с ними сами. Пропишите в контракте что что дом должен быть освобожден для вьезда к дате клоузинга. Если нет

Никаких если нет. Дом должен быть освобожден по крайней мере за один день до даты клозинга.

Shit happens. Вы не можете просто так прописать "должны". От того что вы так напишите еще не значит что они выедут. Перенос клоузинга в случае если они все таки не выедут такое же неудобство как для вас так и для продавца. Поэтому вам надо прописать в контракте так что бы они всеми силами старались что бы они таки выехали. Т.е. подгонять их рублем. Если вы готовы переносить клоузинг в таком случае - это тоже должно быть прописано и должен быть какой нибудь штраф за такое дело, что бы им не очень то хотелось это делать.
Короче в любом случае вам надо четко прописать что же случится если они не выедут.