Morgadge contingency

[Ivan Popugaev]

Пожалуйста, не стесняйтесь, ибо чем более худшего вы мне наговорите, тем лутше. Сколько времени обычно действителен займ, вернее его условия и сколько это стоит если условия растянуты во времени дольше обычного.

Я бы вот о чем подумал. А что если эти жильцы больные; бедные; многодетные; с больной бабушкой, которая умирает воды хочет; больные спидом; и дтак далее, короче говоря контингент который вообще хрен выселишь. В Калифорнии говорят, таких выгнать вообще из дома не возможно.
Если возможно, я бы сделал так, что деньги берутся из эскроу продавцом только после того, как а) дом освобожден б) там нету демаджей и/или они пофиксаны. При этом расходы на свобождение дома, починку после жильцов, а так же выплату моргиджа до моемнта освбождения и окончания ремонта берутся из тех же денег из экскроу.

[Nwaylock]

во-1-х, закрыться через 60 или даже 90 дней после контракта (вместо 30 или 45) - не биг дил. Куда вам спешить? Мортгадж реально начнет бить по бюджету после закрытия.

Комиссар, что вы имеете ввиду "после контракта"? Это после завершения атторней ревью или что то еще???

Дыра в кармане на моргадж уже приготовлена. Ужос сколько это стоит.

во-2-х, надо абсолютно твердо прописать в контракте штрафы и пр. ужасы, к-рые свалятся на seller'а, если он не очистит дом от тенантов

Какие ужасы вписать в контракт посоветуете в нашей ситуации? Но я лоера поднапрягу. И гугл почитаю.

[Komissar]

В моем представлении, последовательность такая:

1. Nwaylock предоставляет продавцу письмо от банка, что ее лоан на проперти д.5, ул.Вашингтона, д. Новофуфайкино аппрувлен с даты (90 дней вперед).

2. продавец уведомляет жильцов, чтобы с'ехали через 60 дней

далее все зависит от напористости продавцов, упрямства жильцов, терпеливости Nwaylock и законов штата Нью-Джерси.

[Nwaylock]

от момента получения подтверждения, что вы аппрувлены, не от момента, когда вы начинаете draw from funds.

Погуглила, ничего не поняла что такое draw from funds - что это за момент?

[Komissar]

когда пошел счетчик выплаты займа - обычно с даты клоузинга

[Nwaylock]

лоан на проперти д.5, ул.Вашингтона, д. Новофуфайкино

Блин, Комиссар, мы действительно покупаем номер 5. У вас на Лубянке все ходы записаны что ли? Хотя я сама выставляла информацию об этом доме на форуме, но все же товарищ Комисар не дремлет, не дремлет.

[Nwaylock]

Если возможно, я бы сделал так, что деньги берутся из эскроу продавцом только после того, как а) дом освобожден б) там нету демаджей и/или они пофиксаны. При этом расходы на свобождение дома, починку после жильцов, а так же выплату моргиджа до моемнта освбождения и окончания ремонта берутся из тех же денег из экскроу.

Вы говорите о наших деньгах в ескроу или вы предлагаете продавцам положить деньги в ескроу на случай если жильцы не сьедут вовремя?

[Mapycbka]

Потребуйте дату выезда тенантов, и сумму за весь срок (исходя из вашего мортгиджа) плюс security deposit в escrow. Типа, "вернём, как дом освободиться".

Наверное вы дело говорите, но я не поняла какой моргадж (у нас никакого мограджа сейчас нет) и security deposit за что?

Мортгидж БУДЕТ на тот момент, когда вы подпишите контракт.
Вы должны потребовать, чтобы вам платил "ликующий" и из расчёта покрывать ВАШ мортгидж, а не тенанты и не $2,000.

[Komissar]

Маруся, не шутите. Люди на новостройки за 14-18 мес до в'езда подписывают контракт - вы что. думаете, они все это время платят мортгадж?

[Komissar]

Обе стороны в сделке рискуют. Ликующий боится, что он выгонит жильцов, а Nwaylock развернется и скажет, ой, тадысь чулков на дискавер кард на 12 тыщ доллАров накупила - таперича мне моргич не дають. И перестанет он ликовать.

Nwaylock боится, что все документы подпишут, придет день клоузинга - а дядя Гриша с тетей Груней и нынче в бане, т.е. жильцы в доме. Ну тогда надо фулл-стоп и не закрываться. Поскандалить придется - а кому сейчас легко?

в целом, риск ликующего выше. Он может остаться и без жильцов, и без клоузинга.

Никто не заставит Nwaylock платить по займу по незакрытой сделке.

[Nwaylock]

Маруся, не шутите. Люди на новостройки за 14-18 мес до в'езда подписывают контракт - вы что. думаете, они все это время платят мортгадж?

Присоединяюсь к вопросу.

[Nwaylock]

Никто не заставит Nwaylock платить по займу по незакрытой сделке.

О, я услушала правильные слова. Т.е. можно пугать продавца срывом сделки - это раз. Прописать в контракте финансовые моменты связанные с разрывом сделки со стороны продавца.

Справедливо ли будет потребовать продавца возместить расходы на инспекцию и апрейзал если сделка не состоистся по причине несвоевременного выезда жильцов из дома и срыва сделки из-за этого. Это единственные финанисовые потери которые мы можем понести, так ведь?

Справедливо ли будет прописать в контракте возмещение расходов (конкретные цыфры) связанных с несвоевременным выездом жильцов, которые бы покрыли наш текущий рент в случае переноса даты клозинга.

[Ivan Popugaev]

Если возможно, я бы сделал так, что деньги берутся из эскроу продавцом только после того, как а) дом освобожден б) там нету демаджей и/или они пофиксаны. При этом расходы на свобождение дома, починку после жильцов, а так же выплату моргиджа до моемнта освбождения и окончания ремонта берутся из тех же денег из экскроу.

Вы говорите о наших деньгах в ескроу или вы предлагаете продавцам положить деньги в ескроу на случай если жильцы не сьедут вовремя?

Деньги что Вы заплатите будут лежать на эскроу пока жильцы не сьедут и за ними все не будет починено. Будут сьежать год, значит расходы на высление/моргидж/ремонт будут вычитаться в течении года.

[Mapycbka]

Маруся, не шутите. Люди на новостройки за 14-18 мес до в'езда подписывают контракт - вы что. думаете, они все это время платят мортгадж?

Присоединяюсь к вопросу.

Я имела ввиду "closing". Когда title переходит от продавце к покупателю.
Я не уверена, как "closing" называется по-русски.
Про новостройки я знаю, сама покупала.

Вы видимо говорите о Purchaser&Seller Agreement?
Вот в нём и надо записать, что с момента "closing" до выезда тенантов (если они ещё не выехали на тот день), продавец платит покупателю из расчёта нового мортгиджа.

[Nwaylock]

Деньги что Вы заплатите будут лежать на эскроу пока жильцы не сьедут и за ними все не будет починено. Будут сьежать год, значит расходы на высление/моргидж/ремонт будут вычитаться в течении года.

Из моих денег будут вычитаться расходы на чужих жильцов? С какой стати? И почему это должно происходить год? Я не собираюсь покупать дом с жильцами. Они должны выселиться до даты клозинга.

[Nwaylock]

Вот в нём и надо записать, что с момента "closing" до выезда тенантов (если они ещё не выехали на тот день), продавец платит покупателю из расчёта нового мортгиджа.

В этом топике только что обьяснили что этого не надо делать. Закрыть сделку только после выселения жильцов и точка. Иначе сделка не состоится.

[Mapycbka]

В этом топике только что обьяснили что этого не надо делать. Закрыть сделку только после выселения жильцов и точка. Иначе сделка не состоится.

Так скорее всего и будет. Я вспомнила, что банк в случае вновь построеного дома не даст денег, пока дом не достроен и не прошёл инспекцию.
Возможно и в случае наличия жильцов тоже самое - банк не разрешит сделку провести, если жильцы не выехали, или если вы с жильцами лично контракт не подписали.

[X37WAL!^]

Предложите (совместно с продавцом) жильцам денег по регрессивной шкале. Из расчёта "выезжаете через 60 дней" - $0, "выезжаете завтра" - $4000. Расходы можете поделить с продавцом... С таким стимулом я думаю они могут и быстрее чем через месяц отъехать.

[Nwaylock]

Предложите (совместно с продавцом) жильцам денег по регрессивной шкале. Из расчёта "выезжаете через 60 дней" - $0, "выезжаете завтра" - $4000. Расходы можете поделить с продавцом... С таким стимулом я думаю они могут и быстрее чем через месяц отъехать.

Идея хорошая, только зачем мне делить эти расходы с продавцом? Это не мои жильцы, это жильцы продавца. Спасибо за идею.

[X37WAL!^]

Предложите (совместно с продавцом) жильцам денег по регрессивной шкале. Из расчёта "выезжаете через 60 дней" - $0, "выезжаете завтра" - $4000. Расходы можете поделить с продавцом... С таким стимулом я думаю они могут и быстрее чем через месяц отъехать.

Идея хорошая, только зачем мне делить эти расходы с продавцом? Это не мои жильцы, это жильцы продавца. Спасибо за идею.

Жильцы-то продавца, а вот проблема у вас общая. Если продавец увидит, что вы готовы даже разделить с ним некоторые (не обязательно 50%) расходы по ускорению выезда жильца, у него прибавится уверенности по поводу того, что вы заинтересованы в скорейшем завершении сделки. Как-то так...

[Nwaylock]

Жильцы-то продавца, а вот проблема у вас общая.

Я так не считаю. Меня не спрашивали когда жильцов туда вселяли. Потому и выселят их буду не я.

[М@ш@]

Пропишите в контракте что что дом должен быть освобожден для вьезда к дате клоузинга. Если нет - они обязуются платить ваш мортгидж прорейтед.

Чаще всего в контракт вписывается, что если дом не освобождён, то он автоматически рентуется у купившего по сумме 1/30 нового месячного мортгиджа в день.
У нас так было с первым домом - первый хозяин жил ещё 5 дней после продажи и выписал нам чек сразу, когда все документы подписывали.

А почему так мало? А если люди за наличные покупают? Кроме ссуды, кстати, ещё налоги есть.
Я думала, что сумма в день должна быть такая, чтобы тот, кто не съехал вовремя имел везкие причины подсуетиться и съехать.

[Ivan Popugaev]

Деньги что Вы заплатите будут лежать на эскроу пока жильцы не сьедут и за ними все не будет починено. Будут сьежать год, значит расходы на высление/моргидж/ремонт будут вычитаться в течении года.

Из моих денег будут вычитаться расходы на чужих жильцов? С какой стати? И почему это должно происходить год?

Из денег, которые Вы заплатили за дом. И которые ему не выдадут на руки, пока жильцы не сьедут/все не починено. Просто продавец получит их меньше, только и всего.

Я не собираюсь покупать дом с жильцами. Они должны выселиться до даты клозинга.

Тогда единственный вариант, это по дороге на клоузинг, Вы проезжая мима дома видите его пустым (и тогда подписываете бамаги). Все остальные варианты, могут теоретически закончится выселением жильцов по суду.

[X37WAL!^]

Жильцы-то продавца, а вот проблема у вас общая.

Я так не считаю. Меня не спрашивали когда жильцов туда вселяли. Потому и выселят их буду не я.

Дело такое. Мы сейчас вошли в этап атторней ревью и идет разговор двух адвокатов, в котором мы можем оказаться пострадавшей стороной из-за незнаия ньюансов получения займа на дом.
...
Жильцы находятся на помесячном лизе. Теперь наши проблемы.

Вы не считаете, что у вас со сделкой проблемы? А жирно выделенное в самом первом сообщении не вы написали?

[Nwaylock]

Тогда единственный вариант, это по дороге на клоузинг, Вы проезжая мима дома видите его пустым (и тогда подписываете бамаги). Все остальные варианты, могут теоретически закончится выселением жильцов по суду.

Я не думаю что это единственный вариант. А вдруг тенанты в пустом доме сидеть будут? Я думаю что должны быть подписаны некие бумаги на предмет завершения помесячного лиза или чего-то в этом духе, надо будет тормошить адвоката. Идея пригодна к употреблению, спасибо.