Стратегия торговли за дом

[ekriv]

Какие будут идеи насчет стратегии торговли за дом?
Это approved short sale.
Дом нам очень нравится.
Мой оффер был подписан банком продавца
Я заказал инспекцию ив что она выявила:
REPAIRS...........................................COSTS
Roof........................................$ 32,000.00
Structural...................................$ 1,500.00
Irrigation.....................................$ 450.00
Plumbing.......................................$ 250.00
Electrical.....................................$ 350.00
Pool.........................................$ 3,500.00
-------------------------------------------------------
Total.......................................$ 38,050.00

Текущая цена на дом $229,850.
Если продавец не починит крышу и бассейн, Я хочу просить следующее:
Продажная цена $229,850 ---> $200,00
Кредит на клозинг 3% ---> 6% - это живые деньги
Желаемое итоговое снижение цены составит примерно 16%. Не много ли это?
В моем каунти прогнозируется падение цен в 2010 на 30%, но это прогноз и неизвестно как оно будет и какой будет рейт на моргидж.
Цены на ремонт предоставил инспектор, на самом деле они ниже.
Новая крыша обойдется примерно в 16К, ремонт бассейна в 2К.

[X37WAL!^]

Какие будут идеи насчет стратегии торговли за дом?
Это approved short sale.
Дом нам очень нравится.
Мой оффер был подписан банком продавца
Я заказал инспекцию ив что она выявила:
REPAIRS...........................................COSTS
Roof........................................$ 32,000.00
Structural...................................$ 1,500.00
Irrigation.....................................$ 450.00
Plumbing.......................................$ 250.00
Electrical.....................................$ 350.00
Pool.........................................$ 3,500.00
-------------------------------------------------------
Total.......................................$ 38,050.00

Текущая цена на дом $229,850.
Если продавец не починит крышу и бассейн, Я хочу просить следующее:
Продажная цена $229,850 ---> $200,00
Кредит на клозинг 3% ---> 6% - это живые деньги
Желаемое итоговое снижение цены составит примерно 16%. Не много ли это?
В моем каунти прогнозируется падение цен в 2010 на 30%, но это прогноз и неизвестно как оно будет и какой будет рейт на моргидж.
Цены на ремонт предоставил инспектор, на самом деле они ниже.
Новая крыша обойдется примерно в 16К, ремонт бассейна в 2К.

Насколько я знаю, торговаться с банком за 16% - это почти дохлый номер. И даже за 10%. У них есть определённые правила, по которым они могут списывать деньги. И по этим правилам в течение пары недель (?) (между 229K short sale approval и вашим контроффером) так сильно их asset подешеветь не может.

[Crocodile]

Не думаю что банк на это пойдет. Вы уже покупаете дом с хорошим дискаунтoм, потому что это short sale. Теоретически..

[LapkaL]

Практически,
мы год назад дали оффер на $16000 ниже преаппрувленной short sale цены и еще просили 3% на сlosing. Банк в итоге согласился на наши условия, но это заняло еще месяц только на новый approval. Дом довольно новый (2004) и можно сказать в идеальном состоянии. Единственно, газон был убит, но как выяснилось позже, не досмерти.

[ekriv]

Не думаю что банк на это пойдет. Вы уже покупаете дом с хорошим дискаунтoм, потому что это short sale. Теоретически..

За последние несколько месяцев в этом районе аналогичные дома продавались за 240-250К.
Если не считать крышу, то внутри дом в великолепном состоянии.
Все остальные проблемы- это мелочи, которые легко пофиксить живя там в течении нескольких месяцев без особого напряжения.
Мне бы главное отбить деньги на новую крышу, которая в реале будет стоить около 16,000.
А остальные проблемы решатся за счет Обамовского кредита.

[Kolombina]

Без компов тяжело говорить. Продаваемые дома были в каком состоянии и какова была net price.
Net price = purchase price - seller's contribution if any - closing costs paid by seller if any

[Kolombina]

В общем случае, тактика поговорить с агентом продавца и сказать - вот наша цена, вот компы, вот фотографии недоделок, вот естимейшн, вот цены падают на графике, а SS займет месяца 3-4, где же мы будем, давайте установим для всех комфортную цену и будем ее у банка выбивать. Положите деньги в эскроу, немного. 1000 баксов для 200 тыс ок, с договором положить больше в течение одного или двух бизнес дней после банк аппрувала. Просто показать что все серьезно.
Обычно после вербал договоренностей цена снижается на МЛСе, и через день-два принимается оффер. При этом seller contribution towards repairs - 0.

[rvd]

$32000 за крышу - многовато. Там ведь тоже не идиоты сидят.
Или она особенная?

[ekriv]

$32000 за крышу - многовато. Там ведь тоже не идиоты сидят.
Или она особенная?

Это написал инспектор.
В реале, в зависимости от типа цементной черепицы она стоит от 16К и до 45К
Дом 2000 кв.футов, крыша наверное 2300-2500
самая дешевая S Tile крыша стоит у нас 6.5 за кв.фут, шингл 3 за кв.фут.

[sondo]

Если цена была заранее определена с учетом ремонта, то торговаться не выйдет.
Я не знаю насколько дико у вас как и в какой стадии у вас бум/не бум, но у нас например, где бума нет, в общем-то все четко: в цене есть стоимость земли, есть площадь дома и есть "год старения дома". Где срок жизни дома предполагается 60 лет, и если скажем построен он 20 лет назад и никаких сильных ремотов не было, то цена определятся как [current price of land] + 40/60 * [house sq.f.] * [new house price per sq.f.]
И от цены определенной таким способом пляшут и продавцы, и оценщики (которые банком нанимаются).
Сильно торговаться не получается, разве что на 5к.
В бумный период 3 года наза цена земли была в подскоче, а за сам дом (строение) сколько давали тогда, столько и сейчас.

Посчитайте как у вас получается.
А расчет инспектора он больше для вашего сведения сколько еще придется вложить в якобы дешево выглядящий дом, чтоб вы знали какого именно кошака в мешке вы берете, а не для торговли...

[ekriv]

Если цена была заранее определена с учетом ремонта, то торговаться не выйдет.
Я не знаю насколько дико у вас как и в какой стадии у вас бум/не бум, но у нас например, где бума нет, в общем-то все четко: в цене есть стоимость земли, есть площадь дома и есть "год старения дома". Где срок жизни дома предполагается 60 лет, и если скажем построен он 20 лет назад и никаких сильных ремотов не было, то цена определятся как [current price of land] + 40/60 * [house sq.f.] * [new house price per sq.f.]
И от цены определенной таким способом пляшут и продавцы, и оценщики (которые банком нанимаются).
Сильно торговаться не получается, разве что на 5к.
В бумный период 3 года наза цена земли была в подскоче, а за сам дом (строение) сколько давали тогда, столько и сейчас.

Посчитайте как у вас получается.
А расчет инспектора он больше для вашего сведения сколько еще придется вложить в якобы дешево выглядящий дом, чтоб вы знали какого именно кошака в мешке вы берете, а не для торговли...

Вы забыли тот факт, что цена зависит очень сильно от того где стоит дом даже в пределах одного городка на 60 тыс народу
А цена на землю одинаковая в пределах города

[sondo]

Если цена была заранее определена с учетом ремонта, то торговаться не выйдет.
Я не знаю насколько дико у вас как и в какой стадии у вас бум/не бум, но у нас например, где бума нет, в общем-то все четко: в цене есть стоимость земли, есть площадь дома и есть "год старения дома". Где срок жизни дома предполагается 60 лет, и если скажем построен он 20 лет назад и никаких сильных ремотов не было, то цена определятся как [current price of land] + 40/60 * [house sq.f.] * [new house price per sq.f.]
И от цены определенной таким способом пляшут и продавцы, и оценщики (которые банком нанимаются).
Сильно торговаться не получается, разве что на 5к.
В бумный период 3 года наза цена земли была в подскоче, а за сам дом (строение) сколько давали тогда, столько и сейчас.

Посчитайте как у вас получается.
А расчет инспектора он больше для вашего сведения сколько еще придется вложить в якобы дешево выглядящий дом, чтоб вы знали какого именно кошака в мешке вы берете, а не для торговли...

Вы забыли тот факт, что цена зависит очень сильно от того где стоит дом даже в пределах одного городка на 60 тыс народу
А цена на землю одинаковая в пределах города

Нет.
Как раз именно (местоположение дома) и определяет цену земли, не понимаю почему вы решили по другому.
Никогда не слышала чтобы цена земли была одинаковой в пределах одного города.
Через пару блоков от нас (по другую сторону) от большой дороги земля в 1.5 раза дешевле чем у нас.
А в 10 blocks севернее - в 2 раза дороже
Так по аппрайзалам.

[ekriv]

Если цена была заранее определена с учетом ремонта, то торговаться не выйдет.
Я не знаю насколько дико у вас как и в какой стадии у вас бум/не бум, но у нас например, где бума нет, в общем-то все четко: в цене есть стоимость земли, есть площадь дома и есть "год старения дома". Где срок жизни дома предполагается 60 лет, и если скажем построен он 20 лет назад и никаких сильных ремотов не было, то цена определятся как [current price of land] + 40/60 * [house sq.f.] * [new house price per sq.f.]
И от цены определенной таким способом пляшут и продавцы, и оценщики (которые банком нанимаются).
Сильно торговаться не получается, разве что на 5к.
В бумный период 3 года наза цена земли была в подскоче, а за сам дом (строение) сколько давали тогда, столько и сейчас.

Посчитайте как у вас получается.
А расчет инспектора он больше для вашего сведения сколько еще придется вложить в якобы дешево выглядящий дом, чтоб вы знали какого именно кошака в мешке вы берете, а не для торговли...

Вы забыли тот факт, что цена зависит очень сильно от того где стоит дом даже в пределах одного городка на 60 тыс народу
А цена на землю одинаковая в пределах города

Нет.
Как раз именно (местоположение дома) и определяет цену земли, не понимаю почему вы решили по другому.
Никогда не слышала чтобы цена земли была одинаковой в пределах одного города.
Через пару блоков от нас (по другую сторону) от большой дороги земля в 1.5 раза дешевле чем у нас.
А в 10 blocks севернее - в 2 раза дороже
Так по аппрайзалам.

На аппрайзал сайте нашего каунти на этот дом
земля - $92,600; дом - $124,730; всего - $217,330
А продается он за $229,850
История продаж

Вот и пытаюсь торговаться

[sondo]

На аппрайзал сайте нашего каунти на этот дом
земля - $92,600; дом - $124,730; всего - $217,330
А продается он за $229,850
История продаж

Вот и пытаюсь торговаться

For for appraisal, obviously, at least.
BTW, the appraisal price is consistent with what I wrote and it looks like ti includes the roof repirement:

House age: 13 yr : 78% of the lifetime 60 yr left

$100 per sq.f. - new building price for 2000 sq.f. houses

0.78*200,000 + 92.6 - 32 k (roof repairement) = 217k

anyway, you will not get a mortageg for a more than appraisal

and I did not see already for a long time )) house to be sold above appraisal.

[ekriv]

На аппрайзал сайте нашего каунти на этот дом
земля - $92,600; дом - $124,730; всего - $217,330
А продается он за $229,850
Вот и пытаюсь торговаться

For for appraisal, obviously, at least.
BTW, the appraisal price is consistent with what I wrote and it looks like ti includes the roof repirement:
House age: 13 yr : 78% of the lifetime 60 yr left
$100 per sq.f. - new building price for 2000 sq.f. houses
0.78*200,000 + 92.6 - 32 k (roof repairement) = 217k
anyway, you will not get a mortageg for a more than appraisal
and I did not see already for a long time )) house to be sold above appraisal.

Спасибо.