Владельцы квартир многоэтажных многоквартирных домов:вопросы

[AlexGg]

Спасибо - этого я как раз и не знал! Т.е. то что я ищю зовется кондо?

[Lost-Soul]

Спасибо - этого я как раз и не знал! Т.е. то что я ищю зовется кондо?

Ето вам решать ишете вы [condo] или [co-op]. Но третьего вроде как нет...

[vm__]

Спасибо - этого я как раз и не знал! Т.е. то что я ищю зовется кондо?

Ето вам решать ишете вы [condo] или [co-op]. Но третьего вроде как нет...

— Если ночлега нигде не найдём, Может быть, купишь какой-нибудь дом?
— Купишь! — отец отвечает, вздыхая.
— Ты не в Чикаго, моя дорогая.

[Eefje]

Бывают квартиры 2-х этажные?
Какие планировки самые удачные считаются?

Бывают. У нас была двухжтажная (4-й и 5й этаж) в обычном комдоминиуме (не кооперативе).
Внизу была общая комната и спальня, наверху еще спальня и кабинет. Над общей комнатой не было второго этажа, за счет чего высота потолка в этой комнате была в два этажа.

[sondo]

Спасибо - этого я как раз и не знал! Т.е. то что я ищю зовется кондо?

Да, это называется (кондо - это способ владения, а не тип здания).
Ко-оп вы не хотите. В частноти, в ко-опе для продажи надо будет получитеь резрешение членов ко-опа в целом на рподажу и одобрение ими же покупателя. Да и вас, если захотите покупать, тоже должны будут одобрять на общем собрании. В общем, тот еще колхоз.

Ко-оп вы не хотите. В частности, в ко-опе для продажи надо будет получитеь разрешение членов ко-опа в целом на продажу и одобрение ими же покупателя. Да и вас, если захотите покупать, тоже должны будут одобрять на общем собрании. В общем, тот еще колхоз.

Condo minutes - это что происходило на собраниях кондо-владельцев. По condo minutes можно определить если ли проблемы сейчас и в будут ли они в ближайшем будущем. В непрофессионально-управляемом кондо здание содержится своими усилиями и попасть на замену крышу "прямо сейчас ибо как оказалось она вся сгнила" - как не фиг делать. В этом случае выпускаются special assessments, в добавление к condo fee, и эти assessments могут легко быть 50к и более, с выплатой за год-два. Нередко если на рынке находится кондо скажем 15-20 летней давности но с еще маленькими fee (<400/месяц), то это как раз потому что emergency fund создан не был во время (т.к. все голосовали за маленькие ежемесячные fee), а теперь "внезапно" оказалось что чинить надо много-много чего. И те кто потянуть этот assessment не могут, продают квартиру. В высокоэтажках, где есть лифт, маленькие condo fee < 400 вообще очень подозрительно. Узнайте когда в последний раз "меняли" лифты, елси здание старое. Это тоже стоит конкретно. Если есть балконы - узнайте когда в последний раз ремонтировали балконы (тоже большие бабки, а раз в 10-20 лет делается). Если дому лет 20, fee маленькие и ничего не ремонтировалось - конечно можно надеяться на то что здание просто само по себе почему-то в идеальном состоянии, но в 99% случаев это будет конкретная засада в скором времени.

В общем, покупка конфо еще та лотерея , больше чем с домом, и быть вы на рынке не зная самых главных подводных камней - финансово опасно.

[smyles]

Я бы еще добавил, что и большие кондо фии (по отношению к средним по местности) тоже не всегда панацея от внезапных попаданий (= доп.ассессментс), т.к. конкретный комплекс м.б. обременен доп. тратами на, скажем, закрытые теннисные корты, закрытый бассейн, раздутую охрану и т.д.

[Lost-Soul]

Ко-оп вы не хотите. В частности, в ко-опе для продажи надо будет получитеь разрешение членов ко-опа в целом на продажу и одобрение ими же покупателя. Да и вас, если захотите покупать, тоже должны будут одобрять на общем собрании. В общем, тот еще колхоз.

Я бы не была так категорична. В ко-опах есть как свои минусы, так и свои плюсы. Правда ету тему ([differences between condo & co-op]) уже столько обсуждали что топик стартеру легче найти те топики, чем заново все обсуждать. И потом делать уже свои выводы что он хочет и что не хочет. IMHO

[AlexGg]

Спасибо - пороюсь тогда, чтобы не повторять снова.

[Bonny P.]

Вывают двухетажные кондо -- [townhouse] называется.

Кондо бывают сколько-угодно-этажными. В принципе, целая секция 3-4-5 этажного дома может быть одной квартирой. А форма владения ею опять же может быть какой угодно: единоличной (если весь дом принадлежит одному человеку), кооперативной (совету пайщиков), кондоминиумом (права разделены между владельцами и менеджментом).

Таунхауз, в свою очередь, может быть кооперaтивом, кондо или single family home - поскольку это просто вид сооружения, независимый от формы собственности.

[sondo]

Ко-оп вы не хотите. В частности, в ко-опе для продажи надо будет получитеь разрешение членов ко-опа в целом на продажу и одобрение ими же покупателя. Да и вас, если захотите покупать, тоже должны будут одобрять на общем собрании. В общем, тот еще колхоз.

Я бы не была так категорична. В ко-опах есть как свои минусы, так и свои плюсы. Правда ету тему ([differences between condo & co-op]) уже столько обсуждали что топик стартеру легче найти те топики, чем заново все обсуждать. И потом делать уже свои выводы что он хочет и что не хочет. IMHO

Ко-опы сильно зависят от местности. Где-то возможно жильцы более-менее независмы друг от друга.
А в нашем городе например все кто живут вместе в ко-опе даже пищу покупают вместе, и по очереди готовят на всех в ко-опе раз в неделю. И уборка по очереди. Как в советских общагах
У нас знакомые (чистокровные американцы черт знает в каком колене) когда-то жили в таком же ко-опе в Чикаго, а теперь собираются и в нашем городе покупать себе квартиру в таком же (они там сейчас делают предварительные встречи с потенциальными со-владельцами, потом будут землю покупать, нанимать строителей и строить дом на всех). Сейчас у них кондо, т.к. стать членами коопа - процесс долгий.
В общем, мне кажется ко-оп это не для постсовестких, очень уж много ассоциаций не самых лучших с общагами.

[Kalifornian]

звукоизоляция. Не знаю как проверять при осмотре

Проверить просто - если на полу карпет и в правилах HOA записано, что карпет нельзя поменять на hardwood floor значит со звукоизоляцией плохо.

[Eefje]

Нередко если на рынке находится кондо скажем 15-20 летней давности но с еще маленькими fee (<400/месяц), то это как раз потому что emergency fund создан не был во время (т.к. все голосовали за маленькие ежемесячные fee), а теперь "внезапно" оказалось что чинить надо много-много чего.

Сумма maintenance fee сильно зависит еще и от города. У нас была квартира в 20 летнем доме и ежемесячная плата 220 всего, но при этом все 20 лет дом отлично поддерживался и emergency fund был с запасом еще на 3 года, если бы все перестали платить. Правда ни закрытого бассейна, ни корта там не было. Поэтому 220 была вполне разумной платой.
Но такой дом надо искать и выбирать разумно!

[AlexGg]

Сумма maintenance fee сильно зависит еще и от города. У нас была квартира в 20 летнем доме и ежемесячная плата 220 всего, но при этом все 20 лет дом отлично поддерживался и emergency fund был с запасом еще на 3 года, если бы все перестали платить. Правда ни закрытого бассейна, ни корта там не было. Поэтому 220 была вполне разумной платой.
Но такой дом надо искать и выбирать разумно!

А вы рентовали его? или владели?

[Eefje]

Сумма maintenance fee сильно зависит еще и от города. У нас была квартира в 20 летнем доме и ежемесячная плата 220 всего, но при этом все 20 лет дом отлично поддерживался и emergency fund был с запасом еще на 3 года, если бы все перестали платить. Правда ни закрытого бассейна, ни корта там не было. Поэтому 220 была вполне разумной платой.
Но такой дом надо искать и выбирать разумно!

А вы рентовали его? или владели?

Владели. Но сумма, которую мы платили совешенно не эталон! Она сильно зависит от местности. Наверняка в Техасе эта сумма будет не так же что в Калифорнии.

[AlexGg]

а эта плата вообще что в себя включает? Т.е. назовите плиз все платежи месячные или годовые, кои надо платить после покупки такой квартиры. Пусть будет не эталон - просто для понимания.
Спасибо.
PS: меня интересуют районы прилегающие непосредственно к DC (точнее к его метрополитеновскому охвату от 30 минут и меньше), и посему если кто жил/живет там - опыт будет весьма полезный! Спасибо!

[sondo]

а эта плата вообще что в себя включает? Т.е. назовите плиз все платежи месячные или годовые, кои надо платить после покупки такой квартиры. Пусть будет не эталон - просто для понимания.

condo fee (varies from $100/month for new cheap places to few thousands in luxury buildings) + property tax (check yourself what is this in DC area, usually its 0.XX per cent of the appraised value) + special assignments if you are not lucky (can be anywhere from 5k to 100k and above) + if not included in condo fee (happens in some places) - utilities, parking, washer/dryer, access to the sport complex in the building, ...

[AlexGg]

Про utilities можно слегка подробнее. Если проблемы с водой, канализацией или светом - кто решает/ремонтирует/платит?

Назовите плиз навскидку "средную" цифиру в мес за 3 бедрумную квартиру обших платежей.

[bulochka]

Про utilities можно слегка подробнее. Если проблемы с водой, канализацией или светом - кто решает/ремонтирует/платит?

Назовите плиз навскидку "средную" цифиру в мес за 3 бедрумную квартиру обших платежей.

В кондоминиумах "обычно" стены "принадлежат" всем владельцам квартир вместе, так что ремонт наружных стен, крыши, общего входа и труб, подводящих воду к зданию, будет заботой condominium association, то есть будет покрыт из тех ежемесячных взносов, которые платят владельцы, или путем дополнительных поборов. Приведу пример, хотя он из жизни в комплексе таунхаузов, а не многоэтажек, но думаю, что идея та же. В какой-то момент в нашем комплексе прохудилась газовая труба, подводящая газ к одной группе квартир. Трубу поменяли за счет комплекса, но поскольку ремонт был дорогим, со всех владельцев, включающих дома на противоположном краю комплекса, собрали примерно по 100 долларов дополнительных взносов. Наш месячный взнос за двухбедрумную квартиру был около 200 долларов, но это, по-моему, несколько ниже, чем в других местах.

Все ремонты внутри квартиры делаются владельцами, при этом по правилам в большинстве зданий перед ремонтом нужно информировать ассоциацию и получать их разрешение. У нас как-то был случай, когда в квартире начала рушиться внутренняя лестница, и ее пришлось заменить, при этом уже потом выяснилось, что на ремонт лестницы (пара часов работы мастеров) нужно было получить разрешение ассоциации.

[AlexGg]

Разрешения ассоциации и т.п. вещи, насколько бюрократичны? Т.е. можно ли сие дело решить путем одного телефонного звонка, или одного похода в их контору?

[bulochka]

Разрешения ассоциации и т.п. вещи, насколько бюрократичны? Т.е. можно ли сие дело решить путем одного телефонного звонка, или одного похода в их контору?

У нас нужно было просто принести копию "proposal", который вам дает контрактор, плюс копию городского "пермита", если он нужен, в офис ассоциации, и считалось, что разрешение у вас есть. Естественно, если владелец хочет передвинуть внутреннюю стену или добавить дополнительную ванную комнату, то может быть нужно подождать, пока кто-то примет решение по этому поводу.

Я бы сказала, что разрешения - это ерунда, а вот возможность того, что придется платить тысячу или около того дополнительных сборов на какой-нибудь общий ремонт - это ситуация посерьезнее. Ну и еще такой worst-case scenario - хотя в окрестностях DC это вряд ли актуально - если вдруг ситуация с недвижимостью начинает редко ухудшаться, как это было во Флориде, например, то может оказаться так, что в доме есть большое количество квартир, владельцы которых перестают платить взносы, потому что они вот-вот потеряют квартиру из-за долгов. Тогда кому-то (то есть владельцам остальных квартира) придется скидываться, чтобы продолжать поддерживать здание.

По нашему опыту, на квартиру стоимостью около 250 тысяч нужно было платить пару сотен в месяц в association fees, пару сотен в налогах, и около двух-трех сотен на utilities (электричество и газ). Еще нужна страховка на квартиру, но это стоило немного.

[Eefje]

а эта плата вообще что в себя включает? Т.е. назовите плиз все платежи месячные или годовые, кои надо платить после покупки такой квартиры. Пусть будет не эталон - просто для понимания.
Спасибо.
PS: меня интересуют районы прилегающие непосредственно к DC (точнее к его метрополитеновскому охвату от 30 минут и меньше), и посему если кто жил/живет там - опыт будет весьма полезный! Спасибо!

У нас было в месяц 220 в общий фонд здания, электричество от 30 до 60 в зависимости от сезона (отопление электрическое и газовый камин), за газ для камина что-то около 15 кажется, за парковку 20. Совершенно не помню как платили за воду. Стиралка-сушилка были свои в самой квартире поэтому понятно что бесплатно. Плата за вывоз мусора входила в те 220 за здание. Страховка за квартиру и ее содержимое, не помню сколько, но мало. Налоги на недвижимость - сильно зависят от местности.
О! Еще очень важный момент при покупке кондо - надо обязытельно посмотреть на сколько застраховано само здание! Кажется самый минимум считается пара миллионов. Если отваливается кусок стены или землетрясение-наводнение-инопланетяне , то эта страховка покрывает расходы, связанные с рементов самого здания. К квартирам она никакого отношения не имеет.

[_AlienCreature_]

если вы о только 2-этажа в доме - то это не по мне... Я имел ввиду в 5-9 этажном доме, скажем этаж как бы делится на 2, т.е. есть в квартираж такого дома по 2 этажа с лестницей внутри.
Типа такого:

Думаю что есть и в таких тоже, но сама не видела.

Серьезно что ли не видели? В NY полно двух-уровневых квартир, обычно это в пентхаузе, т.е. верхние этажи здания и дорого.

Да, in case nobody noticed, condo это не то же самое что coop, это принципиально разные формы собственности. А "apartment" это не форма собственности а тип жилья

[_AlienCreature_]

Про utilities можно слегка подробнее. Если проблемы с водой, канализацией или светом - кто решает/ремонтирует/платит?

Назовите плиз навскидку "средную" цифиру в мес за 3 бедрумную квартиру обших платежей.

Это даже в стоящихрядом домах может отличаться в разы.

[AlexGg]

Понял картину, спасибо большое!
А скажите плиз такой вопрос: если с квартирами все так накладно и замороченно... то почему вы все-же остаетесь приверженцами к квартирам, а не к домам? Вопрос наверное праздный, но все-же..

[Eefje]

Понял картину, спасибо большое!
А скажите плиз такой вопрос: если с квартирами все так накладно и замороченно... то почему вы все-же остаетесь приверженцами к квартирам, а не к домам? Вопрос наверное праздный, но все-же..

У меня муж ленивый . Говорить что не хочет крышу чинить, крыльцо латать, воду из колодца носить
Шучу конечно, но например, квартира в два этажа с патио и видом на горы и море плюс кто-то другой поддерживает это все в хорошем состоянии, стоит 300К, а домик маленький, лет 50, с видом на соседские окна, непонятно когда развалится с ценой минимум 500К. Думаю, что это первая причина.