Моргаджи, поинты, дзймбы, препайменты, ескроу, локи и прочая

[Nwaylock]

Наступил критический момент поиска подходящего займа на дом. Все это не столько премудро как запутано.

1. Процент зависит от 1.1 того что предлагает лендер в своем портофолио, 1.2 размера моего даунпеймента, 1.3 моей кредитной истории. Поскольку пункты 1.2 и 1.3 постоянные, то получить сведения о проценте предоставляемом банком можно получить только от банка/брокера. Как это можно эффективно сделать - звонить всем подряд?

2. APR зависит от процента по займу и closing costs и служит для информации о дороговизне-дешевизне данного займа. Отложим пока это в сторону.

3. Поинты. Каким боком они мне должны быть нужны и в каком случае?

4. Closing costs. Состоит из кучи пунктов, но как я понимаю банковских чарджа там всего три:

4.1 апрайзал,
4.2 лоан аппликешн (тот который оригинайшн или еще называют андераийтинг),
4.3 процессинг фи - это я не понимаю кому и за что.

Всего разом банк берет за все это от силы 1000 долларов резаной зеленой бумаги.

Остальные клозинг костс это счета 4.4 тайтл компании, 4.5 адвокату, 4.6 предоплата таксов, 4.7 предоплата страховки.

Адвокату придется платить, цена эта известна.

Предоплату таксов и страховки считать не надо, все равно эти деньги мы должны будем заплатить. Кстати, когда эти предоплаченные таксы и страховка пойдут в дело? Т.е. значит ли это что последующие 6 месяцев мы таксы платить не будем или можно считать что эти деньги мы подарили банку? Я в самом деле не знаю как это работает. Зачем с нас берут 6 месяцев таксов неперед? Чтобы банк не остался должным мунуципалитету в случае если я вдруг таксы перестену платить? Все же дом не мой, а банка.

А вот тайтл компании оказывается надо заплатить большую долю клозинг костс. Кто выбирает тайтл компанию - я, банк, адвокат? Как обычно люди работают с тайтл компаниями? По моим неустоявшимся представлениям за тайтл платится что-то от 2,500 до 3,000 - нормально ли это и можно ли на это как-то повлиять в сторону уменьшения?

Что такое Tax Service Fee? Самодеятельность банка или еще чья?
Я понимаю что банк может захотеть еще флоод хазард , пестс инсекшин и бог знает что еще влкючить в клозинг костс. Как с этим бороться? Какие платежи из "всех" обязательные а какие нет?

5. Как понять есть ли у банка препеймент паналти и что с ней делать?

6. Имеет ли смысл to awoid escrow? Т.е. имеет ли смысл платить страховку и таксы самому или же пусть это все делает банк. Берет ли банк за эту услугу деньги и как это влияет на проценты по займу?

7. Можно ли получить от банка sample contract? А то подписывать стремно без предварительного рассмотрения.

8. За что банк может брать prepayment of interest за 15 дней - это тоже деньги которые банк хочет чтобы мы ему подарили или это идет нам в зачет первого платежа за дом?

9. Имеет ли смысл перевести свой моргадж из jumbo в conventional. Нам осталось доложить 22К в даун и наш займ будет 417К - насколько это может быть выгодно или нет. В доме планируем жить долго. Считать самой пока руки не дошли, да и данных у меня пока нет, так что может кто для себя считал поделитесь.

10. Может ли кто рекомендовать толкового брокера или банк, или любой свой бесценный опыт в смысле получения займа на дом.

[Nwaylock]

Да, на данном этапе какой бы займ вы брали, ARM или FRM. С точки зрения наживы. Мы и тот и другой потянем. The rates are historically low, the rates are historically low...

[Crocodile]

8. Это только для GFE берется среднее. Зависит от конкретной даты когда закроетесь. Там может быть даже отрицательное значение в некоторых случаях.

9.Собственно можете у брокера спросить что он может предоставить вам в обоих случаях. А там уже сравнивать.

[Nwaylock]

8. Это только для GFE берется среднее. Зависит от конкретной даты когда закроетесь. Там может быть даже отрицательное значение в некоторых случаях.

А откуда этот препеймент вообще берется? За что платим, собственно?

[ARARAT.]

8. Это только для GFE берется среднее. Зависит от конкретной даты когда закроетесь. Там может быть даже отрицательное значение в некоторых случаях.

А откуда этот препеймент вообще берется? За что платим, собственно?

Ето ваш escrow в основном...

[ARARAT.]

У вас слишком много вопросов, на все отвечать очень утомительно будет...
Что-то наиболее важное из них?

[Crocodile]

8. Это только для GFE берется среднее. Зависит от конкретной даты когда закроетесь. Там может быть даже отрицательное значение в некоторых случаях.

А откуда этот препеймент вообще берется? За что платим, собственно?

Допустим ваши месячные платежи $3K. И они due 1ого числа каждого месяца. Допустим вы закрываетесь ровно в середине месяца. Ваш первый платеж скорее всего будет не через 15 дней ,а через 45. И он будет равен месячнуму платежу как расчитано. t.e 3K. А за эти лишние 15 дней которые вы проживете вы заплатите при клоузинге.

Допустим закрываетесь вы 2ого числа. Но банк хочет что бы вы платили свой первый платеж через 28 дней. Заплатите вы как за целый месяц(3K), но при клоузинге у вас в этой графе будет стоять "минус интерес за 2 дня"

[Ксю]

Наступил критический момент поиска подходящего займа на дом. Все это не столько премудро как запутано.

1. Процент зависит от 1.1 того что предлагает лендер в своем портофолио, 1.2 размера моего даунпеймента, 1.3 моей кредитной истории. Поскольку пункты 1.2 и 1.3 постоянные, то получить сведения о проценте предоставляемом банком можно получить только от банка/брокера. Как это можно эффективно сделать - звонить всем подряд?

2. АПР зависит от процента по займу и цлосинг цостс и служит для информации о дороговизне-дешевизне данного займа. Отложим пока это в сторону.

3. Поинты. Каким боком они мне должны быть нужны и в каком случае?

4. Цлосинг цостс. Состоит из кучи пунктов, но как я понимаю банковских чарджа там всего три:

4.1 апрайзал,
4.2 лоан аппликешн (тот который оригинайшн или еще называют андераийтинг),
4.3 процессинг фи - это я не понимаю кому и за что.

Всего разом банк берет за все это от силы 1000 долларов резаной зеленой бумаги.

Остальные клозинг костс это счета 4.4 тайтл компании, 4.5 адвокату, 4.6 предоплата таксов, 4.7 предоплата страховки.

Адвокату придется платить, цена эта известна.

Предоплату таксов и страховки считать не надо, все равно эти деньги мы должны будем заплатить. Кстати, когда эти предоплаченные таксы и страховка пойдут в дело? Т.е. значит ли это что последующие 6 месяцев мы таксы платить не будем или можно считать что эти деньги мы подарили банку? Я в самом деле не знаю как это работает. Зачем с нас берут 6 месяцев таксов неперед? Чтобы банк не остался должным мунуципалитету в случае если я вдруг таксы перестену платить? Все же дом не мой, а банка.

А вот тайтл компании оказывается надо заплатить большую долю клозинг костс. Кто выбирает тайтл компанию - я, банк, адвокат? Как обычно люди работают с тайтл компаниями? По моим неустоявшимся представлениям за тайтл платится что-то от 2,500 до 3,000 - нормально ли это и можно ли на это как-то повлиять в сторону уменьшения?

Что такое Тах Сервице Фее? Самодеятельность банка или еще чья?
Я понимаю что банк может захотеть еще флоод хазард , пестс инсекшин и бог знает что еще влкючить в клозинг костс. Как с этим бороться? Какие платежи из "всех" обязательные а какие нет?

5. Как понять есть ли у банка препеймент паналти и что с ней делать?

6. Имеет ли смысл то ашоид есцрош? Т.е. имеет ли смысл платить страховку и таксы самому или же пусть это все делает банк. Берет ли банк за эту услугу деньги и как это влияет на проценты по займу?

7. Можно ли получить от банка сампле цонтрацт? А то подписывать стремно без предварительного рассмотрения.

8. За что банк может брать препаымент оф интерест за 15 дней - это тоже деньги которые банк хочет чтобы мы ему подарили или это идет нам в зачет первого платежа за дом?

9. Имеет ли смысл перевести свой моргадж из юмбо в цонвентионал. Нам осталось доложить 22К в даун и наш займ будет 417К - насколько это может быть выгодно или нет. В доме планируем жить долго. Считать самой пока руки не дошли, да и данных у меня пока нет, так что может кто для себя считал поделитесь.

10. Может ли кто рекомендовать толкового брокера или банк, или любой свой бесценный опыт в смысле получения займа на дом.

Во вопросов накатала.......

1. <www.bankrate.com>
3. Поинты нужны чтобы "предоплатить"" рейт. Грубо говоря платя 1% вначале можно получить скидку .25% с интереса. Обычно нравится людям с наличными, но с <tight cash flow>.
4. Таксы и страховку предоплачивают в <closing> только если у вас <escrow> и банк будет платить страховку и налоги. Если у вас <escrow> нет - то на <closing> предоплачивать ничего не надо. <Title insurance> страховка лендера в случае если у пропети найдется более законный владелец чем вы. Обычно <title insurance> можно найти самому. <Flood insurance> нужен если вы в районе наводнения - никуда не денешься.
5. Спросить, указано в <closing documents>, отказаться от заема.
6. Банк зарабатывает деньги на тех деньгах которые сидят в <escrow> и обычно если отказываетесь от <escrow> - то интерес на .25% выше, хотя можно попытаться отбояриться.
7. Обычно контракты стандартные, все документы вам пришлют минимум за 24 часа до клосинга.
8. В <good faith estimate> обычно усредняется количество <interest prepayment> дней. Если будете закрываться в последний день месяца - то платить не нужно будет ничего, если в первый - то не 15 дней, а 30.
9. Интерес обычно разный у <jumbo> и <conventional> - зависит от рынка - когда был кредитный кранч - то интерес на <jumbo>, например, был на 1% выше чем на стандартный. Там же на <bankrate.com> посмотрите как интерес отличается сейчас.
10.

[mikeG]

1. Процент зависит от 1.1 того что предлагает лендер в своем портофолио, 1.2 размера моего даунпеймента, 1.3 моей кредитной истории. Поскольку пункты 1.2 и 1.3 постоянные, то получить сведения о проценте предоставляемом банком можно получить только от банка/брокера. Как это можно эффективно сделать - звонить всем подряд?

можно bankrate.com смотреть, хотя там не все варианты есть.

3. Поинты. Каким боком они мне должны быть нужны и в каком случае?

points = prepaid interest. Можно с налогов списать.
Процент с пойнтами обычно поменьше.
Если долго этот mortgage держать (т. е. дом не продавать, не выплачивать и не перефинансировать), то может быть выгодно. Но в среднем, наверное, нет.

4. Closing costs. Состоит из кучи пунктов, но как я понимаю банковских чарджа там всего три:
...
Предоплату таксов и страховки считать не надо, все равно эти деньги мы должны будем заплатить. Кстати, когда эти предоплаченные таксы и страховка пойдут в дело? Т.е. значит ли это что последующие 6 месяцев мы таксы платить не будем или можно считать что эти деньги мы подарили банку? Я в самом деле не знаю как это работает. Зачем с нас берут 6 месяцев таксов неперед? Чтобы банк не остался должным мунуципалитету в случае если я вдруг таксы перестену платить? Все же дом не мой, а банка.

IMHO если escrow impounds не делать, то банк с вас налоги брать не будет. Я никаких налогов не платил при клозинге.

Что такое Tax Service Fee? Самодеятельность банка или еще чья?
Я понимаю что банк может захотеть еще флоод хазард , пестс инсекшин и бог знает что еще влкючить в клозинг костс. Как с этим бороться? Какие платежи из "всех" обязательные а какие нет?

я ничего из этого не платил.

5. Как понять есть ли у банка препеймент паналти и что с ней делать?

Сначала спросить? потом прочесть весь мелкий шрифт

6. Имеет ли смысл to awoid escrow? Т.е. имеет ли смысл платить страховку и таксы самому или же пусть это все делает банк. Берет ли банк за эту услугу деньги и как это влияет на проценты по займу?

IMHO никак не влияет.

9. Имеет ли смысл перевести свой моргадж из jumbo в conventional. Нам осталось доложить 22К в даун и наш займ будет 417К - насколько это может быть выгодно или нет. В доме планируем жить долго. Считать самой пока руки не дошли, да и данных у меня пока нет, так что может кто для себя считал поделитесь.

По jumbo больше процент, то есть меньше денег заплатите.
Но если у вас есть вариант куда эти 22K более выгодно пристроить, то нужно считать.
Я при перефинансировании переделал jumbo в conventional (нужно было денег добавить, чтобы сумму до 417K понизить).

[ARARAT.]

8. Это только для GFE берется среднее. Зависит от конкретной даты когда закроетесь. Там может быть даже отрицательное значение в некоторых случаях.

А откуда этот препеймент вообще берется? За что платим, собственно?

Допустим ваши месячные платежи $3K. И они due 1ого числа каждого месяца. Допустим вы закрываетесь ровно в середине месяца. Ваш первый платеж скорее всего будет не через 15 дней ,а через 45. И он будет равен месячнуму платежу как расчитано. t.e 3K. А за эти лишние 15 дней которые вы проживете вы заплатите при клоузинге.

Допустим закрываетесь вы 2ого числа. Но банк хочет что бы вы платили свой первый платеж через 28 дней. Заплатите вы как за целый месяц(3K), но при клоузинге у вас в этой графе будет стоять "минус интерес за 2 дня"

Да, точно , интерес до следущего paymenta due тоже и еще иногда Mortgageg insurance(если есть), ну и начальный баланце на escrow, как я писал...

[Crocodile]

Почитайте насчет "Yield spread premium" (YSP) и ищите такую графу в вашем GFE. Грубо говоря это то что брокер получает от банка накручивая вам исскуственно процент. Собственно брокеру тоже кушать надо, просто надо смотреть что бы брокер не кушал слишком много и YSP и поинтов и processing fees всякиx левыx. Брокер может обьесться и лопнуть а вас потом замучают угрызения совести.

[ARARAT.]

double

[Ксю]

Почитайте насчет "Ыиелд спреад премиум" (ЫСП) и ищите такую графу в вашем ГФЕ. Грубо говоря это то что брокер получает от банка накручивая вам исскуственно процент. Собственно брокеру тоже кушать надо, просто надо смотреть что бы брокер не кушал слишком много и ЫСП и поинтов и процессинг феес всяких левых. Брокер может обьесться и лопнуть а вас потом замучают угрызения совести.

Брокеры не обязаны <disclose> свою маржу - они покупают <mortgage>-и по оптовым ценам, а продают по розничным, с егого и живут. Просто нужно сравнивать предложения и торговаться.

[Crocodile]

Почитайте насчет "Ыиелд спреад премиум" (ЫСП) и ищите такую графу в вашем ГФЕ. Грубо говоря это то что брокер получает от банка накручивая вам исскуственно процент. Собственно брокеру тоже кушать надо, просто надо смотреть что бы брокер не кушал слишком много и ЫСП и поинтов и процессинг феес всяких левых. Брокер может обьесться и лопнуть а вас потом замучают угрызения совести.

Брокеры не обязаны <disclose> свою маржу - они покупают <mortgage>-и по оптовым ценам, а продают по розничным, с егого и живут.

Неправда ваша.
http://en.wikipedia.org/wiki/Yield_spread_premium

In the U.S., mortgage brokers are required per the truth in lending act to disclose YSP within three days of the borrower's initial application on the Good Faith Estimate of Closing Costs, and then again as YSP as a fee "POC" (Paid Outside Closing) on page 2 of the HUD-1 Settlement Statement, inside the margin, away from the column marked "Paid from Borrower's funds at Settlement." This is a source of controversy, as similarly priced loans from banks require none of this disclosure.

[ARARAT.]

Кстати, помните я вам говорил, что ету всю работу надо начинать когда подаете оффер...?
Идете на banrate.com набиваете свои данные и смотрите список лендеров/брокеров/банков в вашей ареа.
Разница между Interest Rate и APR показывает сколько "они" берут на оформление, т.е. closing cost + points(или любые другие "скрытые формы", коих полно).
Я лично всегда выбираю минимальнуй разницу, т.е. 0 points изначально и божеское все остальное.
Далее если хотите можно добавить points на етом-же site есть калкулятор для оценки необходимости в вашем конкретном случае.
Далее звоните/емаил/онлине всем оставшиемся и говорите все вашу условия и просите прислать GFE обязательно!
Разбираетесь что за что они берут.
Да, rate меняется от вашего downpayment, после 20-25% уже практически не меняется. Также от терма и естественно типа loan.
Escrow waiver можно получить если у вас 20% downpayment, также при етом убирается Mortgage insurance(не путать с homeowner insurance), конкретные числа процентов узнаете в банке, кроме того за етот waiver некоторые банки такж берут еще дополнительные fee.
Ух...

[Crocodile]

Как я уже сказал, я не против того что бы брокерам перепало на горбуху хлеба с икрой, просто надо смотреть что бы не перепало слишком много. А то нехорошо получается , когда сначала притворно морщат носик , мол сейчас рейты не ахти, но при етом от банка получают откат за то что тебе повысили рейт на 2%.

Кстати я сильно сомневаюсь что YSP - это чисто результат оптовой и розничной цены.

[Ксю]

Почитайте насчет "Ыиелд спреад премиум" (ЫСП) и ищите такую графу в вашем ГФЕ. Грубо говоря это то что брокер получает от банка накручивая вам исскуственно процент. Собственно брокеру тоже кушать надо, просто надо смотреть что бы брокер не кушал слишком много и ЫСП и поинтов и процессинг феес всяких левых. Брокер может обьесться и лопнуть а вас потом замучают угрызения совести.

Брокеры не обязаны <disclose> свою маржу - они покупают <mortgage>-и по оптовым ценам, а продают по розничным, с егого и живут.

Неправда ваша.
[url]хттп://ен.шикипедиа.орг/шики/Ыиелдспреадпремиум[/url]

Ин тхе У.С., мортгаге брокерс аре рэуиред пер тхе трутх ин лендинг ацт то дисцлосе ЫСП шитхин тхрее даыс оф тхе боррошерьс инитиал апплицатион он тхе Гоод Фаитх Естимате оф Цлосинг Цостс, анд тхен агаин ас ЫСП ас а фее "ПОЦ" (Паид Оутсиде Цлосинг) он паге 2 оф тхе ХУД-1 Сеттлемент Статемент, инсиде тхе маргин, ашаы фром тхе цолумн маркед "Паид фром Боррошерьс фундс ат Сеттлемент." Тхис ис а соурце оф цонтроверсы, ас симиларлы прицед лоанс фром банкс рэуире ноне оф тхис дисцлосуре.

Интересно - я етого не знала, век живи, век учись.

[ARARAT.]

Да, prepaid penalty надо выяснять сразу, есть или нет...
В "нормальных" банках/брокерах его нет.
Если вы сможите дать 20-25% downpayment то вам сразу открываются минимальнo возможные interest rates, помните ето...

[ARARAT.]

Да, надо бы проследить за всеми из списка на протяжении нескольких недель, как они меняют rates, ето показатель того, что у вас может быть меньше сюрпризом на момент lock или closing(если без lock).
Да, вот еще что, тот ратес который указан на bankrate.com может быть не верен(устарел) или для другого случая, так как они обычно ставят самый минимальный для завлекаловки, поетому надо делать контакт и предаставлять свои данные, что-бы получить реальный rate...

PS Я говорю ета работа не быстрая и не легкая, поетому надо была начинать сразу после offera, что бы сейчас просто "закрыться", в смысле начать реальное процес с уже выбранным банком, зная все его условия досканально, а не прыгать в спешке...

[Crocodile]

Все эти рейты на bankrate, вообще непонятно откуда берутся. Даже если bankrate говорит что 5%, всегда можно брокеру сказать что "ммм...я ищу что то в раёне 4.5% " И вот увидете он тут же вам наобещает "to see what he can do". Потому что вы сказали ему заветное слово "ищу". Для него это значит что если он не вывернется наизнанку и не найдет вам 4.5%, то это сделает злобный Johnson из конкурирующей конторы.

[ARARAT.]

Все эти рейты на bankrate, вообще непонятно откуда берутся. Даже если bankrate говорит что 5%, всегда можно брокеру сказать что "ммм...я ищу что то в раёне 4.5% " И вот увидете он тут же вам наобещает "to see what he can do". Потому что вы сказали ему заветное слово "ищу". Для него это значит что если он не вывернется наизнанку и не найдет вам 4.5%, то это сделает злобный Johnson из конкурирующей конторы.

Для меня ето никогда не работалo(вернее ето не так работает, см ниже), а я делал 5 раз уже...
Другое дело, что rates меняются постоянно(по несколько раз на день бывает у некоторых брокеров) и он вам может позвонить когда они опустятся и сказать "Я нашел!!!".
Ну понятно, на самом делел ничего он спец для вас не искал, а просто rates упали... Он вообще ничего сделать для вас конкретно не может, будьте уверенны, ето все ходы-выходы что-бы навести туман на вас, ну вы поняли...
Поетому я и говорил, что надо проследить за ними несколько недель, что-бы узнать кто как меняет ратес, бывает разница по дням недели к примеру, к событиям на фин рынке и т.д. и т.п.
Ето "целая наука", я последний раз сидел на етом мониторинге два месяца, каждый день несколько раз проверял всех и следил через сите "игрoков" на етом рынке.
Выматало конкретно, но я взял очень хороший рате и четко предствлял что и как я делаю...

[Maxi]

Хороший, годный брокер будет регулярно присылать вот такую табличку (см. ниже). На ней по горизонтали -- длительность резервирования рейта (rate lock), по вертикали сам рейт, а в самой табличке -- количество поинтов, которые Вы либо платите, либо получаете в качестве кешбека. При этом брокер заранее оговаривает фиксированную сумму, которую он возьмет за услуги, а все остальное -- Ваше. При такой системе можно самому играть рейтами и сроками для оптимизации конечной стоимости кредита. В дополнение к табличке есть модификаторы, например LTV < 60% при высоком credit score -- это дополнительные .25 поинта кешбека, conforming jumbo стоит на .5 поинта больше, чем простой conforming при одинаковом рейте и т.д

[JN]

Такую бумажку каждое утро присылают менеджеру в бранч- даже брокер не нужен.

[Chu]

6. Имеет ли смысл to awoid escrow? Т.е. имеет ли смысл платить страховку и таксы самому или же пусть это все делает банк. Берет ли банк за эту услугу деньги и как это влияет на проценты по займу?

Все банки, с которыми мы имели дело, делали это по умолчанию и отказаться было нельзя. Даже не обсуждалось, дом принадлежит банку, банк не желает иметь проблемы с городом/страховой компанией. Никак не влияет на процент.

[Vasya_Pupkin]

6. Имеет ли смысл to awoid escrow?

Да, имеет. Если есть возможность отказаться - откажитесь.
Escrow выгоден банку, но не вам.

Вася.