Неужели невозможно купить удаленно?

[NYgal]

Присылает агент периодически фотки, попадается что-то интересное - я посылаю дайте больше информации. Информации мало, обычно ето провисает, дом покуют или он становится unavailable.

Я тоже что-то нахожу, на зиллоу или трулии, обычно ответ - ето какой-то левый дом, его нет на маркете или сняли с маркета. Или новый - уже недоступен. Приезжали специально, показал нам агент аж... один дом за целую неделю. спрашиваем, может, ешче приехать - отвечает - посмотрю, есть ли вам что показать.

Недавно прислал листинг, мы сразу попросили детали, сказали, что заинтересованы, дом в очень подходяхчем для на месте, непонятно, в каком именно дом состоянии, но решить, стоит ли связываться, надо хотя бы знать не на слом ли дом, поскольку foreclosure и фотографии даже нет. В самом пером письме агент сказал, что сможет посмотреть дом на следуюшчий день. Через два дня ответил, что дом сильно в плохом состоянии. Сразу же в течение часа я поинтересовалась, не на слом ли дом. На следуюшчий день он ответил, что, собственно, дом не так уж плох и у него уже есть офер.

Дальше переписку я привожу, в обратном порядке. Что-то мне не очень нравится весь етот обмен мнениями. Я прекрасно представляю, что собой представляют аукционы, покупки за кеш и тд и тп. Но дело не в етом. Такое впечатление, что чем бы мы не заинтересовались - его нет! Мы ничего рельно не видели, кроме одного залежалого дома три месяца назад! Может, агента поменять?:

Hi *****,

Let me try to share some knowledge with you and any questions you have, I am happy to answer them. When someone pays cash for a property, there is no lending related activity. The buyer is not going through credit report reviews, filling out loan applications, and their is not bank appraisal of the property. Those things take time and significant interaction between the buyer and the lender. When an investor or anyone else for that matter pays all cash, the seller sees the offer as more appealing and may accept that person's offer even if other offers might be for a little bit more money. A cash buyer who rehabs property may not ask for an inspection either, but a lender will usually want one done. So from a Seller's perspective, an offer that doesn't require a mortgage, an inspection and the time that goes into them is looked at favorably.

Not being here to react quickly is a slight disadvantage. We can do offers via fax or email as long as I have a physical check in hand for any initial deposit. So, if you come this week, bring a check and we can discuss the offer process.

I have appointments on Thursday so Friday is the day to target. It is too early now to schedule showings. I will look on Tuesday and see what is available. Understand, there is no guarantee that something available one day is available the next. Based on that, I can't tell you to book a place to stay.

####

----- Original Message -----
From: ****
To: #####
Sent: Sunday, February 14, 2010 1:25 PM
Subject: Re: Today Real Estate.

Hi ####!
If we go, we will go Thursday early morning. so, Thursday after 2 or 3 pm and all Friday works for us.
But we will have to know if it makes sense to come over: we will have to find a place to stay as well.

When you mention quick closing it means all cash? Because we have credit score over 800, both of us, for a property at this price range it would not be a problem to get financing. At 120K we could put down up to 40% if bank will require. What I m trying to say is that we are financially solid buyers up to the certain level. Our only disadvantage is that we are not psychically present there. But we hope it will be not a real disadvantage with your help.

*****

On 02/14/10 10:05, #### wrote:
> Hi ******,
>
>
> The accepted offer price will not be known until the property converys. A listing agenccy doesn't give out offer prices in case the transaction falls apart. They do that to protect the client.
>
> Your disappoint is understandable, but investors go after certain properties very quickly and usually with cash and a quicker closing.
>
> I will look mid week to see what is on or off the market and let you know about the weekend. What day works best for you?
>
> #####

может, агента поменять?
Мы вроде очень хорошо обрисовали, что нас может заинтересовать, чуть ли не по пунктам: диапазон цены, диапазон места, диапазон ремонта, абсолютные требования. Если бы ето было на месте, мы уже бы сто раз все посмотрели. Кто покупал на расстоянии и как у вас ето складывалось?

[T_D]

Мне не понятно если хототе купить дом, так ездите сами и смотрите на него. Я пересмотрела кучу домов пока выбрала тот, который решили купить. И тут же агенту сказала что вот етот дом.
Дальше агент уже занимался домом - торговалсся покупателем, готовил все документы, инспекцию дома и так далее.

[NYgal]

Гм. Я ведь написала "удаленно". Речь идет о даче, каждый день дома смотреть не наездишься.
"Кучу домов" препочтитльно смтреть в один присест, за каждым домом ездить сложновато.

Тема была об удаленности, я несколько раз ето подчеркнула. Не совсем понятен с етой точки зрения ваш комментарий.

[Komissar]

а новенькое построить не хотите для дачки?

[NYgal]

Такую опцию тоже расматриваем. И строитель есть уже вроде. Но ето - связываться со строительным займом. Плюс время. Лето на природе провести не удастся. НЕ жить же в палатке на участке. А снимать домик там около 1К в неделю.

[bulochka]

может, агента поменять?
Мы вроде очень хорошо обрисовали, что нас может заинтересовать, чуть ли не по пунктам: диапазон цены, диапазон места, диапазон ремонта, абсолютные требования. Если бы ето было на месте, мы уже бы сто раз все посмотрели. Кто покупал на расстоянии и как у вас ето складывалось?

Мы покупали на расстоянии (квартиру на восточном побережье, находясь на западном). Муж поездил с агентшей пару дней, посмотрел на квартиры, она составила хорошее представление о том, что именно ему нравилось и не нравилось. Когда появилась квартира, подходящая на ее взгляд, она тут же дала нам знать, составили оффер удаленно, я приехала в первый раз посмотреть на квартиру во время инспекции, а муж квартиру увидел уже в день closing. Прожили там пять лет, остались довольны. Мне кажется, что тут зависит многое от двух факторов - насколько хорош агент, и насколько активен рынок. Если домов на рынке нет, то и посмотреть будет не на что. Ну и от агента многое зависит, у нас было две агентши в двух местах, где мы когда либо покупали жилье, которые четко уловили, что нам нужно, и подобрали дома именно "под нас", то есть нашли именно то, что нам понравилось с первого взгляда. Оба раза мы покупали в общем-то удаленно, точнее, возможность приехать посмотреть была ограничена одной-двумя поездками.

[NYgal]

А сколько времени вы искали приблизительно? И как часто обшчались с агентом?

[Kolombina]

NYgal, все зависит от маркета.

Я покупку на расстоянии представляю примерно так: приезжаем, выбираем район или даже комьюнити, смотрим все, что есть на продажу и что уже не на продажу, чтобы представлять флорпланы и расположение. Потом уезжаем, и ждем, пока что-то появится. Если появляется подходящее по цене, описанию, агент смотрит дом и делаем офер не глядя, subject to showing.

Насчет чека агент неправ, если ваш офер будет принят, то проще сделать wire.
насчет кеш байеров агент прав. Клоузинг за кеш никак несравним с клоузингом с файненсингом, хоть 50% даун и 800 скор.
Если вы пытаетесь взять гуд дил на расстоянии, а домов мало, то должны конкруировать с теми кеш байерами, о которых говорит вам агент. При конкурировании с кешем надо давать настолько больше,чтобы селлеру было выгодно ждать преодоления всех препятствий, связанных с финансированием, но тут тоже палка о двух концах - можно дать настолько больше, что будут проблемы с аппрайзалом.

[NYgal]

Тут такой тонкий момент: я знаю, что агент прав нашчет кеша, ето - как бы елементарные вешчи. Привела я етот кусок письма ( и меня он очень саму удивил) с другой целью. Как-то мне не очень понравилась поза агента.

Я ведь не просила его о лекции об елементарных вешчах, а задала вопрос про конкретный дом: типа, он что, ушел за кеш?

Я не понмаю, зачем он мне тогда воошче прислал етот листинг? Я ведь на него среагировала просто мнновенно. сразу написала, что ОЧЕН" заинтересованы. А в листинге ничего не было, кроме адреса, цены и количества спален. Он как-то вяленько среагировал на мои вопросы, сказал, что посмотрит завтра, потом, бросил пару строчек через два дня, после моего повторного письма, что дом в кошмарном сосотоянии.

Я, естественно, поинтересовалась сразу, что именно там кошмарного. Он не отвечал опять два дня. Потом написал, что дом вообшче-то не в таком уж плохом состоянии, да и вообшче у них за ето время уже появились оферы, и один они приняли.

Я пытаюсь понять, нормальный ли ето сервис, нормальные ли у агента реакции, или стоит найти кого-нибудь другого.

[bulochka]

NYgal, все зависит от маркета.

Я покупку на расстоянии представляю примерно так: приезжаем, выбираем район или даже комьюнити, смотрим все, что есть на продажу и что уже не на продажу, чтобы представлять флорпланы и расположение. Потом уезжаем, и ждем, пока что-то появится. Если появляется подходящее по цене, описанию, агент смотрит дом и делаем офер не глядя, subject to showing.

Да, так у нас и было. Ждали примерно пару недель, потом появилось то, что нам подходило, и сделали оффер не глядя. Но это было в самый сезон - апрель-май, домов на продажу было относительно много (но они и уходили быстро).

[TaTi]

НЫгал,

Я би поменяла вашего агента. Тумана наводит, а дела -ноль.

[Helen_NJ]

Это чистое IMHO, но мне кажется надо 1) агента поменять, 2) получить mortgage preapproval, 3) посмотреть в сторону увеличения ценового диапазона.

[Dimka69]

... Муж поездил с агентшей пару дней, посмотрел на квартиры, она составила хорошее представление о том, что именно ему нравилось и не нравилось. ... и подобрали дома именно "под нас", то есть нашли именно то, что нам понравилось с первого взгляда.

Тоже голосую за смену агента. Хоть и не покупали на расстоянии, у нас было очень похоже описанному выше: после ~ пяти первых просмотров наш агент прочувствовала, что нам нужно и буквально в последующие просмотры мы выбрали то, что хотели.

Удачи с дачей