Агент по продаже дома.

[klimkina]

Покупка-продажа дома - очень эмоциональный процесс. Вы жили долго в этом доме и у вас с ним связаны какие-то эмоции. Покупатель горбатился на дом, отказывал себе во всем, поэтому у него тоже эмоции. Вообще обычный человек столько много денег как при покупке дома никогда больше в жизни не потратит. Поэтому эмоции-эмоции-эмоции. Агент играет роль посредника. У него эмоций нет, ему дом пофиг. Он знает что надо продать и тогда он получит свои 3% поэтому он работает за деньги. В общем агент в основном нужен чтобы договариваться с покупателем. Если у покупателя есть свой агент то вы в проигрыше, потому что у вас эмоции а у агента покупателя - нет и ему легче повернуть все в выгодную для покупателя сторону. В общем агент нужен чтобы трезво оценить дом, договориться с покупателем, соблюсти всю бумажную работу и откачивать вас на клоузинге. Вас еще потом месяц-два после продажи будет колбасить, будете думать что дешево продали и мониторить дома на рынке и ходить по опен хаузам. Хороший агент поможет смягчить вам боль утраты. Если на рынке мало покупателей то агент может найти вам особенно если у вас дорогой дом.

Если вы хладнокровны и у вас справедливая цена на дом то можете и сами продать. Минус если мало покупателей на рынке то агенты продавцов скорее всего будут отговаривать своих клиентов от покупки вашей квартиры при прочих равных. Те кто сами ищут дома обычно ловят супервыгодную сделку, те цена должна быть ниже справедливой.

[Kolombina]

Если у покупателя есть свой агент то вы в проигрыше, .......

Не согласна с этим. Наоборот, если у покупателя свой агент, а не ваш агент получает дабл комиссионные, то вы скорее в выигрыше.

[GarikToo]

и у вас справедливая цена на дом

ГДе наш Муди? Сейчас он вычислит справедливую цену

[Crocodile]

А мне вот интересно, как обычно разруливаются такие ситуации:

Покупатель сам находит дом, который его устраивает и цена "справедливая". Но дом FSBO (поетому агент его и не находил, хотя он и был на MLS)и продавец говорит агенту покупателя "хрен тебе, а не хлеб с маслом". Собственно агент покупателя понятно забесплатно "вести" покупку не будет. Т.е. он просто уходит, конечно предварительно промусолив тему "не надо у него покупать, мы найдем вам лучсе дом"? Или это нормально что он будет требовать "мзды" от покупателя?

[agent_V]

А мне вот интересно, как обычно разруливаются такие ситуации:

Но дом FSBO (поетому агент его и не находил, хотя он и был на MLS)

B NJ дом не может быть на МЛС если он FSBO ,
Если он на МЛС, то продавец согласен платить комиссионные агенту покупателя.

[klimkina]

Не знаю как у вас, в нашем штате закон что продавец все равно платит 6% если хоть один агент замешан. Если у него агент и у покупателя агент то каждый агент получает по 3%, если FSBO то все 6% получает агент покупателя. Так что нужен покупатель без агента, но такие либо просто присматриваются либо хотят очень хорошую цену или какое-нить финансирование за счет продавца.

Еще когда покупаешь-продаешь, то обычно у обоих сторон какие-нить события в жизни. Развод-женитьба, рождение детей или дети в колледж, больные родители и тп. Т.е. обе стороны обычно взвинчены житейскими передрягами. Так что агент очень даже пригодится для успокаивания. Если кто-то покупает дом как инвестицию естественно он тоже хочет очень хорошую цену, так что без эмоций получится дешево. Из тех домов что мы смотрели FSBO сейчас только дешевые дома, люди экономят на агенте. Дорогие дома все продаются агентами, потому что покупателя найти очень трудно. Ну сами подумайте. Например у вас в округе выплатили бонусы Микрософту, кто-то на бонус решил купить домик, похвастался, у него спросили агента, тоже через него купили дом и тд. Шансов что появится покупатель которого никто не знает очень маленькие. Вряд ли кто-то сразу купит, засветится на одном из опен хаузов так что какой-нить агент да будет знать что есть потенциальный покупатель. Некоторые даже свои дома не выставляют в млс никак, просто говорят агенту что мол хотим продать в ближайшее время. Если агенту подворачивается подходящий покупатель то дом выставляется на рынок и агент ведет своего покупателя на просмотр как бы эксклюзивно, якобы он первый нашел для него этот дом. В общем с агентом продать сейчас шансов больше. Исключение - если у вас стандартный дом в каком-нить комьюнити, т.е. где много похожих домов на продажу. Тогда агент продавца может заинтересоваться именно вашим домом и порекомендовать его клиенту, ведь ему хочется получить двойные комиссионные. Лично у нас есть знакомый который покупал без агента. Он специально делал lowball, многие продавцы его сразу посылали. Потом попался реально очень хороший дом, но там уже был оффер, знакомый перебил этот оффер и отказывался от покупки после инспекции под каким-то предлогом. Потом через 2 недели позвонил продавцам и предложил купить у них по цене гораздо ниже. Так он купил свой дом очень дешево. Продавцы согласились на его цену потому что конкурент уже успел купить другой дом пока наш знакомый делал инспекцию. Дома у которых сорвалась сделка да еще после инспекции смотрятся хуже на общем фоне и некоторые даже не идут такие дома смотреть, т.е после срыва сделки дом теряет в цене. Думаю если бы у продавцов был бы агент то тот бы сразу бы раскусил в чем подвох и им не пришлось бы по дешевке дом отдавать.

[Crocodile]

А мне вот интересно, как обычно разруливаются такие ситуации:

Но дом FSBO (поетому агент его и не находил, хотя он и был на MLS)

B NJ дом не может быть на МЛС если он FSBO ,
Если он на МЛС, то продавец согласен платить комиссионные агенту покупателя.

Интересненько. Т.е. когда тут некоторые говорят про то что "повесить дом на MLS за flat fee" то они не договаривают? Типа еще есть согласие при этом заплатить агенту покупателя? А сколько платить то? Если оплата агенту продаваца определяется ранее заключенным договором, то как бы договора с агентом покупателя не существует.

[ARARAT.]

А мне вот интересно, как обычно разруливаются такие ситуации:

Но дом FSBO (поетому агент его и не находил, хотя он и был на MLS)

B NJ дом не может быть на МЛС если он FSBO ,
Если он на МЛС, то продавец согласен платить комиссионные агенту покупателя.

Интересненько. Т.е. когда тут некоторые говорят про то что "повесить дом на MLS за flat fee" то они не договаривают? Типа еще есть согласие при этом заплатить агенту покупателя? А сколько платить то? Если оплата агенту продаваца определяется ранее заключенным договором, то как бы договора с агентом покупателя не существует.

Когда "повесить дом на MLS за flat fee" ето имеется в виду, что агент продовца не берет %(ну или берет но маленкий), а агент покупателя получает "по полной программе как положенно" и на ето составляется "обычный" договор, просто в графе % агенту продавцу стоит прочерк или к примеру .5%(как у меня было).

[М@ш@]

А мне вот интересно, как обычно разруливаются такие ситуации:

Но дом FSBO (поетому агент его и не находил, хотя он и был на MLS)

B NJ дом не может быть на МЛС если он FSBO ,
Если он на МЛС, то продавец согласен платить комиссионные агенту покупателя.

Интересненько. Т.е. когда тут некоторые говорят про то что "повесить дом на MLS за flat fee" то они не договаривают? Типа еще есть согласие при этом заплатить агенту покупателя? А сколько платить то? Если оплата агенту продаваца определяется ранее заключенным договором, то как бы договора с агентом покупателя не существует.

Там видно, что агент получит 2%-2.5%-3%. Всё-таки ставят туда именно для того, чтобы агент увидел, так что как без этого?

[agent_V]

А мне вот интересно, как обычно разруливаются такие ситуации:

Но дом FSBO (поетому агент его и не находил, хотя он и был на MLS)

B NJ дом не может быть на МЛС если он FSBO ,
Если он на МЛС, то продавец согласен платить комиссионные агенту покупателя.

Интересненько. Т.е. когда тут некоторые говорят про то что "повесить дом на MLS за flat fee" то они не договаривают? Типа еще есть согласие при этом заплатить агенту покупателя? А сколько платить то? Если оплата агенту продаваца определяется ранее заключенным договором, то как бы договора с агентом покупателя не существует.

Продавец экономит на комиссионных своему агенту. Платит ему "флат фи", только за то что тот ставит его дом на МЛС, но при этом продавец сам делает всю работу по продаже( показывает дом, торгуется и т.п.), при этом он обязан (это указано в лисинге) платить 2-3% процента агенту который приведет ему покупателя.

[Tonya Tomato]

Покупка-продажа дома - очень эмоциональный процесс. Вы жили долго в этом доме и у вас с ним связаны какие-то эмоции.

а мне как-то было всё равно... полнейшее отсутствие эмоций.

[Tonya Tomato]

Мы смотрели несколько домов. Некоторые были professionaly staged for sale. Такие дома выглядят гораздо лучше и привлекательнее. Муж даже сразу же "запал" на один из таких пока я ему не объяснила что у нормального человека так мебель стоять не может.
Вот что я для себя заметила: ...

мне кажется, такие советы рассчитаны на американцев. я при просмoтре домов всегда могла отсечь ненужное и увидеть суть. плюс у меня очень тонкий нюх, и никакие уловки по спрятыванию ковров не помогут - masty home я уже чувствую у двери.

[GarikToo]

Мы смотрели несколько домов. Некоторые были professionaly staged for sale. Такие дома выглядят гораздо лучше и привлекательнее. Муж даже сразу же "запал" на один из таких пока я ему не объяснила что у нормального человека так мебель стоять не может.
Вот что я для себя заметила: ...

мне кажется, такие советы рассчитаны на американцев. я при просмoтре домов всегда могла отсечь ненужное и увидеть суть. плюс у меня очень тонкий нюх, и никакие уловки по спрятыванию ковров не помогут - masty home я уже чувствую у двери.

+1

Из домов которые мы смотрели когда выбирали дом, могу припомнить планировку, состояние кухни и ванных, но никак не какая была мебель и какие игрушки лежали на полу. А вообще самое лучшее когда дом вообще пустой. Меньше сюрпризов будет когда вынесут мебель

[Slava V]

Лично у нас есть знакомый который покупал без агента. Он специально делал lowball, многие продавцы его сразу посылали. Потом попался реально очень хороший дом, но там уже был оффер, знакомый перебил этот оффер и отказывался от покупки после инспекции под каким-то предлогом. Потом через 2 недели позвонил продавцам и предложил купить у них по цене гораздо ниже. Так он купил свой дом очень дешево.

мда... если он все это подстроил, то, надеюсь, ему подобные фокусы когда-нибудь аукнутся. Интересно, как можно обезопасить себя от подобных деятелей - жестко ограничивать время на инспекцию?

[agent_V]

Покупка-продажа дома - очень эмоциональный процесс. Вы жили долго в этом доме и у вас с ним связаны какие-то эмоции.

а мне как-то было всё равно... полнейшее отсутствие эмоций.

Редкий нетипичный случай.
Очень часто, особенно First-time buyers при покупке боятся всего как огня.
Вчера кстати был обратный случай. Посмотрели с клиентами дом, небольшой ранч, 400К, в неплохом состоянии, "чистенько но бедненко"...
Через пару часов звонит хозяйка с претензиями,причем гневно так: "Вы открыли жалюзи, не выключили свет в комнате и не закрыли на ключ дветь в гараж".
Дверь в гараж помню что точно закрыл, жалюзи открыла клиентка, так как было темно в комнате, на свет внимания не обратил, но обычно не выключаю, так как было утро выходного дня, и могли прийти еще покупатели. Продавцы обычно зажигают свет в доме что было светлее.
Обьясняю, что не по-злобе совершил все проступки, а наоборот с благими намерениями...
Она мне начинает: "Это мои дом, вот когда Вы в следующий раз придете показывать... "
Прерываю,говорю: "Следующего раза не будет... Вы мне звоните с претензиями из-за такой ерунды..."
В ответ раздается "F-k you" и вешается трубка...
Вот так нервно люди воспринимают продажу дома ,а еще даже не дошли до торговли.
Рассказал своим клиентам, тем дом понравился, но сказали, с таким продавцом дело иметь не хотим.

[dumasja]

Katyusha2, как у вас успехи с продажей?

Мы тоже первый раз продаем и уже 2 с небольшим месяца на маркете, а успехов - 0...

[Jedd]

А вы как продаете то? Сами, с агентом, через flat fee MLS, продаете живя в доме или в другом, что сделали чтоб его продать?

[dumasja]

Мы продаем через craigslist и еще платную (на 3 штата страницу), что дороже чем ff MLS.
Муж хочет перейти на flat fee MLS (чтобы на Realtor.com оказаться), но я хотела еще месяц
там повисеть. На реалторе висит немыслимое и непродаваемое количество квартир в нашем диапазоне, но 2-х комнатных.Там легко затеряться (моя логика).

Мы живем в этой квартире, хотим купить что-нибудь побольше в нашем-же school district.

[ARARAT.]

Мы продаем через craigslist и еще платную (на 3 штата страницу), что дороже чем ff MLS.
Муж хочет перейти на flat fee MLS (чтобы на Realtor.com оказаться), но я хотела еще месяц
там повисеть. На реалторе висит немыслимое и непродаваемое количество квартир в нашем диапазоне, но 2-х комнатных.Там легко затеряться (моя логика).

Мы живем в этой квартире, хотим купить что-нибудь побольше в нашем-же school district.

По поводу выделенного надо полагать, что там где вы сейчас висите малое число квартир в вашем диапозоне...
И куда, как вы думаете, будет смотреть потенциальный покупатель???

Ставьте на MLS, ето я вам как бывший и счастливый(в смысле продал) продавец говорю...
Я тоже "висел" по началу на таких всяких, но пка не повесил на MLS ничего вообще не двигалось...
И не забывайте, что главное цена, если будет ниже остальных, то интерес сами увидите, а так можно долго ждать у моря погоды. Ето тоже как бывший продавец говорю, как только поставил цену ниже, так и заветелось все и через 2 недели offer был на руках подписанный(ето правда еще не конец конечно, еще нужно дойти то closing с етим конкретным покупателем, тоже нервное дело).

[Jedd]

Вобщемто именно так и есть. craigslist вам дает только 10% от ищущих купить. MLS flat fee с 3% агенту продавца плюс разумная цена - и клиенты к вам потянутся гурьбой. Причем довольно много из них будут без агента, либо вообще либо без него сегодня. Для последних полезно иметь распечатанную offer form. Вручайте ее им и говорите, что если они заполнят офер сами или c real estate lawer-ом, то вы can happily split the broker's commission.

[Laila]

[quote="ARARAT."]И не забывайте, что главное цена, если будет ниже остальных, то интерес сами увидите, а так можно долго ждать у моря погоды. Ето тоже как бывший продавец говорю, как только поставил цену ниже, так и заветелось все и через 2 недели offer был на руках подписанный[/ъуоте]
мы вот сейчас дом ищем, так если я вижу в MLS listing с ценой ниже, чем другие дома, я даже не пойду на него смотреть. Если человек расписывает дом как the best, а цена тысяч на 20К меньше - я думаю, что в нем какие-то проблемы. Другое дело, если конечно человек уточнит, что типа он relocate и надо срочно продать. Так что помимо сниженной цены, надо еще мотивировать почему вы пытаетесь избавиться от дома так задешево.

[Jedd]

если я вижу в MLS listing с ценой ниже, чем другие дома, я даже не пойду на него смотреть.

[dumasja]

- купили 5 лет назад за 210К
- налог платим с 227 (так город оценил 2 года назад).
- в прошлом году 2 такие-же квартиры продались за 225.
- потратили за 5 лет ~ 10к.
- вывесили сначала за 227, теперь за 224 900.

И куда же еще опускать?

[ekriv]

- купили 5 лет назад за 210К
- налог платим с 227 (так город оценил 2 года назад).
- в прошлом году 2 такие-же квартиры продались за 225.
- потратили за 5 лет ~ 10к.
- вывесили сначала за 227, теперь за 224 900.

И куда же еще опускать?

5 лет назад это 2005 год, а 2005-2006 это был пик цен.
Сейчас цены несколько другие.

[dumasja]

да уж: когда мы покупали такие кондо (у нас не дом) улетали за 1-2 дня (за ту цену что мы купили).

в прошлом году 2 таких-же кондо продались за цену, которую мы выставили сейчас.