Моргаджи, поинты, дзймбы, препайменты, ескроу, локи и прочая

[Hamster]

В зависимости от того, сколько вы должны за основной дом, варианты 2 и 3 могут быть недоступны. Перефинансировать с кеш-аутом выше 70% LTV нынче трудно. Надо просчитывать все доступные варианты

[Kolombina]

Если у вас все в порядке с кредитной историей и не предвидятся никакие пограничные варианты, то я бы советовала идти к major lenders.

А можно список major lenders, я конечно звучу глупо, но все же кого кроме

Wells Fargo
ING direct
HSBC
JP Morgan Chase
Bank of America

можно назвать major lender.

Да вот они есть.

Просто major lenders имеют самые строгие ограничения, куда ни кинь - везде клин, но если все хорошо, то дают самый низкий клоузинг.
За рейтами, правда не следят, в основной массе, выслеживать низкий процент и лочить вряд ли будут. Хотя, это от лоан офисера зависит.

Кстати, совет насчет кредит юнионов был тоже неплохой. Я как-то упустила этот момент с нашим теперешним маркетом. У нас тут 91% это банковские дома, поэтому народ и закрывается частенько с теми, чей дом. Например при покупке дома от БоА, и при лоане от БоА помимо стандартного отсутствия ориджинейшн фии, аппрейзал, кредит чек, и какие-нить док фии могут быть waived.

[Komissar]

NYGal:

сейчас лучше всего честный займ на дачу.

[Nwaylock]

Детали.

По утверждению некоторых лендеров сейчас положение такое что GFE не выдают. Запретили. Вместо этото надо подавать аппликешин и тогда лендер сможет выдать детальную GFE. За аппликейшин платить не надо. Хотя некоторые пытаются содрать по старой памяти. Как только подаешь аппликейшин так сразу локаешь рейт, рейт лок agreement должен быть в пакете на подписание аппликейшина. Можно подать в несколько контор и получив от них все бумаги оценить предложения. Sample contract они обязаны прислать когда дають тебе аппликешн заполнить. Я была готова что контракт первый раз увижу на клозинге. А тут прямо раздолье. Новые правила вышли в свет первого января. Я не знаю правда ли все это и главное насколько правда. Пока зааплаилась в две лендерские организации и смотрю что из того будет. Опыта в этих делах понятно набраться было неоткуда.

Кто-то проходит через что-то подобное сейчас?

[mikeG]

Не знаю изменилось ли что-то в январе, но в декабре так было:

Сначала application, потом GFE. А иначе как они GFE сделают без всей информации?
За это денег не берут. Но application fee могут взять потом, при подписании.
Rate lock у меня был отдельно. Нужно было послать e-mail c просьбой сделать lock на сегодняшний rate.

[ARARAT.]

У меня в кредит юнионах пока ничего не вышло. Все либо дороже либо условия займа неподходящие, правда у меня еще 3-4 штуки кредитных союзов в запасе есть, буду видимо им звонить тоже.

Кто имел дело с Wells Fargo были ли у вас с ними какие-то проблемы по ходу оформления и последующего обслуживания вашего кредита на дом. Пока их условия кажутся мне наиболее подходящими для нас.

У меня тоже Wells Fargo были долгое время на старом доме, отлично, никаких проблем!

[Nwaylock]

Вопрос конечно запоздалый, но хочется понять как все это работает. У большинства лендеров условия примерно одинаковы, т.е. если рейт 5.25, то он такой у всех. Однако некоторые конторы предлагают рейт ниже, но тогда клозинг костс додумывают нехилые чтобы оправдать этот рейт. Некоторые же лендеры предлагают и рейт ниже и no closing costs. И обычно это конторы сомнительные, брокерские, с локом в 30 дней или что-то в этом роде. Понятно что с такими конторами связываться рискованно, хотя и можно. Как для меня то даже Qiucken входит в число таких контор. Брокеры заливают очень много всего по телефону и е-маил, но нельзя понять реально правда ли то что они говорят или нет. Мне интересно, если рейт у всех 5.25, то каким образом некоторые умудряются предоставить то же семое, но без closing costs?

[Nwaylock]

Еще одно, при аппликейшн требуют кредитку на определенную сумму, зависящую от лендера. Значит ли это что я могу откатить транзакцию если у меня клозинг не состоится? Когда лендеры деньги с кредитки снимают и для чего это нужно? Брали бы чеком в самом деле - в контрактах ведь прописано что эта сумма нон-рефандабл.

[X37WAL!^]

Вопрос конечно запоздалый, но хочется понять как все это работает. У большинства лендеров условия примерно одинаковы, т.е. если рейт 5.25, то он такой у всех. Однако некоторые конторы предлагают рейт ниже, но тогда клозинг костс додумывают нехилые чтобы оправдать этот рейт. Некоторые же лендеры предлагают и рейт ниже и no closing costs. И обычно это конторы сомнительные, брокерские, с локом в 30 дней или что-то в этом роде. Понятно что с такими конторами связываться рискованно, хотя и можно. Как для меня то даже Qiucken входит в число таких контор. Брокеры заливают очень много всего по телефону и е-маил, но нельзя понять реально правда ли то что они говорят или нет. Мне интересно, если рейт у всех 5.25, то каким образом некоторые умудряются предоставить то же семое, но без closing costs?

Мне одна "сомнительная" местная компания сделала мортгидж на полпроцента ниже, чем "у всех", при этом с локами сам брокер заморачивался и следил за рейтами. Денег взял за всё баксов 300, кажется. Потом, ещё до клозинга они перепродали мортгидж в WF. Так что можно точно сказать, что по крайней мере некоторые из них гораздо эффективнее толстых банков.

[Nwaylock]

X37WAL!^, скиньте пожалуйста координаты своего брокера в приват. Спасибо.

Меня просто все заговорили и никак нельзя понять что каждый из них предлагает.

А клозинг костс у вас были какие? Рейт можно найти меньше рыночного, но сколько это стоит? Я посчитала что в нашем случае 1/8 процента дает 36-38 долларов в месяц разницы. А клозинг костс на 5000 выше у таких контор. Мне надо будет этот займ держать больше 5 лет чтобы отбить разницу.

Вот тот же процент что и у остальных и без клозинг костс, это меня заинтересовало.

[Nwaylock]

Почему лендеры и брокеры так много говорят.

Если один брокер/лендер говорит что он залокал мой рейт и выслал lock-in агреемент и GFE мне домой, а другой говорит что он не может меня залокать пока я ему не заплачу 500 долларов, то кому из них верить?

Все мамой клянутся по любому поводу.

[Nwaylock]

Когда loan считается in process?

Голову заморочили совершенно.

[X37WAL!^]

Почему лендеры и брокеры так много говорят.

Если один брокер/лендер говорит что он залокал мой рейт и выслал lock-in агреемент и GFE мне домой, а другой говорит что он не может меня залокать пока я ему не заплачу 500 долларов, то кому из них верить?

Все мамой клянутся по любому поводу.

Оба играют своими (своей компании) деньгами, но второй хочет урвать что-то прямо щаззз, чтобы хоть чуть-чуть подзаработать независимо от дальнейших событий.

Вы когда-нибудь машину ремонтировали? Некоторые механики всё ещё могут вам бесплатно дать estimation, другие требуют деньги вперед, независимо от того, каков будет диагноз. Тут почти то же самое...

[X37WAL!^]

Когда loan считается in process?

Голову заморочили совершенно.

По-моему у вас может быть хоть пять loans in process, если не жалко пять раз application fee заплатить.

[Nwaylock]

По-моему у вас может быть хоть пять loans in process, если не жалко пять раз application fee заплатить.

Ну и как понять у кого брать лоан до того как заплатил депозит? Наврут ведь с три короба.

[ekriv]

По-моему у вас может быть хоть пять loans in process, если не жалко пять раз application fee заплатить.

Ну и как понять у кого брать лоан до того как заплатил депозит? Наврут ведь с три короба.

Today I got free GFE from Chase.

[Nwaylock]

По-моему у вас может быть хоть пять loans in process, если не жалко пять раз application fee заплатить.

Ну и как понять у кого брать лоан до того как заплатил депозит? Наврут ведь с три короба.

Today I got free GFE from Chase.

Ну и что этот ГФЕ гарантирует? Я тоже получила все это от Чейза. Кто сказал что это все не поменяется на клозинге и платить на самом деле вы будете другие цифры. Мамой клянутся все.

[Nwaylock]

Еще возник вопрос о lender title insurace и owner title insurance. Почему некоторые лендеры включают обе в ГФЕ? Насколько я понимаю lender title insurace обязательна, а owner title insurance на усмотрение покупателя. Или обе страховки могут быть стребованы лендером?

[Kolombina]

У нас onwer title insuranсe практически всегда платит продавец, а lender title insurance платит покупатель.

Банк будет требовать, конечно, это же иншуранс на тот случай, если тайтл Search что-то не нашел, а потом выплывет после какой-нить ИРС лиен на миллион баксов (это вполне реально)

Я бы не cоветовала покупать дом без owners title insurance, даже если дом покупается за кеш и нет лендера, который бы ее требовал.

[Helen_NJ]

А вот тайтл компании оказывается надо заплатить большую долю клозинг костс. Кто выбирает тайтл компанию - я, банк, адвокат? Как обычно люди работают с тайтл компаниями? По моим неустоявшимся представлениям за тайтл платится что-то от 2,500 до 3,000 - нормально ли это и можно ли на это как-то повлиять в сторону уменьшения?

Для title insurance это что-то многовато (хотя если это зависит от величины mortgage, а у вас там jumbo, то может и нормально). В MD примерно такие деньги уходят на recordation tax для жадных штата и county. Может быть что-то подобное тут и имеется в виду?

Посмотрите closing cost estimate на сайте у Bank of America. У них довольно толково все расписано, к тому же будет конкретно для вашего штата. С большинством остальных вопросов я бы посоветовала просто сходить в ваш банк (где у вас checking account) и побеседовать с loan officer. У нас счет в том же BofA и я как раз недавно делала preapproval. Loan officer довольно подробно и доходчиво все объяснил. BofA многие ругают, но я пока их сервисом вполне довольна.

Вдогонку - я бы еще посоветовала почитать "матчасть" в Интернете. Я сама first-time homebuyer, но некоторые ваши вопросы даже мне кажутся несколько эээ... ламерскими, что ли (no offense). Вот, например, одна ссылка, которую я как-то сохранила для себя, думаю вам поможет: http://www.realestateabc.com/homebuying/

На этом форуме тоже много информации, загляните в раздел Финансы. Успехов!

[Nwaylock]

Посмотрите closing cost estimate на сайте у Bank of America. У них довольно толково все расписано, к тому же будет конкретно для вашего штата.

Они все где-то что-то пишут и даже на дом присылают. Причем у одного может быть 17К клозинг, у другого 10К. Причем процент может отличаться на 1/8.

Один включает sales transfer tax в колзинг, другой нет, один включает owner title insuravce, другой нет, один включает survey, другой-третий нет. Это все требования банка или что это такое? Т.е. один лендер может не требовать survay, а другой требует? это вообще имеет смысл?

Кто-то говорит что включает sales transfer tax потому что он платится продавцом в 99% случаев. И что это за тот 1% который остается от 99% - тайна покрытая мраком. Такое впечатление что никто из брокеров не знает что он на самом деле делает. Каждый из них знает свой процесс и ничего больше о системе в целом.

Потом в ГФЕ и близко нету settlement fee, который есть в truth-in lendin ammendum, а это 550 долларов, плюс какой-то патриот акт, плюс еще 7 пунктов. Что с этим делать? Кто платит эти деньги почему они не указаны в ГФЕ?

[Crocodile]

Title insurance rate , зависит от штата и можно расчитать в Интернете:
http://www.alphaadv.net/njtitle/njratecalc.html
http://alphaadv.net/njtitle/njrates.html

[Crocodile]

Nwaylock, вы слишком уж заморачиваетесь. GFE на то и GFE что это estimate. Выбирайте лучшее для вас сочетание rate and fees. Остальное все будет одинаково и от конкретного лендера не зависит. Escrow и prepaid interests от лендера не зависят, но зависят от рейта.Поэтому они могут отличатся в разных GFE.

[Nwaylock]

Что такое demand feature?

Написано что в моем займе его нет. Это хорошо или плохо?

Я не могу не заморачиваться особенно если я чего-то не понимаю. Даже если мне 300 скажут что усе типа нормально и мамой поклянуться.

Вот выдержке из письма брокера "It also seems that you don’t trust me. Please do research on me and my company. Google my name. Hopefully when you see what is said about me you will let me help you get the best rates in the world."

"I’m trying to help you. If you don’t want to talk to me I don’t know how we are going to make this work. If you would like to take advantage of the numbers that I sent you, you can call me when you have a chance. Thank you for your time and have a great day."

Это они пишут, а что они говорят ...

[X37WAL!^]

Вот выдержке из письма брокера "It also seems that you don’t trust me. Please do research on me and my company. Google my name. Hopefully when you see what is said about me you will let me help you get the best rates in the world."

Ну, отвечайте им честно: "Not that I don't trust you, I'm simply a control freak. I would appreciate if you could explain certain details to me rather than just assuring that everything's gonna be allright. That way we will be able to work on my loan without putting me in discomfort zone"