Моргаджи, поинты, дзймбы, препайменты, ескроу, локи и прочая

[X37WAL!^]

Кстати, если до клозинга ещё 2 месяца, а аппликейшен подавать надо уже сейчас согласно контракта, то как можно сделать lock rate за < 30 дней? Ведь если я подписываю бумажку с мортгидж брокером, то я уже не могу просто от него уйти, а какой рейт будет через 30 дней - я не знаю. А вдруг он предложит rate 10% через 30 дней и уйти от него уже безболезненно нельзя?

Согласно контракта, вы должны немедленно начать процесс получения мортгиджа. Но там же должно быть и написано, за сколько дней до клозинга контракт может быть расторгнут по причине отсутствия mortgage commitment. Вот от той даты и пляшите, а не от того, что application надо уже сейчас подавать.

Lock можно сделать и на 45 и на 60 дней. За дополнительные деньги.

Ну и уйти, разумеется, можно. Пока вам денег в долг не дали, вы им вообще ничем не обязаны. Бросив процесс вы собственно потеряете application fee и appraisal fee, если до этого уже дошло. И при подобном уходе к другому лендеру можете не успеть получить новый mortgage commitment. Но слышал истории про людей, что успевали за 2 недели переметнуться от одного лендера к другому и успешно закрыться. YMMV

[Снеговик]

Кстати, если до клозинга ещё 2 месяца, а аппликейшен подавать надо уже сейчас согласно контракта, то как можно сделать lock rate за < 30 дней? Ведь если я подписываю бумажку с мортгидж брокером, то я уже не могу просто от него уйти, а какой рейт будет через 30 дней - я не знаю. А вдруг он предложит rate 10% через 30 дней и уйти от него уже безболезненно нельзя?

Согласно контракта, вы должны немедленно начать процесс получения мортгиджа. Но там же должно быть и написано, за сколько дней до клозинга контракт может быть расторгнут по причине отсутствия mortgage commitment. Вот от той даты и пляшите, а не от того, что application надо уже сейчас подавать.

Lock можно сделать и на 45 и на 60 дней. За дополнительные деньги.

Ну и уйти, разумеется, можно. Пока вам денег в долг не дали, вы им вообще ничем не обязаны. Бросив процесс вы собственно потеряете application fee и appraisal fee, если до этого уже дошло. И при подобном уходе к другому лендеру можете не успеть получить новый mortgage commitment. Но слышал истории про людей, что успевали за 2 недели переметнуться от одного лендера к другому и успешно закрыться. YMMV

Лендеры же просят заплатить за appraisal сразу при аппликации. Если я от них откажусь - значит ли это что я выбросил $400 на ветер? Или я могу использовать этот appraisal с другим лендером?

[X37WAL!^]

Лендеры же просят заплатить за appraisal сразу при аппликации. Если я от них откажусь - значит ли это что я выбросил $400 на ветер? Или я могу использовать этот appraisal с другим лендером?

1 Значит
2 Не можете, каждый лендер сам назначает аппрайзера
Но если применить к вашему примеру, где лендер задирает рейт с 5% до 10% в течение месяца, $400 - это просто карманная мелочь.

[Снеговик]

Лендеры же просят заплатить за appraisal сразу при аппликации. Если я от них откажусь - значит ли это что я выбросил $400 на ветер? Или я могу использовать этот appraisal с другим лендером?

1 Значит
2 Не можете, каждый лендер сам назначает аппрайзера
Но если применить к вашему примеру, где лендер задирает рейт с 5% до 10% в течение месяца, $400 - это просто карманная мелочь.

Ну с 5% до 10% конечно не задерут, но допустим поднимут на 0.5%, что уже сделает их условия худшими, чем у конкурентов. А к конкурентам уже не уйдешь, т.к. за appraisal уже заплачено.
Вопрос - когда нужно платить за appraisal? Они хотят, чтобы я платил сразу при аппликации. Можно ли платить только тогда, когда рейт лочится?

[X37WAL!^]

Ну с 5% до 10% конечно не задерут, но допустим поднимут на 0.5%, что уже сделает их условия худшими, чем у конкурентов. А к конкурентам уже не уйдешь, т.к. за appraisal уже заплачено.
Вопрос - когда нужно платить за appraisal? Они хотят, чтобы я платил сразу при аппликации. Можно ли платить только тогда, когда рейт лочится?

В этом треде уже один раз обсуждалось. ВЫ просите у НИХ деньги взаймы. Поэтому ОНИ вам говорят что и когда надо делать, а не наоборот. Спросить "а можно ли по другому?" конечно можно, но скорее всего от накатанной процедуры никто отходить не будет...

[Nwaylock]

Вопрос - когда нужно платить за appraisal? Они хотят, чтобы я платил сразу при аппликации. Можно ли платить только тогда, когда рейт лочится?

Без аппрейзал лендер не может начать процесс выдачи займа. Потому за него надо платить. Если у вас что-то не сложится, то вы потеряете эти деньги. Это так же как с инспекцией - нашел что-то инспектор, вы решили отказаться от этого дома по результатам инспекции, но деньги инспектору за его работу будете все равно должны.

Заказывает аппрейзал банк, но не у своего прикормленного аппрейзера, а у аппрейзера из пула. Банк не может теперь контролировать аппрейзеров, сейчас это независимые оценщики. Это из той информации что дошла до меня по этому поводу.

Вы можете залочить рейт сразу, подписав лок-ин-агремент. Рейт можно залокать на 45,60,90 дней. Однако вам пока рано об этом думать. На каком вы этапе находитесь? Вы прошли атторней ревью, инспекцию?

[Nwaylock]

В этом треде уже один раз обсуждалось. ВЫ просите у НИХ деньги взаймы. Поэтому ОНИ вам говорят что и когда надо делать, а не наоборот.

Я тоже так раньше думала, раз я беру у кого-то деньги взаймы, то я буду всем все должна. Но на самом деле существует процесс лендинга. И его надо представлять себе, желательно даже понимать его. Мне тоже говорили, что надо платить. А потом оказалось, что сначала они все документы присылают вам и вместе с ними форму об оплате. Вы изучаете документы и если вам предложенное нравится, то можете им платить, а если нет, то ищете кого другого.

[X37WAL!^]

А потом оказалось, что сначала они все документы присылают вам и вместе с ними форму об оплате. Вы изучаете документы и если вам предложенное нравится, то можете им платить, а если нет, то ищете кого другого.

Про какие "все документы" вы говорите? Их там по большому счёту только три: residential loan application, GFE и lock-in confirmation. Всё остальное - стандартная макулатура, которую вам каждый лендер обязан всучить.

[Снеговик]

Вопрос - когда нужно платить за appraisal? Они хотят, чтобы я платил сразу при аппликации. Можно ли платить только тогда, когда рейт лочится?

Без аппрейзал лендер не может начать процесс выдачи займа. Потому за него надо платить. Если у вас что-то не сложится, то вы потеряете эти деньги. Это так же как с инспекцией - нашел что-то инспектор, вы решили отказаться от этого дома по результатам инспекции, но деньги инспектору за его работу будете все равно должны.

Заказывает аппрейзал банк, но не у своего прикормленного аппрейзера, а у аппрейзера из пула. Банк не может теперь контролировать аппрейзеров, сейчас это независимые оценщики. Это из той информации что дошла до меня по этому поводу.

Вы можете залочить рейт сразу, подписав лок-ин-агремент. Рейт можно залокать на 45,60,90 дней. Однако вам пока рано об этом думать. На каком вы этапе находитесь? Вы прошли атторней ревью, инспекцию?

Мы на этапе инспекции и поиска мортгиджа. Атторней ревью - вообще не понимаю зачем оно нужно?
До клозинга чуть больше 60 дней. Можно конечно залочить и на 60 дней, но за это дают более высокий процент. Т.е. идея залочить за 30 дней, но апрувал нужен сейчас, чтобы показать покупателю. Зачем им апрейзал чтобы дать мне апрувал? Для апрувала нужно проверить мои финансы и кредит хистори, а апрейзал по идее можно сделать и позже, когда я готов залочить рейт.

[X37WAL!^]

Мы на этапе инспекции и поиска мортгиджа. Атторней ревью - вообще не понимаю зачем оно нужно?

Вы вообще без лоера покупаете? Смело. Атторней ревью нужно для того, чтобы в контракте не оказалось опасных для вас пунктов и наоборот, добавлены пункты, вас защищающие в случае если что-то где-то пошло не так.

[X37WAL!^]

Зачем им апрейзал чтобы дать мне апрувал? Для апрувала нужно проверить мои финансы и кредит хистори, а апрейзал по идее можно сделать и позже, когда я готов залочить рейт.

Апрейзал им нужен для того, чтобы убедиться, что сумма, которую они вам одалживают, на 20% меньше рыночной стоимости конкретного дома. Даже если у вас шикарная кредитная история, вам не дадут 500K в долг на дом, который ровно во столько же и оценен. А на дом, оцененный в 750K - дадут.

[ARARAT.]

А потом оказалось, что сначала они все документы присылают вам и вместе с ними форму об оплате. Вы изучаете документы и если вам предложенное нравится, то можете им платить, а если нет, то ищете кого другого.

Про какие "все документы" вы говорите? Их там по большому счёту только три: residential loan application, GFE и lock-in confirmation. Всё остальное - стандартная макулатура, которую вам каждый лендер обязан всучить.

Похоже, именно про ети вещи она и говорит...

[ARARAT.]

Лендеры же просят заплатить за appraisal сразу при аппликации. Если я от них откажусь - значит ли это что я выбросил $400 на ветер? Или я могу использовать этот appraisal с другим лендером?

1 Значит
2 Не можете, каждый лендер сам назначает аппрайзера
Но если применить к вашему примеру, где лендер задирает рейт с 5% до 10% в течение месяца, $400 - это просто карманная мелочь.

Ну с 5% до 10% конечно не задерут, но допустим поднимут на 0.5%, что уже сделает их условия худшими, чем у конкурентов. А к конкурентам уже не уйдешь, т.к. за appraisal уже заплачено.
Вопрос - когда нужно платить за appraisal? Они хотят, чтобы я платил сразу при аппликации. Можно ли платить только тогда, когда рейт лочится?

Нормальный лендер ничего не задирает, он основывается на куррент рате спускаемый "сверху"...
Если рате пойдет вверх, то пойдет вверх у всех остальный нормальных и если вниз, то у всех вниз.
Они не "кидалы" в массе своей...

[Снеговик]

Мы на этапе инспекции и поиска мортгиджа. Атторней ревью - вообще не понимаю зачем оно нужно?

Вы вообще без лоера покупаете? Смело. Атторней ревью нужно для того, чтобы в контракте не оказалось опасных для вас пунктов и наоборот, добавлены пункты, вас защищающие в случае если что-то где-то пошло не так.

Да, без лоера. Это уже не первая наша покупка, и даже на вторая.
И из знакомых никто лоера не использовал. Что там в контракт можно добавить? Он же стандартный, а пункты, дописанные от руки, я и сам прочитать могу. И от чего меня защищать? Что я дом не получу, а депозит потеряю? Ну и фиг с ним, с депозитом, лоер небось стоит в 2 раза больше, чем тот депозит.

[Снеговик]

Зачем им апрейзал чтобы дать мне апрувал? Для апрувала нужно проверить мои финансы и кредит хистори, а апрейзал по идее можно сделать и позже, когда я готов залочить рейт.

Апрейзал им нужен для того, чтобы убедиться, что сумма, которую они вам одалживают, на 20% меньше рыночной стоимости конкретного дома. Даже если у вас шикарная кредитная история, вам не дадут 500K в долг на дом, который ровно во столько же и оценен. А на дом, оцененный в 750K - дадут.

Это всё понятно. Но ведь можно же дать апрувал мне, огововаривая что апрэйзал покажет нормальную цену? Если цена будет ниже - или доплачу, или уломаю продавца.
А платить за апрэйзал, не будучи уверенным, что этот лендер предложит мне лучший дил - как-то не хочется. Он же понимает, что заплатив $400, я уже буду к нему привязан, зачем тогда ему для меня стараться? А рейты у разных брокеров ОЧЕНЬ сильно отличаются, почти на процент есть разница.

[X37WAL!^]

И от чего меня защищать? Что я дом не получу, а депозит потеряю? Ну и фиг с ним, с депозитом, лоер небось стоит в 2 раза больше, чем тот депозит.

В каком вы штате? У нас тут типически attorney за это дело берет до $1000, а депозит 10%. И что-то я не слышал, чтобы народ активно отказывался от attorney вообще и от attorney review в частности.

[agent_V]

И от чего меня защищать? Что я дом не получу, а депозит потеряю? Ну и фиг с ним, с депозитом, лоер небось стоит в 2 раза больше, чем тот депозит.

В каком вы штате? У нас тут типически attorney за это дело берет до $1000, а депозит 10%. И что-то я не слышал, чтобы народ активно отказывался от attorney вообще и от attorney review в частности.

В некоторых штатах не используют лоеров. У маня знакомый покупал землю и строительство в Пенсильвании, звонил посоветоваться.
Я ему порекомендовал обратиться к местному адвокату. Он говорит: " Зачем мне адвокат? здесь все покупают без адвоката, договор стандартный, подрядчик известный, уже построил там несколько домов..."
Вообщем, подрядчик его уже "поимел" тысяч на $6-7 дополнительно к договоренной цене, а это только начало строительства.

[Lida]

И от чего меня защищать? Что я дом не получу, а депозит потеряю? Ну и фиг с ним, с депозитом, лоер небось стоит в 2 раза больше, чем тот депозит.

В каком вы штате? У нас тут типически attorney за это дело берет до $1000, а депозит 10%. И что-то я не слышал, чтобы народ активно отказывался от attorney вообще и от attorney review в частности.

В некоторых штатах не используют лоеров. У маня знакомый покупал землю и строительство в Пенсильвании, звонил посоветоваться.
Я ему порекомендовал обратиться к местному адвокату. Он говорит: " Зачем мне адвокат? здесь все покупают без адвоката, договор стандартный, подрядчик известный, уже построил там несколько домов..."
Вообщем, подрядчик его уже "поимел" тысяч на $6-7 дополнительно к договоренной цене, а это только начало строительства.

Это в Пенсильвании.
А в Нью Джерси покупают через лоеров. Наш строитель так прямо таки требовал, чтобы мы на клоузинге были с лоером. И так было для всех в нашем девелопменте.

[Nwaylock]

Про какие "все документы" вы говорите? Их там по большому счёту только три: residential loan application, GFE и lock-in confirmation. Всё остальное - стандартная макулатура, которую вам каждый лендер обязан всучить.

Я говорю о ГФЕ, truth-in lending disclosure, lock-in agreement. Лоан аппликейшн заполняется после того как вы подписали что ознакомлены с ГФЕ, truth-in lending disclosure, lock-in agreement вас устраивает. Если вас написанное в этих документах не устраивает (это и будут условия вашего займа), то идите к следующему лендеру. Кто вам больше подойдет, тому и даете кредитку за аппрейзал. Лендеры сейчас не имеют права брать с вас деньги до того как вы успешно ознакомитесь с их условиями. Потом, даже если вы эти деньги им заплатите, у вас официально есть три дня для рассмотрения документов и за это время вы можете отозвать аппликейшн без ущерба для вас. Я не отзывала аппликешн, могу не знать все. Условия от банков получала самые разные, ничего за это не платила.

Макулатуру вы получите потом.

[ARARAT.]

Зачем им апрейзал чтобы дать мне апрувал? Для апрувала нужно проверить мои финансы и кредит хистори, а апрейзал по идее можно сделать и позже, когда я готов залочить рейт.

Апрейзал им нужен для того, чтобы убедиться, что сумма, которую они вам одалживают, на 20% меньше рыночной стоимости конкретного дома. Даже если у вас шикарная кредитная история, вам не дадут 500K в долг на дом, который ровно во столько же и оценен. А на дом, оцененный в 750K - дадут.

Это всё понятно. Но ведь можно же дать апрувал мне, огововаривая что апрэйзал покажет нормальную цену? Если цена будет ниже - или доплачу, или уломаю продавца.
А платить за апрэйзал, не будучи уверенным, что этот лендер предложит мне лучший дил - как-то не хочется. Он же понимает, что заплатив $400, я уже буду к нему привязан, зачем тогда ему для меня стараться? А рейты у разных брокеров ОЧЕНЬ сильно отличаются, почти на процент есть разница.

Выделенное, вот для етого я раз уже двадцать говорил, что надо за всеми за ними последить несколько недель сначало со звонками каждый день и записью рате в свою таблицу.
После етого будете иметь представление кто как изменяет рате, т.е. будете уже идти зная к кому...

[Снеговик]

И от чего меня защищать? Что я дом не получу, а депозит потеряю? Ну и фиг с ним, с депозитом, лоер небось стоит в 2 раза больше, чем тот депозит.

В каком вы штате? У нас тут типически attorney за это дело берет до $1000, а депозит 10%. И что-то я не слышал, чтобы народ активно отказывался от attorney вообще и от attorney review в частности.

FL.
Депозит - 1%.

[Nwaylock]

Прочитала всю макулатуру от лендера. Там черным по белому написано, что лендеры не имеют права брать никаких денег наперед кроме как за кредит репорт. Все это стало енфорсится только с первого января, насколько я понимаю, хотя законы были приняты в 2008 и 2009 годах. Я буду на работе, отсканирую и выложу сюда.

[Nwaylock]

депозит 10%.

Никто сейчас в НьЮ Джерси не дает таких депозитов, кроме нас с вами - и то по незнанию. Многие люди дают 1000 и усе. Сейчас рынок покупателя и покупатель может свободно разорвать сделку потеряв депозит в 1К. Мы тоже дали большой депозит, нас никто не надоумил о сложившейся ситуации на рынке, а сами не догадались. Не давайте 10%, сейчас это не нужно, это было нужно на рынке продавца.

[X37WAL!^]

депозит 10%.

Никто сейчас в НьЮ Джерси не дает таких депозитов, кроме нас с вами - и то по незнанию. Многие люди дают 1000 и усе. Сейчас рынок покупателя и покупатель может свободно разорвать сделку потеряв депозит в 1К. Мы тоже дали большой депозит, нас никто не надоумил о сложившейся ситуации на рынке, а сами не догадались. Не давайте 10%, сейчас это не нужно, это было нужно на рынке продавца.

Лично я на месте продавца контракт, в котором указано что депозит лишь 1%, ни в жисть не подписал бы.

[ekriv]

депозит 10%.

Никто сейчас в НьЮ Джерси не дает таких депозитов, кроме нас с вами - и то по незнанию. Многие люди дают 1000 и усе. Сейчас рынок покупателя и покупатель может свободно разорвать сделку потеряв депозит в 1К. Мы тоже дали большой депозит, нас никто не надоумил о сложившейся ситуации на рынке, а сами не догадались. Не давайте 10%, сейчас это не нужно, это было нужно на рынке продавца.

Лично я на месте продавца контракт, в котором указано что депозит лишь 1%, ни в жисть не подписал бы.

У нас депозит в размере $1000 - стандарт.