Сделали оффер на таунзауз "Short sale" . Что теперь ждать ?

[svet-v-okne]

Нашли таунхауз за $199 000 долларов , шорт сэйл .
Паблик рекорд показывают , что таунхаузы в этом комплексе были проданы в 2008-2009 за $230-250 000 .
Мы планируем платить кэш , сделали оффер $180 000 . Какие наши шансы ? Какбыстро ответит банк ? Делают ли они каунтероффер ? Или просто принимают your best bid ?

Почитали в нете о продажах шорт сэйл , там много "подводных камней" , один из них - продажа может идти медленно . Мы не торопимся , но полгода ждать клоузинг тоже не хотелось бы .
Кто-то сталкивался с этим видом покупки недвижимости ?
Принимаю любые советы

[ekriv]

Нашли таунхауз за $199 000 долларов , шорт сэйл .
Паблик рекорд показывают , что таунхаузы в этом комплексе были проданы в 2008-2009 за $230-250 000 .
Мы планируем платить кэш , сделали оффер $180 000 . Какие наши шансы ? Какбыстро ответит банк ? Делают ли они каунтероффер ? Или просто принимают your best bid ?

Почитали в нете о продажах шорт сэйл , там много "подводных камней" , один из них - продажа может идти медленно . Мы не торопимся , но полгода ждать клоузинг тоже не хотелось бы .
Кто-то сталкивался с этим видом покупки недвижимости ?
Принимаю любые советы

Некоторые ответы можете получить у агента продавца через своего, если такой имеется.
Вы не путайти клозинг со временем рассмотрения оффера. Это разные вещи.
Ваш оффер может рассматриваться 2-6 месяцев, в редких случаях и больше.
Поэтому при подаче оффера надо ставить ограничение на срок рассмотрения.
Предпочтительны approved short sales.
В моем случае был approved short sale $230K. Ответ дали через 2 месяца.
После инспекции, когда банк отказался устранять проблемы, я сделал другой оффер на $200K
Его тоже рассматривали 2 месяца.
В одобренном оффере мне дали 1 месяц на закрытие.

[Kolombina]

А почему вы не спрашиваете своего агента?

Оффер принимает не банк, оффер принимает продавец, который все еще является владельцем дома. Банк не владеет домом. И принимает продавец ваш оффер, как и любой обычный оффер, в обычное время. Чаще всего 1-2 дня.
Потом агент сабмиттит оффер в банк, и банк выдает аппрувал на базе финансовой тяжелой ситуации продавца и BPO.
Получение аппрувала на шорт сейл может занимать от двух недель и до года. Чаще всего 3-4 месяца.

Шорт сейл может уже быть аппрувнут. Такая ситуация случается, когда был один байер и он не дождался аппрувала, ушел, или его не удовлетворил аппрувал. Тогда быстро находится новый байер, делается переаппрувал и обычно это 2-3 недели, может получиться дольше.

Опять же - все вопросы к вашему агенту. Очень много зависит от агента продавца, насколько он хорош опытный, сколько он закрыл шорт сейлов, кто банк. Сколько лоанов на проперти, один или два, лоаны в одном банке или в разных, насколько реальны финансовые трудности селлера.
Если селлер имеет какие-то заначки, то банк вполне может наложить deficiency judgement or promissory note, продавец может согласиться, а может сказать спасибо и не подписать аппрувал. Не забывайте, что формально продавец все еще является владельцем.
Тогда проперти уйдет на форкложер и можно будет ловить ее потом как REO, REPO or Bank owned (это все синонимы).
Удачи!

[Kolombina]

Самый главный совет - сделать оффер, получить подписи селлера и забыть о доме.
Вдруг получится, будет приятный сюрприз

Это шутка, с большой долей правды. Доля зависит в основном от агента продавца и тех факторов, что я писала раньше.

[svet-v-okne]

Некоторые ответы можете получить у агента продавца через своего, если такой имеется.
Вы не путайти клозинг со временем рассмотрения оффера. Это разные вещи.
Ваш оффер может рассматриваться 2-6 месяцев, в редких случаях и больше.
Поэтому при подаче оффера надо ставить ограничение на срок рассмотрения.
Предпочтительны approved short sales.
В моем случае был approved short sale $230K. Ответ дали через 2 месяца.
После инспекции, когда банк отказался устранять проблемы, я сделал другой оффер на $200K
Его тоже рассматривали 2 месяца.
В одобренном оффере мне дали 1 месяц на закрытие.

Совсем мне знали об approved short sale и не подумали о том , что у продавца тоже агент есть ... Действительно , наш агент может много чего интересного от своего коллеги узнать . Надо её порасспросить детальнее . У нас всё общение по телефону - домик и агент в Америке , мы - в Европе .
Наша агент составила оффер , указав дату их ответа не позднее 19 марта .
И что мы обязуемся до 13 апреля сделать клоузинг ( но она также нам отметила , что клоузинг так быстро не случится ) . Инспекцию будем делать после заключения мучуал эгримент на оффер . Исходя из инспекции будем смотреть дальше . Спасибо за инфу
Очень ценно , что можно сделать другой оффер , если в доме что-то серьёзно не так ...

[svet-v-okne]

А почему вы не спрашиваете своего агента?

Оффер принимает не банк, оффер принимает продавец, который все еще является владельцем дома. Банк не владеет домом. И принимает продавец ваш оффер, как и любой обычный оффер, в обычное время. Чаще всего 1-2 дня.
Потом агент сабмиттит оффер в банк, и банк выдает аппрувал на базе финансовой тяжелой ситуации продавца и BPO.
Получение аппрувала на шорт сейл может занимать от двух недель и до года. Чаще всего 3-4 месяца.

Шорт сейл может уже быть аппрувнут. Такая ситуация случается, когда был один байер и он не дождался аппрувала, ушел, или его не удовлетворил аппрувал. Тогда быстро находится новый байер, делается переаппрувал и обычно это 2-3 недели, может получиться дольше.

Опять же - все вопросы к вашему агенту. Очень много зависит от агента продавца, насколько он хорош опытный, сколько он закрыл шорт сейлов, кто банк. Сколько лоанов на проперти, один или два, лоаны в одном банке или в разных, насколько реальны финансовые трудности селлера.
Если селлер имеет какие-то заначки, то банк вполне может наложить deficiency judgement or promissory note, продавец может согласиться, а может сказать спасибо и не подписать аппрувал. Не забывайте, что формально продавец все еще является владельцем.
Тогда проперти уйдет на форкложер и можно будет ловить ее потом как REO, REPO or Bank owned (это все синонимы).
Удачи!

Домик этот всего 5 дней , как на маркете появился . В том комплексе нечасто на продажу что-то выставляется , а уж по цене ниже рыночной - это редкость полная .
Так что я не думаю , что там уже был аппрувал ...
Да , мы такую позицию и заняли - сделали оффер и сидим ждём - а вдруг свезёт

[svet-v-okne]

Получение аппрувала на шорт сейл может занимать от двух недель и до года. Чаще всего 3-4 месяца.

Мы заплатим ёрнест мани , когда продавец примет наш оффер .
Потом он пойдёт в банк запрашивать аппрувал на шорт сэйл . Так ?
На аппрувал уйдёт 3-4 месяца ...
А , вдруг на рынке за это время появится что-то стОящее и без заморочек в виде шорт сэйл ? И нам сильно захочется сделать оффер ...
Как нам поступить тогда , чтоб без потери этих ёрнест мани выйти из игры ?
У нас сейчас есть в оффере пункт - сабжект то инспекшн .
Чего ещё вписать ?

[Kolombina]

Short sale прежде всего subject to approval, и пока эта континженси снята не будет, то есть не придет аппрувал, никакие другие сабжекты приоритета не имеют.
Вы можете уйти в любой момент до аппрувала и забрать ЕМД. В контракте может быть написано, что вы можете уйти только после 30\45\60\90 дней ожидания. Тогда формально можете уйти по истечению этого срока, но реально ни разу не видела и не слышала об задержанных ЕМД при уходе до этого срока. Все реально получают, что при желании есть много способов получить ЕМД назад.

Поэтому если появляется что-то стоящее, берите безусловно. А от этого оффера уйдете, заберете ЕМД, они его как аппрувнутый шорт сейл могут продать, если вы не очень рано уйдете, или начинать все сначала.

[Lizaveta]

Мы ждали short sale больше года...не дождались, купили другой дом - bank owned.
засада была в том, что нужен был approval от 2х банков, один дал, второй тянул... видать деньги не поделили.

[svet-v-okne]

Short sale прежде всего subject to approval, и пока эта континженси снята не будет, то есть не придет аппрувал, никакие другие сабжекты приоритета не имеют.
Вы можете уйти в любой момент до аппрувала и забрать ЕМД. В контракте может быть написано, что вы можете уйти только после 30\45\60\90 дней ожидания. Тогда формально можете уйти по истечению этого срока, но реально ни разу не видела и не слышала об задержанных ЕМД при уходе до этого срока. Все реально получают, что при желании есть много способов получить ЕМД назад.

Поэтому если появляется что-то стоящее, берите безусловно. А от этого оффера уйдете, заберете ЕМД, они его как аппрувнутый шорт сейл могут продать, если вы не очень рано уйдете, или начинать все сначала.

Огромное Вам спасибо . Очень ценная инфа . Какое счастье этот форум

[svet-v-okne]

Мы ждали short sale больше года...не дождались, купили другой дом - bank owned.
засада была в том, что нужен был approval от 2х банков, один дал, второй тянул... видать деньги не поделили.

Спасибо за пост .
Мы читали в нете о таких случаях , когда дом имеет более одного лендера
Когда Вы узнали о существовании двух банков ?

[OtecFedor]

Ваш агент должин узнать у seller's attorney что за ситуация с долгами. Если больше чем один банк, или loan у банков с горои distressed loans типа BofA или Wells Fargo, народная мудрость советует не тратить время.

[Kolombina]

Wells fargo is not that bad. BoA хуже.
Некоторые агенты имеют 90-95% клоузинг рейт. И с БоА и ВФ.

Оффер дать можно, но не надеяться только на этот дом, искать что-нибудь еще.
Кстати, кеш или не кеш, на шортсейлах мало играет роли.

[svet-v-okne]

Кстати, кеш или не кеш, на шортсейлах мало играет роли.

Вникнув в детали , мы тоже пришли к этой мысли

Я уже приглядываюсь к другим предложениям на рынке .

[svet-v-okne]

Ваш агент должин узнать у seller's attorney что за ситуация с долгами. Если больше чем один банк, или loan у банков с горои distressed loans типа BofA или Wells Fargo, народная мудрость советует не тратить время.

Муж запросил инфу по долгам у нашего агента , ждём-с ответа . Спасибо за совет .

[svet-v-okne]

Наш оффер принят . Даже странно , не поторговались продавцы ...
Агент в имэйл написала - теперь ждём аппрувал от банка .
Что-то ничего не пишет про ёрнест мани . Или это , когда(если) банк даст аппрувал ?
Тогда выглядит , что они могут собирать сколько угодно офферов ...
Банк там один , ДженералМоторс.... не помню , но огромный банк .
А вот владельцев дома - двое , они или не были женаты , или развелись и сейчас каждый поодиночке подписывает бумажки в разных концах страны .

[nightmare2]

Наш оффер принят . Даже странно , не поторговались продавцы ...
Агент в имэйл написала - теперь ждём аппрувал от банка.

Это самое главное.

Тогда выглядит , что они могут собирать сколько угодно офферов ...

Так и есть.

Иногда банк может установить срок. Скажем собираем предложения до конца месяца, а потом решаем кому отдать.
Узнайте у агента - есть такой срок или нет.
Банк может отвергнуть все предложения и отправить дом на аукцион.

[ekriv]

Наш оффер принят . Даже странно , не поторговались продавцы ...
Агент в имэйл написала - теперь ждём аппрувал от банка .
Что-то ничего не пишет про ёрнест мани . Или это , когда(если) банк даст аппрувал ?
Тогда выглядит , что они могут собирать сколько угодно офферов ...
Банк там один , ДженералМоторс.... не помню , но огромный банк .
А вот владельцев дома - двое , они или не были женаты , или развелись и сейчас каждый поодиночке подписывает бумажки в разных концах страны .

Ничего странного. Мнение и согласие тех, кто живет в этом жоме, еще ничего не значит.
Ваш оффер еще не принят. При шортсейле цену утверждает банк, а не продавец.
Когда банк даст добро, только тогда можно сказать, что оффер принят.

[Kolombina]

Наш оффер принят . Даже странно , не поторговались продавцы ....

Продавцы, если понимают смысл шорт сейла, никогда не торгуются. С любой цены они получают зеро. Хоть за доллар подпишут.
Торгуются обычно агенты, потому что знают, что лоуболл офферы не пройдут у банка и вся их работа пойдет насмарку. С вашим оффером агент себя чувствовал довольно комфортно, или это был единственный оффер, вот и взяли.

Агент в имэйл написала - теперь ждём аппрувал от банка .

Что-то ничего не пишет про ёрнест мани . Или это , когда(если) банк даст аппрувал ?

.

По законам Невады, например, ернест мани должны быть положены с принятием оффера и открыто ескроу. У вас наверное по-другому. Но по идее, должны брать ернест мани.

Тогда выглядит , что они могут собирать сколько угодно офферов ...

если продавцы подписали оффер, то имеется binding contract, и никаких офферов они больше брать не будут. Есть вариант, когда шортсейл процесс начинается без принятия оффера, а просто дом стоит на маркете до самого аппрувала. Здесь это слегка нелегально, поэтому давно не видела, только на очень крупные сделки и чаще коммершиал, чтобы не упускать возможных покупателей.
Спросите у агента, как это у вас, и убран ли дом с маркета или еще стоит.

[Kolombina]

Кстати, цена в оффере может быть не последней. Может быть какой-то лиен на таунхаузе, который банк откажется платить, или второй лоан, снегошиированный до 5-10%, держатель первого лоана откажется оплачивать. Тогда начинаются торги - селлер может выплачивать эту сумму в рассрочку, подписать promissory note. Селлер может сказать, что денег нет, гори оно все пропадом, пусть идет на аукцион. Селлер может сказать, что вот - N сумму дам сейчас, а там как хотите. Тогда предлагают байеру приплатить вместо селлера.

А может, ничего и не будет. Заплатите 180 и все.
Депендс, не от вас это все зависит сейчас.

[svet-v-okne]

Все мнения и инфа очень интересны , спасибо , господа .
Буду выкладывать поступающую инфу и держать всех в курсе событий .
Для нас это более игра ... выгорит - хорошо , нет - ну и не очень-то хотелось))

[Kolombina]

Наш оффер принят . Даже странно , не поторговались продавцы ...
Агент в имэйл написала - теперь ждём аппрувал от банка .
Что-то ничего не пишет про ёрнест мани . Или это , когда(если) банк даст аппрувал ?
Тогда выглядит , что они могут собирать сколько угодно офферов ...
Банк там один , ДженералМоторс.... не помню , но огромный банк .
А вот владельцев дома - двое , они или не были женаты , или развелись и сейчас каждый поодиночке подписывает бумажки в разных концах страны .

Ничего странного. Мнение и согласие тех, кто живет в этом жоме, еще ничего не значит.
Ваш оффер еще не принят. При шортсейле цену утверждает банк, а не продавец.
Когда банк даст добро, только тогда можно сказать, что оффер принят.

Вы путаете понятия немного.
Оффер принят, и он contingent upon bank approval. Когда придет аппрувал, то только тот, чей оффер принят, имеет право купить эту проперти, хоть там будут сотни бек ап офферов, потому что как я писала выше, имеется биндинг контракт. Другие байеры могут выйти на арену, только и только в том случае, если первый байер откажется.

Если оффер не принят, а будет приниматься только после банк аппрувала наравне с другими поступившими, то
1. У нас в Неваде и в некоторых других штатах это незаконно.
2. Селлер в таком случае не имеет права подписать оффер первого покупателя.
3. Во многих банках получить таким образом аппрувал невозможно. Некоторые банки не начинают даже работу над при наличии реального покупателя, требуют даже ССН, чтобы только начать какие-то негоциации. Это навеяно тем, что появилось много фейк офферов лишь бы начать процесс, а потом уже аппрувнутый шорт сейл продать легче.
Но опять же, требуется оффер и только это оффер будет рассматриваться.

[svet-v-okne]

Оффер принят, и он contingent upon bank approval. Когда придет аппрувал, то только тот, чей оффер принят, имеет право купить эту проперти, хоть там будут сотни бек ап офферов, потому что как я писала выше, имеется биндинг контракт. Другие байеры могут выйти на арену, только и только в том случае, если первый байер откажется

Объясните , пожалуйста ещё раз , я что-то не совсем понимаю .
То , что наш оффер принят продавцом , это уже является биндинг контрактом ?
Нас не просят выписать чек на ёрнест мани и это мне не понятно ... У нас биндинг контракт с продавцом без каких-либо материальных подтверждений с нашей стороны ?
Или в случаях шорт сэйл ёрнест мани платятся , когда банк даст аппрувал ?

[svet-v-okne]

Небольшой апдейт .
Прочитала внимательнее бумажку оффера - там обозначено , что другие офферы Селлер не может принимать . Время аппрувала банку ограничено 30 днями , после этого мы можем выйти из оффера . Этот домик со вчерашнего дня Sale pending .
Муж запрашивает disclosure form 17 , HOA regulations and appoitment for inspection .
Чего ещё запрашивать ?
Мы слыхали , что closing cost в шорт сэйле может быть достаточно высоким . Ну не выше же 3% ?
Муж запросит гуд фэйт эстимэйт .

[LapkaL]

Небольшой апдейт .
Мы слыхали , что closing cost в шорт сэйле может быть достаточно высоким . Ну не выше же 3% ?

За счет чего?
Если банк даст согласие на продажу, дальше все идет как у обычно продажи, только в кoнце банк есче раз должен подтвердить сделку, но это уже формальность.