Строительство своего дома.

[lozzy]

Вот тут все спорят - покупать или не покупать.

А что, сами не строят ? Или это еще дороже, чем покупать ? Я где-то слышал, что если дом построен несертифицированной на что-то там конторой, на него не получить страховку. Так ли это ?

[thinker]

[quote:3599ecba43="lozzy"]А что, сами не строят ? Или это еще дороже, чем покупать ? Я где-то слышал, что если дом построен несертифицированной на что-то там конторой, на него не получить страховку. Так ли это ?[/quote:3599ecba43]

По крайней мере в этом есть смысл. Если дом выполнен не по стандартам безопасности, то у него выше шанс сгореть или развалиться. Естественно страховые компании не желают страховать такой дом. Кроме этого, если вы будете брать Construction Loan на постройку дома, то банк вам скорее всего откажет, если ваш контрактор не сертифицированный.

Строить дом самому (то есть под руководством сертифицированного контрактора) всегда дешевле чем покупать готовый дом. При этом платишь только за землю, строй материаллы, и работу контрактора и его бригад.

[Vor]

Так почему же никто из вас не строит, если дешевле? Все обсуждают только как купить уже готовый.

[ЛЕНИН]

[quote:f3938d5ba4="Vor"]Так почему же никто из вас не строит, если дешевле? Все обсуждают только как купить уже готовый. [/quote:f3938d5ba4]

Геморой это не маленький. Да и экономия не очень большая. Гораздо проще купить готовый.

[thinker]

[quote:1c8c95ac0d="Vor"]Так почему же никто из вас не строит, если дешевле? Все обсуждают только как купить уже готовый. [/quote:1c8c95ac0d]

мы сами строили. А потом тоже сами делали пристройку к дому. Основная задаче при этом - найти "правильного" контрактора. Чтоб все делал как надо а не через коленку, и чтоб не обдирал по части цен на материаллы и работы.

[Azazello]

Я как-то сел и подсчитал, сколько на это уходит времени и нервов - не окупается. Я за то время, что потратил бы на строительство (в сумме, включая поиски контрактора, надзор за ним и т.д.) заработаю примерно в полтора раза больше, чем съэкономлю.
Плюс - на строительство и землю ссуды дают под гораздо более высокий процент, чем на готовые дома - и куда как менее охотно.
Так что не стоит овчинка выделки.

[thinker]

[quote:a6f54810ea="Azazello"]Я как-то сел и подсчитал, сколько на это уходит времени и нервов - не окупается. Я за то время, что потратил бы на строительство (в сумме, включая поиски контрактора, надзор за ним и т.д.) заработаю примерно в полтора раза больше, чем съэкономлю. [/quote:a6f54810ea]

наш дом строился за 5 месяцев. Весь наш "надзор" на контрактором заключался в наших походах на место строительных работ и указаниях контрактору, где и что бы мы хотели переделать или доделать. С одной стороны это была даже приятно. Когда строишь дом чужими руками по своему плану! Не понравилась вот здесь стена, потому, что ванная оказалась слишком узкая - сказал и тебе переделали.

[quote:a6f54810ea="Azazello"]Плюс - на строительство и землю ссуды дают под гораздо более высокий процент, чем на готовые дома - и куда как менее охотно. [/quote:a6f54810ea]

Construction Loan даётся только на период постройки дома, то есть, 5 месяцев как было например в нашем случае. Под 10% годовых. После того, как дом уже построен, Construction Loan превращается в обычный mortgage с низкими процентами. А ссуды на землю мы не брали. Землю купили как если бы вы отдали down payment на уже построенный дом. И вот тогда уже и Construction Loan нет проблемы получить - залог для банка-то уже есть в виде земли.

[quote:a6f54810ea="Azazello"]Так что не стоит овчинка выделки.[/quote:a6f54810ea]

it all depends...

[Beloglazov]

[quote:5235dc08c2="Vor"]Так почему же никто из вас не строит, если дешевле? Все обсуждают только как купить уже готовый. [/quote:5235dc08c2]

"Ты долго живешь в Америке, если:
...
- Вопрос "Как быстро?" интересует тебя в гораздо большей степени, чем вопрос "Сколько?"
..."©

[Azazello]

[quote:4f8daf9abb="thinker"]А ссуды на землю мы не брали. Землю купили как если бы вы отдали down payment на уже построенный дом.[/quote:4f8daf9abb]
Ну если земля стоит как downpayment, тогда может быть...
Только я не хочу жить там, где она так стоит... В окрестностях Бостона участок под застройку + коммуникации + разрешение на строительство стоит от 170-200К... Если есть такие деньги наличными - можно найти дом за 600-700К и не иметь ни минуты головной боли.

[thinker]

[quote:b62b696965="Azazello"][quote:b62b696965="thinker"]А ссуды на землю мы не брали. Землю купили как если бы вы отдали down payment на уже построенный дом.[/quote:b62b696965]
Ну если земля стоит как downpayment, тогда может быть...
Только я не хочу жить там, где она так стоит... [/quote:b62b696965]

и я тоже не хочу там жить. Поэтому и не живу.

[Azazello]

[quote:71090ba269="thinker"][quote:71090ba269="Azazello"][quote:71090ba269="thinker"]А ссуды на землю мы не брали. Землю купили как если бы вы отдали down payment на уже построенный дом.[/quote:71090ba269]
Ну если земля стоит как downpayment, тогда может быть...
Только я не хочу жить там, где она так стоит... [/quote:71090ba269]

и я тоже не хочу там жить. Поэтому и не живу. [/quote:71090ba269]
Т.е. построили и сдаёте? Или всё-таки за землю отдали не typical downpayment - 15-20%, а все 40-50% от конечной общей стоимости?
Договаривайте, а то у Вас концы с концами не сходятся...

[thinker]

[quote:d70104c9bc="Azazello"]Т.е. построили и сдаёте? Или всё-таки за землю отдали не typical downpayment - 15-20%, а все 40-50% от конечной общей стоимости?..[/quote:d70104c9bc]

Ни чего не сдаю. Живу в том, что сам построил. Земля у нас стоила $3к за акр 10 лет назад, что было немного меньше чем 10% от стоимости постройки дома, но уж не 40% точно. Сегодня цена на землю - $15к в том же месте. Вот я и говорю, что не хочу жить, где земля стоит шестизначные цифры.

[MaximA_list]

Почему не строят сами.
1. Не умеют.
2. Не хотят.
3. Не могут.

Первые 2 очевидны, а вот третий требует разъяснений. Например, в нашем городишке есть очень привлекательная [area], которая называется [West of Market] , т,е все, что к западу от [Market Street] с видом на [Lake Washington and Olympic Mounatins]. Свободной земли там нет уже лет 50 как. Т.е единственный вариант - либо купить дом на большом участке и [subdivide], либо купить маленький паршивенький, старенький дом, снести его и построить новый. Мы тут гуляли по тем местам недавно. Продается несколько таких домов, только на знаке уже нарисовам [mansion], который на этом месте будет продаваться. Все скупается девелоперами на корню. Да и если найти такой [deal], то нужно будет выложить как минимум $500К. А там, где есть возможность купить землю и строится, мы, лично, жить не хотим. (см пункт 2).

[du]

[quote:04b2a04c79="MaximA_list"]Почему не строят сами.
1. Не умеют.
2. Не хотят.
3. Не могут.
[/quote:04b2a04c79]

И ещо. Построенный дом трудно продавать - в него вложена часть тебя.

[dima@usa]

[quote:3e51ce7c09="lozzy"]Вот тут все спорят - покупать или не покупать.

А что, сами не строят ? Или это еще дороже, чем покупать ? Я где-то слышал, что если дом построен несертифицированной на что-то там конторой, на него не получить страховку. Так ли это ?[/quote:3e51ce7c09]

Есть у меня друг. А него Real Estate бизнес. Он занимается строительством домов и их продажей. А так как сейчас меня эта тема сильно интересует то за бутылкой доброго вина( du, зря ты не поехал) мы это всё обсудили.
Строительсво дома своими силами исключено однозначно. Его не примут в эксплуатацию. Строить должны бригады с лайсенсами на это дело. Проек нужно заказывать( что стоит тоже не 5 копеек). Насчёт контракторов тоже не так всё просто. Во первых, они когда видят что имеют дело с "чайником" то работают как "Сидоров с третьего ЖЕКа". Во вторых, обычное дело, когда бригада должна приехать сегодня а приезжает через неделю. Первое время намучался он с этим. Так что контрактора выбирать нужно осторожно.В конечном итоге, всё это Ваше время. А тут оно стоит денег тоже.Но цена получается тыс на 20 дешевле. Да и можно выбрать всё по своему усмотрению Т.е. нужно смотреть что кому выгоднее

[thinker]

[quote:2ae7b8677b="dima@usa"]Строительсво дома своими силами исключено однозначно. Его не примут в эксплуатацию. Строить должны бригады с лайсенсами на это дело. Проек нужно заказывать( что стоит тоже не 5 копеек). Насчёт контракторов тоже не так всё просто. Во первых, они когда видят что имеют дело с "чайником" то работают как "Сидоров с третьего ЖЕКа". Во вторых, обычное дело, когда бригада должна приехать сегодня а приезжает через неделю. [/quote:2ae7b8677b]

Есть два варианта строительства дома своими силами:

[b:2ae7b8677b]1. Нанять General Contractor'a[/b:2ae7b8677b], который будет координировать работу остальных бригад. Контрактор берет небольшую плату за это. (15% от общей стоимости в нашем случае). Преимущества такого способа, что голова не болит, когда придут другие бригады, и как они будут делат. Заключил контраkт и все, сиди и жди когда построют. Только иногда нужно приходить и давать ценные указания, что и как делать, и где переделать. А General Contractor сам со всеми договаривается, улаживает все вопросы, и обязуется закончить строительство к сроку, указанному в контракте. То есть, преимущества - меньше нервотрепки, быстро. Недостаток - цена, и геморой с выбором "правильного" контрактора, который может делать все тяп-ляп или задирать цены на все. Мы, например, потратили месяц на это и провели интервю с тремя, прежде чем остановится на ком-то.

[b:2ae7b8677b]2. Делать все самому. [/b:2ae7b8677b] То есть, начинаешь делать фундамент, заказываешь бригаду рабочих, которые специализируются только на фундаменте. Они приходят и делают своё дело по твоему плану. У них тоже есть начальник, который имеет лицензию, так что все будет сделано по существующим стандартам. После того как фундамент заложен, им тут же платишь, и заказываешь другую бригаду, которая будет делать пол и стены. Потом другие будут делать грышу, потом, облицовку дома с наружи. Потом вызываешь электриков, которые будут делать проводку, потом пламеров для канализации и водопровода.... Ну и так далее. На каждый вид работ будет своя бригада рабочих. Достоинства такого способа - экономия на General Contractor'e. Ну и можно самому выбрать ту бригаду рабочих, к которой у тебя есть доверие или референсы. То есть, больше гибкости в том, кто и что будет делать. Другое преимущество, что можно и самому участвовать в строительстве на отдельных работах, или давать указания конкретным рабочим, что и как делать. Да и материаллы можно заказывать и привозить самому, с нужным качество и по цене, которая тебя устраивает. Недостаток - нервотрепка с каждой отдельной бригадой и сроками выполнения отдельных работ. Надо ждать то одного, то другого, то кирпича нужного цвета нет, то еще чего.

[Dm.uk]

есть еще некоторый плюс.
Болтал с банком по этому поводу год назад, вариант следующий : вся беда занимает допустим года полтора-два (от А до Я), деньги требуются частями (например : земля + пермит, проект, фундамент, стены+крыша+перекрытия, внутренности+итп+оконч.рассчет).
У банка можно брать либо частями и начинать рассчитываться за 1ю часть, потом взять 2ю и пересчитать остаток части 1 плюс часть 2 итд, ЛИБО взять часть 1, а рассчитываться (ежемесячно) как за все (1+2+3+4+5+6), при этом (доли 2+3+4+5+6) будут идти как principal, т.е. часть 1 будет отдана довольно быстро итд.
Минус - долго, нудно, плюс полтора-два года надо где-то жить ... :)

[dima@usa]

[quote:87c2b643a7="thinker"][quote:87c2b643a7="dima@usa"]Строительсво дома своими силами исключено однозначно. Его не примут в эксплуатацию. Строить должны бригады с лайсенсами на это дело. Проек нужно заказывать( что стоит тоже не 5 копеек). Насчёт контракторов тоже не так всё просто. Во первых, они когда видят что имеют дело с "чайником" то работают как "Сидоров с третьего ЖЕКа". Во вторых, обычное дело, когда бригада должна приехать сегодня а приезжает через неделю. [/quote:87c2b643a7]

Есть два варианта строительства дома своими силами:

[b:87c2b643a7]1. Нанять General Contractor'a[/b:87c2b643a7], который будет координировать работу остальных бригад. Контрактор берет небольшую плату за это. (15% от общей стоимости в нашем случае). Преимущества такого способа, что голова не болит, когда придут другие бригады, и как они будут делат. Заключил контраkт и все, сиди и жди когда построют. Только иногда нужно приходить и давать ценные указания, что и как делать, и где переделать. А General Contractor сам со всеми договаривается, улаживает все вопросы, и обязуется закончить строительство к сроку, указанному в контракте. То есть, преимущества - меньше нервотрепки, быстро. Недостаток - цена, и геморой с выбором "правильного" контрактора, который может делать все тяп-ляп или задирать цены на все. Мы, например, потратили месяц на это и провели интервю с тремя, прежде чем остановится на ком-то.

[b:87c2b643a7]2. Делать все самому. [/b:87c2b643a7] То есть, начинаешь делать фундамент, заказываешь бригаду рабочих, которые специализируются только на фундаменте. Они приходят и делают своё дело по твоему плану. У них тоже есть начальник, который имеет лицензию, так что все будет сделано по существующим стандартам. После того как фундамент заложен, им тут же платишь, и заказываешь другую бригаду, которая будет делать пол и стены. Потом другие будут делать грышу, потом, облицовку дома с наружи. Потом вызываешь электриков, которые будут делать проводку, потом пламеров для канализации и водопровода.... Ну и так далее. На каждый вид работ будет своя бригада рабочих. Достоинства такого способа - экономия на General Contractor'e. Ну и можно самому выбрать ту бригаду рабочих, к которой у тебя есть доверие или референсы. То есть, больше гибкости в том, кто и что будет делать. Другое преимущество, что можно и самому участвовать в строительстве на отдельных работах, или давать указания конкретным рабочим, что и как делать. Да и материаллы можно заказывать и привозить самому, с нужным качество и по цене, которая тебя устраивает. Недостаток - нервотрепка с каждой отдельной бригадой и сроками выполнения отдельных работ. Надо ждать то одного, то другого, то кирпича нужного цвета нет, то еще чего.[/quote:87c2b643a7][quote]

Каждый должен заниматся своим делом. Если уже и надумали построить дом сами, то я бы просто нанял компанию.
Уверяю вас, что по второму варианту Мыслителя всплывут куча мелочей который не возможно учесть человеку с нашим строительным опытом. И опять поиски контрактора, беготня, время. Нееееееее. Лень мне .
Намного приятней первый вариант. Нанял компанию Вместе с ней сели и прикинули сколько за что нужно этих мёртвых президентов( как я и зделал). Сколько земля, сколько проект дома, сколько земляные работы, сколько выгнать дом под ключ. Одним словом полный эстимейт А дальше самому решать покупать или строить

[Beloglazov]

[quote:7fb3102ed0="thinker"][b:7fb3102ed0]1. Нанять General Contractor'a[/b:7fb3102ed0]...
Только иногда нужно приходить и давать ценные указания, что и как делать, и где переделать.[/quote:7fb3102ed0]

Знаю человека, он так строил. "Переделать" для него сложились в итоге в дополнительные почти 20 тыс. Типичный сценарий: "А что это вы поставили?!" - "А ты сказал, что хочешь..." - "Хочу, но не такое же г*!!!" - "О, нет проблем, если не хочешь стандартное, мы тебе заменим всего за...".

[quote:7fb3102ed0="thinker"][b:7fb3102ed0]2. Делать все самому. [/b:7fb3102ed0]...
... заказываешь бригаду рабочих ... заказываешь другую бригаду ... Потом другие ... потом облицовку ... Потом вызываешь электриков ... потом пламеров ... Ну и так далее.[/quote:7fb3102ed0]

Что-то сразу вспомнился Райкин: "Кто шил костюм?! Кто это сделал?!." - "Мы!"...

[quote:7fb3102ed0="thinker"]Другое преимущество, что можно и самому участвовать в строительстве на отдельных работах, или давать указания конкретным рабочим, что и как делать.[/quote:7fb3102ed0]

...а тут - Миронов: "Вот представьте: иду я по улице и вижу как каменщик кладет кирпич. И я останавливаюсь и начинаю ему советовать: "Товарищ! Тут вы не так немножко!.. Тут надо бы чу-у-уть-чуть левее!... Ну... ну вы можете представить, _что_ он мне ответит?"

[u0999]

вопросец: имею хрустальную мечту построить (когда нибудь) дом по своему заказу. Как мне показалось, даже если нанять General Contractor, и все предусмотреть, то все равно никогда не уложишься в намеченный бюджет, и намного. Так ли это????

[thinker]

[quote:26776b3097="u0999"]вопросец: имею хрустальную мечту построить (когда нибудь) дом по своему заказу. Как мне показалось, даже если нанять General Contractor, и все предусмотреть, то все равно никогда не уложишься в намеченный бюджет, и намного. Так ли это????[/quote:26776b3097]

Скорее всего стоимость постройки будет больше, чем та, на которую вы расчитывали в начале, перед строительством. На сколько больше? Зависит от многово. Рекомендую расчитывать на заранее меньшую стоимость, зная что потом она наверняка увеличится. А у нас в контракте даже был такой пункт предусмотрен [b:26776b3097]overseen expenses [/b:26776b3097] - 5% от общей стоимости. И конечно, нам потребовались эти деньги на всякие экстрас, которые нам и в голову не пришли перед строитрельством (например, чтоб было два разных телевизионных кабеля в каждой комнате, а не один, по "стандарту") . А всего мы не уложились в бюджет процентов на 10%.

[Mikhail_L]

[quote:5b6b697ee0="thinker"]... А всего мы не уложились в бюджет процентов на 10%.[/quote:5b6b697ee0]
так что, в итоге, выгоднее получилось чем купить или нет?

Михаил.

[u0999]

[quote:654097c5e3="Mikhail_L"][quote:654097c5e3="thinker"]... А всего мы не уложились в бюджет процентов на 10%.[/quote:654097c5e3]
так что, в итоге, выгоднее получилось чем купить или нет?

Михаил.[/quote:654097c5e3]
дык наверное не всегда можно сравнивать - купить готовый б/у, купить у строителя или строить самому - эти варианты как правило расположены в разных местах, а от этого в большОй степени цена зависит... Или не так?

[Mikhail_L]

[quote:eebf08b5d2="u0999"]дык наверное не всегда можно сравнивать - купить готовый б/у, купить у строителя или строить самому - эти варианты как правило расположены в разных местах, а от этого в большОй степени цена зависит... Или не так?[/quote:eebf08b5d2]
дык наверное зато всегда можно сравнить стоимость уже построенного дома и домов, выставляемых на продажу в данном районе
я же не прошу приводить цифр, боже упаси, просто на много ли было меньше/больше потрачено? Качественная оцевнка, в общем

Михаил.

[thinker]

[quote:1f928fcfbe="Mikhail_L"][quote:1f928fcfbe="thinker"]... А всего мы не уложились в бюджет процентов на 10%.[/quote:1f928fcfbe]
так что, в итоге, выгоднее получилось чем купить или нет?

Михаил.[/quote:1f928fcfbe]

конечно выгоднее. Мы платили только за землю, строй материаллы, работу бригад, и 15% контрактору. Все. Когда покупаете уже построенный дом, вы платите его рыночную цену, которая будет сравнима с ценой других домов вокруге, независимо от того, сколько было потраченo на его постройку. Я уж не говорю про дополнительные наценки - брокеру и строительной компании, которая построила дом.

20% - 30% дешевле когда сам строишь - вполне возможно.