Агент по продаже дома.

[ekriv]

да уж: когда мы покупали такие кондо (у нас не дом) улетали за 1-2 дня (за ту цену что мы купили).

в прошлом году 2 таких-же кондо продались за цену, которую мы выставили сейчас.

Посмотрите на продажи на Zillow, ziprealty в вашем районе за последние 6 месяцев и вы узнаете реальную цену вашего кондо.
Но внутренний голос говорит, что она завышена тысяч на 20.

[ARARAT.]

И не забывайте, что главное цена, если будет ниже остальных, то интерес сами увидите, а так можно долго ждать у моря погоды. Ето тоже как бывший продавец говорю, как только поставил цену ниже, так и заветелось все и через 2 недели offer был на руках подписанный[/ъуоте]
мы вот сейчас дом ищем, так если я вижу в MLS listing с ценой ниже, чем другие дома, я даже не пойду на него смотреть. Если человек расписывает дом как the best, а цена тысяч на 20К меньше - я думаю, что в нем какие-то проблемы. Другое дело, если конечно человек уточнит, что типа он relocate и надо срочно продать. Так что помимо сниженной цены, надо еще мотивировать почему вы пытаетесь избавиться от дома так задешево.

Т.е. вы легко поверите "обьяснению" в листинге, даже не придя посмотреть...?
Ето что-то новенькое...
По любому, мой опыт я уже описал, люди идут туда, где дешевле при тех-же других параметрах, кроме того "подтягиваются" некоторые из более дешевой публики(в смысле кто имеет четкую границу сверху).

[ARARAT.]

если я вижу в MLS listing с ценой ниже, чем другие дома, я даже не пойду на него смотреть.

Что-то мне подсказывает, что дом еще не куплен/продан... В смысле, слова без реального опыта...

[ARARAT.]

да уж: когда мы покупали такие кондо (у нас не дом) улетали за 1-2 дня (за ту цену что мы купили).

в прошлом году 2 таких-же кондо продались за цену, которую мы выставили сейчас.

Когда в прошлом году, месяц заключения сделки важен...
В данное время сезон только раскручивается, ето имеет огромное значение.
Я ето четко видел по количеству shows и hits na MLS листинге по месяцам на продаже старого дома.
Кроме того, надо четко выяснить те два кондо, они могли быть такими-же снаружи, но совершенно другими внутри.
Если нет никакого интереса, значит или не сезон еще(мало/нет покупателей), или сам дом/квартира уступает другим или цена выше маркет цены(маркет цена ето не та по которой продавались в том году, а та которая "считается" покупателями реальной сейчас, в данное время в данном раойне и по тем параметрам дома/квратиры).
Могу рассказать про свою историю: пока я мечтал получить на $10000 больше, рядом дом продался на $5000 меньше моего мечтания.
В итоге я продал через пол года еще на $5000 меньше чем тот дом, т.е. ровно за цену дома без моего мечтания... Цифры не точные, но порядок таков.
А если бы поставил цену дома сразу правильно, то наверника бы продал уже через месяц...
Вот и все!
У нас на улице есть oдин дом который продается вот уже 3 года(они там живут), так вот они именно живут "вчерашним днем четко, в начеле лета цену резко поднимают, а глубокой осенью ее зачем-то спускают и так каждый год, причем, как только какойто дом продается в районе, они увеличивают цену...
У меня такое ощущение, что специально делают все с точностью наоборот как надо...
Да, до сих пор продают, они даже со мной говорили и жаловались типа совсем никто к ним не приходит.........

[ARARAT.]

да уж: когда мы покупали такие кондо (у нас не дом) улетали за 1-2 дня (за ту цену что мы купили).

в прошлом году 2 таких-же кондо продались за цену, которую мы выставили сейчас.

Посмотрите на продажи на Zillow, ziprealty в вашем районе за последние 6 месяцев и вы узнаете реальную цену вашего кондо.
Но внутренний голос говорит, что она завышена тысяч на 20.

+100 причем именно на продажи, а не цену самого Zillow и с корректировкой на сезон...

[Jedd]

- купили 5 лет назад за 210К
- налог платим с 227 (так город оценил 2 года назад).
- в прошлом году 2 такие-же квартиры продались за 225.
- потратили за 5 лет ~ 10к.
- вывесили сначала за 227, теперь за 224 900.

И куда же еще опускать?

Пример не совсем корректный, но 5 лет назад я купил сток компании ABC за $200/акция, а потом еще немного докупил. Сегодня его торгуют в районе $100, но я пытаюсь продать за $220, а у меня никто не покупает. Что я делаю не так?

[dumasja]

то Jedd:
основываясь на вашем примере, продавать сейчас не надо. Мы жили в кондо только 5 лет, так что
выплачена только небольшая часть от принципал займа (не учитывая даунпаймент) -> опустив сильно цену можно и часть даунпэймента (от продаваемого кондо) потерять.

то АРАРАТ:
2 других таких-же кондо (из нашей ассоциации) продались в конце мая 2009. Одно было на маркете 41 день, а другое 196(!).
Сначала продалось то, что 196.

zillow тормозит: ничего за 6 месяцев в нашем районе не выдает, но у меня есть официальные данные со страницы штата.
Ничего нет в нашем диапазоне: есть повыше и есть пониже. Но там и там разброс большой: есть kондо из более новых построек проданные ниже и сушественно ниже своей оценки (для налогов), а есть из старых построек проданные выше и сушественно
выше. Т.е. сказать что цены упали и точка - нельзя.
Да, наш school district один из лучших в штате.

[ARARAT.]

- купили 5 лет назад за 210К
- налог платим с 227 (так город оценил 2 года назад).
- в прошлом году 2 такие-же квартиры продались за 225.
- потратили за 5 лет ~ 10к.
- вывесили сначала за 227, теперь за 224 900.

И куда же еще опускать?

Пример не совсем корректный, но 5 лет назад я купил сток компании ABC за $200/акция, а потом еще немного докупил. Сегодня его торгуют в районе $100, но я пытаюсь продать за $220, а у меня никто не покупает. Что я делаю не так?

Мне все ети арифметики, когда пытаются окупить и дом и налоги и ремонты/aпдате кажутся извиняюсь "детскими"(не в обиду конечно)...
Как-будто люди сами в нем не жили и не должны были его аммортизировать по стоимости как любое другое использование вещей в жизни...
Увеличение цены дома, ето на "обязонность", ето опция.
Иногда получается, иногда нет, но вообщемто не "обязанна" получаться все время.

PS Кстати, они еще должны понимать, что на руки они не всю сумму получат от любой продажной цены(налоги, сборы всякие, агент фее и часто часть closing cost покупателя тоже)...

[ARARAT.]

то Jedd:
основываясь на вашем примере, продавать сейчас не надо. Мы жили в кондо только 5 лет, так что
выплачена только небольшая часть от принципал займа (не учитывая даунпаймент) -> опустив сильно цену можно и часть даунпэймента (от продаваемого кондо) потерять.

то АРАРАТ:
2 других таких-же кондо (из нашей ассоциации) продались в конце мая 2009. Одно было на маркете 41 день, а другое 196(!).
Сначала продалось то, что 196.

zillow тормозит: ничего за 6 месяцев в нашем районе не выдает, но у меня есть официальные данные со страницы штата.
Ничего нет в нашем диапазоне: есть повыше и есть пониже. Но там и там разброс большой: есть kондо из более новых построек проданные ниже и сушественно ниже своей оценки (для налогов), а есть из старых построек проданные выше и сушественно
выше. Т.е. сказать что цены упали и точка - нельзя.
Да, наш school district один из лучших в штате.

Я уже сказал:
Если ставите на нормальноие место, что-бы "все видели" т.е. MLS...
Если сам дом состоянием нормальный.
И если нет никакого интереса, то или не сезон(т.е. мало покупателей), что странно вообщемто для Апреля или ваша цена выше "real market price".
Все, ничего другого не может быть...
Мой вам совет такой:
1. Поставить на MLS обязательно, через full agent или нет ето ваше дело, но дом должен висеть на MLS!
2. Если через месяц ничего сново не будет, то определенно цена выше "real market price".
Никаких других чудес быть не может, забудьте про тот год, про цену по которой вы его брали или tax что заплатили, или tax оценку дома и все остальное с ним(ето все никакой роли не играет, есть люди ищущие дома на покупку и есть вы который хочет дом продать, вы должны подойти друг-другу, вы не сможете не на что ссылаться в обьяснение цены, покупатель сам поймет и поднимет свою цену если не сможет найти ниже) , если конечно на самом деле надо продать дом, а не поиграться в "продовалки"...
Ето добрый совет, без обид...

PS Я сам через все ето прошел и тоже поначалу не понимал "почему", а мой дом ведь так удачно расположен, а он ведь такой хороший, свежий и т.д. и т.п. А все спустилось к цене в етоге за которую покупатели согласны купить, так как мне на самом деле надо было продать, а не играться... Я продал свой ниже той цены за которую я его взял и ниже оценочной цены по тах, ну и что значит на тот момент она была "правильная". Я все равно получил деньги на руки(не много, несколько $k), меньше чем сначала расчитывал, но после более года продажи понял о чем написал выше... Сидеть с домом и строить теории "почему" не благодарное занятие, когда сама продажа и есть "практика"...

[dumasja]

ARARAT, спасибо вам ОГРОМНОЕ за подробные обяснения!
Выводы сделали: снизим цену и повесим на MLS.

[ARARAT.]

ARARAT, спасибо вам ОГРОМНОЕ за подробные обяснения!
Выводы сделали: снизим цену и повесим на MLS.

Вам удачи и терпения(я знаю ето очень нервное занятие) и все будет хорошо!!!

PS Когда получите оффер подготовтесь с слeдущему етапу(делайте все быстро, четко, так как любая задержка с вашей стороны умножается на той стороне), не менее легкому и нервному... Только после closing вздохнете спокойно