Строительство своего дома

[Sluh]

Кто-нибудь строил дом сам (в смысле неруками, а не готовый покупал)?

Как-то вызревает такая у меня мысль, ибо нет в готовых домах совершенства. Хочется и 1800+ног и дом не старее 10 лет, и в нашем каунти, и чтобы вода была, и земли кусок акра три, не меньше. Нет, есть такие дома, только как-то совсем мало и не по карману...

Есть за мои деньги с участками неплохими - но дом или старый, или малый.

Есть новопостроенные и теперь под foreclosure - потому как участок крошечный, наэкономил застройщик, напихал десять домов на лот, где, по-местным меркам, два должно быть. Я их и снимать-то даже не стал, когда приехал - предлагали.

Есть шанс ухватить неплохой лот у озера (мужик распродает свой большой лот по кускам, несколько домов там уже построили), вот я и размышляю, какие есть подводные расходы.
Дом - тут понятно, есть средняя цена за квадратную ногу, все, что нестандартно - дороже, есть контракторы, надо искать.
А вот что еще принимать во внимание? Драйвей надо, причем, учитывая размер лота, немалый. Электричество, какашкоемкость, колодец, почтовый ящик... Что из этого грозит серьезным расходом, что забыл?

[Habber]

Да. присоединяюсь к вопросу.
Действительно идея построить дом кажется привлекательной тем что получаешь новый дом и более-менее (в рамках бюджета) получаешь именно то что нужно тебе. Вроде как контракторы сейчас в упадке и должны строить по невысокой цене.

Я что слышал про строительство дома:
Можно найти амишей, которые строят дешевле, но так же качественно, однако к ним очередь, иногда непросто с ними взаимодействовать (оперируют другими жизненными понятиями) и могут не соблюдать сроки.

Еще слышал что есть конторы, которые строят твой дом до состояния shell&core и ты отделку можешь делать сам или нанять кого-то дешевого.

Слышал что вообще дом стоит $80-120 за sqf у обычных контракторов, тока не пойму это чисто дом с внутрянкой, не включая участок и наружные сети? Так ли?

[Sluh]

Слышал что вообще дом стоит $80-120 за sqf у обычных контракторов, тока не пойму это чисто дом с внутрянкой, не включая участок и наружные сети? Так ли?

Да, цены обычно пишутся за дом с отделкой, внутренними коммуникациями и "contractor grade" (то есть самыми дешевыми и распространенными) розетками-кранами-сантехникой-HVAC-итд. Все что нестандарт - повышение цены. Перепланировка их проекта -тоже.
Цены разняться в разы, в зависимости от штата\каунти\удаленности (или наоборот впритык) от цивилизации\этажности.

Из того, что пока вычитал, на большом лоте лучше одноэтажный строить - по итогу меньше цена кв метра. Если участок в плотной городской застройке - дороже значительно - труднее им работать. Если в кукуево - дороже , но не настолько, в основном из-за цены доставки техники и материалов.

Еще регулярно упоминается какая-то волшебная книжка, которая во всяких хомдепах продается и там ежегодно обновляются усредненные цены на работы разные с разбивкой по штатам (и вроде даже каунти), которая является веским основанием для торга, но это больше если сам рабочих нанимаешь, а не прораба. Хотя, про дома вроде там тоже есть.

Из общения с местным, который знаком с прорабом хорошим, нанимать надо прораба обязательно (в моем случае и не обсуждается из-за графика моей работы). Его рабочие боятся - он их в следующий раз не наймет, а если самому за всеми бегать - ты одноразовый заказчик для них.

Ну и как всегда, в срок-дешево-хорошо - выбрать можно только две составляющих. Мне не горит, так что надеюсь на последние две

Из того, что я не упомянул, ландскейпинг тоже надо учитывать в расходах, потому как дом после постройки будет стоять посреди перепаханного поля.

По поводу shell and core - да у меня друг в канаде так дом после пожара перестраивал. В итоге за деньги страховки и свою работу он получил значительно больше, чем было. Ему построили дом без внутренних перегородок. Только внешние стены-крыши и этажи с лестницами\основными коммуникациями. Остальное он делал сам.

[Habber]

Из того, что пока вычитал, на большом лоте лучше одноэтажный строить - по итогу меньше цена кв метра. Если участок в плотной городской застройке - дороже значительно - труднее им работать. Если в кукуево - дороже , но не настолько, в основном из-за цены доставки техники и материалов.

Еще регулярно упоминается какая-то волшебная книжка, которая во всяких хомдепах продается и там ежегодно обновляются усредненные цены на работы разные с разбивкой по штатам (и вроде даже каунти), которая является веским основанием для торга, но это больше если сам рабочих нанимаешь, а не прораба. Хотя, про дома вроде там тоже есть.

Насчет одноэтажного дома (ранча) слышал что конечно он многим нравится, особенно на большом участке, но построить его будет как-раз подороже, чем двухэтажный той же площади. Причина в том, что основную стоимость составляют кровля и фундамент (подвал), которые именно у ранча больше. При прочих равных у ранча больше текущие расходы на отопление/кондиционирование.

Кажется у меня таких "волшебных" книг есть. RSMeans book называются http://rsmeans.reedconstructiondata.com/ - по разным системам - электрикал, меканикал, там есть и кост по кв.фут и по системам и сколько человек бригада нужна для тех или иных работ. Но надо уметь пользоваться чтобы смету состряпать и этой сметой контрактору в харю против его ченж ордера.

[Sluh]

Да, виноват. Ранч дороже ибо стоимость фундамента и крыши существенна.

[Колхозник]

..... нанимать надо прораба обязательно (в моем случае и не обсуждается из-за графика моей работы). Его рабочие боятся - он их в следующий раз не наймет, а если самому за всеми бегать - ты одноразовый заказчик для них.

+1

Я вот сейчас буду прораба нанимать чтобы моим подвалом занимался.
Сам я уже замучался. С моими темпами, я еще 5 лет буду подвал доделывать.
А подвал нужон "вчера", как говориться..

Книжки почитал - тоже советуют прораба нанимать.
Дескать, т.к. вы для всяких мастеров - клиент разовый, им - наплевать.
Им гораздо важнее долгосрочные отношения с прорабом, который им достает проекты на регулярной основе.

ПС: если времени навалом, я бы сам повозился на самом деле; это ж - сплошной фан; но времени категорически мало, а подвал "к пенсии" доделать - смысла уже и нет.

[olegy]

Я год назад закончил строить свой дом в Сан Диего - после пожара перестраивал.
Очень много рассказывать надо, но вкратце - надо быть ОЧЕНЬ большим энтузиастом своего дома, чтобы пойти на это.
Мы строили тем способом, о котором вы думаете. У нас был general contractor (прораб) только на shell - фундамент, стены, roof framing, internal framing. Все остальное мы либо делали сами, либо нанимали сами (в основном через craigslist).
Сами делали flooring, tiling, painting, irrigation/landscaping, частично internal framing, установку cabinets, установку внутренних дверей,частично finish electrical. Это позволило съекономить значительное количество insurance money и достроить то что мы не смогли бы себе иначе позволить - бассейн, каменный забор и др..
Почему не рекомендую делать так как делали мы? Наверное то- что займет это у вас 2-3 года и это будут вырванные годы из вашей жизни. Все начнется с планов, пермитов и это может занять год, а то и два.
Потом начнется bidding процесс - это очень большое заблуждение, что в плохую экономику контракторы прогибаются. Нет - они уже попробовали рейты 2006-2007 годов и не снижают их, предпочитая сидеть на велфере, но не работать за меньшее.
Съекономить можно только через craigslist - но там - как повезет.
Потом вы столкнетесь с обманом - как при наличии прораба так и без оного. Контракторы ВСЕГДА будут требовать денег наперед, хотя это запрещено в большинстве штатов. Они найдут тысячу способов вас обмануть.
Я не хочу поливать гразью контракторов- среди них есть абсолютно замечательные люди и из очень много, но в общем случае - это тот контингент людей ( rednecks) , с которым вы в повседневной жизни не сталкиваетесь, а потом осознаете, что не все люди - братья...
Выход - правильно составленный контракт в защищяющий вас, а не контрактора ( напримаер убрать всякое упоминание о binding arbitration - вы проиграете в 100% случаев, вне зависимости от вопроса) и draw money через title company - они знают как избежать обманов. title company это как в Кидзадзе - "женщину убрали, автомат поставили" - они не дадут ни цента наперед, вне зависимости от той лапши, что на вас можно повесить...
Долго, головная боль, превышение бюджета, обман.
С яркой стороны - вы получете дом вашей мечты - так как его вы видете сами ( если только не берете stock plan).
Я могу помочь советами по всем этапам строительства, но слишком длинно здесь писать..
Вот еще один строитель на привете - Nasekomoe - он здорово помог нам - авот его топик - его опыт - но для нас - совсем extreme. - http://forum.privet.com/viewtopic.php?f ... 6&start=25
Удачи..

P.S.
RSMeans book - это книга для контракторов - она очень сложна для понимания и не отражает действительное положение дел - цены там завышены, да и собрать все до кучи с ее помощью трудно. Она как авто Black Book - которую обожают использовать дилера. Где дилерские продажные цены взвинцены до небес, а wholesale - опущена до неприличия низко.
Пользуйтесь
http://www.costhelper.com/
http://ths.gardenweb.com/forums/
http://theownerbuilderbook.com/
что то типа http://answers.yahoo.com/question/index ... 302AAPD2Iy
и спрашивайте знакомых, которым доверяете..

[Habber]

Спасибо за рассказ, коллега, очень интересно.

Мы строили тем способом, о котором вы думаете. У нас был general contractor (прораб) только на shell - фундамент, стены, roof framing, internal framing. Все остальное мы либо делали сами, либо нанимали сами (в основном через craigslist).

Ну а если использовать не этот способ, а turn key, то есть все включено, то как Вы думаете - будет ли это настолько же геморройно? Будет ли это выгодно по сравнению с покупкой дома?

Выход - правильно составленный контракт в защищяющий вас, а не контрактора ( напримаер убрать всякое упоминание о binding arbitration - вы проиграете в 100% случаев, вне зависимости от вопроса) и draw money через title company - они знают как избежать обманов. title company это как в Кидзадзе - "женщину убрали, автомат поставили" - они не дадут ни цента наперед, вне зависимости от той лапши, что на вас можно повесить...
Долго, головная боль, превышение бюджета, обман.
С яркой стороны - вы получете дом вашей мечты - так как его вы видете сами ( если только не берете stock plan).

Простите за неграмотность в этом деле, а нет ли такого как ламп самм - ты платишь сумму, в договоре описано четко что ты получаешь и чтобы без всякой головной боли? То о чем Вы написали выше, такие термины как "binding arbitration", "draw money через title company" или "stock plan" - я даже не знаю что это такое. Обязательно надо будет с этимм познакомиться или есть так что платишь сумму и тебе под ключ дом с оговоренными характеристиками и никакого hassle?

[Lida]

Потом начнется bidding процесс - это очень большое заблуждение, что в плохую экономику контракторы прогибаются. Нет - они уже попробовали рейты 2006-2007 годов и не снижают их, предпочитая сидеть на велфере, но не работать за меньшее.
..

+ 100
Нифига они не снижают ничего.

[Lida]

Ну а если использовать не этот способ, а turn key, то есть все включено, то как Вы думаете - будет ли это настолько же геморройно? Будет ли это выгодно по сравнению с покупкой дома?

Это будет стоить МНОГО дороже. Процентов на 30 точно. При этом у вас не будет особо контроля над выборов материалов.

[Habber]

Это будет стоить МНОГО дороже. Процентов на 30 точно. При этом у вас не будет особо контроля над выборов материалов.

Правильно ли я Вас понял? Построить дом у контрактора будет на 30% дороже чем купить такой же не старый (скажем 5-ти летней давности) дом?
Я не совсем понимаю что значит не будет контроля над выбором материалов. Дом я никогда не покупал, но когда покупаешь машину, то там идет типа заказной спецификации - что цвет такой-то, сидения такие-то, руль такой-то. И ты полностью знаешь что ты получишь за свои деньги. Неужели такого нет если ты покупаешь дом у контрактора? Разве он может вместо одного ковра подсунуть другой? Как-то не верится...

[olegy]

Ну а если использовать не этот способ, а turn key, то есть все включено, то как Вы думаете - будет ли это настолько же геморройно? Будет ли это выгодно по сравнению с покупкой дома?

Конечно есть вариант, что можно договорится на общую сумму и геморроя будет поменьше.
Но вы не заметили, что строители последние три года почти ничего не строят. Причина одна - стоимость нового дома значительно
превысит стоимость существующих. То есть выгода будет точно со знаком минус, здесь это называется negative equity.
Что впрочем не смертельно - вы строите для себя и то что бы хотите. Проблема одна - банк не профинансирует вам строительство нового дома, если он посчитает, что по окончании там будет случай с negative equity. Особенно трудно сейчас финансировать покупку земли. Кроме того часто банк не дает заем на дом, если лот не выплачен полностью.
С лотом особая проблем еще и в том, что надо быть 100% убежденным, что лот buildable. Надо сделать survey, проверить у города на предмет наличия на вашем лоте особенно ценных сорняков/муравьев,из за которых вам могут не позволить строить, быть уверенным, что ваш лот perks. - то есть на нем можно поставить septic tank. Обычно продавец это делает заранее, но если нет, то бы можете купить себе трабл.
А "все включено" - так не бывает. На полном контракте у вас будут allowance - на отделку в основном. И вы будете сами бегать по магазинам/веб сайтам ища варианты на кабинеты, полы, сантехнику и др. Ньюанс тот, что если ве не выберете 100% от allowance, то прораб скажет вам спасибо и заберет себе разницу - стоимость общего контракта у вас фиксированная.

Простите за неграмотность в этом деле, а нет ли такого как ламп самм - ты платишь сумму, в договоре описано четко что ты получаешь и чтобы без всякой головной боли? То о чем Вы написали выше, такие термины как "binding arbitration", "draw money через title company" или "stock plan" - я даже не знаю что это такое. Обязательно надо будет с этимм познакомиться или есть так что платишь сумму и тебе под ключ дом с оговоренными характеристиками и никакого hassle?

Binding arbitration - это то что каждый контрактор обязательно включит вам в контракт. Что если возникнут проблемы в ходе/по окончанию строительства, то решать эти проблемы вы будете через Binding arbitration, а не через суд. Поинт в том, что Binding arbitration - это 99% (ближе к 100%) , что дело решится в пользу контрактора. Вы строите дом один раз в жизни и этим арбитрам наплевать на вас, но не на контрактора, который не обратится больше к этому "арбитру", если он решит дело в пользу home owner.
"Draw money" - это процесс поэтаповой оплаты контрактора, в процессе строительства. Обычно этим занимается банк, который дает вам лоан. Он присылает человека, который проверят, что все что указано за конкретный этап по "draw schedule" сделано, поставщики и сабконтракторы оплачены, все lien releases получены и только после этого платит.
Если вы строите из своих или страховочных денег - то решаете вы, а вас обмануть очень легко, поверьте. В этом случае надо нанять title company, которая будеть выполнять функции цербера.
Stock plan - это готовые планы дома, кототые есть у каждого архитектора и на интернете. Они вылизаны, structural engineering сделан, стоят от силы тыщю- две, но это же не ВАШ дом, не ваши планы. Процесс создания своих планов, structural engineering, плохождения городских властей - очень длинный процесс и занимает много времени и гораздо дороже. Но это будет ВАШ дом.

[Lida]

Это будет стоить МНОГО дороже. Процентов на 30 точно. При этом у вас не будет особо контроля над выборов материалов.

Правильно ли я Вас понял? Построить дом у контрактора будет на 30% дороже чем купить такой же не старый (скажем 5-ти летней давности) дом?
Я не совсем понимаю что значит не будет контроля над выбором материалов. Дом я никогда не покупал, но когда покупаешь машину, то там идет типа заказной спецификации - что цвет такой-то, сидения такие-то, руль такой-то. И ты полностью знаешь что ты получишь за свои деньги. Неужели такого нет если ты покупаешь дом у контрактора? Разве он может вместо одного ковра подсунуть другой? Как-то не верится...

Построить дом через строительную компанию (под ключ) выйдет дороже чем нанимать прораба с контракторами на отдельные работы. Сравнить с "таким же" уже готовым вообще бесполезно. Потому как на рынке можно купить как дешевле, так и дороже. Но вообще-то текущие исследования говорят, что строительство выходит "дороже", так как много жилья на рынке. Только это "дороже" весьма относительно. Это же не совсем то (а может и далеко не то), что вы хотите построить.
У строительных компаний очень лимитированный выбор материалов, так как материалы завязаны на их поставщиков. Почитайте исследования типа - "Какую изоляцию поставят в СВОЙ дом строители и что они поставят вам". Вы конечно можете пойти супротив и сказать, что вот нет хочу эту "изоляцию". Так и они могут отказаться ее устанавливать. Или предложат вам ее по заоблачной цене.
Опять же, изменить контракт со строительной компанией куда тяжелее. У них лоеров до фига, что не просто так деньги получают.

[Lida]

Ньюанс тот, что если ве не выберете 100% от allowance, то прораб скажет вам спасибо и заберет себе разницу - стоимость общего контракта у вас фиксированная.

Только скорее всего заплатишь больше, чем их allowance в контракте. Потому как эти allowance на такое г... отведены, ну и суммы соответствующие.

[Sluh]

Stock plan - это готовые планы дома, кототые есть у каждого архитектора и на интернете. Они вылизаны, structural engineering сделан, стоят от силы тыщю- две, но это же не ВАШ дом, не ваши планы. Процесс создания своих планов, structural engineering, плохождения городских властей - очень длинный процесс и занимает много времени и гораздо дороже. Но это будет ВАШ дом

А требуются ли всякие бюрократии при внутренней перепланировке готового плана? Типа переноса внутренних разделяющих комнаты стен. Есть ли тут понятие внутренней несущей стены, как в бетонных домах, или structural engineering это про внешние стены\фундамент\framing крыши итд? Как иначе тогда, если только core and shell строить.... Я конечно понимаю, что в многоэтажном доме наверняка есть стены\балки, которые без проверки не пернесешь, а вот обычные из 2х4 с гипсокартоном?

[Lida]

Stock plan - это готовые планы дома, кототые есть у каждого архитектора и на интернете. Они вылизаны, structural engineering сделан, стоят от силы тыщю- две, но это же не ВАШ дом, не ваши планы. Процесс создания своих планов, structural engineering, плохождения городских властей - очень длинный процесс и занимает много времени и гораздо дороже. Но это будет ВАШ дом

А требуются ли всякие бюрократии при внутренней перепланировке готового плана? Типа переноса внутренних разделяющих комнаты стен. Есть ли тут понятие внутренней несущей стены, как в бетонных домах, или structural engineering это про внешние стены\фундамент\framing крыши итд? Как иначе тогда, если только core and shell строить.... Я конечно понимаю, что в многоэтажном доме наверняка есть стены\балки, которые без проверки не пернесешь, а вот обычные из 2х4 с гипсокартоном?

Для получения разрешения на строительство вам нужны "blue prints". Если они уже проработаны архитектором и продаются готовыми, то изменить там ничего не получиться. Ну если только нанимать архитектора что вам все переделает и даст уже свои "blue prints". "blue prints" включают в себя не только планировку дома, но и как идут балки, где несущие и прочее. Без них пермита не дадут.

[Lida]

а вот обычные из 2х4 с гипсокартоном?

Насколько я знаю, 2х4 уже предпочитают не делать в новых домах. Они могут даже по коду уже запрещены в отдельных штатах. Делают 2х6.

[Колхозник]

а вот обычные из 2х4 с гипсокартоном?

Насколько я знаю, 2х4 уже предпочитают не делать в новых домах. Они могут даже по коду уже запрещены в отдельных штатах. Делают 2х6.

+1
у нас только 2х6

[Habber]

... стоимость нового дома значительно
превысит стоимость существующих. То есть выгода будет точно со знаком минус, здесь это называется negative equity.
Что впрочем не смертельно - вы строите для себя и то что бы хотите. Проблема одна - банк не профинансирует вам строительство нового дома, если он посчитает, что по окончании там будет случай с negative equity.

Вот тут хотелось бы понять... Ведь эта negative equity складывается из-за того что сейчас предложение опережает спрос, верно. Если, к примеру, года через 3 ситуация изменится, то это же должно пройти?
Одновременно если смотреть на перспективу лет 20, то новый построенный дом в 2010, построенный к примеру за 250 тыщ будет иметь бОльшую стоимость чем дом такой же площади, построенный в 1995 и купленный за 190 тыщ. Я так понимаю что стоимость дома лет после 20-ти существенно и быстро начинает падать, потому что добавляется и моральное устаревание. Мне так представляется что сейчас никто не смотрит на дома 1970-75гг. постройки, а если стараются купить то дом хотя бы 1990-х годов. Поэтому-то у меня и есть идея получить новый дом. Лет через 20 он будет еще не старым, тогда как купленный сейчас "подешевле" дом 1995 года лет через 20 превратится не столько в физический хлам, сколько в моральный. Или я ошибаюсь и недооцениваю дома 40-летнего возраста?

[Lida]

К сожалению, более новые дома идут вместе с более маленькими участками земли. Если 40 лет назад типовой дом строили на акре и больше, то сейчас 0.1 акра - прямо как современная "норма". Особенно в штатах, где и так плотность населения большая и земля только дорожает.
Так что вполне возможно, что и 40летний дом на акре и более современный на 0.1 сравняются в цене со временем.
Что касается "морального старения" ... так на вкус и цвет товарищей нет. Кто-то наоборот предпочитает исключительно старые дома. А кто-то более новые. Смотря что такое "дом" в твоем понимании.

[Sluh]

Дык в том-то и беда моя. Хочется И новый дом И на большом участке. У нас тут не чикага какая, земли пока хватает, купить можно. А вот чтобы готовый и сравнительно новый дом еще на нем стоял - уже сложнее, ибо строиться такое обычно для себя и надолго, и народ никуда и не собирается из них...
Попробую риелтора знакомого озадачитъ, но в их листингах того, что удовлетворяет вышеуказанному, раз два и обчелся и не по карману мне.

[Lida]

В вашем штате все не так плохо с землей. У нас ОЧЕНЬ дорого стоит. Думаю, что акр будет тысяч 300 стоить в моей местности.
Знакомые покупали лет 12 назад - за 90 тысяч землю и строили дом. Сейчас выложить кэшем 300К ... далеко не всем под силу.

[Alaska]

... стоимость нового дома значительно
превысит стоимость существующих. То есть выгода будет точно со знаком минус, здесь это называется negative equity.
Что впрочем не смертельно - вы строите для себя и то что бы хотите. Проблема одна - банк не профинансирует вам строительство нового дома, если он посчитает, что по окончании там будет случай с negative equity.

Вот тут хотелось бы понять... Ведь эта negative equity складывается из-за того что сейчас предложение опережает спрос, верно. Если, к примеру, года через 3 ситуация изменится, то это же должно пройти?
Одновременно если смотреть на перспективу лет 20, то новый построенный дом в 2010, построенный к примеру за 250 тыщ будет иметь бОльшую стоимость чем дом такой же площади, построенный в 1995 и купленный за 190 тыщ. Я так понимаю что стоимость дома лет после 20-ти существенно и быстро начинает падать, потому что добавляется и моральное устаревание. Мне так представляется что сейчас никто не смотрит на дома 1970-75гг. постройки, а если стараются купить то дом хотя бы 1990-х годов. Поэтому-то у меня и есть идея получить новый дом. Лет через 20 он будет еще не старым, тогда как купленный сейчас "подешевле" дом 1995 года лет через 20 превратится не столько в физический хлам, сколько в моральный. Или я ошибаюсь и недооцениваю дома 40-летнего возраста?

ошибаетесь.
location, location, location.
затем участок, затем квадратные ноги, затем возраст... и то если повезет.

ИМХО самый разумный вариант это cost plus контракт с GC.

[Alaska]

Не забудьте расходы по двум заемам, или рент и заем, налоги, вода и пр, ВСЕ в двойном размере в течение пары лет. Затем строительные проценты гораздо выше, первый взнос тоже. Получить - Выходные и отпуска -
Дорогая овчинка выходит.

[Habber]

ошибаетесь.
location, location, location.
затем участок, затем квадратные ноги, затем возраст... и то если повезет.

ИМХО самый разумный вариант это cost plus контракт с GC.

Location - конечно же да! Но я как и автор топика в таком месте что тут земли завались. Вот если есть хороший скул дистрикт, то можно выбрать - купить что-нибудь готовое или купить землицы и построить "самому".

Я извиняюсь, а Вас (или кого-то) не затруднит объяснить что за вариант "cost plus контракт с GC". Ну GC - я так понял что это General Contractor. А в чем суть способа и почему он лучше???