Проблемы и радости съемного жилья

[HappyCat]

Дешевый вариант на мой взгляд крупные горизонтальные, типа таких
[...]
правда здесь они деревянные, а можено и более дешевые пластиковые.

Они всегда грязные. Вертикальные тканевые я хоть постирать могла в новой сьемной квартире. Лучше по-моему карнизы . Я была рада карнизам в теперешней квартире.

Вроде они легко протираются бумажным полотенцем с каким-нить химикатом. Ну а если не оттирается уже, то выбрасываются и заменяются. Занавески меня раздражают. Кстати в рентал у нас были занавески помимо жалюзей на некоторых окнах, но я их поснимала вместе с карнизами и спрятала, а когда съезжали повесила обратно.

что есть и чего нет в рентал определяется рынком. Я себе представить не могу чтоб кто-то снял квартиру из-за того что там окна с жалюзями внутри. Снимают, потому что подходит по площади, расположена там где надо, чистая, техника нужная имеется. Тербования к окнам уже вторичны и на уровне "хорошо открываются и без щелей". Потому менять окна на новые и дорогие (с жалюзями внутри чуть ли не в два раза дороже стоят) лендлорд будет если только будет надеяться привлечь очень богатого жильца способного выложить за жилье большие баксы. Ну по-крайней мере тогда это будет дом (даже не таунхауз, а дом да еще и с хорошим бэкярдом), а не апартмент. Ну может дорогую квартиру на Манхеттане с такими оками можно снять. .

Если готов платить то и здесь ваше чудо цивилизации можно найти. Разница только в том что здесь в дешевых апартаментах предпочитают обычные жалюзи, которые стоят 20-30 баксов и меняются легко и часто, а в Швеции, возможно, предпочитают занавески, которые примерно так же стоят и так же меняются. Потому там не увидишь (или редко увидишь) обычных жалюзей .

[Komissar]

blacksea и Хвостка:
моя стратегия в порядке уменьшения приоритетов: 1) preservation and 2) appreciation of capital with 3) decent liquidity and 4) income that after-tax is better than then-current 1yr CD.

А каков планируемый investment horizon? (п.3 и RE trend могут оказаться mutually exclusive).

С т.зр. income / cashflow мультиюниты рулят далеко впереди. Что смущает:
а) низкое качество тенантов
б) необходимость управдомить (или нанимать управдома)
в) при продаже надо искать не просто home buyer, а инвестора

Над а) у вас есть полный контроль, как и над location of your prospective investment; b) практически part-time job или management fees; в)все так, но taking advantage of current market condition is really attractive these days...

Над (а) у меня был бы контроль, если был бы кошелек потолще. А пока Хвостка не подала мне на пропитание, приходиться исходить из бюджета as is, коего на luxury apartments for well-off single yuppie crowd не хватит.

Мои тенанты - 2 incomes (or 1 but good), 1-2 kids, professionals wanting good education for children (and not having money/credit to buy their own place... or planning to move eventually).

[Komissar]

что лучше взять: 3/2.5 или 2/1.5? Цена различается на 70К. НОА фи различаются на 50/мес.

[xmaz]

Самое главное не написали, Коммисар.
Каков потенциальный рент в обоих местах?

[Komissar]

rent очень сильно зависит от состояния конкретного юнита. Я беспокоюсь не только о ренте, но и о потенциально ресейле / appreciation.

[Komissar]

Главный тенант Привета - тов. mudi так и не высказался

[Komissar]

Вот оно, идеальное съемное жилье Вашей мечты:

3bdrm/2.5 bath, 1400 sq ft townhouse (соседи сбоку, но не сверху/низу)
Хорошие школы. До елементари можно малыша пешком отвести, если надо.
Плезантухес, убей эрия (всего 2000 miles до вандерленд ин Шишконсин)
....

(продолжение следует)

Хотела что-то написать, но противно было читать.

М@ш@,
пожалуйста, напишите, очень прошу.

У нас проводится месячник по борьбе за улучшение жилищных условий рентующих трудящихся. Не подводите товарищей!

[Ivan Popugaev]

что лучше взять: 3/2.5 или 2/1.5? Цена различается на 70К. НОА фи различаются на 50/мес.

70 штук, под 6% годовых это 350 лишних долларов в месяц.
Думается что лишняя комната так примерно и стоит. Я бы на 3 бедрумах остановился.

[blacksea100]

Про полы.

Мы, из собственного опыта, решили переходить на твердые полы везде, в таунхаузах - на первом этаже, в рэнчах - везде, даже в спальнях.

В ванных и кухне - плитка, самая дешевая по 69 центов из lowes, в гостинной - самый дешевый ламинат. Дело в том, что карпет у нас не пережил еще НИ ОДНИХ жильцов, кто жил бы больше года. Причина проста: местный народ не разувается дома. Вы можете относиться к этому по-разному, но изменить этот факт вы не сможете все равно Даже если карпет не запачкают пятнами, его изотрут башмаками. А не-идеальные полы очень отпугивают многих клиентов (а кому не мешают - те вам не нужны). Так что, если не хотите менять карпет и линолеум после каждого жильца - вложите в плитку и ламинат.

Шторы на окна можно, но зачем? У нас висят самые дешевые жалюзи из того же Lowes, 3.99 за любые до 36 дюймов. После жильцов они не моются, а просто вынимаются из гнезд и на их место вставляются новые и белые. Дешево и чисто. Но жалюзи должны быть только стандартной ширины, а то намучаетесь заказывать.

Стиралку и сушилку мы просто НЕ предоставляем. Под них есть место, хук-ап. Кому нужно - купит себе то, что ему нравится. А вам - меньше предметов для ремонта

А, и догадайтесь почему двери картонные? Да потому что, если эту дверь поцарапает пес или изрисует ребенок ( а то и покоцает ножницами), то цена замена картонной двери - сотня баксов с работой (грубо), а дорогую дверь поди поменяй...

Agree, I am putting laminate in all my rentals. You can get for $0.69/sqf at lumber liquidators I am saving a lot on new carpet over the years + it looks nice and clean

[blacksea100]

rent очень сильно зависит от состояния конкретного юнита. Я беспокоюсь не только о ренте, но и о потенциально ресейле / appreciation.

Komissar, What do you think how long will it take to see appreciation? Are you ok with waiting 5-10 years (possible scenario)?

[Вертихвостка]

blacksea и Хвостка:
моя стратегия в порядке уменьшения приоритетов: 1) preservation and 2) appreciation of capital with 3) decent liquidity and 4) income that after-tax is better than then-current 1yr CD.

А каков планируемый investment horizon? (п.3 и RE trend могут оказаться mutually exclusive).

С т.зр. income / cashflow мультиюниты рулят далеко впереди. Что смущает:
а) низкое качество тенантов
б) необходимость управдомить (или нанимать управдома)
в) при продаже надо искать не просто home buyer, а инвестора

Над а) у вас есть полный контроль, как и над location of your prospective investment; b) практически part-time job или management fees; в)все так, но taking advantage of current market condition is really attractive these days...

Над (а) у меня был бы контроль, если был бы кошелек потолще. А пока Хвостка не подала мне на пропитание, приходиться исходить из бюджета as is, коего на luxury apartments for well-off single yuppie crowd не хватит.
Мои тенанты - 2 incomes (or 1 but good), 1-2 kids, professionals wanting good education for children (and not having money/credit to buy their own place... or planning to move eventually).

Комми, even overlooking your plea for financial support, you still did not address #3 (decent liquidity) and did not enlighten us on you investment horizon. Also, эта акция будет частью систематического плана? тогда, что советует ваш financial adviser? Also, is this a cash purchase?
P.S. Самые лучшие тенанты это не всегда семьи с маленькими детками(as a destructive force), a medical residents, они практически не готовят в кухне и вообще редко бывают дома, и лиз подписывают сразу на 2-3 года. То же самое часто относится и к стюардессам, которые любят вдвоем снимать 2 бд.

[Teh Instructor]

Самые лучшие тенанты это не всегда семьи с маленькими детками(as a destructive force),

От маленьких детей больше просто грязи, чем настоящих "разрушений" - обычно это ограничивается пятнами на карпете и разрисоваными стенами. Все чистится/красится все равно перед следующими жильцами. А от взрослых можно получить и дырки размером с кулак в стенах. Вот это уже разрушения.

[sondo]

вот посоветуйте насчет жалюзи вс занавески. Везде в ренталках стоят жалюзи и везде они грязные и кривые/косые. Т.е. даже почистив, все равно вид кривой останется.

Думал купить простенькие rod'ы, и на них простенькие, но новые занавески на больших кольцах. При смене тенантов химчистить или просто менять. Но может местная публика жаждет жалюзи?

Занавески рулят.
Если ренталка была с жалюзями, мы снимали жалюзи и меняли на занавески, потом меняли обратно при выезде.

[Вертихвостка]

Самые лучшие тенанты это не всегда семьи с маленькими детками(as a destructive force), a medical residents, они практически не готовят в кухне и вообще редко бывают дома, и лиз подписывают сразу на 2-3 года. То же самое часто относится и к стюардессам, которые любят вдвоем снимать 2 бд.

От маленьких детей больше просто грязи, чем настоящих "разрушений" - обычно это ограничивается пятнами на карпете и разрисоваными стенами. Все чистится/красится все равно перед следующими жильцами. А от взрослых можно получить и дырки размером с кулак в стенах. Вот это уже разрушения.

Хорошо, когда именно так, как вы описываете, а когда малыш катается по свеженькому паркету на велосипеде и натыкается на стены... и тычет ножницами в кленовые цверцы шкафчиков на кухне... а у разных родителей в съемном жилье на этот счет очень разные правила...
Поэтому, вторая часть предложения, которую вы решили вырезать из контекста, говорит о том, что есть альтернатива гораздо менее хлопотная...

[Ivan Popugaev]

А каков планируемый investment horizon? (п.3 и RE trend могут оказаться mutually exclusive).

С т.зр. income / cashflow мультиюниты рулят далеко впереди. Что смущает:
в) при продаже надо искать не просто home buyer, а инвестора

Комми, even overlooking your plea for financial support, you still did not address #3 (decent liquidity) and did not enlighten us on you investment horizon. Also, эта акция будет частью систематического плана? тогда, что советует ваш financial adviser? Also, is this a cash purchase?

Имхо Коммисар имел в виду, что если что, если что он будет либо распродовать дома, либо просто будет жить в каждой из своих пропертей, по очереди, продавая их после "пожив" каждые 3-и года, и не платя налоги ( ну или платя минимум ). И еще, я бы особенно в магическую силу финасовых эдвайзеров и CPA не верил. Ничего сильно креативного они все равно подсказать не могут, я тут писал про попытку найти CPA, который бы законодательство штаты - россия знал бы. Полный провал в результатах поисков.

[klimkina]

Мне кажется что там где вы смотрите народ зарабатывает деньги, а не занимается размножением. Так что я бы взяла 2/1.5 Больше всего тенантов будет или молодая пара без детей или с одним ребенком. Так что им 2/1.5 самое то. Да и вообще если детей много, то с ними больше возможных проблем - рисуют на стенах, пачкают ковры и тп. Да и у кого больше 1 ребенка уже свой дом покупают, а не арендуют 3/2.5 Я конечно по своим знакомым сужу. Все снимали 1-2 бедрумы, потом как дети пошли купили свое. Только одни знакомые с 2 детьми снимали 3-бедрум, но через год тоже купили свой дом и съехали.

Отдача от 3 и от 2 должна быть примерно одинаковая. Цены-то рыночные. Но двушка более ликвидна, будет меньше простаивать, т.е. выгоднее в итоге

[Komissar]

Отвечу на Хвосткины вопросы:

а) Investment horizon - at least 5 (probably longer - 10-15 yrs)
b) financial advisers - это всегда ангажированный народ. Т.е. даже если они работают за fee, у них всегда есть _свои_ интересы, куда именно направить _ваши_ денюжки. Пробовал нескольких разных, рез-тами по прошествии 10-15 лет недоволен.
c) cash

[Komissar]

. Цены-то рыночные. Но двушка более ликвидна, будет меньше простаивать, т.е. выгоднее в итоге

Продать двушку легче, Вы думаете?

[Teh Instructor]

Да и у кого больше 1 ребенка уже свой дом покупают, а не арендуют 3/2.5

Только не в силиконовой долине. Тут наоборот - если много детей, то на "купить дом" не хватит, надо снимать. Чтобы купить 3БР чтобы жить там с детьми (т.е. надо чтобы была хороший школьный район) надо иметь либо кучу кеша на даунпеймент либо чтобы оба родителя были вице-президентами.

[Komissar]

Да, это так.

Руммейты-стюардессы будут снимать в Сан-Бруно или модерновый лофт в Оакланде (если летают, соответственно, из SFO / OAK).

Молодая бездетная профессиональная пара снимут что-нить маленькое близко к работе, но в крупном апартмент-комплексе, чтоб там бы жим и теннисный корт, и кабаки в пешем расстоянии.

Детная пара озаботится хорошими школами, отдельной спальней для ребенка и storage space для колясок, велосипедов и т.д.

[sondo]

Детная пара озаботится хорошими школами, отдельной спальней для ребенка и storage space для колясок, велосипедов и т.д.

Только на момент когда дите в школу пойдет (т.е. лет до 6).
До этого близость работы важнее (детский садик тоже ищется ближе к работе).
А как дите в школу идет, то скорее всего уже дом будет куплен.

[Nyurka]

Детная пара озаботится хорошими школами, отдельной спальней для ребенка и storage space для колясок, велосипедов и т.д.

Только на момент когда дите в школу пойдет (т.е. лет до 6).
До этого близость работы важнее (детский садик тоже ищется ближе к работе).
А как дите в школу идет, то скорее всего уже дом будет куплен.

+1. Единственно ,в Бей Эрии имеют место быть вечные рентеры, которые не могут и не смогут купить себе жилье, и на них-то Коммисар и расчитывает. Но раз цены в Ист Бее так упали, почему бы такой семейной паре с ребенком не купить самим таунхаус за те же 400-500К? Если они могут себе позволить платить 2200 за съемную квартиру и хотят жить в Плезантоне, то одно недалеко от другого упало...

[SEL]

+1. Единственно ,в Бей Эрии имеют место быть вечные рентеры, которые не могут и не смогут купить себе жилье, и на них-то Коммисар и расчитывает. Но раз цены в Ист Бее так упали, почему бы такой семейной паре с ребенком не купить самим таунхаус за те же 400-500К? Если они могут себе позволить платить 2200 за съемную квартиру и хотят жить в Плезантоне, то одно недалеко от другого упало...

Смотря какие там HOA в месяц. А то сам таунхоум - 500К или 550К, а HOA под 600-700 в месяц Плюс могут снимать на недолгое время ( год или два-три).

[Nyurka]

a HOA под 600-700 в месяц

Что они там делают на эти деньги? или это 50ти летнее жилье где ремонтировать надо все... Я конечно все понимаю, но в чем выгодность такого владения, в том числе и Коммисару, с такими ХОА? Я как владелец таунхауса на снежных просторах плачу $95 в месяц, и там еще таки да снег убирают как только нападает за эти деньги. Неужто страховка такая дорогая? Я видела такие фи на пенинсуле там, где все дома стоят на искуственных прорытых каналах, которые соответственно надо чистить и т.д. Но там у каждого дома water view и лодочки, да и дома наверно средней стоимостью где-то 1.0-1.5 М. А в Плеазантоне в бюджетном жилье-то за что?

[Komissar]

ХОА включает страховку, и все заботы о внешности здания и дворика / газонов. В нек-рых ассоциациях есть бассейн, джакузи, жим и прочие радости - это тоже оплачивается из ХОА фи.