Помогите, пожалуйста, советами

[ladysol12]

Не уверена, что поместила в правильный раздел, заранее извиняюсь, если нет.

Ситуация следующая.

Продана квартира в Москве, деньги в рублях в ячейке, в ближайшее время их можно будет забрать, поменять на доллары и перевести в Штаты. Вопрос - поскольку доллар падает, стоит ли немного подождать с обменом? Или рисковано, и лучше сразу перевести сюда? Сумма в переводе на доллары на сегодня около 200К.

Эти деньги надо будет вложить таким образом, чтобы получить максимум прибыли. Через какое-то время мама продаст другую квартиру в Москве, приедет сюда, купит себе здесь жилье, и ее нужно будет содержать на доходы от первой квартиры.

Пока мне на ум приходит только недвижимость, и тут много вопросов.

Во-первых, с чего начинать? По-моему, риэл истэйт агенты не очень разбираются в вопросе о том, какую недвижимость лучше покупать под рент. А кто тогда разбирается, и как этот вопрос выяснить?

В нашей эрии за 200К (плюс-минус) я могу купить относительно новый дом (до 10 лет, чтобы не разваливался), который я смогу сдавать в рент за примерно 1.5К в месяц. Как я понимаю, с этой суммы я должна буду платить налог на риэл истэйт (250-300 долл. в месяц), НОА (я могу найти дом с минимальными НОА типа 10 долл. в месяц), страховки (?), гарбидж (?), налог на прибыль, проперти менджемент компании, если я решу сдавать дом через нее (пока нашла за 80 долл. в месяц - подбирают рентера, собирают рент и т.п.). Прикинуть, наверное, смогу все, кроме налога на прибыль - куда с ним идти? К СПА на консультацию по налогам? Или к финансовому эдвайзеру? Или еще куда ( "туда", пожалуйста, не посылайте ).

По моим прикидкам маме на самую скромную жизнь потребуется 1000 долл. в месяц. У нее пенсия российская 200 или 250 долл. в месяц, еще я ее буду клеймить как депендента (еще около 100 долл. в месяц? Не знаю), таким образом, мне нужен доход чистыми хотя бы 700 долл., лучше чуть больше. Смогу ли я его получить?

Буду очень благодарна за любые советы и идеи. Может, кто-то поделится опытом.

Заранее спасибо!

[worldCitizen]

Это в раздел Финансы.

[smyles]

доллар падает?

[Habber]

Да, мне тоже интересно - куда можно инвестировать с максимальной прибылью, если у тебя не миллионы, а 100-200 тыс? Разговаривал как-то с прошлым лендлордом (частником), у него несколько дуплексов, так он говорит что реальный positive cash flow с каждого юнита, который сдаешь в рент немногим более 30%. Остальное - налоги, деньги на ремонт и т.д. Если так - то намного выгоднее сдавать недвижимость в россии - налогов почти никаких, ремонт во многом делает ЖЭК - ну в смысле там ты не отвечаешь за крышу или стояки водопровода и канализации. Ремонт там - в основном косметический.

Ну а если не недвижимость - что еще? может купить какой-нить бизнес?

[ladysol12]

Спасибо за ответы!

А как попросить модераторов перенести топик в Финансы?

Про доллар идет вниз я имела в виду по отношению к рублю, конечно.

Про недвижимость в России и рент. Я незадолго до отъезда сюда сделала в своей квартире по тем временам т.н. евроремонт и купила новую мебель. Сдавала квартиру 8 лет.

Недавно ездила в Москву - квартира не просто в ужасном состоянии, она почти убитая. Посудомойкой вроде не пользовались (наши люди непривычные особо?), но отколупано от нее что можно. На стиральной машине нет кнопок, вместо них дыры торчат (была новая). На мебели - кухне, стенке в гостиной - почти не осталось ручек. Облицовка вся отколуплена, ощущение, что мебели не 8 лет, а 28 - так у меня и за 28 лет она до такого состояния бы не дошла.

Там много чего. Как-то мама сделала жильцам как бы небольшое замечание, что все у них ломается, так ей сказали, что они большие деньги платят, и могут делать в квартире что хотят.

Все, что я оставляла перед отъездом, и с чем я сдавала квартиру, вывезено, и неважно, ценное это было или не очень или совсем неценное. "В хозяйстве пригодится"?

С налогами там тоже вопрос непростой - если не платить, то рискуешь постоянно, если платить, то с учетом того, что квартира превращается в ужас-ужас, не говоря о нервах и проблемах, вообще нет смысла ее сдавать.

И да, за крышу или покраску дома мы там как бы не отвечаем, зато если залил соседей, то очень даже отвечаем. В моей квартире у соседа сверху что-то протекло, и залило 2 нижних этажа. У соседей снизу претензии не к нему, а ко мне, у соседа сверху денег нет и желания никому платить - и вот как в такой ситуации? Проблем море, так что, живя здесь, сдавать квартиру там суперпроблематично.

Насчет 30% чистой прибыли здесь... я планирую покупать новый дом, и очень надеюсь, что на ремонты очень много не уйдет, только если косметику недорогую, и все. Но 30% маловато

[Habber]

Насчет 30% чистой прибыли здесь... я планирую покупать новый дом, и очень надеюсь, что на ремонты очень много не уйдет, только если косметику недорогую, и все. Но 30% маловато

Не знаю, как говорится "за что купил - за то продаю". Сам бы хотел услышать третье мнение по этому вопросу.

А насчет того что квартиру у вас в москве разнесли за 8 лет - ничего такого сверхестественного, не думаю что в США вы можете расчитывать что через 8 лет ручки и кнопки на стиральной машинке останутся на месте. И на самом деле именно в России можно жильцов выкинуть из съемной квартиры хоть среди зимней ночи, достаточно пойти к участковому и дать ему на лапу. Просто может вы люди интеллигентные, но возможностей для борьбы с нерадивыми жильцами в россии, на мой взгляд, больше.

Залили? Не беда! У соседа сверху нет денег и вы скажите что и у вас нет. Хотя в вашей ситуации я вообще не понимаю что значит "сосед залил, у него денег нет, поэтому пришли к вам". Вы такая же пострадавшая как и они, пусть идут лесом. Ну если совсем хотите чтобы все культурно - есть в россии страховка от залива соседей.

А про налоговую - риск такой ничтожный, что скорее метеорит упадет на голову чем прийдет налоговая и скажет чтобы вы заплатили налоги со сдачи квартиры. Ну в худшем случае - заплатите за год...

[ladysol12]

Habber, спасибо вам!

Насчет выселить жильцов, если что. В середине 90х я жила в Европе, квартиру сдавала. Потом мне нужно было вернуться, у жильца как раз лиз заканчивался или как-то так, я его за 2.5 месяца предупредила, что я приезжаю, и чтобы он освободил квартиру.

Он не освободил. Я приехала, разбиралась с ним, поверьте, очень мягко и нежно и по-человечьи. Он сказал, что не может найти подобную моей квартиру по той же цене, и не на улицу же ему съезжать. В результате я ему заплатила 1.5 тыс. долл. - это по тем временам был рент за 3 месяца - чтобы он съехал.

Конечно, можно было и участковому дать, и с "мальчиками" договориться, и что угодно - опций у меня было много. Только вот как бы я потом домой ходила? Потому что тому парнишке ничего не стоило заплатить пару сотен, а то и меньше, алкоголику, и я бы потом получила бутылкой по голове в лучшем случае или кислоту в лицо (я для примера). А на телохранителя у меня денег нет и не было.

Если я стану лендлордом, я обещаю рассказать вам, сколько в результате получается прибыли.

[Habber]

Он не освободил. Я приехала, разбиралась с ним, поверьте, очень мягко и нежно и по-человечьи. Он сказал, что не может найти подобную моей квартиру по той же цене, и не на улицу же ему съезжать. В результате я ему заплатила 1.5 тыс. долл. - это по тем временам был рент за 3 месяца - чтобы он съехал.

Конечно, можно было и участковому дать, и с "мальчиками" договориться, и что угодно - опций у меня было много. Только вот как бы я потом домой ходила? Потому что тому парнишке ничего не стоило заплатить пару сотен, а то и меньше, алкоголику, и я бы потом получила бутылкой по голове в лучшем случае или кислоту в лицо (я для примера). А на телохранителя у меня денег нет и не было.

Ну уж. Мне кажется у вас какой-то перекос в сторону того что Вы входите в положение людей, всем должны еще и доплачивать, а они вам "бутылкой по голове". По всем законам и понятиям если вы предупредили за 2.5 мес - чел не прав. Если бы реальные пацаны поговорили - думаю он бы сразу же съехал. Что значит "не может найти подобную по такой же цене"? Пусть найдет лучше за подороже или хуже за подешевле или как ему захочется. Даже если если бы его выселили, никаких бутылок по голове бы не было, потому что чел 300% неправ. То есть идея дать вам бутылкой по голове могла у него воплотиться, но это уже совсем больной, у такого эта идея может прийти и после того как вы ему отступных дали.

Ну а кроме покупки дома Вы никаких альтернатив не рассматриваете? Ну там говорят можно купить бизнес, например, автозаправку, магазинчик или фастфуд какой-нить?

[ladysol12]

Наверное, вы правы, но я труслива, и мне проще было расстаться с жильцом по-хорошему, чем злить его, и тогда неизвестно, что он бы мог сделать. В положение его я не входила, жалеть не жалела, просто выкинуть его вещи на улицу с помощью мальчиков, и обозлить его до ТАКОЙ степени элементарно побоялась.

Нет, покупку бизнеса не рассматриваю по причине риска. Дом может подешеветь, конечно, но стены все равно останутся. Даже если дом сгорит, страховка выплатит его стоимость. С рента хоть какая прибыль, но будет, и эквити в купленном за нал дома будет, как ни крути. Даже если жилец разнесет что-нить, я "влечу на деньги", но я не потеряю все.

Бизнес может прогореть, и что я тогда буду делать? С моей мамой жить - проще повесицца сразу, так что рисковать я не буду. Плюс своим бизнесом нужно заниматься, а у меня времени на это нет, я ж работаю фул-тайм, а после работы другие дела есть.

Скажите, если я в чем-то не права, я стараюсь оставаться открытой любым идеям, и готова рассмотреть любые идеи.

[smyles]

Про доллар идет вниз я имела в виду по отношению к рублю, конечно.

Доллар идет вниз по отношению к рублю?

[Komissar]

topic moved to My Home

[Komissar]

Когда Вы говорите, что ожидаете 30% себе в карман - вы ожидаете, скажем 30К возврата ежегодно на вложенные 100К или 30% с получаемой ренты?

С т.зр. прибыли Вам надо решить, стремитесь ли Вы к долгосрочному росту дома в стоимости или максимальной ежемесячной ренте? Для последнего Вам лучше всего присмотреть дуплекс или 3-4 плекс. В одном юните будет жить Ваша мама, другие сдавать. Для долгосрочного роста лучше покупать в более дорогих районах отдельные дома, но возврат на вложенные деньги там будет меньше.

[cybopob]

в настоящий момент 100К с максимальной прибылью но минимальным риском (я так понимаю исходящие условия?) это сертифайд депозит с 0.65% годовых.

[GarikToo]

в настоящий момент 100К с максимальной прибылью но минимальным риском (я так понимаю исходящие условия?) это сертифайд депозит с 0.65% годовых.

AMEX saving account - 1.3%

[ladysol12]

Когда Вы говорите, что ожидаете 30% себе в карман - вы ожидаете, скажем 30К возврата ежегодно на вложенные 100К или 30% с получаемой ренты?

С т.зр. прибыли Вам надо решить, стремитесь ли Вы к долгосрочному росту дома в стоимости или максимальной ежемесячной ренте? Для последнего Вам лучше всего присмотреть дуплекс или 3-4 плекс. В одном юните будет жить Ваша мама, другие сдавать. Для долгосрочного роста лучше покупать в более дорогих районах отдельные дома, но возврат на вложенные деньги там будет меньше.

Конечно, я говорила о ренте, но 30% на мой взгляд уж очень мало. Хотелось бы сдавать за 1.5К и получать прибыль хотя бы 750 долл., т.е. 50%, получится это или нет, не знаю, потому и прошу советов.

Я стремлюсь к максимальной ежемесячной ренте.

Маме я планирую купить юнит в дуплексе в очень определенной senior community. Причина - там есть все в плане бассейнов (индор и аутдор), секций типа аэробики, клуб с кучей активитиз, собственный шаттл, развозящий жителей коммьюнити по району (т.е. у мамы будет доступ к магазинам, врачам, курсам ЕСЛ и т.п.), тренажерный зал, парки для хайкинга и вообще прогулок, плюс там относительно новые дома (2004-2005 г. постройки) плюс относительно нормальные бэкярды (0.1+). То есть мама сможет заниматься домом-огородом, ходить в бассейн, гулять, ходить на курсы ЕСЛ и т.п., а чем больше мама будет занята, тем меньше она будет доставать меня Этот момент в моей ситуации с моей мамой - самый важный.

Купить весь дуплекс, состоящий из двух юнитов, можно, но прибыль будет небольшой в первую очередь из-за ежемесячных фииз в комьюнити.

Дуплексы и триплексы в других районах я смотрела (по интернету) - как правило, плохие районы, куда нормальные люди не поедут. В хороших районах у нас в основном дома.

Связываться с трэшью не хотелось бы, но дело даже не в этом, деньги мне важнее. Я пыталась подсчитать прибыль поверхностно, исходя из налогов, за сколько я смогу сдать и т.п. - у меня не получалось ничего хорошего. Цены на те юниты в тех районах низкие в плане ренты, а налоги высоковаты. В таком случае лучше получается купить дом в нормальном районе, и сдавать его по цене, скажем, 1500 долл. в месяц, при этом платить налоги на проперти, скажем, 250 долл. в месяц, чем купить триплекс, сдавать юниты по 700 долл. в месяц, платить налоги по 600 долл. в месяц, и иметь дело с кучей людей не самого высокого уровня.

Это был очень поверхностный рисерч, я постараюсь провести более тщательный, но пока вот такие у меня результаты. Дуплексы в лучших районах, наверное, есть, но они мне вряд ли доступны по цене.

А вообще я живу в маленьком городе, и в основном у нас отдельные дома.

[ladysol12]

Еще вопрос - за одну и ту же цену я могу купить дом в очень хорошем районе, но старый и маленький, или дом в среднем районе (плохие районы я не рассматриваю), но большой и новый. Рент, наверное, примерно один и тот же. Что выгоднее?

[Komissar]

в настоящий момент 100К с максимальной прибылью но минимальным риском (я так понимаю исходящие условия?) это сертифайд депозит с 0.65% годовых.

AMEX saving account - 1.3%

не забудьте про налоги

[Komissar]

заселение мамы в американскую сеньор-комьюнити - интересная идея. Обычно "наши люди в булочную на такси не ездят" - т.е. живут по-советски: близко к детям и помогают с внуками.
Не уверен, будет ли ей там комфортно без знания языка. Там есть русскоязычные?

[Komissar]

чтобы были шансы на "качественного" жильца, нужно покупать в районе хороших школ. Опасайтесь HOA fees - они всегда растут, так же как и (почти всегда) растут property taxes.

[ladysol12]

заселение мамы в американскую сеньор-комьюнити - интересная идея. Обычно "наши люди в булочную на такси не ездят" - т.е. живут по-советски: близко к детям и помогают с внуками.
Не уверен, будет ли ей там комфортно без знания языка. Там есть русскоязычные?

Так получилось, что эта сеньор-комьюнити, единственная подобного рода в нашем городе, находится от меня вниз по улице, пешком не больше 5 минут. А так да, мама настаивала на том, чтобы жить близко ко мне.

Не думаю, что там есть русскоязычные, но посмотрим. Про язык согласна без вопросов, но я хочу ее послать на курсы ЕСЛ. В любом случае мне бы хотелось, чтобы она язык хоть на самом примитивном уровне, но освоила - и чтобы гражданство потом получила, и вообще с языком в этой стране намного легче и проще.

В этом плане, как мне кажется, проживание в англоязычной комьюнити будет пусть тяжелым испытанием, но в конечном итоге плюсом, и будет мотивировать на изучение языка. Как мне кажется. Я неправа?

Насчет налогов - я в Калифорнии, свое жилье купила в 2008 году. Уже 2 года ежегодно мои налоги на проперти снижаются на приличную для меня сумму, и это происходит автоматически, без каких-либо действий с моей стороны. Мне это очень нравится.

С НОА - полностью с Вами согласна. Поэтому хочу дом в тех районах, где НОА или нет, или минимальные (10 долл. в месяц), я об этом где-то выше писала.

[Komissar]

ну это просто означает, что Вы купили переоцененное жилье

а насчет "тяжелого испытания" - поосторожнее с этим. Скажем, взбрыкнет Ваша мама и не захочет с бусурманами жить. Будете срочно продавать ее дом в сеньорной комьюнити? А тем временем она к Вам жить переедет

[vaduz]

Продана квартира в Москве, деньги в рублях в ячейке, в ближайшее время их можно будет забрать, поменять на доллары и перевести в Штаты.

Надеюсь вы в курсе, что кэшем нельзя вывозить больше $10К.
Можно только в travel чеках. Ну или банковский перевод.

[Abappy]

Продана квартира в Москве, деньги в рублях в ячейке, в ближайшее время их можно будет забрать, поменять на доллары и перевести в Штаты.

Надеюсь вы в курсе, что кэшем нельзя вывозить больше $10К.
Можно только в travel чеках. Ну или банковский перевод.

вроде-как правила на вывоз тревел чеков ничем от правил на кэш не отличаются ... может я конечно отстал

[vaduz]

Продана квартира в Москве, деньги в рублях в ячейке, в ближайшее время их можно будет забрать, поменять на доллары и перевести в Штаты.

Надеюсь вы в курсе, что кэшем нельзя вывозить больше $10К.
Можно только в travel чеках. Ну или банковский перевод.

вроде-как правила на вывоз тревел чеков ничем от правил на кэш не отличаются ... может я конечно отстал

В Штатах - не отличаются, в России - отличаются.
В законе о валютном регулировании (в редакции от 2006г) случаи вывоза налика и чеков оговариваются в разных пунктах. Не знаю, были ли поправки в последние пару лет.

[ladysol12]

ну это просто означает, что Вы купили переоцененное жилье

а насчет "тяжелого испытания" - поосторожнее с этим. Скажем, взбрыкнет Ваша мама и не захочет с бусурманами жить. Будете срочно продавать ее дом в сеньорной комьюнити? А тем временем она к Вам жить переедет

У нас здесь есть русская комьюнити, но боюсь, что она немножко специфическая для мамы. У меня мама как бы это сказать... в общем, дама, которая носит шляпки, ходит в театры и даже консерваторию, сюда приезжает с чемоданом книг Булгакова и Бальзака - короче, картину вы можете нарисовать. И мне кажется, что она немного сноб, и вряд ли найдет много общего с теми милыми добрыми бабульками в вязанных шапочках, которых я здесь вижу. Так что риск селить ее в русской комьюнити еще более велик.

Но типун вам на язык, это я про ее переезд ко мне

Про переоцененное жилье, которое я купила. В 2005 году мое жилье (новое) было куплено предыдущими владельцами за 400К+, я его купила за 194К, с тех пор цены у нас падали и падали, и сейчас мое жилье оценено в 160К.

С переводом долларов из Москвы проблем быть не должно (т-т-т), я уже это все проходила. Никакой наличкой, чеками или чем там еще никто заморачиваться не собирался - за каким лешим ? Деньги идут 2 часа, банки "по пути" берут себе немного (300 долл. российский банк и - не помню - что-то типа 30 долл. американские банки, кажется). Перевод от матери дочери, это пока не возбраняется. Все формы для банка я уже заполнила во время моего пребывания там, они все проверили, в том числе нужные им документы, подтверждающие то-се. Со здешней налоговой потом буду разбираться и заполнять формы, сейчас это для меня не актуально.