вопросы новичка о покупке дома в Америке

[Вертихвостка]

Я планирую послать запросы во все финансовые учреждения в округе, когда найдем конкретный дом, чтобы выяснить, где лучшие условия.

А вместо этого один брокер сделает всего один запрос и сам направит кредитный репорт лендерам. Как вы думаете, это немного отличается от того, что "все финансовые учреждения в округе" одновременно полезут в ваш кредит?

[Вита]

Надуманная проблема. Говорю вам как человек, который купил то, что хотел, при наличии преапрувала на в 2 раза большую сумму.

Это я просто упомянула, что вижу, как агенты и её друзья-лендеры дружат, друг другу е-мейлы копируют, которые мне отправляют. Так что такое впечатления, что любая финансовая информация, полученная лендером, будет тут же озвучена агенту. Но конечно, они на наши ценовые решения не повлияют.

А как вам определяли размер преаппрувала? Банк сам посчитал?

Когда я получала преаппрувал в 2005 году, меня спросили, сколько нам надо, и столько же и написали. Я у них попыталась спросить, какую сумму нам могут дать, а они сразу: "А сколько надо?" То есть верхнюю границу никто определять не стал.

[Вита]

Вот и начните вникать. Мне лично непонятно как можно не зная условий ссуды делать офер на дом. Условия не меняются так сильно, что сегодня этот банк предлагает лучше всех а через 3 месяца они уже в список не войдут.

Примерный процент же известен, и всё равно он, скорее всего, вырастет к тому времени, когда мы дом найдем. Всё к тому идет.

[М@ш@]

Возьмите пре-апрувал там, где все равно думаете брать ссуду, реально список таких мест к концу снижается, вот и возьмите там, где обычно рейты/условия вас устраивают.

Нюрка, но я пока не знаю, где лучше условия, мы раньше никогда дома не покупали. И условия эти в банках каждый день меняются. Я планирую послать запросы во все финансовые учреждения в округе, когда найдем конкретный дом, чтобы выяснить, где лучшие условия. Но сейчас нет смысла этого делать - кто знает, когда этот дом найдется, через месяц или через полгода. Тем более, что говорят, в апреле-мае выбор гораздо лучше.

Вот и начните вникать. Мне лично непонятно как можно не зная условий ссуды делать офер на дом. Условия не меняются так сильно, что сегодня этот банк предлагает лучше всех а через 3 месяца они уже в список не войдут.

А почему нельзя? Понятное дело, знаешь приблизительно какие проценты. Знаешь цены на дома. В чём проблема?

[Вита]

А вместо этого один брокер сделает всего один запрос и сам направит кредитный репорт лендерам. Как вы думаете, это немного отличается от того, что "все финансовые учреждения в округе" одновременно полезут в ваш кредит?

Пусть лезут, тут я уже выяснила - что если одновременно, то это считается как 1 запрос для кредитной истории. А то как свои глупые рекламы кредиток слать - из почтового ящика замучаешься выбрасывать. Пусть хоть что-то полезное сделают - посоревнуются в предложении выгодных условий, когда это действительно нужно.

[Alaska]

Что-то прям жалко стало будущего агента Виты....

[Abappy]

А вместо этого один брокер сделает всего один запрос и сам направит кредитный репорт лендерам. Как вы думаете, это немного отличается от того, что "все финансовые учреждения в округе" одновременно полезут в ваш кредит?

Пусть лезут, тут я уже выяснила - что если одновременно, то это считается как 1 запрос для кредитной истории.

Вита - я их знаю, они толи специально толи случайно, но не одновременно а с разницей в пару секунд (а то и больше ... в часы или даже дни) лазят. Задумайтесь.

[Вертихвостка]

Что-то прям жалко стало будущего агента Виты....

Похоже, что агент хорошо подкован и знает, с кем имеет дело.

[Вита]

Что-то прям жалко стало будущего агента Виты....

А что такого-то? Все остальные покупатели прям с большой радостью несут все свои финансовые документы, чтобы получить бумажку для успокоения агента?

[Zay]

Надуманная проблема. Говорю вам как человек, который купил то, что хотел, при наличии преапрувала на в 2 раза большую сумму.

Это я просто упомянула, что вижу, как агенты и её друзья-лендеры дружат, друг другу е-мейлы копируют, которые мне отправляют. Так что такое впечатления, что любая финансовая информация, полученная лендером, будет тут же озвучена агенту. Но конечно, они на наши ценовые решения не повлияют.

А как вам определяли размер преаппрувала? Банк сам посчитал?

Когда я получала преаппрувал в 2005 году, меня спросили, сколько нам надо, и столько же и написали. Я у них попыталась спросить, какую сумму нам могут дать, а они сразу: "А сколько надо?" То есть верхнюю границу никто определять не стал.

Сейчас банки считают исходя из суммарного стабильного годового дохода - расходы по кредитам если есть. Плюс есть определенные границы в зависимости от того берете ли вы Conform или Non-Conform кредит и сколько начальный взнос. Например, по Conform (т.е. то, что обеспечивается Fannie Mae and Freddie Mac) вы можете получить до $417,000 (в некоторых штатах эта сумма увеличина - нужно конкретно узнавать). Если брать у частного лендера, то там могут быть доп условия.

Короче нужно садится с брокером и списком вопросов и все для конкретного случая выяснять

[Вита]

Сейчас банки считают исходя из суммарного стабильного годового дохода - расходы по кредитам если есть.

И какой процент gross income, по их мнению, можно потратить сейчас на mortgage? 28% или 36%, если нет других долгов? Интересно, зависит ли этот процент от дохода? На мой взгляд, нельзя человеку, зарабатывающему миллион, сказать, что он не может потратить больше 36% на дом, т.к. остальные 64% ему необходимы для жизни. Ведь 64% - это совершенно разная сумма для человека с доходом $40K и для того, у кого доход миллион.

[Zay]

Сейчас банки считают исходя из суммарного стабильного годового дохода - расходы по кредитам если есть.

И какой процент gross income, по их мнению, можно потратить сейчас на mortgage? 28% или 36%, если нет других долгов? Интересно, зависит ли этот процент от дохода? На мой взгляд, нельзя человеку, зарабатывающему миллион, сказать, что он не может потратить больше 36% на дом, т.к. остальные 64% ему необходимы для жизни. Ведь 64% - это совершенно разная сумма для человека с доходом $40K и для того, у кого доход миллион.

Я не знаю точной формулы для расчета, поэтому сказать не могу. У нас была похожая ситуация на то, что вы спрашиваете (нет, не миллион з/п ). У нас выплаты по кредиту хорошо ниже 30% от з/п, но мы уперлись в верхний потолок Conform loan для нашего штата и дальше были варианты - корректировать цену (больше начальный взнос и/или ниже цена дома) или брать No Conform loan от private lender (но там были более высокие требования к кредит скору и сколько должно на счету остаться и еще что-то, причем это варьируется от заемщика к заемщику).
Поэтому и нужно разговаривать с профессионалом на эту тему. У них там в вопросах финансирования многое меняется. Когда мы пришли первый раз поговорить про заем, то была опция 2х кредитов. Буквально через месяц эта опция пропала, о чем брокер нам сразу сообщил и мы скорректировали стратегию.

[LapkaL]

Вита, вы слишком болезненно реагируете на просьбу предоставить pre-appruval. Мне кажется, это стандартная практика. Мы искали дом сами, без агента, и все равно брали pre-appruval, потому что первый вопрос у агента продавца при просьбе показать дом - есть ли у вас pre-appruval. Без этого они не хотят терять свое время и показывать дом, и их можно понять.

[AlexGg]

Ребята, давайте жить дружно! - попробую все-же тему поставить в русло сути вопроса
агент продавца и агент клиента, как узнать ювлюется ли он на самом деле агентом продавца?
т.е. чьи интересы он больше отслеживает?
Как искать агента, коий будет отстаивать одинаково интересы как продавца так и покупателя?
И еще: слышал о терминах "bank owned" и "short sаles" - догадываюсь, что лучше даже не рассматривать такие варианты (даже если они очень вкусные) не говоря о покупать, однако я не профи - кто может прокоментировать это?

[М@ш@]

Ребята, давайте жить дружно! - попробую все-же тему поставить в русло сути вопроса
агент продавца и агент клиента, как узнать ювлюется ли он на самом деле агентом продавца?

Если Вы видите дом на сайте realtor.com, то там видно, кто продаёт. Вы можете позвонить и попросить, чтобы Вам показали этот дом. Это значит, у Вас сейчас нет своего агента. Вам, скорее всего, покажут дом, будут рекломировать себя (чтобы Вы взяли этого агента как своего) и он Вам покажет все дома, которые Вас заинтересуют.

[М@ш@]

И еще: слышал о терминах "bank owned" и "short sаles" - догадываюсь, что лучше даже не рассматривать такие варианты (даже если они очень вкусные) не говоря о покупать, однако я не профи - кто может прокоментировать это?

Это почему? Если очень вкусные, очень даже рассматривать.

[М@ш@]

Что-то прям жалко стало будущего агента Виты....

А что такого-то? Все остальные покупатели прям с большой радостью несут все свои финансовые документы, чтобы получить бумажку для успокоения агента?

Я думаю, что это потому, что есть стандартная процедура, а Вы не хотите ей следовать, из-за этого делается вывод, что Вы и дальше будете пробавать всю систему менять.
Кстати, мы в своё время, когда снимали (2 раза) подписывали не стандартный договор, а тот, который нас устраивал, и ничего, нашлись желающие.

[М@ш@]

Вита, вы слишком болезненно реагируете на просьбу предоставить pre-appruval. Мне кажется, это стандартная практика. Мы искали дом сами, без агента, и все равно брали pre-appruval, потому что первый вопрос у агента продавца при просьбе показать дом - есть ли у вас pre-appruval. Без этого они не хотят терять свое время и показывать дом, и их можно понять.

А нам несколько раз показывали и слова не говорили. А один агент да, попросил. Но потом показал и без.

[AlexGg]

Это почему? Если очень вкусные, очень даже рассматривать.

под "вкусные" я подразумеваю только цены включая налоги, и место.
Так как мне показалось что ни ремонт, ни историю ни тайтл сёрч никто мне не сделает.
или я ошибаюсь? (звыняйте - я не риелтер)

[М@ш@]

Это почему? Если очень вкусные, очень даже рассматривать.

под "вкусные" я подразумеваю только цены включая налоги, и место.
Так как мне показалось что ни ремонт, ни историю ни тайтл сёрч никто мне не сделает.
или я ошибаюсь? (звыняйте - я не риелтер)

А в других домах Вам ремонт сделают?
Да, "вкусный" дом это дом по хорошей цене, в подходящем для Вас месте и всё такое. Он может быть в нормальном состоянии (не хуже, чем другие, может, и лучше среднего).
Кстати, про ремонт. Мы смотрели один дом, в котором таки делали кое-какой ремонт. Кухню не меняли, но стенки красили, может, ковры клали, не помню. Быстро дом ушёл. И другой видели, в котором тоже чего-то там ремонтировали.
На остальные вопросы не отвечу, пусть кто-то другой, например, агент, когда из бани вернётся.

[Бастет]

Это почему? Если очень вкусные, очень даже рассматривать.

под "вкусные" я подразумеваю только цены включая налоги, и место.
Так как мне показалось что ни ремонт, ни историю ни тайтл сёрч никто мне не сделает.
или я ошибаюсь? (звыняйте - я не риелтер)

А в других домах Вам ремонт сделают?

наверно AlexGg имел ввиду, что если инспектор выявит какие неполадки, то можно договорится с продавцом о починке
(например, нам поменяли boiler и устранили течь в ванной комнате). А когда short sale то вроде продается как есть

подождем agent_V из бани

[Бастет]

А нам несколько раз показывали и слова не говорили. А один агент да, попросил. Но потом показал и без.

мы тоже в течении 2-х месяцев смотрели дома каждые выходные и на неделе иногда, никто не спрашивал и все показывали
но мы наверно только домов 10-12 посмотрели, включая те, мимо которых проезжали, потом поняли, что все печально и перестали

[Zay]

Это почему? Если очень вкусные, очень даже рассматривать.

под "вкусные" я подразумеваю только цены включая налоги, и место.
Так как мне показалось что ни ремонт, ни историю ни тайтл сёрч никто мне не сделает.
или я ошибаюсь? (звыняйте - я не риелтер)

Не очень понятно про историю и title, что именно вы полагаете не будет сделано?

Short sale - это значит, что владелец пытается продать дом за меньшие деньги чем должен банку и пытается уговорить банк "простить" (тут могут быть варианты, но суть одна - банк должен пойти на уступки) остаток. Ингода это означает довольно длительный процесс ожидания (пока все со всеми договоряится, плюс на доме может висеть несколько долгов от разных банков). Гипотетически в этой ситуации владелец дома может быть заинтересован в продаже и может сделать какие-то работы по дому. Но может и наоборот, быть очень раздасадован и попортить что-то в доме

bank owned - это значит, что владелец дом передал банку на баланс из-за неплатежеспособности. Проблем с оэиданем нет, но банк ничего ремонтировать не будет. Покупаетет дом как есть. Нужен очень хороший инспектор и осознание, что если дом с серьезной проблемой, то вы просто разрываете контракт с банком, если не хотите проблему сами потом решать.

Когда в деле замешены не только владелец - покупатель нужно гораздо более внимательно читать контракт и все приложения к нему. Мы "читали" с юристом своим. От одного дома пришлось отказаться, т.к. контракт был очень не выгоден для нас - не было возможности выйти из сделки вообще

[М@ш@]

Это почему? Если очень вкусные, очень даже рассматривать.

под "вкусные" я подразумеваю только цены включая налоги, и место.
Так как мне показалось что ни ремонт, ни историю ни тайтл сёрч никто мне не сделает.
или я ошибаюсь? (звыняйте - я не риелтер)

Не очень понятно про историю и title, что именно вы полагаете не будет сделано?

Short sale - это значит, что владелец пытается продать дом за меньшие деньги чем должен банку и пытается уговорить банк "простить" (тут могут быть варианты, но суть одна - банк должен пойти на уступки) остаток. Ингода это означает довольно длительный процесс ожидания (пока все со всеми договоряится, плюс на доме может висеть несколько долгов от разных банков). Гипотетически в этой ситуации владелец дома может быть заинтересован в продаже и может сделать какие-то работы по дому. Но может и наоборот, быть очень раздасадован и попортить что-то в доме

У нас вокруг в тех Short sale, которые я видела, есть уже согласие банка на ту сумму, которую просят. В любом случае, многие их этих домов буквально за неделю идут под контракт.
Если бояться, что кто-то специально попортит что-то в доме, то, наверное, не стоит такие дома смотреть. Но в общем, да, может быть покосившийся почтовый ящик, могут забрать холодильник и прочии радости (ведь хозяин денег за дом не получит). Вообще, если хозяева вменяемые, то они могут рассказать про все минусы (там течёт, здесь течёт), так как по деньгам им не важно.

[М@ш@]

Это почему? Если очень вкусные, очень даже рассматривать.

под "вкусные" я подразумеваю только цены включая налоги, и место.
Так как мне показалось что ни ремонт, ни историю ни тайтл сёрч никто мне не сделает.
или я ошибаюсь? (звыняйте - я не риелтер)

А в других домах Вам ремонт сделают?

наверно AlexGg имел ввиду, что если инспектор выявит какие неполадки, то можно договорится с продавцом о починке
(например, нам поменяли boiler и устранили течь в ванной комнате). А когда short sale то вроде продается как есть

Может, именно это и имел ввиду.
Но если дом заведома дешевле, но у него хорошее расположение и т.п., то, на мой взгляд, не стоит его не рассматривать. Кстати, во сколько Вы бы оценили то, что сделали для Вас продавцы?