вопросы новичка о покупке дома в Америке

[AlexGg]

Забыл о депозите... а как его считают? зависит ли от стоимости дома? или лишь от агенства?
Депозит затем будет включен в сумму оплаты или, или он идет "мимо кассы"?
Еще: все дискложеры коии могут быть с листингом (полагаю для старых домов в основном) насколько они могут быть мягко говоря враками ну или не очень далеко от врак? насколько надо на него полагаться?

[Alaska]

Забыл о депозите... а как его считают? зависит ли от стоимости дома?

Депозит один из факторов, показываюший вашу серьезность. Никаких правил нет. Обычно 1% от стоимости. Агент вам посоветует.
В среднем от $1К до $3К. Отдается, после заключения контракта, третьей стороне. У них и хранится. Потом его включат в стоимость.
Иногда на банковские дома, банк требует определенный депозит, 1% если финансирование, или 10% если кеш оффер.
Но решение за вами.

Еще: все дискложеры коии могут быть с листингом (полагаю для старых домов в основном) насколько они могут быть мягко говоря враками ну или не очень далеко от врак? насколько надо на него полагаться?

В течение 7 дней агент продавца предоставит все стандартные дискложерс, заполненные продавцом. Если у вас есть какие вопросы, требуйте ответов, желательно в письменной форме.
Но получение доп. инфы о доме, это ваша головная боль.

[AlexGg]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

[Вертихвостка]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

Keyword "Title Insurance".

[agent_V]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

Вы можете оказаться "лопухом", но процедура покупки (отличается в разных штатах), но во основном, устроена таким образом, что бы защитить интересы покупателя. Есть инспекция дома, есть адвокат (отличается в разных штатах) , есть тайтл компания, которая проверяет что у дома нет дополнительных владельцев и долгов.

[agent_V]

Забыл о депозите... а как его считают? зависит ли от стоимости дома?

Депозит один из факторов, показываюший вашу серьезность. Никаких правил нет. Обычно 1% от стоимости. Агент вам посоветует.
В среднем от $1К до $3К. Отдается, после заключения контракта, третьей стороне. У них и хранится. Потом его включат в стоимость.
Иногда на банковские дома, банк требует определенный депозит, 1% если финансирование, или 10% если кеш оффер.
Но решение за вами.
.

$1-3К, это "good will money" , которые даются при написании договора. Подразумевается что покупатель имеет серьезные намерения, а не только слова. Основной депозит дается третьей стороне через 10-12 дней , после окончания Attorney review (зависит от штата), обычно 10% от цены дома.
Но $25К-40К обычно должно быть достаточно.

[ZSM-5]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

Keyword "Title Insurance".

По-моему, речь идет не только о том, что покрывается "Title Insurance" (это всякие юридические заковыки с прежними владельцами), но и о чисто технических деталях. Конкретный пример: lead paint. Каждому ежу понятно, что это есть в 99% старых домов (постройки до 1978 года). Тем не менее, все продавцы таких домов пишут "not aware of lead paint", что на самом деле означает, что владелец не подписывал никакой бумаги, где его информировали бы о наличии lead paint в его доме. Владелец (если он не совсем идиот) прекрасно знает, что свинец в доме есть, но, если бумага не подписана - то его как бы и нет . Как говорится, "не пойман - не вор". Далее, потенциальный покупатель, чтобы сбить цену на дом, может нанять инспектора или кого-то там еще, кто "найдет" свинец как бы официально (например, возьмет пробу краски, и проанализирует). Наверно, в таком случае есть возможность заставить подписать бумаги владельцем дома, и сделать его "aware" - например, придет инспектор из City Hall, в присутствии свидетелей, и проч, и зачитает "приговор". Ну, после такого, наверно, придется бумаги подписывать, хотя в этой стране, возможно, можно включать дурку на полную, и говорить, что я ничего не видел, и не слышал, никакому анализу не верю, и вообще образец краски взят не из моего дома, и т.д., и не подписывать бумаги. Так что да, можно, при желании, откопать кучу "доков" практически на любой дом, но в реальной жизни такому борцу за правду быстренько намекнут, чтобы он не сильно выступал. Ибо слишком ретивая борьба за правду чревата дальнейшим снижением цен на недвижимость, что никому не нужно - ни Вашингтонскому Обкому, ни миллионам владельцев фанерной недвижимости. И будет продолжаться игра в кошки-мышки - "I am not aware of....". Вот как я себе все это понимаю. Если я не прав - давайте спорить и выяснять, где же истина.

[agent_V]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

Keyword "Title Insurance".

По-моему, речь идет не только о том, что покрывается "Title Insurance" (это всякие юридические заковыки с прежними владельцами), но и о чисто технических деталях. Конкретный пример: lead paint. Каждому ежу понятно, что это есть в 99% старых домов (постройки до 1978 года). Тем не менее, все продавцы таких домов пишут "not aware of lead paint", что на самом деле означает, что владелец не подписывал никакой бумаги, где его информировали бы о наличии lead paint в его доме. Владелец (если он не совсем идиот) прекрасно знает, что свинец в доме есть, но, если бумага не подписана - то его как бы и нет . Как говорится, "не пойман - не вор". Далее, потенциальный покупатель, чтобы сбить цену на дом, может нанять инспектора или кого-то там еще, кто "найдет" свинец как бы официально (например, возьмет пробу краски, и проанализирует). Наверно, в таком случае есть возможность заставить подписать бумаги владельцем дома, и сделать его "aware" - например, придет инспектор из City Hall, в присутствии свидетелей, и проч, и зачитает "приговор". Ну, после такого, наверно, придется бумаги подписывать, хотя в этой стране, возможно, можно включать дурку на полную, и говорить, что я ничего не видел, и не слышал, никакому анализу не верю, и вообще образец краски взят не из моего дома, и т.д., и не подписывать бумаги. Так что да, можно, при желании, откопать кучу "доков" практически на любой дом, но в реальной жизни такому борцу за правду быстренько намекнут, чтобы он не сильно выступал. Ибо слишком ретивая борьба за правду чревата дальнейшим снижением цен на недвижимость, что никому не нужно - ни Вашингтонскому Обкому, ни миллионам владельцев фанерной недвижимости. И будет продолжаться игра в кошки-мышки - "I am not aware of....". Вот как я себе все это понимаю. Если я не прав - давайте спорить и выяснять, где же истина.

Прям фильм ужасов какой-то... Только акценты неправильно расставлены...
Конкретно, про lead paint...
В нашем штате есть это самое дисколже, в котором штат предупреждает покупателя (еще до того как он подписал офер) о том, что в домах до 1978 года использовалась свинцовая краска, о ее вреде и о том что покупатель имеет право перед покупкой дома в течение 10 дней ( или больше) провести инпекцию и выяснить есть ли там действительно этот "lead paint".

[Alaska]

$1-3К, это "good will money" , которые даются при написании договора. Подразумевается что покупатель имеет серьезные намерения, а не только слова. Основной депозит дается третьей стороне через 10-12 дней , после окончания Attorney review (зависит от штата), обычно 10% от цены дома.

Спасибо. Интересно. У нас такого нет. Как и адвокатов при сделке.
Один депозит EMD, который хранится в Ескро. Именно так как я описала. Продавец может сторговать повышение депозита на пару $К после проверок. Но это идет отdельной строкой в контракте, практикуется редко.
Проверка и оформление контрактов возлагается на агентов.

[Alaska]

Так что да, можно, при желании, откопать кучу "доков" практически на любой дом, но в реальной жизни такому борцу за правду быстренько намекнут, чтобы он не сильно выступал.

кто, кому будет намекать? Покупателям руки что ли выкручивают чтобы покупали? Копайте доки и снижайте цену. Или не покупайте.

Тем не менее, все продавцы таких домов пишут "not aware of lead paint", что на самом деле означает, что владелец не подписывал никакой бумаги, где его информировали бы о наличии lead paint в его доме

это означает, что продавец не делал никаких дополнительных анализов и инспекции', чтобы подтвердить наличие в доме такой химии. Человек на глаз такое определить не может.
Но покупатель в праве сам сделать инспекции. Только и всего.

И будет продолжаться игра в кошки-мышки - "I am not aware of....". Вот как я себе все это понимаю.

есть многие очевидные вещи, например человек достроил без пермитов, или его затопило, или крыша течет.
А есть множество пунтков, о которых человек может и не знать, термиты, например, или скрытые поломки/дефекты.
Если в первом случае очевидна ложь, если ее скрыли, то во втором, никаких претензий к человеку не должно быть. Надо делать свои инспекции. Но и инспектор мелким шрифтом напишет, что он не может отвечать за ВСЕ.

[agent_V]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

Keyword "Title Insurance".

По-моему, речь идет не только о том, что покрывается "Title Insurance" (это всякие юридические заковыки с прежними владельцами), но и о чисто технических деталях. Конкретный пример: lead paint. Каждому ежу понятно, что это есть в 99% старых домов (постройки до 1978 года). Тем не менее, все продавцы таких домов пишут "not aware of lead paint", что на самом деле означает, что владелец не подписывал никакой бумаги, где его информировали бы о наличии lead paint в его доме. Владелец (если он не совсем идиот) прекрасно знает, что свинец в доме есть, но, если бумага не подписана - то его как бы и нет . Как говорится, "не пойман - не вор". Далее, потенциальный покупатель, чтобы сбить цену на дом, может нанять инспектора или кого-то там еще, кто "найдет" свинец как бы официально (например, возьмет пробу краски, и проанализирует). Наверно, в таком случае есть возможность заставить подписать бумаги владельцем дома, и сделать его "aware" - например, придет инспектор из City Hall, в присутствии свидетелей, и проч, и зачитает "приговор". Ну, после такого, наверно, придется бумаги подписывать, хотя в этой стране, возможно, можно включать дурку на полную, и говорить, что я ничего не видел, и не слышал, никакому анализу не верю, и вообще образец краски взят не из моего дома, и т.д., и не подписывать бумаги. Так что да, можно, при желании, откопать кучу "доков" практически на любой дом, но в реальной жизни такому борцу за правду быстренько намекнут, чтобы он не сильно выступал. Ибо слишком ретивая борьба за правду чревата дальнейшим снижением цен на недвижимость, что никому не нужно - ни Вашингтонскому Обкому, ни миллионам владельцев фанерной недвижимости. И будет продолжаться игра в кошки-мышки - "I am not aware of....". Вот как я себе все это понимаю. Если я не прав - давайте спорить и выяснять, где же истина.

В вашем примере не совсем понятны мотивы покупателя "сбить" цену на дом с lead paint ...
Значит, скажем за $500К, он не готов покупать "опасный для здоровья" дом... а за $480К-уже готов?
То есть за $20К ($100K), готов подвергать риску здоровье своих детей?
For saved $20K ($100K) he will buy permanent neurological damage for his kids ?

[Alaska]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

вппбще-то да. Продавец подпишет формы, что он дал вам Инфу ту, которой владеет на данный момент. А в свою очередь,перед тем как купить, вы подпишите бумаги, что провели все нужные вам инспекции.
Если вернуться в вашему примеру, то расклад, с адвокадской точки зрения, будет такой: новый покупатель бодается с вами, а вы бодаетесь в бывшим продавцом. Два разных кейса. Лоеры в прибыли.

[vaduz]

В вашем примере не совсем понятны мотивы покупателя "сбить" цену на дом с lead paint ...
Значит, скажем за $500К, он не готов покупать "опасный для здоровья" дом... а за $480К-уже готов?
То есть за $20К ($100K), готов подвергать риску здоровье своих детей?
For saved $20K ($100K) he will buy permanent neurological damage for his kids ?

За $20К можно нанять лицензированных контракторов для удаления краски (с асбестом та же фигня).

[Alaska]

В вашем примере не совсем понятны мотивы покупателя "сбить" цену на дом с lead paint ...
Значит, скажем за $500К, он не готов покупать "опасный для здоровья" дом... а за $480К-уже готов?
То есть за $20К ($100K), готов подвергать риску здоровье своих детей?
For saved $20K ($100K) he will buy permanent neurological damage for his kids ?

За $20К можно нанять лицензированных контракторов для удаления краски (с асбестом та же фигня).

Кста, как только такой репорт будет на доме, никто никогда не сможет сказать "что не знал".

[agent_V]

В вашем примере не совсем понятны мотивы покупателя "сбить" цену на дом с lead paint ...
Значит, скажем за $500К, он не готов покупать "опасный для здоровья" дом... а за $480К-уже готов?
То есть за $20К ($100K), готов подвергать риску здоровье своих детей?
For saved $20K ($100K) he will buy permanent neurological damage for his kids ?

За $20К можно нанять лицензированных контракторов для удаления краски (с асбестом та же фигня).

Теоретически, наверно возможно... На практике.... Содрать всю краску в доме и покрасить заново... В $20К не уложишься...
Асбест считается более вредным и передается через пыль по воздуху.
lead paint не применяется с 1978 года, что уже более 30 лет...
За это время любой дом был покрашен как минимум раза 3-4, то есть lead paint находиться под 3-4 слоями другой краски.
Вред здоровью минимальний, если только не отламывать куски краски и не есть целиком...
Американский минздрав об этом предупреждает...

[Вертихвостка]

Рилли? моя головная боль? Т.е. если я оказался лопухом и ничего не нашел, зтем купил дом, и спустя н-лет собрался его продовать, а новый покупец не поленился и откопал 1000 доп доков, о которых я даже не слыхивал, то я буду должен их признавать?

Keyword "Title Insurance".

По-моему, речь идет не только о том, что покрывается "Title Insurance" (это всякие юридические заковыки с прежними владельцами), но и о чисто технических деталях. Конкретный пример: lead paint. Каждому ежу понятно, что это есть в 99% старых домов (постройки до 1978 года). Тем не менее, все продавцы таких домов пишут "not aware of lead paint", что на самом деле означает, что владелец не подписывал никакой бумаги, где его информировали бы о наличии lead paint в его доме. Владелец (если он не совсем идиот) прекрасно знает, что свинец в доме есть, но, если бумага не подписана - то его как бы и нет . Как говорится, "не пойман - не вор". Далее, потенциальный покупатель, чтобы сбить цену на дом, может нанять инспектора или кого-то там еще, кто "найдет" свинец как бы официально (например, возьмет пробу краски, и проанализирует). Наверно, в таком случае есть возможность заставить подписать бумаги владельцем дома, и сделать его "aware" - например, придет инспектор из City Hall, в присутствии свидетелей, и проч, и зачитает "приговор". Ну, после такого, наверно, придется бумаги подписывать, хотя в этой стране, возможно, можно включать дурку на полную, и говорить, что я ничего не видел, и не слышал, никакому анализу не верю, и вообще образец краски взят не из моего дома, и т.д., и не подписывать бумаги. Так что да, можно, при желании, откопать кучу "доков" практически на любой дом, но в реальной жизни такому борцу за правду быстренько намекнут, чтобы он не сильно выступал. Ибо слишком ретивая борьба за правду чревата дальнейшим снижением цен на недвижимость, что никому не нужно - ни Вашингтонскому Обкому, ни миллионам владельцев фанерной недвижимости. И будет продолжаться игра в кошки-мышки - "I am not aware of....". Вот как я себе все это понимаю. Если я не прав - давайте спорить и выяснять, где же истина.

A не надо спорить вообще... на <lead paint> тебе дают подписать дисклеймер до/во время подачи оффера(this varies by state) о том, что до конкретного года свинец входил в состав краски, продавец или делал анализы(приложить анализы) или анализов не делал и ничего не знает о том, есть ли в его доме под слоями краски та самая со свинцом или нет. И ты подписываешь, что об этом знаешь. И когда будешь продавать, покупатель подпишет это тоже. А дальше уже каждый новый владелец решает, надо ли ему проводить исследования за свой счет, чтобы узнать состав краски 30+ летней давности под слоями множественных ремонтов.

[ZSM-5]

То есть за $20К ($100K), готов подвергать риску здоровье своих детей?
For saved $20K ($100K) he will buy permanent neurological damage for his kids ?

Не читайте перед обедом советских газет американских страшилок о вреде здоровью. Вред, нанесенный здоровью ежедневным выпиванием банки диетической колы, намного больше, чем вред от пошкуреной раз в 10 лет свинцовой краски.

Вообще, хорошо проветовцам - тут все умные, и на мякине никого не проведешь. А какую-нибудь одинокую 70-летнюю старушку, которая и слова-то такого - интернет - ни разу не слышала, развести на бабки - запугав ее чем-нибудь типа свинца, и сбросить с цены за ее дом не 20К, а 50% - как два пальца....

[ZSM-5]

Теоретически, наверно возможно... На практике.... Содрать всю краску в доме и покрасить заново... В $20К не уложишься...

Полностью удалить всю краску можно только удалив все драйволы, окна, и двери, так что в $20К точно не уложиться. Да и не надо этого делать. Другое дело, что пресловутый свинец можно при желании использовать как жупел, для развода неопытных продавцов.

[agent_V]

То есть за $20К ($100K), готов подвергать риску здоровье своих детей?
For saved $20K ($100K) he will buy permanent neurological damage for his kids ?

Не читайте перед обедом советских газет американских страшилок о вреде здоровью. Вред, нанесенный здоровью ежедневным выпиванием банки диетической колы, намного больше, чем вред от пошкуреной раз в 10 лет свинцовой краски.

lead paint не применяется с 1978 года, что уже более 30 лет...
За это время любой дом был покрашен как минимум раза 3-4, то есть lead paint находиться под 3-4 слоями другой краски.
Вред здоровью минимальний, если только не отламывать куски краски и не есть целиком...
Американский минздрав об этом предупреждает...

Вы мои посты выше читали?

Так что да, можно, при желании, откопать кучу "доков" практически на любой дом, но в реальной жизни такому борцу за правду быстренько намекнут, чтобы он не сильно выступал.

Вообще, хорошо проветовцам - тут все умные, и на мякине никого не проведешь. А какую-нибудь одинокую 70-летнюю старушку, которая и слова-то такого - интернет - ни разу не слышала, развести на бабки - запугав ее чем-нибудь типа свинца, и сбросить с цены за ее дом не 20К, а 50% - как два пальца....

И где вы такую траву берете?! Круто плющит!

[ZSM-5]

Вы мои посты выше читали?

Не читал, но осуждаю

Что там непонятно насчет мотивов покупателя? Вы покупаете дом за $500К, постройки до 1978 года. С вероятностью 99% там есть свинец. Почему бы не скинуть с цены $20К, или даже побольше, ибо что за $500, что за $480 Вы так и так покупаете дом со свинцом?

И где вы такую траву берете?! Круто плющит!

Да, я утверждаю, что неопытного продавца ("одинокую бабушку") развести на $20К (и больше) легко. А опытного - нет, ибо он пошлет и Вас, и вашего инспектора, на три буквы, и будет совершенно прав, потому что доказать, что в доме действительно есть свинец - очень сложно. Ибо опытный продавец при попытке отколупать кусочек краски (а это надо делать не тайком, а официально, в присутствии так сказать свидетелей), просто выгонит всех вас взашей, и, опять-таки, будет совершенно прав.

[agent_V]

Да, я утверждаю, что неопытного продавца ("одинокую бабушку") развести на $20К (и больше) легко. А опытного - нет, ибо он пошлет и Вас, и вашего инспектора, на три буквы, и будет совершенно прав, потому что доказать, что в доме действительно есть свинец - очень сложно. Ибо опытный продавец при попытке отколупать кусочек краски (а это надо делать не тайком, а официально, в присутствии так сказать свидетелей), просто выгонит всех вас взашей, и, опять-таки, будет совершенно прав.

Товарисч! Пожалуиста!
Не надо придумывать ерунду, почитайте внимательно выше...
Никто никого не выгонит взашей! Покупатель имеет полное право провести официальную инспекцию всего дома, включая отдельную инспекцию на свинцовую краску.

[ZSM-5]

Товарисч! Пожалуиста!
Не надо придумывать ерунду, почитайте внимательно выше...
Никто никого не выгонит взашей! Покупатель имеет полное право провести официальную инспекцию всего дома, включая отдельную инспекцию на свинцовую краску.

А продавец, я так думаю, имеет право, после того, как покупатель заикнется об инспекции на свинец, вежливо сказать привередливому покупателю, что у него уже есть другой оффер (без всякой инспекции).

[agent_V]

Товарисч! Пожалуиста!
Не надо придумывать ерунду, почитайте внимательно выше...
Никто никого не выгонит взашей! Покупатель имеет полное право провести официальную инспекцию всего дома, включая отдельную инспекцию на свинцовую краску.

А продавец, я так думаю, имеет право, после того, как покупатель заикнется об инспекции на свинец, вежливо сказать привередливому покупателю, что у него уже есть другой оффер (без всякой инспекции).

Ну и...?
Хорошо, если у него есть такой офер... А если нет?
То он потерял реального покупателя...

[ZSM-5]

Хорошо, если у него есть такой офер... А если нет?
То он потерял реального покупателя...

Потерял он реального, или не реального, или потенциального, или вообще ничего не потерял - это еще неизвестно. А вот если инспекция будет таки проведена, то продавец совершенно точно теряет, ибо результаты инспекции идут в официальные бумаги, т.е. остаются на его собственности как вечное клеймо. Т.е. при наличии инспекции продавец совершенно или не сможет писать "I am not aware of lead...", или он теряет $20К (или сколько там будет стоить удаление свинца). И оно ему надо? Может, проще подождать менее привередливого покупателя? А то вот так согласишься на инспекцию, а потом этому привередливому покупателю, допустим, банк не даст мортгаж. И останется продавец у разбитого корыта - без покупателя, но с результатами инспекции

[agent_V]

А почему Вы решили, что продавец обязан удалять свинец? Нет такого закона.
Да и на практике я не встрачал жалающих делать такую инспекцию.