вопросы новичка о покупке дома в Америке

[Alaska]

А продавец, я так думаю, имеет право, после того, как покупатель заикнется об инспекции на свинец, вежливо сказать привередливому покупателю, что у него уже есть другой оффер (без всякой инспекции).

Если заключен контракт, покупатель может делать любые легальные инспекции. Продавец не имеет право это ему запретить или отказать в сделке.

[ZSM-5]

А почему Вы решили, что продавец обязан удалять свинец? Нет такого закона.
Да и на практике я не встрачал жалающих делать такую инспекцию.

Конечно, не обязан. Но, поскольку на нем будет висеть это клеймо, то, логично ожидать, что покупатели будут пытаться этим делом воспользоваться, и скинуть пресловутые $20К с его цены. Именно поэтому, как Вы совершенно справедливо заметили, никто, или почти никто, не делает эти инспекции. Так что, на самом деле, эта самая формулировка - "I am not aware..." - это довольно изящный компромисс между юридической чистотой, радетелями за здоровье нации, и здравым смыслом.

[agent_V]

Вспомнил случай, когда продавался дом за $1.2М.
Было написано, что дом в аварийном состоянии, вход внутрь запрещен, основная стоимость в земле (0.5 акра)
Продался за неделю.

[Alaska]

А почему Вы решили, что продавец обязан удалять свинец? Нет такого закона.
Да и на практике я не встрачал жалающих делать такую инспекцию.

Конечно, не обязан. Но, поскольку на нем будет висеть это клеймо, то, логично ожидать, что покупатели будут пытаться этим делом воспользоваться, и скинуть пресловутые $20К с его цены. Именно поэтому, как Вы совершенно справедливо заметили, никто, или почти никто, не делает эти инспекции. Так что, на самом деле, эта самая формулировка - "I am not aware..." - это довольно изящный компромисс между юридической чистотой, радетелями за здоровье нации, и здравым смыслом.

Так почему никто не делает?
Удивительные выводы. Покупатели не хотят делать инспекции, не смотря на то, что их об этом предупреждают отдельной бумагой. А виноваты продавцы. Я не улавливаю логики.

[agent_V]

А почему Вы решили, что продавец обязан удалять свинец? Нет такого закона.
Да и на практике я не встрачал жалающих делать такую инспекцию.

Конечно, не обязан. Но, поскольку на нем будет висеть это клеймо, то, логично ожидать, что покупатели будут пытаться этим делом воспользоваться, и скинуть пресловутые $20К с его цены. Именно поэтому, как Вы совершенно справедливо заметили, никто, или почти никто, не делает эти инспекции. Так что, на самом деле, эта самая формулировка - "I am not aware..." - это довольно изящный компромисс между юридической чистотой, радетелями за здоровье нации, и здравым смыслом.

Покупатели пытаются воспользоваться любым случаем чтобы скинуть цену. Видел случай, когда ремонт контракторы оценили в $15К, но покупатели требовали $25К. На вопрос: "Почему?", ответ был" Ну чтоб с запасом!"

Наличие lead paint в доме , в раёне, где все дома такие же, не является существенной причиной для продавца снизить цену .

[ZSM-5]

Если заключен контракт, покупатель может делать любые легальные инспекции. Продавец не имеет право это ему запретить или отказать в сделке.

Да, наверно так и есть. Может, и есть какие-то лазейки для продавца, но это не суть. А суть в том, что, по факту, эти дурацкие инспекции на свинец никто не делает. Потому что даже если покупатель скинул $20К с цены, то все равно, свинец будет висеть уже на его доме. И не факт, что если он через 10 лет сам его начнет продавать, то он не потеряет больше. Поэтому и продолжается эта бесконечная игра в кошки-мышки - и покупатель, и продавец, притворяются, что ничего про свинец не знают, хотя на самом деле все всё знают

[Alaska]

Наличие lead paint в раёне, где все дома такие же, не является существенной причиной для продавца снизить цену .

именно.

[Alaska]

Поэтому и продолжается эта бесконечная игра в кошки-мышки - и покупатель, и продавец, притворяются, что ничего про свинец не знают, хотя на самом деле все всё знают

никаких кошек-мышек: все предупреждены. И действуют по собственному желанию. В чем проблема?

[ZSM-5]

Удивительные выводы. Покупатели не хотят делать инспекции, не смотря на то, что их об этом предупреждают отдельной бумагой. А виноваты продавцы. Я не улавливаю логики.

Я не говорил, что виноваты продавцы. Речь изначально зашла о том, что покупатель, при желании, может найти "косяки", и нАчать сбивать цену. Например, запугивая продавца наличием свинца в доме.

[Alaska]

Удивительные выводы. Покупатели не хотят делать инспекции, не смотря на то, что их об этом предупреждают отдельной бумагой. А виноваты продавцы. Я не улавливаю логики.

Я не говорил, что виноваты продавцы. Речь изначально зашла о том, что покупатель, при желании, может найти "косяки", и нАчать сбивать цену. Например, запугивая продавца наличием свинца в доме.

Может. Ну и что? если это и так понятно, если дом старый... Много шума на ровном месте, потому как Наличие lead paint в доме , в раёне, где все дома такие же, не является существенной причиной для продавца снизить цену .

[ZSM-5]

если это и так понятно, если дом старый...

Естественно. Поэтому я и назвал это "кошки-мышки" - все всё прекрасно знают о наличии свинца, но с чистой совестью подписывают бумаги о том, что не знают. Потому, что этого требует закон, обойти который нельзя. А так - подписали бумажки, сделали вид, что все нормально, дом продали, все довольны, ВВП страны вырос на $500К, т.е. экономика страны продолжает успешно развиваться.

[Alaska]

Поэтому я и назвал это "кошки-мышки" - все всё прекрасно знают о наличии свинца, но с чистой совестью подписывают бумаги о том, что не знают

Вы не правильно трактуете документы. Если у вас нет на руках результатов экспертизы, вы не имеете права утверждать (по закону!) , что свинец там есть. НО! Вы предупреждаете, что он там возможен. И настоятельно рекомендуете это проверить.
Абсолютно честная игра.

[Alaska]

Для наглядности. Что значит подписывать такие доки.
Допустим продавец указал что свинец 100% у его дома есть. (без инспекции). Покупатель все равно купил... расфигачил весь дом, чтобы его убрать. И опа! свинца нет! Его кто-то когда-то убрал.
Кто будет оплачивать банкет? Продавец, который ввел в заблуждение покупателя! Любой адвокат выиграет это дело с пол пинка.

[ZSM-5]

потому как Наличие lead paint в доме , в раёне, где все дома такие же, не является существенной причиной для продавца снизить цену .

На самом деле зависит от крепости нервов продавца, и наглости покупателя. Допустим, приходит к пожилому человеку покупатель с инспектором, инспектор делает страшные глаза и говорит - "у вас в доме свинец! Если кто об этом узнает в Сити Холле, то вы свой дом не продадите, а удаление свинца обойдется вам в $50К. Но вот этот добрый человек, чисто из уважения к старости, готов купить ваш дом на $25К дешевле, и взять на себя расходы по удалению свинца...". Думаете, много продавцов устоит перед таким?

Но, в прнципе, я пожалуй соглашусь, что пример со свинцом - не самый удачный. Но можно рассмотреть и другие примеры из списка "disclosure". Например, на форуме было много топиков, что в подвале/фундаменте обнаруживались трещины (не новые, а которые уже были на момент покупки). Мне вот почему-то кажется, что в таких случаях в бумагах тоже все "чисто" - "I am not aware of structural damage...". Естественно, мне бы очень хотелось оказаться неправым....

[agent_V]

Еще мысля:
В примере с $20К, Вы все время считали, что эти деньги покупатель может получить назад, в свой карман...
Ан нет, продавец имеет право сам "починить", точнее сам нанять спец фирму по удалению свинца...
Соответственно продавец теряет деньги, но покупатель от этого богаче не становится.

[Alaska]

Например, на форуме было много топиков, что в подвале/фундаменте обнаруживались трещины (не новые, а которые уже были на момент покупки). Мне вот почему-то кажется, что в таких случаях в бумагах тоже все "чисто" - "I am not aware of structural damage...". Естественно, мне бы очень хотелось оказаться неправым....

очень глупо со стороны продавца не указавать очевидные вещи, которые легко доказываются.
Первая заповедь покупателя: не жалейте денег на инспекции. Особенно основные.

[agent_V]

потому как Наличие lead paint в доме , в раёне, где все дома такие же, не является существенной причиной для продавца снизить цену .

На самом деле зависит от крепости нервов продавца, и наглости покупателя. Допустим, приходит к пожилому человеку покупатель с инспектором, инспектор делает страшные глаза и говорит - "у вас в доме свинец! Если кто об этом узнает в Сити Холле, то вы свой дом не продадите, а удаление свинца обойдется вам в $50К. Но вот этот добрый человек, чисто из уважения к старости, готов купить ваш дом на $25К дешевле, и взять на себя расходы по удалению свинца...". Думаете, много продавцов устоит перед таким?
.

Это называется "фрод" и карается потерей лайсенса и уголовной ответственностью...

Инспектор ничего не говорит продавцу! Обычно продавец, на момент инспекции, вообще уходит из дома, чтобы не мешать...
Инспектор дает детальный писменный репорт!

[ZSM-5]

Для наглядности. Что значит подписывать такие доки.
Допустим продавец указал что свинец 100% у его дома есть. (без инспекции). Покупатель все равно купил... расфигачил весь дом, чтобы его убрать. И опа! свинца нет! Его кто-то когда-то убрал.
Кто будет оплачивать банкет? Продавец, который ввел в заблуждение покупателя! Любой адвокат выиграет это дело с пол пинка.

А зачем продавец будет подписывать такую бумагу? Из чисто спортивного интереса? Ну так и поплатится за свой спортивный интерес, и поделом.

Кстати, не факт, что дело будет выиграно покупателем. Ибо если удаление сделано по всем правилам - лицензированными контракторами, то обязаны будут остаться бумаги. Если сделано любителем, и никаких бумаг нет, то продавец не виноват - "he is not aware of unapproved remodeling work on his house, done by previous owner"

[ZSM-5]

очень глупо со стороны продавца не указавать очевидные вещи, которые легко доказываются.

Вовсе не очевидные. У меня в подвале была трещина, кем-то замазаная. А затем подвал был "finished", так что трещины было не видно. И никакой инспектор ни за что бы ее не нашел, т.к. для этого потребовалось бы оторвать фанеру, которой он был finished, по всему периметру. Что я и сделал, но только лет через 5 после покупки дома . Со всей очевидностью, кто-то из предыдущих владельцев (а их было больше, чем 2-3), наврал в бумагах, потому что когда я покупал этот дом, в бумагах было "not aware...". Уверен, что я тут не один такой. Ну, трещину я заделал, причем по высшему разряду - толстенной арматурой и высококачественным бетоном, но осадочек, как говорится, остался.

[bulochka]

очень глупо со стороны продавца не указавать очевидные вещи, которые легко доказываются.

Вовсе не очевидные. У меня в подвале была трещина, кем-то замазаная. А затем подвал был "finished", так что трещины было не видно. И никакой инспектор ни за что бы ее не нашел, т.к. для этого потребовалось бы оторвать фанеру, которой он был finished, по всему периметру. Что я и сделал, но только лет через 5 после покупки дома . Со всей очевидностью, кто-то из предыдущих владельцев (а их было больше, чем 2-3), наврал в бумагах, потому что когда я покупал этот дом, в бумагах было "not aware...". Уверен, что я тут не один такой. Ну, трещину я заделал, причем по высшему разряду - толстенной арматурой и высококачественным бетоном, но осадочек, как говорится, остался.

У нас похожий опыт. В теперешнем доме в какой-то момент finished basement вдруг начало затапливать во время сильных дождей (три года ничего не было, а потом раз - и два затопления подряд). Когда подвал сушила профессиональная компания, они обнаружили следы того, что его и раньше кто-то сушил (дырки, просверленные в drywall под плинтусом, к которым обычно ставятся вентиляторы для просушки стен). Так что я уверена, что предыдущие владельцы, которым этот дом принадлежал с момента постройки, прекрасно об этой проблем знали, но в бумагах ничего не указали. К тому же еще оказалось, что насос (sump pump), откачивающий воду, не только установлен так, что практически не собирает воду из-под фундамента, но еще и нелегально выведен в городскую канализацию. Последний момент инспектор уж точно должен был заметить, но не заметил (а мы про эти правила на момент покупки не знали). Если бы он заметил это сразу, то продавец обязан был бы устранить проблему с насосом, но после 60 днец после покупки - эта проблема наша. С одной стороны, возникает сильное желание содрать компенсацию за все это с продавца и инспектора, с другой стороны у нас уже был опыт попытки отсудить компенсацию за "намеренно скрытый продавцом структурный дефект" в предыдущем доме, и судья в small claims court высказался просто - если вы этого не заметили при покупке, теперь это ваша проблема.

[Alaska]

А зачем продавец будет подписывать такую бумагу? Из чисто спортивного интереса? Ну так и поплатится за свой спортивный интерес, и поделом.

я теряю мысль разговора. Сначала вы сетуете, что продавцы не указывают наличие свинца. То: А зачем продавец будет подписывать такую бумагу. Так надо или не надо? Вопрос риторический, т.к. он обязан написать. В дискложах вопрос стоит прямо :ДА или Нет? (знаете или не знаете)

Если сделано любителем, и никаких бумаг нет, то продавец не виноват - "he is not aware of unapproved remodeling work on his house, done by previous owner"

А если не знает о этом, то зачем утверждает, что знает обратное? (о наличии)

Со всей очевидностью, кто-то из предыдущих владельцев (а их было больше, чем 2-3), наврал в бумагах, потому что когда я покупал этот дом, в бумагах было "not aware...".

какой ваш поинт? Что люди врут? Врут. Но не факт,что это наврал именно последний продавец. Он мог так же и не знать как и вы.
Что невозможно сделать 100% инспекцию? Нет, не возможно. Даже инспектора вам это напишут в репорте.
Судьи это знают.
Но других выходов нет. Только свои инспекции. Инспектора очень разные. Ищите монстра. Нанимайте 2-3х разных...

[Alaska]

С одной стороны, возникает сильное желание содрать компенсацию за все это с продавца и инспектора,

если настолько очевидно, то надо идти в корт. Тем более, что у инспекторов есть страховки.

[bulochka]

С одной стороны, возникает сильное желание содрать компенсацию за все это с продавца и инспектора,

если настолько очевидно, то надо идти в корт. Тем более, что у инспекторов есть страховки.

Я уже с этим имела дело, и там мне тоже казалось, что все очевидно. Больше нет желания тратить свое рабочее время с непонятным результатом (тем более, что речь идет о потенциальной компенсации на относительно небольшую сумму).

[Alaska]

С одной стороны, возникает сильное желание содрать компенсацию за все это с продавца и инспектора,

если настолько очевидно, то надо идти в корт. Тем более, что у инспекторов есть страховки.

Я уже с этим имела дело, и там мне тоже казалось, что все очевидно. Больше нет желания тратить свое рабочее время с непонятным результатом (тем более, что речь идет о потенциальной компенсации на относительно небольшую сумму).

понимаю. С РЕ судебной системой я знакома очень плотно.
Поэтому и удивляюсь, почему мое утверждение, что поиск доп. инфо на дом - это головная боль покупателя, вызвали такое негодование. Я как раз исхожу из реальности.

[Вертихвостка]

удивляюсь, почему мое утверждение, что поиск доп. инфо на дом - это головная боль покупателя, вызвали такое негодование. Я как раз исхожу из реальности.

+1.