вопросы новичка о покупке дома в Америке

[Komissar]

2) Когда нанимать лоера зависит правил штата и от ситуации (продажа черз реал естейт или самим хозяином).

A что значит через реал естейт? т.е. это когда хозяина нема?

Обратился хозяин в агенство или нет (сам продаёт, без агента).

agent_V имел в виду продажу estate, т.е. хозяин умер, а дом остался.

[agent_V]

2) Когда нанимать лоера зависит правил штата и от ситуации (продажа черз реал естейт или самим хозяином).

A что значит через реал естейт? т.е. это когда хозяина нема?

Обратился хозяин в агенство или нет (сам продаёт, без агента).

+1

[agent_V]

Второй вопрос: скажем цена 350 целковых за дом но там заранее известно, что надо делать много работ, владелец не планирует ничего ремонтировать; дом покупателю по душе, то какой минимум можно давать в первом оффере? чтобы затем, если не согласится продавец постепенно добавлять до некого Х. Есть ли заведомо известны правила? Например, -15% от цены цена приемлемая, а -25% от цены первое предложение.
Дело это будет или не дело? Поделитесь плиз.

Сложно советовать общую схему стратегии торговли.
Нужно рассматривать конкретную ситуацию, какие ремонты (сколько времени и денег на них нужно), сколько времени дом продается, почему продается, какое состояние местного рынка и т.п. Возможно, что продавец уже "заложил" часть этих ремонтов в цену, и поэтому просит меньше.
У нас, за такой дом ("handyman special"),если у него есть "потенциал" и он продается дешево, дают спрашиваемую цену, а иногда и выше.

[lialeta]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

[М@ш@]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

[Komissar]

ниже цена, меньше % любимому агенту?

[agent_V]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Процесс купли-продажи может затянуться на долго, пока банк примет решение.
Но если не "горит", то можно попробовать. Кто знает, вдруг повезет.
Риск минимальный, сделайте офер и ждите, может за это время что-то другое появится.
Проверьте только условия, что офер можете отозвать в любой момент.

[lialeta]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Вот и я бы хотела узнать, почему?

[lialeta]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Процесс купли-продажи может затянуться на долго, пока банк примет решение.
Но если не "горит", то можно попробовать. Кто знает, вдруг повезет.

А на сколько в среднем затягивается этот процесс? На один преапрувел или на несколько?

[agent_V]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Процесс купли-продажи может затянуться на долго, пока банк примет решение.
Но если не "горит", то можно попробовать. Кто знает, вдруг повезет.

А на сколько в среднем затягивается этот процесс? На один преапрувел или на несколько?

Не известно, все зависит от банка. Как быстро они будут рассматривать Ваш офер, сколько у них подобных домов , какую цену они готовы принять и т.п.
Будут ли они согласны на кредиты после инспекции, если что-то найдется неисправное...
У меня сейчас подобная ситуация, офер сделали недели 3 назад... Реакции пока никакой...

[lialeta]

А если жилье - собственность банка, такая же волокита?

[agent_V]

А если жилье - собственность банка, такая же волокита?

Нет, тогда все происходит быстро. Банк ( через агента), обычно, выставляет дом по хорошей цене и назначает дату приема оферов.
В назначенный день выбирает лучший офер и с ним уже работает.
Только у банковских домов другие проблемы... Они, в отличии от "short sale" могут быть совсем в нижилом состоянии и следовательно продаваться только за кэш.

[М@ш@]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Процесс купли-продажи может затянуться на долго, пока банк примет решение.
Но если не "горит", то можно попробовать. Кто знает, вдруг повезет.
Риск минимальный, сделайте офер и ждите, может за это время что-то другое появится.
Проверьте только условия, что офер можете отозвать в любой момент.

Я смотрю, вполне быстро под контракт уходят (если цена нормальная). Буквально за считаные дни-недели. В чём проблема?

[agent_V]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Процесс купли-продажи может затянуться на долго, пока банк примет решение.
Но если не "горит", то можно попробовать. Кто знает, вдруг повезет.
Риск минимальный, сделайте офер и ждите, может за это время что-то другое появится.
Проверьте только условия, что офер можете отозвать в любой момент.

Я смотрю, вполне быстро под контракт уходят (если цена нормальная). Буквально за считаные дни-недели. В чём проблема?

Извините, пропустил еще одну опцию.
Называется "bank approved short sale". Это когда продавец уже договорился с банком о сумме за которую банк согласен этот дом продать. Тогда процесс идет быстро.

[М@ш@]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Процесс купли-продажи может затянуться на долго, пока банк примет решение.
Но если не "горит", то можно попробовать. Кто знает, вдруг повезет.
Риск минимальный, сделайте офер и ждите, может за это время что-то другое появится.
Проверьте только условия, что офер можете отозвать в любой момент.

Я смотрю, вполне быстро под контракт уходят (если цена нормальная). Буквально за считаные дни-недели. В чём проблема?

Извините, пропустил еще одну опцию.
Называется "bank approved short sale". Это когда продавец уже договорился с банком о сумме за которую банк согласен этот дом продать. Тогда процесс идет быстро.

Да, во-первых это.
Во-вторых, даже если предложить меньше, то банк тоже может быстро отреагировать. Наверное, зависит от каких-то факторов (поправьте, если не права - например, нужно продать за короткий срок, иначе банк дом забирает и у хозяев банкротство).

[М@ш@]

Из прочитанного поняла, что Short Sale это плохо для покупателя. Понравился townhouse, но отпугивает этот вид продажи. Так ли страшен черт...?

Разве? Почему плохо?

Процесс купли-продажи может затянуться на долго, пока банк примет решение.
Но если не "горит", то можно попробовать. Кто знает, вдруг повезет.
Риск минимальный, сделайте офер и ждите, может за это время что-то другое появится.
Проверьте только условия, что офер можете отозвать в любой момент.

Я смотрю, вполне быстро под контракт уходят (если цена нормальная). Буквально за считаные дни-недели. В чём проблема?

Извините, пропустил еще одну опцию.
Называется "bank approved short sale". Это когда продавец уже договорился с банком о сумме за которую банк согласен этот дом продать. Тогда процесс идет быстро.

Кстати, создаётся впечатление, что других нет, вот только те, когда банк договорился....

[agent_V]

Во-вторых, даже если предложить меньше, то банк тоже может быстро отреагировать. Наверное, зависит от каких-то факторов (поправьте, если не права - например, нужно продать за короткий срок, иначе банк дом забирает и у хозяев банкротство).

В этом случае, очевидно, что у банка уже есть информация про этот дом и ему (клерку - loss mitigator) проще расчитать убытки.

[lialeta]

Я видела дома выставленные на продажу за одну цену (меньшую), а рядом было написано что банк дал согласие на другую сумму (большую). Теперь хоть буду знать, что это за ситуация.

[lialeta]

А если жилье - собственность банка, такая же волокита?

Нет, тогда все происходит быстро. Банк ( через агента), обычно, выставляет дом по хорошей цене и назначает дату приема оферов.
В назначенный день выбирает лучший офер и с ним уже работает.
Только у банковских домов другие проблемы... Они, в отличии от "short sale" могут быть совсем в нижилом состоянии и следовательно продаваться только за кэш.

А что значит в Америке "продаваться за кэш"? Не думаю, что также как в России.

[М@ш@]

А если жилье - собственность банка, такая же волокита?

Нет, тогда все происходит быстро. Банк ( через агента), обычно, выставляет дом по хорошей цене и назначает дату приема оферов.
В назначенный день выбирает лучший офер и с ним уже работает.
Только у банковских домов другие проблемы... Они, в отличии от "short sale" могут быть совсем в нижилом состоянии и следовательно продаваться только за кэш.

А что значит в Америке "продаваться за кэш"? Не думаю, что также как в России.

А как в России? Чемодан с деньгами?

[М@ш@]

Только у банковских домов другие проблемы... Они, в отличии от "short sale" могут быть совсем в нижилом состоянии и следовательно продаваться только за кэш.

Почему? Такое плохое состояние, что нельзя пройти инспекцию и получить ссуду?

[agent_V]

А если жилье - собственность банка, такая же волокита?

Нет, тогда все происходит быстро. Банк ( через агента), обычно, выставляет дом по хорошей цене и назначает дату приема оферов.
В назначенный день выбирает лучший офер и с ним уже работает.
Только у банковских домов другие проблемы... Они, в отличии от "short sale" могут быть совсем в нижилом состоянии и следовательно продаваться только за кэш.

А что значит в Америке "продаваться за кэш"? Не думаю, что также как в России.

За "кэш" имеется в виду, что покупатель совершает покупку за свои, личные деньги, без финансирования (моргаджа).
Теоретически, это может быть и "чемодан с деньгами", но документы о покупке продаже отсылаются в налоговую инспекцию и у них может возникнуть вопросы о происхождении "чемодана".

[Brazen]

За "кэш" имеется в виду, что покупатель совершает покупку за свои, личные деньги, без финансирования (моргаджа).

Хорошо что не моргича.

[agent_V]

Только у банковских домов другие проблемы... Они, в отличии от "short sale" могут быть совсем в нижилом состоянии и следовательно продаваться только за кэш.

Почему? Такое плохое состояние, что нельзя пройти инспекцию и получить ссуду?

Обиженные хозяева, при выезде, Снимают кухни, краны, раковины и т.п.
Если дом стоит без отопления и вентиляции, заводится плесень на полах и стенах... Банкам приходится выкидывать ковровые покрытия.
Если в доме нет полов, дом апрейзал не пройдет, моргадж не получит.

[Вита]

У меня возник еще один вопрос. Вчера мы посмотрели дом во время open house. Хозяйки там не было, что нормально, нам только сказали, что она пожилая вдова. Дом нам понравился, и мы решили посмотреть его во второй раз и поговорить с хозяйкой на разные темы. Но наш агент сказал, что покупателям встречаться напрямую с хозяином нельзя, потому что агент продавца боится, что мы станем задавать слишком много каверзных вопросов и таким образом сорвём намечающуюся сделку. Например, продавец станет слишком разговорчив и разболтает о скрытых дефектах. И да, агент продавца назначил нам время второго визита, но сказал, что хозяйки дома не будет. Мне кажется это странным, и я подумываю о том, чтобы просто вечером постучать к ней в дверь или положить письмо в почтовый ящик - сказав, что хотели бы с ней лично встретиться. Чем это чревато? Это незаконно и все агенты в округе нас за это возненавидят? Нормально ли это, чтобы агенты прятали продавца от покупателя и не давали им пообщаться?