Short sale.

[BlueOrchid]

Помогите разобраться с Short sale. Я сеичас начну и гуглить тоже.

Ситуация такая- моя подруга приехала с семьей из Германии, сняли квартиру на пол-года и хотели бы к началу учебного года купить дом. Посмотрев рынок в своей местности, пока ничего стоящего не нашли по обычной схеме, но заинтересовались пару домами - short sale (один только, что вышел на рынок, цена дома еще с банком не урегулирована, второй, им понравивщийся дом на 3 стадии преапрувал).
Их агент им советует не связываться с шорт сале совсем, и ничего обьяснить не хочет.
Вопросы возникли такие:

1. С ситуацией, когда еще с банком цена не урегурирована, я предлагаю посмотреть рекорт, насколько моргедж у хозяев и дать соотвенственный офер, возможно ниже их запрашиваемой цены. Ваши советы? И еще как долго в этой ситуации ждать победного конца?(им хочется уложиться в 5 месяцев).
2. С ситуацией, когда банк на 3 стадии урегулирования, то предлагаю давать офер на цену, запрашиваемую продавцом, чтобы быстрее завершить процесс. Можно ли рисковать давать офер ниже их запрашиваемой цены?
3. Поскольку ситуация с short sale долгоиграющая и не на 100% гарантирован успех, то возник вопрос такой, если войти в контракт с домом, который на short sale и в это время продолжать искать дом, в надежде, что весной на рынке будет больше домов, и если найдется дом не шорт сале и на форикложе, то как можно легально и без потерь выйти из контракта с домом с шорт сале? Как написать в контракте, что в любой момент (какой???) они могут отозвать офер?

Спасибо!!!

[ekriv]

Помогите разобраться с Short sale. Я сеичас начну и гуглить тоже.

Ситуация такая- моя подруга приехала с семьей из Германии, сняли квартиру на пол-года и хотели бы к началу учебного года купить дом. Посмотрев рынок в своей местности, пока ничего стоящего не нашли по обычной схеме, но заинтересовались пару домами - short sale (один только, что вышел на рынок, цена дома еще с банком не урегулирована, второй, им понравивщийся дом на 3 стадии преапрувал).
Их агент им советует не связываться с шорт сале совсем, и ничего обьяснить не хочет.
Вопросы возникли такие:

1. С ситуацией, когда еще с банком цена не урегурирована, я предлагаю посмотреть рекорт, насколько моргедж у хозяев и дать соотвенственный офер, возможно ниже их запрашиваемой цены. Ваши советы? И еще как долго в этой ситуации ждать победного конца?(им хочется уложиться в 5 месяцев).
2. С ситуацией, когда банк на 3 стадии урегулирования, то предлагаю давать офер на цену, запрашиваемую продавцом, чтобы быстрее завершить процесс. Можно ли рисковать давать офер ниже их запрашиваемой цены?
3. Поскольку ситуация с short sale долгоиграющая и не на 100% гарантирован успех, то возник вопрос такой, если войти в контракт с домом, который на short sale и в это время продолжать искать дом, в надежде, что весной на рынке будет больше домов, и если найдется дом не шорт сале и на форикложе, то как можно легально и без потерь выйти из контракта с домом с шорт сале? Как написать в контракте, что в любой момент (какой???) они могут отозвать офер?

Спасибо!!!

Я могу рассказать о моем опыте покупки шорт сейла.
1. Цена была урегулирована с банком(Approved short sale) - $230К
2. Oффер был сделан в конце сентября 2009.
3. Оффер был принят в конце декабря 2009.
4. Сделал инспекции. Оценка ремонтов - около $40К. Инспектор завысил цены на ремонт в 1.5-2 раза.
5. В середине января 2010 сделал новый оффер - $200К
6. Новый оффер был принят быстрее, чем первый в конце февраля 2010.
Затем были проблемы с оформлением моего FHA mortgage. В течении этого периода многократно переносился клозинг.
28 июня я получил ключи от дома.
Мой реалтор не боялся шорт сейла. Он только рекомендовал работать с Approved short sale.
Срок покупки в 6 месяцев для Approved short sale вполне реален.
Еще один нюанс. Продавец может иметь долги и вам надо будет с этим разбираться.
В моем случае - это были дополнительные рашоды в размере $5К, которые надо было гасить моими чеками.
Правда я около $1500 из $5000 вытряс из комиссии моего и продавца риелторов.
И еще - в моем случае продавец платил по 3% обеим риэлторам и мне.
Для меня это было очень важно тат, как денег клозинг у меня было в обрез.
Итого дом был куплен за $200К с 3.5% down payment и около $12К на клозинг из моего кармана.
В $12К вошли 3.5% down payment.

[BlueOrchid]

1. Цена была урегулирована с банком(Approved short sale) - $230К
2. Oффер был сделан в конце сентября 2009.

Вы делали оффер на $230?

2. Oффер был сделан в конце сентября 2009.
6. Новый оффер был принят быстрее, чем первый в конце февраля 2010.
.

А вы между сентябрем и февралем не искали другой дом?

[BlueOrchid]

И еще - в моем случае продавец платил по 3% обеим риэлторам и мне.

Это место я не поняла

Итого дом был куплен ...

Поздравляю!!!

[ekriv]

1. Цена была урегулирована с банком(Approved short sale) - $230К
2. Oффер был сделан в конце сентября 2009.

Вы делали оффер на $230?

2. Oффер был сделан в конце сентября 2009.
6. Новый оффер был принят быстрее, чем первый в конце февраля 2010.
.

А вы между сентябрем и февралем не искали другой дом?

Я сделал оффер на $230К с правом отказаться после инспекции, чем и воспользовался.
После инспекции я отменил 1-й оффер на $230К и сделал новый на $200К, так как продавец(читай банк на самом деле) отказались устранять найденные проблемы.
В качестве аргументов я приложил результаты инспекции и выписку с Appraisal сайта для нашего каунти.
Я думал что будет торг, но банк к моему удивлению и радости принял мой новый оффер.

[ekriv]

И еще - в моем случае продавец платил по 3% обеим риэлторам и мне.

Это место я не поняла

Итого дом был куплен ...

Поздравляю!!!

А что здесь непонятного?
Продавец заплатил по $6000(3%) каждому участнику сделки: своему риэлтору, моему и мне в счет клозинга.
Итого продавец заплатил 9%.

[BlueOrchid]

ekriv, спасибо!!!

[BlueOrchid]

С short sale история долгоиграющая... А никто не искал другие дома, пока тут раскручивается история? Не у кого не было опыта выхода из контракта с short sale домом?

[М@ш@]

С short sale история долгоиграющая... А никто не искал другие дома, пока тут раскручивается история? Не у кого не было опыта выхода из контракта с short sale домом?

Может, и долгоиграющая, но явно не всегда. Видела, как дома быстро идут под контракт.

[TaTi]

При любом сеиле вам дается время (17 днеи) выити из контракта по причинам : неполычения лоана, состояния дома и ешсе чего-нибудь, что вы запишите в договоре.

[BlueOrchid]

Может, и долгоиграющая, но явно не всегда. Видела, как дома быстро идут под контракт.

У меня был опыт, когда мы искали дом, мне понравился один дом, а они его не показывали, называли какие -то причины, потом выставили через несколько недель по пониженной цене и short sale, смотрели дом на второй день, но оказалось он был уже под контрактом, ушел за кэш в первый же день.
Но я все же думаю за кэш не все покупают, но хорошие дома быстро улетают...

[Alaska]

С short sale история долгоиграющая... А никто не искал другие дома, пока тут раскручивается история? Не у кого не было опыта выхода из контракта с short sale домом?

Отказывались как минимум раз 8-10. На разных стадиях. Вообще, на шорт сейлы надо ставить оферы десятками, т.к. "выстреливают" единицы, из которых еще надо выбирать и торговаться по возможности.
В контракт просто включается пунк, где у вас есть континженси на инспекции ПОСЛЕ письменного соглашения всех сторон (читай с банком). А уж ДО соглашения, вы можете свой оффер забрать без обьяснения причин.

[Alaska]

Может, и долгоиграющая, но явно не всегда. Видела, как дома быстро идут под контракт.

У меня был опыт, когда мы искали дом, мне понравился один дом, а они его не показывали, называли какие -то причины, потом выставили через несколько недель по пониженной цене и short sale, смотрели дом на второй день, но оказалось он был уже под контрактом, ушел за кэш в первый же день.
Но я все же думаю за кэш не все покупают, но хорошие дома быстро улетают...

Явный междусобойчик. Очень распространенно для шортсейлов. Находят клиента, под него выставляют на маркет. Отказать в показе не имеют права, но это погоды не делает. Можно конечно бодаться, и настаивать на расмотрении вашего офера. По закону, Short Sale - это open escrow. т.е офферы должны приниматься до тех пор, пока Банк не подисал бумаги с финальным покупателем.