вопросы новичка о покупке дома в Америке

[Вита]

Лендер в стратегии торговли похоже не очень понимает.
Если Ваш "максимум" (предположим) $650К, а за дом просят $500К, это никак не расценивается агентом продавца что Вы готовы заплатить за дом все $650К ...
Вы будте торговаться и заплатите ровно столько, сколько захотите заплатить, в зависимости от разных условий.
С другой стороны, если есть несколько оферов на дом, то при прочих равных условиях, продавцом предпочтение будет отдано тому покупателю у кого больше аппрувнутый "максимум".

Спасибо за информацию. А если, скажем, оффер на $521К и в преаппрувале написано, что одобрено именно $521К, разве это не очевидно, что цифру подогнали специально и она не отражает реальный максимум?

[agent_V]

Ответ: "сразу после продажи", вас устоит?

Это было бы ответом профессионального агента. Обычный нормальный человек, скорее всего, поведает историю о том, что нашел работу в другом штате, что уезжает в retirement home и т.п. - и именно этого агенты опасаются.

Чего им опасаться? что вы цену на несколько тысяч собъете? думаете, в агентских 3% это будет очень заметно, с тысячи - 30 долларов???
Любому агенту важнее быстрее ПРОДАТЬ дом!

Вы так подозрительно себя ведете, глядишь, с вами и связываться-то не захотят, при наличии другого покупателя.

Ну я дом впервые в жизни покупаю, и недешевый к тому же, так что веду себя как могу. Уж лучше больше вопросов задавать и сделку потерять, чем молчаливо взять, что дают, а потом долго жалеть.

Мне сложно сказать, чего и почему опасаются в данном случае агенты, но мне сам же агент (притом, мой агент) написал, какие вопросы задавать продавцу нельзя. И один из них как раз: "Насколько срочно вы хотите продать дом?"

С моей точки зрения Вы можете задавать любые вопросы связанные с домом ( если это не касается личной жизни или дискриминации продавца).
Вопрос; "Насколько срочно вы хотите продать дом?" -таковым не является.
Это Ваше законное желание знать когда продавец готов освободить дом, чтобы сделать "правильный" офер.
Есть случаи когда продавцы хотят сьехать как можно быстрее, есть когда наоборот... Например, если они строят новый дом и он будет готов через 3-4 месяца, то им совершенно не подойдет офер с клозингом в 30 дней.

[М@ш@]

Лендер в стратегии торговли похоже не очень понимает.
Если Ваш "максимум" (предположим) $650К, а за дом просят $500К, это никак не расценивается агентом продавца что Вы готовы заплатить за дом все $650К ...
Вы будте торговаться и заплатите ровно столько, сколько захотите заплатить, в зависимости от разных условий.
С другой стороны, если есть несколько оферов на дом, то при прочих равных условиях, продавцом предпочтение будет отдано тому покупателю у кого больше аппрувнутый "максимум".

Спасибо за информацию. А если, скажем, оффер на $521К и в преаппрувале написано, что одобрено именно $521К, разве это не очевидно, что цифру подогнали специально и она не отражает реальный максимум?

Как по мне, это Вы предложили свой максимум Ну, может, специалистам виднее

Вообще, как тогда людям за наличку дома продают? Ведь у них ещё, небось, наличка есть. А если ссуду возьмут, то можно ещё несколько сотен тысяч поиметь.

И вообще, разные дома требуют разных ремонтов. Чтобы в один въехать нужна одна сумма, чтобы в другой - другая.

[Вита]

С моей точки зрения Вы можете задавать любые вопросы связанные с домом ( если это не касается личной жизни или дискриминации продавца).
Вопрос; "Насколько срочно вы хотите продать дом?" -таковым не является.
Это Ваше законное желание знать когда продавец готов освободить дом, чтобы сделать "правильный" офер.
Есть случаи когда продавцы хотят сьехать как можно быстрее, есть когда наоборот... Например, если они строят новый дом и он будет готов через 3-4 месяца, то им совершенно не подойдет офер с клозингом в 30 дней.

Вот и я так же рассуждаю. Поэтому агенты, пугающиеся моего желания мирно побеседовать с продавцом и заранее составляющие список вопросов для интервью, меня смущают. А некоторым кажется странным моё желание пообщаться с продавцом, хотя ничего особенного в этом нет, одна только боязнь агентов, что эта беседа может сорвать сделку.

[agent_V]

С моей точки зрения Вы можете задавать любые вопросы связанные с домом ( если это не касается личной жизни или дискриминации продавца).
Вопрос; "Насколько срочно вы хотите продать дом?" -таковым не является.
Это Ваше законное желание знать когда продавец готов освободить дом, чтобы сделать "правильный" офер.
Есть случаи когда продавцы хотят сьехать как можно быстрее, есть когда наоборот... Например, если они строят новый дом и он будет готов через 3-4 месяца, то им совершенно не подойдет офер с клозингом в 30 дней.

Вот и я так же рассуждаю. Поэтому агенты, пугающиеся моего желания мирно побеседовать с продавцом и заранее составляющие список вопросов для интервью, меня смущают. А некоторым кажется странным моё желание пообщаться с продавцом, хотя ничего особенного в этом нет, одна только боязнь агентов, что эта беседа может сорвать сделку.

Не факт что продавец "горит" ответным желанием пообщаться с Вами и другими покупателями.
Слышал про случаи когда подобные "мирные беседы" заканчивались крупными ссорами продавца и покупателя. В подобных "беседах" продавцы обычно хвалят свой дом ( не всегда обоснованно), а покупатели критикуют. Продавцы, особенно прожившие в своем доме много лет, очень чуствительны к различного рода замечаниям на счет их дома.
Есть определенная процедура, проверенная годами, и агенты не хотят ее нарушать.

[Вита]

Не факт что продавец "горит" ответным желанием пообщаться с Вами и другими покупателями.
Слышал про случаи когда подобные "мирные беседы" заканчивались крупными ссорами продавца и покупателя. В подобных "беседах" продавцы обычно хвалят свой дом ( не всегда обоснованно), а покупатели критикуют. Продавцы, особенно прожившие в своем доме много лет, очень чуствительны к различного рода замечаниям на счет их дома.
Есть определенная процедура, проверенная годами, и агенты не хотят ее нарушать.

Я это всё понимаю и сама не собираюсь вступать в разговоры с хозяином каждого дома, который мы пришли посмотреть. Но если дом понравился и мы всерьез будем рассматривать вопрос его покупки, то с продавцом пообщаться надо.

Насчет пре-аппрувала на сумму оффера вот что написал наш агент:

"Getting an updated approval letter for each offer can slow things down when trying to submit an offer in a hurry and cause the seller to assume you are at your limit and more likely to back out should even minor issues arise. This practice is usually for the benefit of the given mortgage broker so that you touch bases often and are less likely to pursue another lender as he has generated several offer letters for you and you’ve developed a good working relationship."

И когда я попросила лендера выдать обычное письмо на полную сумму, вот что он ответил:

"I will be happy to send what you request. But just so you know I close 20 - 30 transactions a month and this is not the norm."

Я не знаю, врет он или нет, что одно общее письмо - это не норма. Буду еще опрашивать знакомых завтра.

[agent_V]

У некоторых лендеров,иногда , в форму включен адрес дома и даже таксы, но думаю, что всегда можно получить общую форму.
Я предпочитаю, чтобы покупатель имел общее письмо наготове "на максимум", а не бежать за ним перед подачей офера.
Иногда на этом теряется 1-2 дня и это может быть критично.

[Alaska]

Вопрос; "Насколько срочно вы хотите продать дом?" -таковым не является.
Это Ваше законное желание знать когда продавец готов освободить дом, чтобы сделать "правильный" офер.

просто вопрос сформулирован неправильно. "Насколько срочно вы хотите продать дом?" имеет подтекс "насколько вам горит?" т.е. вопрос цены. Такой вопрос не задают. Это инсайд инфо!
Если вопрос ставится "когда освобождать дом", то такой пунк есть в конракте, и опытный агент это, как правило, обсуждает с другим агентом, до написания оффера.

[Alaska]

А некоторым кажется странным моё желание пообщаться с продавцом, хотя ничего особенного в этом нет, одна только боязнь агентов, что эта беседа может сорвать сделку.

Ваше желание нормальное. Но это не принято. Более того, это неэтично. Вопрос совсем не в агентах.
Очень немногие продавцы, как и покупатели, идут на это.

[Alaska]

Это агенты продают коробки с трубами и фундаментом, а я покупаю дом и мне не всё равно, кто и как жил в нем раньше. Если большинству покупателей на это наплевать, то агентам очень везет: могут спрятать продавца, чтобы тот не проболтался, залить весь дом духами, чтобы заглушить запах 10-ти котов, которых увезли только на время визита покупателя и т.п.

Вита, Такие вопросы: о животных, смертях в доме, довольно стандартны и есть в дискложарс.
Если вы начнете их задавать нарямую, то удивление и неприязнь хозяев вам гарантированы. Но вы примете это за их попытку что-либо скрыть.
Я бы держалась подальше от таких покупателей.

[Alaska]

Только у банковских домов другие проблемы... Они, в отличии от "short sale" могут быть совсем в нижилом состоянии и следовательно продаваться только за кэш.

Почему? Такое плохое состояние, что нельзя пройти инспекцию и получить ссуду?

Обиженные хозяева, при выезде, Снимают кухни, краны, раковины и т.п.
Если дом стоит без отопления и вентиляции, заводится плесень на полах и стенах... Банкам приходится выкидывать ковровые покрытия.
Если в доме нет полов, дом апрейзал не пройдет, моргадж не получит.

Тут еще момент...
Есть разные стадии "раздолбанности" домов. Более всего придираются FHA Loans, обычные заемы более либеральны в этом плане.

[Alaska]

"Getting an updated approval letter for each offer can slow things down when trying to submit an offer in a hurry and cause the seller to assume you are at your limit and more likely to back out should even minor issues arise. This practice is usually for the benefit of the given mortgage broker so that you touch bases often and are less likely to pursue another lender as he has generated several offer letters for you and you’ve developed a good working relationship."

Очень верно. Пока судя по вашим постам, у вас опытный и терпеливый агент.

[Вита]

У некоторых лендеров,иногда , в форму включен адрес дома и даже таксы, но думаю, что всегда можно получить общую форму.

Да, он и говорил, что будет включать адрес и налоги, и будто бы это обычная практика.

Вита, Такие вопросы: о животных, смертях в доме, довольно стандартны и есть в дискложарс.
Если вы начнете их задавать нарямую, то удивление и неприязнь хозяев вам гарантированы. Но вы примете это за их попытку что-либо скрыть.
Я бы держалась подальше от таких покупателей.

С одной стороны, я человек разумный и не стала бы спрашивать о смертях или еще чем-то запредельном, а про животных почему бы и не спросить. А с другой стороны, с продавцом, который не захочет иметь со мной дело только потому, что я спросила у него о домашних животных и о счетах за электричество, тоже как-то подозрительно вступать в переговоры.

Очень верно. Пока судя по вашим постам, у вас опытный и терпеливый агент.

Да, я такого и искала. А то некоторые агенты хотят работать только с теми, кто на все вопросы ответы уже знает и дом ищет/находит практически сам. С лендером мне тоже повезло: 2 часа со мной вчера сидел и большим количеством информации делился.

[М@ш@]

С одной стороны, я человек разумный и не стала бы спрашивать о смертях или еще чем-то запредельном, а про животных почему бы и не спросить. А с другой стороны, с продавцом, который не захочет иметь со мной дело только потому, что я спросила у него о домашних животных и о счетах за электричество, тоже как-то подозрительно вступать в переговоры.

А зачем Вам информация о животных? Может, мне тоже надо.....
Кстати, мы дважды долго общались с хозяевами домов, которые были short sale. Муж говорил, ты, мол, расскажи о всём плохом, что знаешь, тебе же всё равно Ну, о чём-то рассказывали. И о разводе рассказывали, и о том, что жена умерла, и сколько детей. Ну мы не спрашивали, конечно.

[agent_V]

С лендером мне тоже повезло: 2 часа со мной вчера сидел и большим количеством информации делился.

Ну вот видите... Оказалось, что получение пре-аппровала не такая уж пустая трата времени, как вы думали вначале.

[Вита]

А зачем Вам информация о животных? Может, мне тоже надо.....
Кстати, мы дважды долго общались с хозяевами домов, которые были short sale. Муж говорил, ты, мол, расскажи о всём плохом, что знаешь, тебе же всё равно Ну, о чём-то рассказывали. И о разводе рассказывали, и о том, что жена умерла, и сколько детей. Ну мы не спрашивали, конечно.

Информация о животных для того, что когда весь дом запрыскан ароматизаторами, хочется понять, какой запах пытаются заглушить.
И в целом хочется иметь дело с нормальным человеком, который спокойно расскажет о семье, о доме, дворе, соседях, а не со странным, который спрячется от покупателей или будет отвечать только "да" и "нет". Ну вот как-то спокойнее вселяться в дом, в котором жили раньше нормальные люди: больше вероятности, что они поддерживали дом в нормальном состоянии.

Ну вот видите... Оказалось, что получение пре-аппровала не такая уж пустая трата времени, как вы думали вначале.

Не пустая, когда мы задумались об оффере уже - потому что оффер без пре-аппрувала всерьез не воспринимается. А когда мы лишь осматривали рынок, пытаясь вообще понять, покупать или нет, а каждый агент после первой же фразы посылал за пре-аппрувалом, мне это не нравилось.

[М@ш@]

А зачем Вам информация о животных? Может, мне тоже надо.....

Информация о животных для того, что когда весь дом запрыскан ароматизаторами, хочется понять, какой запах пытаются заглушить. .

Ну так если не собираешься в доме всё менять, надо попросить посмотреть дом, когда он не опрыскан. Сказать, что вам в опрысканом было плохо, вы не переносите запахи.

[X37WAL!^]

С лендером мне тоже повезло: 2 часа со мной вчера сидел и большим количеством информации делился.

Вы должно быть шутите.
Я делал преаппрупвалы дважды. Каждый раз это занимало примерно 5-7 минут телефонного разговора и через час я получал факс.
Когда я получал собственно мортгидж, я в общей сложности потратил час на телефоне с агентом.
Вы лично поехали куда-то, провели там два часа и вам паршивую бумажку про преапрувал не дали???

[agent_V]

Это потому что ты "неопытный" финансист, о чем с тобой 2 часа разговаривать?
А со знающим человеком брокеру "не западло пару часов базар перетереть".

[Вита]

Вы должно быть шутите.
Я делал преаппрупвалы дважды. Каждый раз это занимало примерно 5-7 минут телефонного разговора и через час я получал факс.
Когда я получал собственно мортгидж, я в общей сложности потратил час на телефоне с агентом.
Вы лично поехали куда-то, провели там два часа и вам паршивую бумажку про преапрувал не дали???

Вам, наверно, трудно понять, что лендеру-мужчине может быть приятно провести в одном кабинете с молодой привлекательной женщиной 2 часа и рассуждать о покупке недвижимости. У него дома какая-нибудь скучная жена, которой уже надоело слушать его умные речи, а тут я сижу и ловлю каждое его слово с большим интересом. Конечно, ему это нравилось, а для меня большая польза, ну и действительно было интересно послушать о других его клиентах и разных ситуациях, в которые они попадают.

[TaTi]

[М@ш@]

Вы должно быть шутите.
Я делал преаппрупвалы дважды. Каждый раз это занимало примерно 5-7 минут телефонного разговора и через час я получал факс.
Когда я получал собственно мортгидж, я в общей сложности потратил час на телефоне с агентом.
Вы лично поехали куда-то, провели там два часа и вам паршивую бумажку про преапрувал не дали???

Вам, наверно, трудно понять, что лендеру-мужчине может быть приятно провести в одном кабинете с молодой привлекательной женщиной 2 часа и рассуждать о покупке недвижимости. У него дома какая-нибудь скучная жена, которой уже надоело слушать его умные речи, а тут я сижу и ловлю каждое его слово с большим интересом. Конечно, ему это нравилось, а для меня большая польза, ну и действительно было интересно послушать о других его клиентах и разных ситуациях, в которые они попадают.

Ну и Вам интересно, Вас тоже послушают, он же не знает, что Вы дома просто скучная жена

[agent_V]

Вы должно быть шутите.
Я делал преаппрупвалы дважды. Каждый раз это занимало примерно 5-7 минут телефонного разговора и через час я получал факс.
Когда я получал собственно мортгидж, я в общей сложности потратил час на телефоне с агентом.
Вы лично поехали куда-то, провели там два часа и вам паршивую бумажку про преапрувал не дали???

Вам, наверно, трудно понять, что лендеру-мужчине может быть и приятно провести в одном кабинете с молодой привлекательной женщиной 2 часа рассуждать о покупке недвижимости. У него дома какая-нибудь скучная жена, которой уже надоело слушать его умные речи, а тут я сижу и ловлю каждое его слово с большим интересом. Конечно, ему это нравилось, а для меня большая польза, ну и действительно было интересно послушать о других его клиентах и разных ситуациях, в которые они попадают.

Совсем нет!
Эти новые детали в корне меняют все дело. Теперь, наконец, прояснилось почему он Вам бумагу не дал, просто хочет встретиться с Вами еще.
Жалко, что я не практикую в Ваших краях, а то непременно предложил бы Вам бесплатные консультации. Я так много всего знаю про Реал Эстейт, что часами могу рассказывать...

[М@ш@]

Вы должно быть шутите.
Я делал преаппрупвалы дважды. Каждый раз это занимало примерно 5-7 минут телефонного разговора и через час я получал факс.
Когда я получал собственно мортгидж, я в общей сложности потратил час на телефоне с агентом.
Вы лично поехали куда-то, провели там два часа и вам паршивую бумажку про преапрувал не дали???

Вам, наверно, трудно понять, что лендеру-мужчине может быть и приятно провести в одном кабинете с молодой привлекательной женщиной 2 часа рассуждать о покупке недвижимости. У него дома какая-нибудь скучная жена, которой уже надоело слушать его умные речи, а тут я сижу и ловлю каждое его слово с большим интересом. Конечно, ему это нравилось, а для меня большая польза, ну и действительно было интересно послушать о других его клиентах и разных ситуациях, в которые они попадают.

Совсем нет!
Эти новые детали в корне меняют все дело. Теперь, наконец, прояснилось почему он Вам бумагу не дал, просто хочет встретиться с Вами еще.
Жалко, что я не практикую в Ваших краях, а то непременно предложил бы Вам бесплатные консультации. Я так много всего знаю про Реал Эстейт, что часами могу рассказывать...

А жена скучная (а лучше непривлекательная ) у Вас есть, я надеюсь?

[agent_V]

Вы должно быть шутите.
Я делал преаппрупвалы дважды. Каждый раз это занимало примерно 5-7 минут телефонного разговора и через час я получал факс.
Когда я получал собственно мортгидж, я в общей сложности потратил час на телефоне с агентом.
Вы лично поехали куда-то, провели там два часа и вам паршивую бумажку про преапрувал не дали???

Вам, наверно, трудно понять, что лендеру-мужчине может быть и приятно провести в одном кабинете с молодой привлекательной женщиной 2 часа рассуждать о покупке недвижимости. У него дома какая-нибудь скучная жена, которой уже надоело слушать его умные речи, а тут я сижу и ловлю каждое его слово с большим интересом. Конечно, ему это нравилось, а для меня большая польза, ну и действительно было интересно послушать о других его клиентах и разных ситуациях, в которые они попадают.

Совсем нет!
Эти новые детали в корне меняют все дело. Теперь, наконец, прояснилось почему он Вам бумагу не дал, просто хочет встретиться с Вами еще.
Жалко, что я не практикую в Ваших краях, а то непременно предложил бы Вам бесплатные консультации. Я так много всего знаю про Реал Эстейт, что часами могу рассказывать...

А жена скучная (а лучше непривлекательная ) у Вас есть, я надеюсь?

Нет. Жена привлекательная и нескучная...
Но, мое мнение, что молодые привлекательные женщины должны знать про Real Estate все!
Кто им в этом поможет, как не мы-профессионалы?!
Во имя работы приходится отрывать себя от семьи!
Я чуствую постоянную потребность нести знания в массы!