вопросы новичка о покупке дома в Америке

[Вита]

Я помню, как удивлялась, что люди сдают жильё и не знакомятся с теми, кому сдают.

Мы всегда снимали напрямую у хозяев и потому, конечно, знакомились и время от времени общались, когда что-то ломалось.

[М@ш@]

Я помню, как удивлялась, что люди сдают жильё и не знакомятся с теми, кому сдают.

Мы всегда снимали напрямую у хозяев и потому, конечно, знакомились и время от времени общались, когда что-то ломалось.

А у нас не сдают напрямую (исключения есть, конечно).
А общение всё по телефону потом (и email).
Но, ясное дело, я говорю об одном примере, придыдущего хозяина видели до договора. А эту я видела, но после, и то, это так получилось. А муж так и не видел, хотя он все переговоры ведёт.
Зато могу сказать, что редко видела дом на покупку без хозяев. То есть, не замечала, чтобы специально уходили, другое дело, на работе. Я не имею ввиду open house.

[agent_V]

А на сколько в среднем затягивается этот процесс? На один преапрувел или на несколько?

Может затянуться и на год. Хорошо, когда один банк. Бывает, что банков два, и они могут быть друг с другом несогласны. Смешно, но такое бывает не так редко как кажется. Попасть в патовую ситуацию, когда заинтересованных сторон больше двух - легче простого. Еще веселее с ними торговаться, когда ответа надо ждать месяцами. Совет местного форумного агента, что после офера может еще что-то возникнуть, поэтому на старый офер можно наплевать - это мягко говоря не так. Делать второй офер при рассматривающемся первом - неэтично. Во-вторых, можно потерять депозит. Еще одна потенциальная проблема с short sale - это то, что вы во многих случаях вы получаете дом as is, т.е. продавец не обязан исправлять недостатки.

Не вижу никакой проблемы с этикой в данном случае, ни для покупателя, ни для агента. Покупатель соблюдает свой интерес, купить дом дешевле и выгоднее, долг его агента ему в этом помогать. Если на рынке появляется другой дом (или изменились какие-либо другие условия), в котором покупатель заинтересован больше, чем в предыдущем шорт- сейле, то это законное право покупателя отозвать свой предыдущий офер. " The buyer just lost his interest in this property..."
Если правильно составлен офер, то никакая потеря депозита ( обычно это $1000), произойти не должна.

[Alaska]

Делать второй офер при рассматривающемся первом - неэтично. Во-вторых, можно потерять депозит.

1.Никакого противоречия с этикой. Более того, иметь живой оффер для листинг агента очень важно, хотя бы для short sale appроval и суммы, после этого дело с другими офферами движется гораздо быстрее.

Ну и другой момент, дом запросто может быть продан на аукционе, а вы так и будете ждать short sale ответа. Сталкивалась и не раз. Сама (покупатель!) сообщала эту "милую" новость листинг агенту. Один департмент не знает что творится в другом.

2. Потерять депозит, это надо напрочь забыть о календаре и о сделке. Даже если допустить потерю памяти у клиента, то агенты следят по дням.

Еще одна потенциальная проблема с short sale - это то, что вы во многих случаях вы получаете дом as is, т.е. продавец не обязан исправлять недостатки.

Продавец не обязан исправлять недостатки никогда(сказать о них обязан ), даже при обычной продаже. Это все торговля. Просто в определенных случаях (REO/банковские, short sale) заранее предупреждают : фиг вам!

[Alaska]

Так что большой ценности в таком общении я не вижу, и уж точно настаивать на нем не стала бы (это явно выходит за рамки общепринятого).

Ну хорошо, теперь я поняла, что это не принято. Потому что я не знала этих правил игры и когда агенты стали прятать от меня продавца и еще присылать список вопросов, которые я могу задать, если покупатель ко мне всё-таки выйдет, всё это было подозрительно. А им, значит, казалось, что это я себя веду подозрительно и зачем-то требую продавца. .

Вита,
Агенты, представляющие вас, легально отвечают за ваши действия и слова при контакте с продавцами. Что у вас на уме, адекватны ли вы....
Это Штаты. Адвокаты не дремлят.

[М@ш@]

Да, не ясно, о какой этике может идти речь. Через три месяца захотеть купить другой дом это неэтично, а столько времени рассматривать предложение этично?

[Вита]

Вита,
Агенты, представляющие вас, легально отвечают за ваши действия и слова при контакте с продавцами.

Ерунда какая-то. Судя по этой вашей фразе, если я надумаю стукнуть продавца по голове, то в тюрьме за меня сидеть будет агент.

[Alaska]

Вита,
Агенты, представляющие вас, легально отвечают за ваши действия и слова при контакте с продавцами.

Ерунда какая-то. Судя по этой вашей фразе, если я надумаю стукнуть продавца по голове, то в тюрьме за меня сидеть будет агент.

сидеть будете вы. Агент, вернее брокер, будет иметь большие $$$ неприятности.
Welcome to America!

[Alaska]

Да, не ясно, о какой этике может идти речь. Через три месяца захотеть купить другой дом это неэтично, а столько времени рассматривать предложение этично?

дело даже не в шорт сейле. Это нормально при любых сделках.
Покупатель дает оферы на разные дома, т.к. он не знает сторгуется ли, результов инспекции, т.е. нет финального решения ни покупателя, ни продавца или банка.
Только при шорт сейле, это растягивается на месяца. Согласие продавца/владельца ничего не стоит без согласия банка. О какой этике может идти речь, если основной продавец еще не согласен продать? Т.е. практически нет даже контракта.

[Tessa]

можно расспрашивать только о районе, а мы сами тут живем и всё знаем. И вообще, по-моему, более странно ловить незнакомых людей на улице и о чем-то их спрашивать, чем встретиться с хозяином дома, который покупаешь.

Если дом понравился, мы еще раз без агента приезжали ранним вечером, звонили в двери к соседям и задавали свои вопросы про neighborhood. Мы с нашими детьми ездили, так что соседи открывали двери очень охотно. Расспрашивали про школы, секции, активитис, садики. Между делом соседи обычно сами рассказывали и про хозяев дома. Хотя, надо сказать, с первым домом никто не заикнулся про соседа-педофила

Ну а про сам дом инспектор рассказал, когда его показалось мало, еще и структурного инспектора приглашали, узнали много того, что хозяин сам бы точно не рассказал, может и не знал даже.

[Alaska]

Хотя, надо сказать, с первым домом никто не заикнулся про соседа-педофила

покупателям предоставляются дискложерс Megan's Law.
Погуглите.

[Вита]

сидеть будете вы. Агент, вернее брокер, будет иметь большие $$$ неприятности.
Welcome to America!

Это нонсенс. Я изучала американское законодательство в университете и не могу принимать всерьез вышеизложенную чушь. Если вы так уверены в своих словах, приведите ссылку на конкретный case, в котором агент понёс ответственность за то, что покупатель, которого он его представлял, побил продавца или задал ему из ряда вон выходящие вопросы.

Если бы агенты несли подобные риски, они вынуждены были бы платить большие страховые взносы на такой случай, и никто в агенты вообще не захотел бы идти. Это не обязанность агента - тестировать покупателей у психиатров, ручаться за них головой и нести за них ответственность как за собственных малолетних детей.

[Вита]

Если дом понравился, мы еще раз без агента приезжали ранним вечером, звонили в двери к соседям и задавали свои вопросы про neighborhood.

Ну вот видите, какие люди разные. Я бы не стала ходить по соседям, и сама бы не обрадовалась, если бы целые делегации из семей с детьми стучали ко мне в двери и начинали расспрашивать о близлежащих школах и садиках. Гораздо более логичным мне видится задать такие вопросы продавцу.

[Alaska]

Это нонсенс. Я изучала американское законодательство в университете и не могу принимать всерьез вышеизложенную чушь. Если вы так уверены в своих словах, приведите ссылку на конкретный case, в котором агент понёс ответственность за то, что покупатель, которого он его представлял, побил продавца или задал ему из ряда вон выходящие вопросы.

Я согласна. Нонсенс. В Штатах многое, что касается судебных тяжб, нонсенс. Вернее $ претензий. А RE в этом # 1.

Это не обязанность агента - тестировать покупателей у психиатров, ручаться за них головой и нести за них ответственность как за собственных малолетних детей.

если вы украдете что либо в доме, поломаете, брокеры таки будут нести ответственность. Если побьете продавца.... хм-мм....

[Вита]

если вы украдете что либо в доме, поломаете, брокеры таки будут нести ответственность.

И как это должно работать на практике? Допустим, агент привел клиента смотреть дом, и клиент что-то там украл. Если удастся доказать, что клиент украл, то клиент должен и вернуть или возместить и/или сесть в тюрьму. Что агент-то должен делать, если ворованное вернули, вор в тюрьме? Я понимаю, что может пострадать его профессиональная репутация, но не ясно, за что он должен кому-то платить?

[Alaska]

Я понимаю, что может пострадать его профессиональная репутация, но не ясно, за что он должен кому-то платить?

платить придется адвокатам, чтобы "не платить". Так обычно решаются все вопросы в этом бизнесе.

[Tessa]

Хотя, надо сказать, с первым домом никто не заикнулся про соседа-педофила

покупателям предоставляются дискложерс Megan's Law.
Погуглите.

В бумаге насчет закона Меган продавец написал "не известно". Когда я его случайно в интернете нашла и мы пытались разузнать в ДА оффисе что конкретно он с детьми делал, нам сказали, что более не менее полное уведомление о нем мы получим после покупки дома, а до этого все распросы считаются invasion of privacy of that individual и никто нам ничего по правилам рассказывать не должен.

[KotKot]

Совсем идиотский вопрос, но какой типичный размер депозита для first time buyer в наши дни? Имеется в виду в проценте от стоимости дома.

[Tessa]

Ну вот видите, какие люди разные. Я бы не стала ходить по соседям, и сама бы не обрадовалась, если бы целые делегации из семей с детьми стучали ко мне в двери и начинали расспрашивать о близлежащих школах и садиках. Гораздо более логичным мне видится задать такие вопросы продавцу.

Расспросите вашу бабушку про школы, садики и кружки

Кто не хочет, тот не открывает наверное но нам такие ттт не попадались. Мы правда, только 2 раза такое делали уже во время attorney review, прежде чем полностью себя связать обязательствами. Обычно соседи с удовольствием общались, подсказывали, рассказывали. Соседи (особенно имеющие детей) будут жить рядом с вами несколько лет, дети будут друг с другом играть, вы друг-другу помогать будете время от времени. А продавец избавится от дома, подпишет бумажку и ищи-свищи ветра в поле.

Каждый поступает как считает нужным, вобщем, удачи!

[Alaska]

Хотя, надо сказать, с первым домом никто не заикнулся про соседа-педофила

покупателям предоставляются дискложерс Megan's Law.
Погуглите.

В бумаге насчет закона Меган продавец написал "не известно". Когда я его случайно в интернете нашла и мы пытались разузнать в ДА оффисе что конкретно он с детьми делал, нам сказали, что более не менее полное уведомление о нем мы получим после покупки дома, а до этого все распросы считаются invasion of privacy of that individual и никто нам ничего по правилам рассказывать не должен.

Покупателю дают адрес веб сайта. Это все, что должен сделать продавец.
Мне для опыта... Вы его/педофила нашли в базе данных до покупки? Т.е. знали что есть такой сосед, а деталей выяснить не удалось?

[Alaska]

Совсем идиотский вопрос, но какой типичный размер депозита для first time buyer в наши дни? Имеется в виду в проценте от стоимости дома.

Тут уже выяснили что в разных штатах под словом "депозит" подразумевают разные вещи.
<1% это нормально. На шорт сейл $1К.
Спросите друзей, агентов, как принято в ваших краях.

[Tessa]

[quote="Alaska.
Мне для опыта... Вы его/педофила нашли в базе данных до покупки? Т.е. знали что есть такой сосед, а деталей выяснить не удалось?[/quote]

Глубоко во время покупки.
Нам дали все disclosures, в пункте про Закон Меган стояло "НЕТ", что у них нет знаний об этом. То же самое было и про термитов, и еще уже не помню что. Мы подписали офер, вышли из attorney review, сделали разных инспекций и ждали клоузинга. Недели за 2 до клоузинга я совершенно случайно узнала про sex offender website и что-то дернуло меня вставить тот адрес. Дом покупался в fancy upscale town с соответствующими ценами на дома и налогами. Это был громаднейший сюрприз увидеть в таком setting будущим соседом судимого педофила, который что-то делал с детьми до 13 лет, и посмотреть на его выражение лица. Еще больше разозлило, когда мы много раз звонили в полицию и ДА офис и нас каждый раз вежливо посылали, говоря, что до состоявшейся покупки дома они нам никакой информации о его преступлении давать не будут, так как охраняют его privacy по закону.
Адвокат с 30ти летним стажем сказал, что мы первые клиенты, которые напоролись на такой сюрприз.

[agent_V]

Глубоко во время покупки.
Нам дали все disclosures, в пункте про Закон Меган стояло "НЕТ", что у них нет знаний об этом. То же самое было и про термитов, и еще уже не помню что. Мы подписали офер, вышли из attorney review, сделали разных инспекций и ждали клоузинга. Недели за 2 до клоузинга я совершенно случайно узнала про sex offender website и что-то дернуло меня вставить тот адрес. Дом покупался в fancy upscale town с соответствующими ценами на дома и налогами. Это был громаднейший сюрприз увидеть в таком setting будущим соседом судимого педофила, который что-то делал с детьми до 13 лет, и посмотреть на его выражение лица. Еще больше разозлило, когда мы много раз звонили в полицию и ДА офис и нас каждый раз вежливо посылали, говоря, что до состоявшейся покупки дома они нам никакой информации о его преступлении давать не будут, так как охраняют его privacy по закону.
Адвокат с 30ти летним стажем сказал, что мы первые клиенты, которые напоролись на такой сюрприз.

Интересно, а после покупки они могут давать такую информацию?
Во время покупки Вы являлись "purchaser under contract" и обладали теми же правами на получение информации как и владелец.

[Вита]

Нам дали все disclosures, в пункте про Закон Меган стояло "НЕТ", что у них нет знаний об этом.

Так, может, они действительно не знали об этом педофиле? Может, у них не было в том доме маленьких детей, и им такая информация без надобности.

[Alaska]

Недели за 2 до клоузинга я совершенно случайно узнала про sex offender website и что-то дернуло меня вставить тот адрес.

Не очень понятен этот пункт, если вы получили дискложерс о Законе и адресом вебсайта (даже если продавец сказал что ничего не знает. Многие не знают о своих соседях) Неужели ваш агент не обьяснил все дискложерс по пунктам?

И совсем не понятно, почему молчал ваш агент и адвокат, когда вам отказывали в дополнительной информации?