вопросы новичка о покупке дома в Америке

[mikeG]

Мне всегда было интересно, чем принципиально отличается townhouse condo от townhouse PUD.
Понятно, что во втором случае хозяину принадлежит клочок земли под домом.
Но на этом клочке земли построить ничего нельзя согласно CC&R. Точно так же, как на клочке земли под condo никто ничего не может построить. В обоих случаях есть HOA с одинаковыми поборами и ограничениями.

Есть какая-то существенная разница?

[lialeta]

Из обьяснений агента
- цена на таунхаусы со временем растет, у кондо наоборот - здание ветшает и деревяшки не растут в цене, а наоборот
- дословно "Проблема может быть только, когда вы будете продавать и покупатель захочет получить FHA Loan (3.5% downpayment), то не менее 51% кондо в этом комплексе должны принадлежать собственникам и не сдаваться в аренду. 49% могут быть сданы в аренду. Иначе у покупателя будут проблемы с получением заема", а таунхаусы легче продаются
Я раньше тоже не видела большой разницы, а теперь .... даже не знаю. Вдруг в будущем захотим продать кондо и возникнут проблемы с этим.

[Вертихвостка]

lialeta,
А какой процент owner occupancy в этом конкретном комплексе?

[mikeG]

Из обьяснений агента
- цена на таунхаусы со временем растет, у кондо наоборот - здание ветшает и деревяшки не растут в цене, а наоборот
- дословно "Проблема может быть только, когда вы будете продавать и покупатель захочет получить FHA Loan (3.5% downpayment), то не менее 51% кондо в этом комплексе должны принадлежать собственникам и не сдаваться в аренду. 49% могут быть сданы в аренду. Иначе у покупателя будут проблемы с получением заема", а таунхаусы легче продаются
Я раньше тоже не видела большой разницы, а теперь .... даже не знаю. Вдруг в будущем захотим продать кондо и возникнут проблемы с этим.

По-моему с таунхаузами в комплексе тоже есть аналогичные заморочки с процентами сдаваемых юнитов.
Про больший рост цены у PUD, чем у кондо - как-то неубедительно.
Кондо комплекс ведь тоже на земле стоит, которая точно так же растет (или не растет) в цене.

Более существенно количество этой земли.

[lialeta]

Этого я не знаю, но ведь количество owner occupancy может варьироваться

[Вертихвостка]

Этого я не знаю, но ведь количество owner occupancy может варьироваться

As of the year end, к примеру. Ассоциация эти данные имеет.

[lialeta]

Не знаю и не вижу особого смысла узнавать об этом. Допустим 60 или 30, для меня важно сколько будет, если нам в будущем нужно будет продать это кондо, а этого знать не может никто.

[dimp]

Мне всегда было интересно, чем принципиально отличается townhouse condo от townhouse PUD.
Понятно, что во втором случае хозяину принадлежит клочок земли под домом.
Но на этом клочке земли построить ничего нельзя согласно CC&R. Точно так же, как на клочке земли под condo никто ничего не может построить. В обоих случаях есть HOA с одинаковыми поборами и ограничениями.

Есть какая-то существенная разница?

Ни фига себе "с одинаковыми поборами и ограничениями". HOA fee для таунхазов в наших краях варьируется от $30 до $150. Condo fee где-то $250-$500 (бывает и больше).
Существенная разница в типе владения. В случае таунхаза вы владеете зданием и землей под ней и вокруг нее. В случае кондо - вы владеете долей в кооперативе, который владеет всеми зданиями. Если будет течь крыша, сломается кондиционер, и т.п. то чинит владелец (во вотором случае владелец - кооператив). Также сдать кондо, как правило, можно только с разрешения "совладельцев".

[mikeG]

Мне всегда было интересно, чем принципиально отличается townhouse condo от townhouse PUD.
Понятно, что во втором случае хозяину принадлежит клочок земли под домом.
Но на этом клочке земли построить ничего нельзя согласно CC&R. Точно так же, как на клочке земли под condo никто ничего не может построить. В обоих случаях есть HOA с одинаковыми поборами и ограничениями.

Есть какая-то существенная разница?

Ни фига себе "с одинаковыми поборами и ограничениями". HOA fee для таунхазов в наших краях варьируется от $30 до $150. Condo fee где-то $250-$500 (бывает и больше).
Существенная разница в типе владения. В случае таунхаза вы владеете зданием и землей под ней и вокруг нее. В случае кондо - вы владеете долей в кооперативе, который владеет всеми зданиями. Если будет течь крыша, сломается кондиционер, и т.п. то чинит владелец (во вотором случае владелец - кооператив). Также сдать кондо можно только с разрешения "совладельцев".

Я про таунхаузы в PUD, не в городе. Крыша как правило общая, чинится HOA, как в кондо.
Такая же общая земля с газоном, басейном, теннисом итд.
В наших краях типичный HOA fee для таких $300-400/mo.

Кондиционер, furnace и прочие appliances, которые внутри юнита, казалось бы, владелец чинит в любом случае.

Насчет рента - это интересно. Я считал, что подобные ограничения - закидоны конкретного HOA.

[Вертихвостка]

Не знаю и не вижу особого смысла узнавать об этом.

Wrong answer. Но дело хозяйское.

[valeriypi]

Мне всегда было интересно, чем принципиально отличается тошнхоусе цондо от тошнхоусе ПУД.
Понятно, что во втором случае хозяину принадлежит клочок земли под домом.
Но на этом клочке земли построить ничего нельзя согласно ЦЦ&Р. Точно так же, как на клочке земли под цондо никто ничего не может построить. В обоих случаях есть ХОА с одинаковыми поборами и ограничениями.

Есть какая-то существенная разница?

Ни фига себе "с одинаковыми поборами и ограничениями". ХОА фее для таунхазов в наших краях варьируется от $30 до $150. Цондо фее где-то $250-$500 (бывает и больше).
Существенная разница в типе владения. В случае таунхаза вы владеете зданием и землей под ней и вокруг нее. В случае кондо - вы владеете долей в кооперативе, который владеет всеми зданиями. Если будет течь крыша, сломается кондиционер, и т.п. то чинит владелец (во вотором случае владелец - кооператив). Также сдать кондо можно только с разрешения "совладельцев".

Ограничения определяются уставом, самодельным ли, типовым ли в тех краях, либо определяемым местным говермент. С етой точки зрения все равно таунхозы ли обьединенные по правилу кондоминимума, ли цельное здание. Сушественные отличия и ограничения - у кооперативов. Но ето чаше в Манхеттене и дргих довнтовнов.

ХОА плата зависит от многих составляюших. Оставляя в стороне плохое управление
то затраты определяютсы числом домовладений, размером участка и удобств требуюших ухода, возрастом строений. Т.е цена на единицу может быть одинаковой. Но ето в теории.
Везде после 10-20 лет резко возрастают расходы на ремонт (подходит капитальный ремонт), увеличиваются требования говермент по размеру страхового фонда, если много ренторов все начинает ломаться быстрее. Руководство(обычно бесплатное) забивает на управление, уход, ворует и плата сушественно возрастает.

[lialeta]

Не знаю и не вижу особого смысла узнавать об этом.

Wrong answer. Но дело хозяйское.

Напишите, пожалуйста, чем мне это может помочь?

[dimp]

Я про таунхаузы в PUD, не в городе. Крыша как правило общая, чинится HOA, как в кондо.
Такая же общая земля с газоном, басейном, теннисом итд.
В наших краях типичный HOA fee для таких $300-400/mo.

Кондиционер, furnace и прочие appliances, которые внутри юнита, казалось бы, владелец чинит в любом случае.

Насчет рента - это интересно. Я считал, что подобные ограничения - закидоны конкретного HOA.

Я жил в свое время в таунхаузе в PUD. Там была и общая земля с бассейном, теннисными кортами, детской площадкой, но при этом у каждого перед и за юнитом был свой собственный участок земли. Чинить свою крышу, косить траву на своем участке и т.п. каждый должен сам. HOA был около $80.

[Вертихвостка]

Не знаю и не вижу особого смысла узнавать об этом.

Wrong answer. Но дело хозяйское.

Напишите, пожалуйста, чем мне это может помочь?

Owner-Occupancy Ratio affects the lending (conventional loans, FHA loans, VA loans, mortgage insurance), future resale value, and so on...

[lialeta]

А этот самый процент живущих в комплексе владельцев устанавливается раз и навсегда (в уставе кооператива, например) или же он может меняться с годами?

[Вертихвостка]

А этот самый процент живущих в комплексе владельцев устанавливается раз и навсегда (в уставе кооператива, например) или же он может меняться с годами?

Кооп здесь тоже есть как form of ownership, и у них нередко уставом вообще сдавать не разрешается, а в кондо обычно этот пункт не оговорен в декларации и, соответственно, market related.

[Komissar]

ЛЮБОЕ community, где есть CC&R's (даже если отдельные дома на больших участках в тьмутаракани) может поставить ограничения на рент. Это может быть % или абсолютное число юнитов, к-рые могут сдаваться, это м.б. ограничение по времени, сколько месяцев юнит можно рентовать, и это м.б. ограничения на срок после вступления во владение, скажем, сдавать не ранее, чем сам прожил 24 мес.

Это все не взаимоисключающие, а скорее, взаимодополняющие условия.

[Kolombina]

В Вегасе очень много single family домов коммьюнити с rental restrictions.

Вариантов этих рестрикшнс довольно много.

[Womanly]

Пожалуиста, разрешите спор: обязательно ли показывать [bank statement] со всей суммой, когда делаешь [cash offer]?

[Kolombina]

Это зависит от продавца. Если банковский дом или шорт сейл, то обязательно.
Если обычная транзакция, то желательно, или практически обязательно.
если селлер поверит вам на слово - хорошо, но имеет право не поверить. Мы продавали дом за кеш, поверили на слово, но два дня до понедельника только ))

Некоторые без банк стейтмент даже не покажут дом, не говоря уже об оффере. Обычно это касается мультимиллионных домов, чтобы не ходили лукилу.

[olymp]

Мораль- не ленитесь получить пре-аппровал и у Вас не будет неприятных "сюрпризов".

Спасибо за историю из собственного опыта. Для меня она только подтверждает факт, что pre-approval нужен только агенту, а для нас это трата времени и снижение credit score от ненужных запросов. Я понимаю, что многие люди не умеют считать и не знают, сколько они в состоянии платить, пока банк за них не решит. Можно ли вместо pre-approval предъявить агенту дипломы о финансовом образовании в подтверждение нашего умения считать деньги?

Так это же вопрос о выборе агента. Надо пголагать, что ситуации могут быть разными. Наверное, может найтись агент, который будет с Вами работать и без преаппрувела, и, может быть, существует такой агент, который не будет с вами работать, даже если у вас на счетах свободных средств в несколько раз больше, чем стоимость дома. Обычная же схема , видимо, такова, что при покупке дома покупателю требуется финансирование, и агент подстраховывается и хочет видеть преаппрувэл, хотя это не гарантирует, что сделка состоится даже в том случае, если покупатель захочет купить дом.

[olymp]

Это зависит от продавца. Если банковский дом или шорт сейл, то обязательно.
Если обычная транзакция, то желательно, или практически обязательно.
если селлер поверит вам на слово - хорошо, но имеет право не поверить. Мы продавали дом за кеш, поверили на слово, но два дня до понедельника только ))

Некоторые без банк стейтмент даже не покажут дом, не говоря уже об оффере. Обычно это касается мультимиллионных домов, чтобы не ходили лукилу.

Скажите, как вас "занесло" в Лас Вегас? Поделитесь впечатлениями о жизни, пожалуйста.

[Вита]

Так это же вопрос о выборе агента. Надо пголагать, что ситуации могут быть разными. Наверное, может найтись агент, который будет с Вами работать и без преаппрувела, и, может быть, существует такой агент, который не будет с вами работать, даже если у вас на счетах свободных средств в несколько раз больше, чем стоимость дома. Обычная же схема , видимо, такова, что при покупке дома покупателю требуется финансирование, и агент подстраховывается и хочет видеть преаппрувэл, хотя это не гарантирует, что сделка состоится даже в том случае, если покупатель захочет купить дом.

Ну вот мы всё-таки получили пре-апрувал месяц назад, а покупать пока что нечего. Вчера вот вышел на продажу хороший дом, но в нём почему-то живут жильцы - до августа 2012. Как такое может быть? Ведь они заключали договор с нынешним собственником, а если он дом продаст, почему новый хозяин должен там держать чужих людей? Он же с ними ничего не подписывал.

[X37WAL!^]

Так это же вопрос о выборе агента. Надо пголагать, что ситуации могут быть разными. Наверное, может найтись агент, который будет с Вами работать и без преаппрувела, и, может быть, существует такой агент, который не будет с вами работать, даже если у вас на счетах свободных средств в несколько раз больше, чем стоимость дома. Обычная же схема , видимо, такова, что при покупке дома покупателю требуется финансирование, и агент подстраховывается и хочет видеть преаппрувэл, хотя это не гарантирует, что сделка состоится даже в том случае, если покупатель захочет купить дом.

Ну вот мы всё-таки получили пре-апрувал месяц назад, а покупать пока что нечего. Вчера вот вышел на продажу хороший дом, но в нём почему-то живут жильцы - до августа 2012. Как такое может быть? Ведь они заключали договор с нынешним собственником, а если он дом продаст, почему новый хозяин должен там держать чужих людей? Он же с ними ничего не подписывал.

Зависит видимо от законов штата. В некоторых продажа дома является достаточным поводом для расторжения лиза с 2-3 months notice. Ну, а в других, видимо, не является.

[Вита]

Зависит видимо от законов штата. В некоторых продажа дома является достаточным поводом для расторжения лиза с 2-3 months notice. Ну, а в других, видимо, не является.

Я хочу разузнать получше. Может, продавец планирует продавать дом такому же инвестору, как он сам, а если покупатель сам захочет там жить, то жильцов можно и выселить. А то как-то странно покупать для себя дом, в который еще полтора года нельзя будет вселиться. При том, что аренда у нас тут существенно дешевле моргиджа и сдавать можно только себе в убыток.