Condo vs. Co-op - есть ли принципиальная разница и в чем она

u0999 · Post by **u0999** » 02 Apr 2003 16:16

увидела кв-ру на продажу - написано Co-op, с коими я никогда не сталкивалась. Что такое кондо и как работает я в общем то знаю. В чем различия между кондо и коопом и что лучше/хуже и почему? спасибо...

Okapy · Post by **Okapy** » 02 Apr 2003 16:35

Отвечу т.к. только что купил кондо.

Разница в юридических аспектах владения. У коопа обычно куча всяких policy и процедур вступления. Например, многие коопы не берут людей с доходом ниже такого-то. Коопы обычно дешевле кондо. Но у них есть еще один минус, кроме проблемного вступления. Высокий Maintenance. Причем сильно высокий.

Вот пример из жизни. У нас есть два практически одинаковых дома. Один Кооп другой кондо.

1 Кооп. Цена квартир - 160-230. Maintenance - 650-700
2.Кондо Цена квартир - Цена 250-300 Maintenance - 230-250

Вот и думай что покупать.

u0999 · Post by **u0999** » 02 Apr 2003 17:14

то есть если бы я хотела купить кв-ру и сдать ее (в некоторых кондо это можно), в коопе скорее всего будет нельзя?

Vesh · Post by **Vesh** » 02 Apr 2003 17:28

Дело, насколько мне известно, в форме собственности. Кооп - это акционерное общество, каждому члену которого принадлежит некоторая его доля, а вовсе не квартира в доме.

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Apr 2003 17:42

Я слышал от знакомых, купивших кооп, что лендеры гораздо менее охотно дают лоан на кооп, и не многие лендеры за это берутся, опять-таки из-за странной формы собственности. Знакомым пришлось взять лоан под 8.25% во времена, когда фиксед 30-летний был где-то 6.5%.

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 02 Apr 2003 17:49

По-моему кооп это из категории real property, типа мобильного дома. Т.е. на кооп вы не можете взять моргидж, а только loan, как на машину. Сейчас вроде многие лендеры стали более гибкими и вводят всякие заморочки типа "tilted towards real estate" т.е. финансирование гибридного типа.
Кондо- это real estate, но вы владеете form plsater in.

Okapy · Post by **Okapy** » 02 Apr 2003 17:53

Именно потому и неохотно дают, что в коопе тебе принадлежит не твоя квартира конкретно, а часть всего комплекса. А вот если ты платить перестанешь, то у тебя ее банку отбирать надо и продавать, а у коопа полиси всякие. Короче морока это банку большая. Вот они и не любят. А судя по тому что в тот кооп о котором я выше писал, с ценой кваритры в 200к они требовали годовой доход в 120к на семью. То их в основном за кеш покупают.

u0999 · Post by **u0999** » 02 Apr 2003 20:32

ясно. овчина выделки не стОит. спасибо всем ответившим!

Shin · Post by **Shin** » 02 Apr 2003 21:07

Okapy wrote:1 Кооп. Цена квартир - 160-230. Maintenance - 650-700

Куда ж они столько денег девают?

Этож почти цена ренты апартментов!
Там что, швейцары в ливреях у каждой двери стоят что ли?

Lida · Post by **Lida** » 02 Apr 2003 21:31

Shin wrote:
Okapy wrote:1 Кооп. Цена квартир - 160-230. Maintenance - 650-700

Куда ж они столько денег девают? Этож почти цена ренты апартментов!
Там что, швейцары в ливреях у каждой двери стоят что ли?

В эту сумму также всключены : отопление, вода, газ, свет и налоги.

Вот и посчитайте теперь сколько вы платите в сумме: отопление, вода, газ, свет и налоги....

Может получится , что "овчинка выделки стОит".....

u0999 · Post by **u0999** » 02 Apr 2003 21:50

она бы стОила если б не было заморочек с финансированием и пр, что очевидно имеет место. так что.....

idle0 · Post by **idle0** » 02 Apr 2003 23:10

Shin wrote:
Okapy wrote:1 Кооп. Цена квартир - 160-230. Maintenance - 650-700

Куда ж они столько денег девают? Этож почти цена ренты апартментов!
Там что, швейцары в ливреях у каждой двери стоят что ли?

цена 160-230 - это $160,000 - $230,000?

а maintenance 650-700 - это $650-700 в месяц или в год или еще как-то по другому?

Okapy · Post by **Okapy** » 03 Apr 2003 16:49

Именно цена $160,000 - $230,000?

а maintenance $650-$700 в месяц.

Швейцаров нет ни там ни там. Эти дом практически одинаковые и расположены рядом. Я был в обоих.

stoli · Post by **stoli** » 03 Apr 2003 17:06

OtecFedor wrote:По-моему кооп это из категории real property, типа мобильного дома. Т.е. на кооп вы не можете взять моргидж, а только loan, как на машину. Сейчас вроде многие лендеры стали более гибкими и вводят всякие заморочки типа "tilted towards real estate" т.е. финансирование гибридного типа.
Кондо- это real estate, но вы владеете form plsater in.

Интересно, а можно ли такой loan взять на "real estate" за границей, i.e. в России или где-нибудь на Кипре?

Ссылок не подкинете посмотреть?

u0999 · Post by **u0999** » 03 Apr 2003 17:21

уже обсуждалось. народ сказал что можно взять только personal loan, not secured, ессно процент будет гораздо выше....

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 05 Apr 2003 17:48

На самом деле у кооп есть некоторые преймущества, заметные правда состоятельной части населения. Самое главное- возможность легальной дискриминации потенциальных жильцов по расовому, имущественному и т.д. признаку. Поскольку квартиру вы не покупаете, а фактически покупаете членство в кооперативе, вас должен утвердить народный хурал коопа. Тут у вас спросят рекомендательные письма от куда только можно, документы о доходах и т.д. Потом могут взять и не одобрить, рожа не понравилась. В результате в коопе имеете нужный контингент. Корнечно, разъяренные подобной политикой чернокожие адвокаты устраивают судебные иски, но собака лает а караван идет.
В кондо же - купил, плачу взносы и идите все на х**.

Post by **NB1** » 10 Aug 2003 20:22

OtecFedor wrote:На самом деле у кооп есть некоторые преймущества, заметные правда состоятельной части населения. Самое главное- возможность легальной дискриминации потенциальных жильцов по расовому, имущественному и т.д. признаку. Поскольку квартиру вы не покупаете, а фактически покупаете членство в кооперативе, вас должен утвердить народный хурал коопа. Тут у вас спросят рекомендательные письма от куда только можно, документы о доходах и т.д. Потом могут взять и не одобрить, рожа не понравилась. В результате в коопе имеете нужный контингент. Корнечно, разъяренные подобной политикой чернокожие адвокаты устраивают судебные иски, но собака лает а караван идет.
В кондо же - купил, плачу взносы и идите все на х**.

Это, конечно, замечательно. Но ведь получается, что тот, кто хочет продать свою долю (пакет акций) в коопе, сталкивается с проблемой, что без разрешения коопа не продашь. Или там в "уставе" есть четко количественно оговоренный пункт о том, в каком порядке можно выйти из этого ЗАО и продать свой пакет. Например, трех покупателей приводил - ни один не понравился, тогда кооп в течении 48 часов должен выкупить пакет. Опять же, по какой цене?
Вопрос не праздный - сам хочу нечто подобное попробовать со временем организовать. Интересны, какие есть решения. Я пока не нахожу таких, чтобы ни при каких обстоятельствах ни одна сторона не оказалась бы крепко проигравшей.

KVA · Post by **KVA** » 11 Aug 2003 02:00

NB1 wrote:Это, конечно, замечательно. Но ведь получается, что тот, кто хочет продать свою долю (пакет акций) в коопе, сталкивается с проблемой, что без разрешения коопа не продашь. Или там в "уставе" есть четко количественно оговоренный пункт о том, в каком порядке можно выйти из этого ЗАО и продать свой пакет. Например, трех покупателей приводил - ни один не понравился, тогда кооп в течении 48 часов должен выкупить пакет. Опять же, по какой цене?

Из того что мой знакомый мне расказывал о своем co-op именно так и есть. Трех привел - не понравились, от четверного уже отказаться не могут. Но наверное в каждом co-op свои правила.

KVA · Post by **KVA** » 11 Aug 2003 02:01

NB1 wrote:Это, конечно, замечательно. Но ведь получается, что тот, кто хочет продать свою долю (пакет акций) в коопе, сталкивается с проблемой, что без разрешения коопа не продашь. Или там в "уставе" есть четко количественно оговоренный пункт о том, в каком порядке можно выйти из этого ЗАО и продать свой пакет. Например, трех покупателей приводил - ни один не понравился, тогда кооп в течении 48 часов должен выкупить пакет. Опять же, по какой цене?

Из того что мой знакомый мне расказывал о своем co-op именно так и есть. Трех привел - не понравились, от четверного уже отказаться не могут. Но наверное в каждом co-op свои правила.

Post by **NB1** » 11 Aug 2003 09:39

KVA wrote: Из того что мой знакомый мне расказывал о своем co-op именно так и есть. Трех привел - не понравились, от четверного уже отказаться не могут. Но наверное в каждом co-op свои правила.

Ну так здесь есть отличные возможности для злоупотреблений - приводишь 3 заведомо неприемлемых подставных, а затем уже можешь с развязанными руками творить, чего хочешь. Если же вдруг кого-то из подставных все-же согласятся принять, он под благовидным предлогом отказывается от покупки. Немного хлопотно, но...
Интересно именно детали узнать - как в уставах подобные вещи обходят.

-Yh- · Post by **-Yh-** » 11 Aug 2003 15:08

Сорри, что новую тему создал, не увидел этой. Тем не мнее я не прояснил свой вопрос.

У нас в соседнем городе листинг на reltor.com показывает огромное количество продаваемых квартир по 30к-50к. На вид довольно приличные. Но они все co-op. Точно такие же condo начинаются от 120к. Что с этими coop не так? Почему они такие дешевые? И почему их так много продается? Mortgage payment получается около $300 в месяц. Я за машину столько плачу. Почему их не раскупили все?

Я тут посмотрел в одном доме продается 13 квартир. Студии по 30к-35к, 1 bedroom по 45к-50к. Неужели по каким-то критериям этот coop отметает покупателей и им выгодней, чтобы 13 квартир стояли пустыми и продавались довольно долгое время по 30к?

AL2 · Post by **AL2** » 11 Aug 2003 15:16

Наверное по критерию маинтаинсе фее и отметают,он наверное там будет доларов 700 в месяц

KVA · Post by **KVA** » 11 Aug 2003 18:22

-Yh- wrote:Я тут посмотрел в одном доме продается 13 квартир. Студии по 30к-35к, 1 bedroom по 45к-50к. Неужели по каким-то критериям этот coop отметает покупателей и им выгодней, чтобы 13 квартир стояли пустыми и продавались довольно долгое время по 30к?

Так coop-у по барабану хочет владелец продать свою квартиру или нет. Если maintenance fee владелец платит исправно, то coop-у проблемы владельца совершенно не интересны. Проблемы с продажей это проблемы владельца.

Вертихвостка · Post by **Вертихвостка** » 11 Aug 2003 19:28

Eще один очень отрицательный момент в со-оп дополнительно к затруднительной их продаже: если вы решили сдать свою квартиру внаем, то, в большинстве случаев, они вам это не разрешат, т.к. у большинства со-опов это записано в декларации. Сдать же свое кондо внаем, как правило, проблем не представляет. Т.е. кондо часто является хорошим вредством вложения денег как проперти под рент, а со-оп нет.

Likenew · Post by **Likenew** » 28 Aug 2003 22:50

Мы рентуем кондо. Так вот, недавно получили бумагу, которая всем жильцам раздается, мы лендлорду передали потом, что в связи с тем, что наши кондо постоянно дорожают, и многие вдруг захотели их продать, ихний совет постановил, что они должны утверждать кандидатуры покупателей, а также написали, что не разрешается больше сдавать в рент кондо, кроме тех, что уже сданы. Так что....