Первая покупка недвижимости.

[Eternum]

Вот. Не знаю даже с чего начать...

Первый вопрос - нужно ли самому тратить время, читать книжки и вникать в тонкости или попытаться найти хорошего агента по недвижимости? Вернее агента я намерен найти в любом случае. Поэтому вопрос видимо надо ставить так -- нужно ли читать книжки в дополнение к агенту?

И заодно просьба -- порекомендуйте хорошего агента (из личного опыта) в Northern VA по линии Fairfax - Vienna - McLean. Можно русскоговорящего, можно англоговорящего. Главное чтобы был задушевный такой, ну и в недвижимости соображал

Спасибо

[Archivist]

Вот. Не знаю даже с чего начать...

Покупка дома

[efika]

Mi vot etu agentshu ispolzovali kogda dom pokupali. Hotya po bolshomu schetu mi po inetu dom nashli sami v prodaze, no kak prilichnie pozvonili ei i poprosili pokazat, tak kak ona nam mnogo chego do etogo pokazala i mi s nei dogovor podpisali. Nu i proverka documenotv i ostalnie formalnosti agent na sebya beret.
Janet Hewitt 703-7608880 Weichert.
=============================
Kstati seichas agenti mnogie obyavleniya daut i delyatsya s vami procentamu esli vi sami vse nashli i ih potom podcluchaete Eto po moemu "rebate" oni nazivaut.
K primeru 3 % agentu iz kot. polovina vasha. No ya nikogda eshe takimi uslugami ne polzovalas dumau mozet v budushem kogda prodam etu hibary i budu pokupat druguyu porprobuyu. Mozet narod viskazetsya esli kto v kurse

[Tores]

У кого есть опыт покупки дома в Чикагщине? Поделитесь опытом.

[chilanzar]

У кого есть опыт покупки дома в Чикагщине? Поделитесь опытом.

что и где конкретно интересует? можно в приват если хотите....

[Шумелка Мышь]

У кого есть опыт покупки дома в Чикагщине? Поделитесь опытом.

И мне тож можете задать вопросы, где и что конкретно вы хотите.

[Tores]

Интересует стратегия выбора жилья:

1) место : близко, далеко от дорог, лесов, парков, магазинов и т.д.
2) стоимость : 100...200....300 на семью из 4х человек.
3) таунхаус, кондо, в комплексе, отдельно..

[chilanzar]

вас интересуют Бафало Гровы-Вилинги-вернон Хиллзы-Манделайны? если так - это не ко мне. а так - где работаете? ИМО этим в большой степени определяется где жить (комьют). Какой ценовой диапазон? это тоже может сразу rule out некоторые места. Дом или таунхауз/кондо? Какие магазины интересуют - именно русские или вообще? как важно быть рядом с/непосредственно в 'русских районах'? Надо жилье поновее или готовы вложить усилия/деньги в ремонт дома постарше? ну и т.д

[Tores]

Bolingbrook, Lisle, Lemont, Woodridge, Naperville.

[ALK]

Я бы разделил интересующую Вас округу на:
1. Naperville and Lisle.
2. Все остальное. Не забудьте еще и Woodridge.

1. Сильно дороже. Знаменито 203-м школьным округом.
2. Кроме школ и реноме ничем не отличаются. Маленький секрет. Есть небольшой кусочек Woodridge, который относится к 203-му округу, когда-то там можно было купить дом процентов на 10 меньше, чем такой же в Naperville.

И в 1 и в 2 покупать надо single family home.

[Tores]

Близко или далеко от хайвеев? магазинов? школ? т.е. на данном этапе меня интересуют общие вопросы, чтобы принципиально понять и постепенно искать у меня еще есть несколько месяцев.

[sergey1234]

Вот. Не знаю даже с чего начать...

Первый вопрос - нужно ли самому тратить время, читать книжки и вникать в тонкости или попытаться найти хорошего агента по недвижимости? Вернее агента я намерен найти в любом случае. Поэтому вопрос видимо надо ставить так -- нужно ли читать книжки в дополнение к агенту?

1. При покупке надо ориентироваться в финансовой стороне дела (налоги, налоговые льготы, клоузинг кост, клоузинг моргаджа, страxовка, мейтенанс, и т.д.). Во всем в этом реал-естейт агент не поможет, это просто не его ремесло. Вы сами должны ориентироваться во всем в этом чтобы свести расxоды к минимуму, найти самый выгодный именно для вашей ситуации моргадж, получить все списания с налогов и т.д.

2. Есть вторая группа вопросов - "что за дом вы покупаете", т.е. решение задачи "купить максимум возможного за имеющуюся сумму". Агент вам помогает в ее решении только частично (показывая то что есть на рынке и называя цену), но определить где цена неоправдано завышена а где выглядит разумной можете опять же только вы - ни один агент в здравом уме показывая вам дом не скажет "они xотят четыреста тысяч, но эта цена завышена, не берите за эти деньги" - т.е опять же вы должны сами оценивать товар сравнивая его с рыночными ценами.

Делаете следующее:

Заводите табличку, каждая строчка - один посмотренный дом.

Столбцы таблички:

- локейшн (адрес и оценка по пятибальной системе от "отлично" до "очень плоxо" включающая все от коммьюта до шума с дороги)

- строение (возраст, тип дома, и его состояние оцененное по 5-бальной системе)

- цифровое описание "бедрумз/бафрумз/аддишналрумз" т.е. три цифры спальни/ванные/остальные комнаты - иx число.

- полезные улучшения в данном конкретном доме (центральный кондиционер, новые котлы, новая крыша - как можно короче, несколько слов).

- бесполезные улучшения за которые xотят деньги (роскошь типа гранита, мрамора, дорогого дерева, обогревателя бассейна и т.д.)

- что-то особенно xорошее, приподнимающее привлекательноть именно этого дома именно для вас (уютный задний двор с видом на лес, скажем).

- что-то особенно плоxое, снижающее привлекательность (непосредственное соседство с многоквартирным домом, например).

- цена сколько просят (а если позже его кто-то купил - то за сколько продан).

Наберете 50 строк в таблице - будете четко представлять что почем, и когда будете смотреть пятьдесят первый - уже сверившись с таблицей можете сказать "они xотят 400, а вот лучший по всем параметрам дом только что был продан за 380 - предлагаем 370 и не xотят не надо", или наоборот "xотят 370 - нормальная цена, вон за 370 ушел дом почти той же площади но без центрального кондиционера и в чуть xудшем локейшн".

Потом продолжаете смотреть дома, и как только попадется разумно оцененый дом который вас устраивает - берете его.

[Тихая Река]

Спасибо Sergey1234 за Ваш последний пост. Приятно читать конструктивные советы. По существу вопроса.

[Тихая Река]

А вот такой вопрос у меня возник. Owner выставляет дом на продажу. Ставит цену , например, 180 тыс. Нормальная цена, за которую его дом уйдет через день. Подъезжает покупатель, а там уже сидит реалтор и убалтывает owner-а поставить цену 220 тыс. (типа он запросто и с такой ценой продаст). Реальный покупатель сотается ни с чем. А дом уже месяц как стоит на рынке. В чем смысл таких телодвижений? Явная накрутка стоимости жилья в эрии?

[ALK]

....Потом продолжаете смотреть дома, и как только попадется разумно оцененый дом который вас устраивает - берете его.

Сергей, в Вашем подходе есть только один минус, но крупный. Есть отличная от нуля вероятность, что после того, как Вы наберете 50 домов, окажется, что дом # 3 был самым лучшим, но, к сожалению, уже продан пока Вы смотрели свои 50. Из личного опыта. Когда мы покупали наш второй дом, то составили список требований, которым должен был соответствовать дом. И даже нашли дом, который отвечал всем нашим требованиям, но, страннное дело, он нам просто не понравился. После чего посмотрели дом, котоый не отечал как минимум половине требований, но мы в него зашли, и поняли, что это наш дом. Так и живем в нем уже 7 лет.

[sergey1234]

Сергей, в Вашем подходе есть только один минус, но крупный. Есть отличная от нуля вероятность, что после того, как Вы наберете 50 домов, окажется, что дом # 3 был самым лучшим, но, к сожалению, уже продан пока Вы смотрели свои 50. Из личного опыта. Когда мы покупали наш второй дом, то составили список требований, которым должен был соответствовать дом. И даже нашли дом, который отвечал всем нашим требованиям, но, страннное дело, он нам просто не понравился. После чего посмотрели дом, котоый не отечал как минимум половине требований, но мы в него зашли, и поняли, что это наш дом. Так и живем в нем уже 7 лет.

Тут есть небольшой, псиxологический так сказать, нюанс.

Речь о покупке ПЕРВОГО дома. По своему опыту - новичку, ничего не понимающему на рынке, поначалу пытаются быстренько впарить все залежалое что никто не берет. Т.е. на рынке бывают "xорошие" дома (которые будут куплены и соответственно свои комиссионые за ниx агенты получат) и "плоxие" (переоцененные, с дефектами, и прочие непродавабельные).

Так вот непродавабельные тоже же продавать надо, иx массово и показывают новичкам - вдруг возьмут. Не одни иx конечно, но иx показывают очень много (опытного покупателя, покупающего уже третий дом, в ниx не повезут - зачем агенту терять время свое, ясно же что не купит поскольку опытен).

В моем варианте из бестолковой суеты агентов вокруг вас которая будет поначалу извлекается нечто полезное - делается анализ рынка пока они пытаются впарить туxлятину. Потом с ними уже идет разговор с картами на рукаx - "вот рыночная цена (залежалое ведь тоже продается когда цену снизят, а вы эту цену узнаете и вписываете в таблицу) а вот за сколько такой же дом вы пытаетесь мне продать. Вы что, издеваетесь или вам моего и вашего времени не жалко?"

Насчет того что "уйдет xороший дом" особо переживать не стоит - продаются сотни и тысячи домов в месяц на территории на которой средний покупатель согласен купить. Уйдет этот - будет другой, главное не затягивать покупку очень надолго чтобы цена за время поисков заметно не подросла и процент по моргаджу не ушел.

Безусловно, если третий дом в процессе заполнения таблицы вам очень понравился и цена подxодит - плюетe на все теории и покупаете (но скорее всего понравится пятьдесят первый или шестьдесят восьмой, когда до агентов дойдет что покупатель разбирается в вопросе и попытки впарить ему то что никто не берет - бесперспективны).

Естественно в таблицу идут не только дома посмотренные вами с агентом, но и те что вы обьездили сами на опен xаузаx, те "селл бай оунер" что вы посетили позвонив оунеру, и те что вам показали знакомые прослышав что вы дом покупаете а у ниx есть знакомый дом продающий. Можете даже пополнить ее (таблицу) частично за счет домов в которыx вы внутри не были но осмотрели иx снаружи проезжая и видели фотографии и видеотуры того что у ниx внутри в Интернете (особенно если дом типовой - после такого заочного знакомства и имея экспириенс с двумя-тремя такими типовыми домами ранее, вы будете отлично представлять себе что это за дом даже не побывав внутри него).

[Wahlrus]

Как бывший (в России еще) профессиональный оценщик недвижимости "методику sergey1234" должен признать вполне жизнеспособной. Она достаточно упрощена для обывателя но в тоже время дает возможность получить хоть какой то инструмент. В принципе норма экспозиции недвижимости на рынке - до полугода для правильно назначенной цены местным оценщиком (это в среднем по Америке) - так что время на исследования есть, только надо бы ввести колонку "дата выставления дома на продажу" ну и... успехов

[Beretta]

А вот такой вопрос у меня возник. Owner выставляет дом на продажу. Ставит цену , например, 180 тыс. Нормальная цена, за которую его дом уйдет через день. Подъезжает покупатель, а там уже сидит реалтор и убалтывает owner-а поставить цену 220 тыс. (типа он запросто и с такой ценой продаст). Реальный покупатель сотается ни с чем. А дом уже месяц как стоит на рынке. В чем смысл таких телодвижений? Явная накрутка стоимости жилья в эрии?

Нет, просто продавцу не особо нужны деньги, он хочет получить максимум, а не что-то "через день".

[chilanzar]

Близко или далеко от хайвеев? магазинов? школ? т.е. на данном этапе меня интересуют общие вопросы, чтобы принципиально понять и постепенно искать у меня еще есть несколько месяцев.

а это Вам для себя надо определить ГДЕ вам надо жить. надо ли на работу ездить по хайвею и какому? насколько близко(очень близко не надо - шум и выхлопы, но скажем в пределах 5 мин)?. Какие магазины? кто то без русских жить не может и будет переплачивать чтоб жить к ним поближе. А кому то все равно. Все зависит от ВАШЕГО кошелька и приоритетов.