Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

[DropAndDrag]

Стыдно не знать 101 rental business
Depreciation наше все. Вы можете быть по факту в плюсе, а на бумагах для налогов - в минусе на следующие 27,5 лет.

привели бы стоимость покупки дома и рент

[Komissar]

Кто то еще в наше время приобретает investment property ?

не обязательно в бей эрии покупать. Я купила в этом году. За 210К, сдала за 1700. НОА минимальный.
Два кондиционера пришлось поменять, это 6К, но это долгосрочная перспектива.
Это конечно, хороший был дил, но в целом можно довольно легко купить за 250-270, сдать за 1600.

210K? В Сиэтле или в вегасе? Сколько басрумов и спален?

[DropAndDrag]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

у меня пока не получалось заплатить нулевой налог (подсчет №1) - сложно depreciation перескочить. наверное возможно при стечении нескольких обстоятельств
- в первые годы покупки, когда на проценты моргача много списывается
- несколько крупных поломок в один год
- упал рент
- неудачное место, где рент относительно дешев по сравнению с ценой домов. кстати, вполне возможно с дорогими домами в Кали - расклад немного другой и этого достаточно (даже HOA fee - это много по сравнению с прибылью)
- несколько месяцев property не сдавалось или несколько месяцев рентер не платил
- ну еще брать кешем и не платить налог ...

наверное при нулевом налоге будет все равно выгодно, так как на руки будет что-то перепадать (подсчет №2), моргач будет выплачиваться, да и цена жилья в среднем растет. на самом деле не знаю - надо хотя бы раз продать такой дом и купить другой в течении года, чтобы уйти от налогов.

разве плохо, что Комми ликует

мне стало любопытно и за утренней чашечкой чая прикинул на цифрах Kolombina
цена 210000 260000
рент 1700 1600
доход 20400 19200
страховка 700 800
моргач интерес (20% downpayment; 4%) 6720 8320
таксы 2000 2200
depreciation (от 75%) 5727 7090

итог 5252 789

так что немного дешевле рент и цена дома на 20% выше практически не дадут в первом году прибыли по таксам. а если дом не сдан один месяц в году, то уже доход отрицательный.
так что любопытно понять не как залететь без прибыли, а любопытно понять до какого момента вариант "без прибыли" все равно выгоден
вот это я сказанул

[John Smith]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

у меня пока не получалось заплатить нулевой налог (подсчет №1) - сложно depreciation перескочить. наверное возможно при стечении нескольких обстоятельств
- в первые годы покупки, когда на проценты моргача много списывается
- несколько крупных поломок в один год
- упал рент
- неудачное место, где рент относительно дешев по сравнению с ценой домов. кстати, вполне возможно с дорогими домами в Кали - расклад немного другой и этого достаточно (даже HOA fee - это много по сравнению с прибылью)
- несколько месяцев property не сдавалось или несколько месяцев рентер не платил
- ну еще брать кешем и не платить налог ...

наверное при нулевом налоге будет все равно выгодно, так как на руки будет что-то перепадать (подсчет №2), моргач будет выплачиваться, да и цена жилья в среднем растет. на самом деле не знаю - надо хотя бы раз продать такой дом и купить другой в течении года, чтобы уйти от налогов.

разве плохо, что Комми ликует

мне стало любопытно и за утренней чашечкой чая прикинул на цифрах Kolombina
цена 210000 260000
рент 1700 1600
доход 20400 19200
страховка 700 800
моргач интерес (20% downpayment; 4%) 6720 8320
таксы 2000 2200
depreciation (от 75%) 5727 7090

итог 5252 789

так что немного дешевле рент и цена дома на 20% выше практически не дадут в первом году прибыли по таксам. а если дом не сдан один месяц в году, то уже доход отрицательный.
так что любопытно понять не как залететь без прибыли, а любопытно понять до какого момента вариант "без прибыли" все равно выгоден
вот это я сказанул

мортгидж на рентал разве не порядка 7 ? и доун 30%?

[выдра]

Вы забыли HOA

[выдра]

мортгидж на рентал разве не порядка 7 ? и доун 30%?

В июле этого года 3.99, откуда 7?

[DropAndDrag]

Вы забыли HOA

да я и другое не учитывал по мелочам, например amortization, ремонты.

[John Smith]

мортгидж на рентал разве не порядка 7 ? и доун 30%?

В июле этого года 3.99, откуда 7?

хмм, мне на праймари резиденс лоан предлагали в апреле под 3.5 с пойнтами, я думал что на рентал гораздо выше процент.
но я за процентами на рентал не слежу, так что вполне может быть и 3.99, спорить не буду

[DropAndDrag]

мортгидж на рентал разве не порядка 7 ? и доун 30%?

как-то смотрел рефинансирование - было на 0.5% больше.

[выдра]

мортгидж на рентал разве не порядка 7 ? и доун 30%?

В июле этого года 3.99, откуда 7?

хмм, мне на праймари резиденс лоан предлагали в апреле под 3.5 с пойнтами, я думал что на рентал гораздо выше процент.
но я за процентами на рентал не слежу, так что вполне может быть и 3.99, спорить не буду

это на 15 лет. Фиксированый рейт. На 30 кажется чуть больше был. Но уж никак не 7, это точно.

[Kolombina]

Кто то еще в наше время приобретает investment property ?

не обязательно в бей эрии покупать. Я купила в этом году. За 210К, сдала за 1700. НОА минимальный.
Два кондиционера пришлось поменять, это 6К, но это долгосрочная перспектива.
Это конечно, хороший был дил, но в целом можно довольно легко купить за 250-270, сдать за 1600.

210K? В Сиэтле или в вегасе? Сколько басрумов и спален?

4 bed 3 full bath. vegas/ 2006 yb/ я писала в другой теме пару месяцев назад.

[Kolombina]

мне стало любопытно и за утренней чашечкой чая прикинул на цифрах Kolombina
цена 210000 260000
рент 1700 1600
доход 20400 19200
страховка 700 800
моргач интерес (20% downpayment; 4%) 6720 8320
таксы 2000 2200
depreciation (от 75%) 5727 7090

итог 5252 789

так что немного дешевле рент и цена дома на 20% выше практически не дадут в первом году прибыли по таксам. а если дом не сдан один месяц в году, то уже доход отрицательный.
так что любопытно понять не как залететь без прибыли, а любопытно понять до какого момента вариант "без прибыли" все равно выгоден
вот это я сказанул

Я не против платить налоги, было бы с чего.

У меня есть домик, купленный за 80к на низком маркете, сдается за 1350, НОА нет, налог 1000 в год, страховка 400, моргидж 400 в месяц.
Как в нем выйти в минуса?

[Komissar]

depreciation (amortization) рассчитывается, как 1/(27.5) от стоимости собственно дома (не земли) в налоговом реестре.

Скажем, собственно строение у Коломбины 180000, т.е. depreciation будет 6500 в год.

[inock]

депрециатион (амортизатион) рассчитывается, как 1/(27.5) от стоимости собственно дома (не земли) в налоговом реестре.

Скажем, собственно строение у Коломбины 180000, т.е. депрециатион будет 6500 в год.

Если за этот год depritiation не выбран, и ты в минусе, то переноситься ли эта разница на следующий год? Я помню она вычитатеся из продажной цены в будущем, но не помню про перенос.
И второе, можно ли solo 401 k открыть под ренаталc, ну как под малый бизнес?

[DropAndDrag]

лениво лезть смотреть и вспоминать что и как сделал несколько лет назад, да и может быть с ошибками, но у меня
- amortization - это не depreciation и имеется отдельная строчка. собрал какие-то fee при покупке и разделил на какое-то кол-во лет. в любом случае немного до 100 баксов
- стоимость дома и участка могут быть не разделены в налоговом реестре и тогда нужно отдать стоимости дома что-то 70-80%, а если разделены, то берется их отношение
- если не ошибаюсь расчет идет от цены покупки, а не от налогового реестра. это так? если от налогового реестра, то тогда каждый год может быть другая сумма ...

кстати, меня вот интересуют пара других вопросов, если таксы считает специально обученный бухгалтер. ему даешь сведения о доме, а он сам вытаскивает информацию о продаже - стоимость и год с сайта county? а как он рассчитывает amortization без договора о покупке?

[inock]

лениво лезть смотреть и вспоминать что и как сделал несколько лет назад, да и может быть с ошибками, но у меня
- амортизатион - это не депрециатион и имеется отдельная строчка. собрал какие-то фее при покупке и разделил на какое-то кол-во лет. в любом случае немного до 100 баксов
- стоимость дома и участка могут быть не разделены в налоговом реестре и тогда нужно отдать стоимости дома что-то 70-80%, а если разделены, то берется их отношение
- если не ошибаюсь расчет идет от цены покупки, а не от налогового реестра. это так? если от налогового реестра, то тогда каждый год может быть другая сумма ...

кстати, меня вот интересуют пара других вопросов, если таксы считает специально обученный бухгалтер. ему даешь сведения о доме, а он сам вытаскивает информацию о продаже - стоимость и год с сайта цоунты? а как он рассчитывает амортизатион без договора о покупке?

Хорошие вопросы. Найти хорошие ответы займёт время. Договор о покупке конечно даёшь бугалтеру. Надо посмотреть, что с depritiable чстью происходит. Вычитается она из цены или нет? Комиссар наверняка по памяти знает.
У нас земля всегда идёт отдельной строкой.

[Сабина]

Кто то еще в наше время приобретает investment property ?

не обязательно в бей эрии покупать.

А где ?

[MyKind]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

У меня есть такая проперти, дорогущая, в хорошем районе Вашингтона, была куплена для себя изначально, потом уехала за границу, пришлось сдать, когда вернулась, пришлось купить в другом районе (нужна была школа), а предыдущую квартиру не хотелось продавать так как я ее больше никогда не куплю. Рент покрывает только мортгэдж и НОА, плюс немного экстра что обычно уходит на небольшой ремонт.

[DropAndDrag]

что-то стал я подумывать, что с вирусом и начавшимися проблемами (возросшая безработица, рухнувшая нефть, остановившиеся и полу остановившиеся компании) кризис придет и на маркет жилья (и на цену домов, и на рент).
может пора свалить? в кеш? или только high-end упадет?

[MyKind]

что-то стал я подумывать, что с вирусом и начавшимися проблемами (возросшая безработица, рухнувшая нефть, остановившиеся и полу остановившиеся компании) кризис придет и на маркет жилья (и на цену домов, и на рент).
может пора свалить? в кеш? или только high-end упадет?

Прийдет, но не везде. Работы по прежнему будут сконцентрированы вокруг больших городов. В тех городах где индустрия не позволяет работать удаленно из дому, цены не упадут (Вашингтон ДС с гос служащими, Норфолк с военными базами, например). Но думаю даже что и в районах густо населенных ИТ сектором, который сейчас в большинстве работает из дому, цены будут держаться (логично, что если ты работаешь из дому все время, то захочется жить в более приличном доме если проводишь там больше времени. За исключением тех, кто действительно может работать 100 процентов удаленно).

[Сабина]

что-то стал я подумывать, что с вирусом и начавшимися проблемами (возросшая безработица, рухнувшая нефть, остановившиеся и полу остановившиеся компании) кризис придет и на маркет жилья (и на цену домов, и на рент).
может пора свалить? в кеш? или только high-end упадет?

Забавно. Прочла ваш пост, а потом на дату посмотрела .
Ну и где мы ? Как раз почти год спустя
Я все это время в стоках просидела. Первый раз в жизни рискнула так сказать. Получилось нормально. Теперь хватило на даунпеймент чтобы снова владеть жильем. Прошлым летом когда искала так и не нашла ничего чтобы месячные платежи выходили низкими ( на пенсию типа) при этом 3 bedroom и не старше 5-ти лет. А в этом году и при таком сумасшедшем рынке получилось. В идеале к концу лета бы, когда младший в колледж уедет, но уже сейчас все смели. Больше всего радует мысль что жильё мне теперь будет обходиться в четверть месячного дохода.

А в целом ощущение такое что как ты не копи, не повышай свой доход , идеальное жильё никогда по карману не будет . Куда нас сейчас приведёт вся эта инфляция на фоне дефицита жилья и восстающей из пепла экономики один бог знает

[inock]

что-то стал я подумывать, что с вирусом и начавшимися проблемами (возросшая безработица, рухнувшая нефть, остановившиеся и полу остановившиеся компании) кризис придет и на маркет жилья (и на цену домов, и на рент).
может пора свалить? в кеш? или только high-end упадет?

Забавно. Прочла ваш пост, а потом на дату посмотрела .
Ну и где мы ? Как раз почти год спустя
Я все это время в стоках просидела. Первый раз в жизни рискнула так сказать. Получилось нормально. Теперь хватило на даунпеймент чтобы снова владеть жильем. Прошлым летом когда искала так и не нашла ничего чтобы месячные платежи выходили низкими ( на пенсию типа) при этом 3 bedroom и не старше 5-ти лет. А в этом году и при таком сумасшедшем рынке получилось. В идеале к концу лета бы, когда младший в колледж уедет, но уже сейчас все смели. Больше всего радует мысль что жильё мне теперь будет обходиться в четверть месячного дохода.

А в целом ощущение такое что как ты не копи, не повышай свой доход , идеальное жильё никогда по карману не будет . Куда нас сейчас приведёт вся эта инфляция на фоне дефицита жилья и восстающей из пепла экономики один бог знает

Молодца!

Четверть месячного дохода за жильё это хорошо. А куда инфляция приведёт никто не знает. Давайте через год вернёмся к этой теме.

[Сабина]

Четверть месячного дохода за жильё это хорошо. А куда инфляция приведёт никто не знает. Давайте через год вернёмся к этой теме.

Да, неразбериха полная. Вот посмотрите почем практически одно и то же продалось сегодня. Причём тот что продался дороже на 20+ лет старее. Люди просто в панике хватают, не думают

[Сабина]

Кстати вопросы, а то уже подзабыла все про investment property, сдавала свое очень давно
1) If you bought it as primary residence, but need to rent out for first couple of months ( can't move in right away) , is there any impact? По моему как купил, там уже 2-3 месяца пофиг, главное вьехать и жить там к концу года?
2) If you bought as primary residence, but then changed you mind, want to rent out and buy one more as primary residence, what are the consequences ? Besides the obvious - tax implication. Все что приходит в голову - что могут быть трудности в получением займа под второй ? С другой стороны если принести контракт на рент, то должны наверное просто посчитать как investment income от первого? Человек же может change his mind

[Komissar]

Четверть месячного дохода за жильё это хорошо.

Это если доход постоянный. А выгонят ее с работы - будет сосать лапу в трех бедрумах.