Why Housing Is About to Go "Pop!"

[NskCA]

А вот еше картинка

А откуда картинка. Мне, как живущему в самой оверпрайснутой стране мира - Ирландии очень данные интересны.

"The Economist"
It is hard to say if Ireland is the most overpriced. The country did grow
very fast, so at least some of the increase is real, not just expectations.

[CEBA]

Я богат, я богат!

Вы просто в дорогом (на сегодня) доме живете.
но будут ли на него покупатели через 15-20 лет?
и по каким ценам?
надеюсь, что будут...
но настораживает демографический прогноз

[Kalifornian]

Вы просто в дорогом (на сегодня) доме живете.
но будут ли на него покупатели через 15-20 лет?
и по каким ценам?
надеюсь, что будут...
но настораживает демографический прогноз

А куда им деваться?

[ax3816]

U.S. Current Account Gap Widens
Thu Dec 16, 2004 02:09 PM ET

http://www.reuters.com/newsArticle.jhtm ... geNumber=0

...на второй странице

JOB MARKET BRIGHTENS, HOUSING SOURS

Another report showed housing starts unexpectedly plummeted 13.1 percent last month, the biggest dive since a 17 percent tumble in January 1994, as groundbreaking activity fell sharply across the nation.

Housing starts slid to an annual rate of 1.771 million units in November from an upwardly revised 2.039 million clip a month earlier, the Commerce Department said.

Economists had expected starts to ease only slightly and some saw the report as a sign of brewing trouble for the long high-flying U.S. housing sector.

[Kalifornian]

А тем временем в Bay Area Home sales hit monthly high!

BAY AREA TRANSACTIONS: MORE HOUSES, CONDOS CHANGE HANDS THAN IN ANY OTHER NOVEMBER.

By Sue McAllister

Mercury News

The median price of resale houses sold in the Bay Area rose to a record $560,000 last month, and more homes of all types sold than during any other November on record, a real estate information firm said Thursday.

A total of 10,987 houses and condos, both new and resale, changed hands in the nine-county Bay Area in November, according to DataQuick Information Systems, giving last month the highest sales volume of any November since 1988, when the company began keeping records.

In Santa Clara County, the median price of resale houses sold held steady at $600,000, but condominiums reached a new peak of $405,000.

Despite the Bay Area's lingering economic problems, the local housing market has showed surprising strength all year, and median prices in all counties are 15 percent to 22 percent higher than they were a year ago. Most observers point to low mortgage rates as the primary reason for so many home sales, and competition among buyers and a chronic housing shortage as reasons for the sky-high prices.

Only about 1,300 homes were on the market in Santa Clara County at the end of last week, for example, 45 percent fewer than were for sale a year earlier.

Mortgage rates remain low, as well. Freddie Mac said Thursday that the national average for 30-year fixed-rate loans was 5.68 percent this week, the lowest it's been since late October.

The typical mortgage payment Bay Area buyers took on in November was $2,350, up from $2,315 in October and from $2,076 a year earlier, according to DataQuick. The month in which new buyers took on the highest mortgage payment -- $2,450 -- was in June, when mortgage rates were slightly higher.

In Santa Clara County, the median price of resale houses sold last month stayed flat from October at $600,000. That figure is up 15.4 percent from November 2003. Last month, 1,706 resale houses and 624 resale condos were sold for a total of 2,330 homes. That's down 2.9 percent from October, and up 5.6 percent from November 2003.

The data is drawn from public records of home sales that closed in November, meaning the transactions probably began one or two months earlier. The median price means that half the homes sold cost more, and half cost less.

Nationally, housing demand appears to have waned last month. The number of housing projects that builders broke ground on plunged 13.1 percent in November, the Commerce Department said, the biggest drop in nearly 11 years.

The decline pulled down housing starts to their lowest level since May 2003.

Unusually wet weather hampered construction, and potential home buyers appear to be cautiously eyeing mortgage interest rates, a trade association said.

``But it also appears that builders are looking ahead with a little bit of caution,'' said David Seiders, chief economist for National Association of Home Builders. ``They are having a record sales year, but the number of unsold units in inventory has been on the rise. With the Fed on the move, it makes sense for builders to control inventory at this stage of the cycle.''

http://www.mercurynews.com/mld/mercuryn ... 438394.htm

[Kalifornian]

Only about 1,300 homes were on the market in Santa Clara County at the end of last week, for example, 45 percent fewer than were for sale a year earlier.

Интересно, а это почему?

[Komissar]

а) получше стало с работами
б) менталитет нынче такой, что народ держится за проперть до последнего, в надежде, что она еще подрастет на 5-10%. Т.е. там, где раньше бы поторопились бы сбагрить хату с рук, теперь ее "держат", берут всякие бридж-лоаны и т.д.

[CEBA]

А куда им деваться?

На кладбище. Бэби бумеры помрут а поколение X и Y малочислено.
И мексиканские иммигранты такие цены не потянут.

[Kalifornian]

а) получше стало с работами

Google уже почти всех моих знакомых пригласил на интервью

[Kalifornian]

Are You Living in a Bubble?

Bold Housing Market
Is Expected to Cool Down;
How Far, Fast Is Debatable
December 17, 2004
The Issue

In Las Vegas, home prices leaped 54% in a year's time. In Los Angeles, a median-priced home costs more than twice as much as the average family can afford. And in San Francisco, a home at the midpoint of the price range will set you back $650,000.

Have housing prices hit "bubble" territory? You can make a strong case that they have, at least in California, Florida, Las Vegas and the mid-Atlantic region. Of course, there's no official definition of a bubble -- it's really just a term meant to convey a sense of peril. Bubbles eventually pop, leaving a messy aftermath. After the dot-com bubble burst in 2000, the Standard & Poor's 500-stock index lost nearly half its value and the Nasdaq Composite Index plunged by nearly 80%. The economy fell into a recession the following year.

Nationally, the case for a housing bubble is much less clear. The median price for a home up for resale rose 41% for the five years ending Oct. 31, according to the National Association of Realtors. That's an annualized gain of 7.1% -- strong, but not terribly bubbly.

But given housing's outsized impact on the economy -- the NAR estimates housing-related spending and investment accounted for a quarter of U.S. gross domestic product in 2003 -- the bubble question is worth exploring. That's especially true now that the unusually low interest rates that fueled the housing boom are slowly coming to an end. Tuesday, the Federal Reserve raised the short-term federal-funds rate by 0.25 percentage point to 2.25%, up from 1% in June. Higher long-term rates are on the horizon. The average 30-year, fixed mortgage rate, now at 5.27%, is expected to hit 6.5% early next year and 7.5% by the end of 2006, according to Economy.com, a research firm.

Next year, home-price appreciation, housing starts and other indicators are widely expected to cool down from their torrid pace. But will it be a slow return to historical trends or something more drastic?

On the One Hand

The bearish case for housing begins with frothy prices, and adds on an extra measure of concern for the ease with which homeowners are borrowing against their newfound wealth and spending their paper gains.

First, ballooning prices: The average price for a U.S. home rose 13% in the year ending Sept. 30, the biggest jump in 25 years, says the Office of Federal Housing Enterprise and Oversight, the agency that oversees mortgage-finance giants Fannie Mae and Freddie Mac. In the third quarter, homes appreciated at an annualized rate of 18.5%, according to the agency's quarterly survey, an indication prices are still rising despite anecdotal evidence they may have peaked in some of the hottest markets.

Second, consumers will pull an estimated $118 billion out of their home equity this year through a borrowing device known as a cash-out refinancing, according to Freddie Mac. In cash-out transactions, homeowners take out a larger mortgage on the appreciated value of their homes and pocket the difference between their old loan and the new one (minus fees). Thanks to falling rates and closing costs, they can even reduce monthly mortgage payments in the process.

So despite the rise in home values, consumers overall are finding themselves more in debt than before. Mortgage debt reached 45% of the market value of homes at the end of 2003 -- a postwar record, according to economist Paul Kasriel at Northern Trust.

Consumers' willingness to borrow against their home equity and spend it on home improvements, household goods, new cars and other items has helped keep the economy afloat for the last three years while businesses have been extremely reluctant to spend. But there are some signs of bubble behavior here. Just last week, the NASD, the brokerage industry's regulator, warned brokers that too many homeowners are playing the stock market with their home-equity money. Meanwhile, mortgage lenders have kept the housing boom going by offering risky low-down-payment and interest-only mortgages with floating rates to borrowers who otherwise couldn't afford to buy.

Rising rates inevitably will cool down housing demand. The NAR forecasts that new home construction will decline 4% next year and sales of existing homes will drop 3%. In November, new home construction fell by 13.1%, steeper than expected. Cash-out refinancings will become less attractive as rates rise, depriving the economy of a significant source of support. And homeowners with floating-rate mortgages will face higher monthly payments and have less to spend on other things.

As a result, the housing sector, which once propped up the economy, might become something of a drag. Participants in the Federal Reserve Bank of Chicago's recent Economic Outlook Symposium forecast GDP growth to fall next year to a 3.3% pace from an expected 4.4% this year. One of the key factors behind the decline is the expectation that residential housing investment will be flat next year, following an expected 9.7% increase this year. "Most sectors of the economy will be showing more moderate growth rates, but the residential investment portion is driving the overall weakness," says William Strauss, a senior economist with the Chicago Fed.

Most economists are forecasting only modest declines in housing investment next year. But Edward Leamer, director of the UCLA Anderson Forecast, which issues quarterly national outlooks, says residential housing investment still has a long way to fall to reach historic levels.

"I worry that it could be all at once," Mr. Leamer says. Inflation-adjusted residential housing investment hit an all-time high of $3,800 per worker this year, he says, citing government data. To come back to normal levels, housing spending would have to fall by $1,000 per worker, or $150 billion. "It is hard to imagine that housing could return to normal without some severe sluggishness in the economy, possibly another recession," he concludes.

On the Other Hand

The bull's case for housing acknowledges the boom is cooling, but discounts the bears' gloom-and-doom scenarios. And comparisons to the Internet stock-market bubble are dismissed out of hand. "We don't think there's a bubble nationally," says Rod Smyth, chief investment strategist at Wachovia Securities.

True, housing prices are about 14% above their long-term trend, he says. But stocks were 30% to 40% above trend at the peak of the bubble. The level of housing prices is "nothing like the extremes that stock prices were at," he says. Also, housing prices aren't as volatile as stock prices. You're less likely to sell your home because it has fallen in value (assuming you can make the mortgage payments) than you are to unload a losing stock position, he says.

So while some overheated local markets could see painful price adjustments, housing prices nationally will continue to rise, though at a more modest rate. (They haven't fallen on the national level since the Great Depression.) A 5% increase in the median existing home price, which is what the NAR forecasts for next year, "is still a healthy housing expansion," says David Lereah, the NAR's chief economist.

He also points out that the Ofheo price-appreciation numbers are only for homes with mortgages that have been purchased or securitized by Fannie Mae and Freddie Mac. Those figures exclude the high and low ends of the market, where price appreciation has been more moderate, he says. (The NAR expects an 8% increase in the median home-resale price this year and a 9% rise in the median new-home price.)

In fact, NAR data through the third quarter show moderating price-appreciation trends that are anything but bubble-like. About two thirds of metropolitan areas showed slower price growth in the third quarter than in the second. Celia Chen, director of housing economics at Economy.com calls it the beginning of a "well-behaved" move back toward historical price levels.

She foresees only modest price declines in overheated housing markets, nothing like the collapses that occurred in New England in the 1980s and California in the early '90s. In those periods, she says, the economy was in a recession. Today, "employment growth and overall economic growth is expected to be fairly sturdy over the next year, and that will help support the housing market," she says.

Though interest rates are rising, they are still low by historical standards, and low enough to keep the housing market growing, says the NAR's Mr. Lereah. In addition, demographic trends -- the tendency of people to live longer -- work in favor of real estate. The housing boom, he says, "will continue for the remainder of this decade."

http://online.wsj.com/article_email/0,, ... m5,00.html

[ivm]

.....
Also, housing prices aren't as volatile as stock prices. You're less likely to sell your home because it has fallen in value (assuming you can make the mortgage payments) than you are to unload a losing stock position, he says.
.....

Автор забыл также указать что дома являются также менее ликвидными чем стоки, поэтому волатильность может быть огромной

То что наблюдается сейчас "массовый психоз" когда агенты подсылают листовки говорящие что кто-то желает купить ваш дом, мол продавайте - выгодно будет... в случае кирдыка теже агенты будут кричать что мол КРАНТЫ, продавай сейчас с -20% скидкой а не то будешь продавать годами а то и вообще не продашь! Это как снежный ком - кто торговал малоликвидными секьюритиз тот знает (чего токо истории с соей и сахаром стоят)

Впрочем я 100% согласен с автором что кирдыка не будет пока не настутиа очередная рецессия... похоже народ забыл что такое быть без работы + когда с тебя $$$$/mo требует банк за дом...

[Komissar]

.....
Also, housing prices aren't as volatile as stock prices. You're less likely to sell your home because it has fallen in value (assuming you can make the mortgage payments) than you are to unload a losing stock position, he says.
.....

Впрочем я 100% согласен с автором что кирдыка не будет пока не настутиа очередная рецессия... похоже народ забыл что такое быть без работы + когда с тебя $$$$/mo требует банк за дом...

Если последняя рецессия чему-то и научила калифорнийцев так это как вынимать деньги из equity, чтобы перетерпеть тяжелые времена. Конечно, что будет, когда equity уже потрачена, а тяжелые времена еще не кончились...

[ivm]

В том-то и прикол что во многих случаях дома покупаются без (с малым) даунпейментом.... т.е. вся существующая эквити - это только рост в цене, если дома скорректируются хотя бы на 15-20% и наступит рецессия тады ОЙ!

Добавьте сюда еще и то что брались ARMs and interest only.... интересные времена нас ожидают впереди...

[kron]

В том-то и прикол что во многих случаях дома покупаются без (с малым) даунпейментом.... т.е. вся существующая эквити - это только рост в цене, если дома скорректируются хотя бы на 15-20% и наступит рецессия тады ОЙ!

Добавьте сюда еще и то что брались АРМс анд интерест онлы.... интересные времена нас ожидают впереди...

Так же можно добавить нарушенный баланс между количеством желающих купить и желающих продать: все кто хотели (кое как могли) купить - купили сейчас (зачем ждать пока рэйт поднимут). Также купили те кто не могли купить: <variable APR>. Все это под лозунгом: "если сейчас не купишь за $$$$, то завтра уже это купить не сможешь". Продавцы же наоборот , продавать не торопятся так как цены растут. Так что цены сейчас растут именно благодаря тому что покупателей намного больше обычного, а потенциальные продавцы сидят затаив дыхание и ждут неизвестно чего. Перефразировав известное выражение , можно сказать : "Никто не хотел продавать". Просто произошел перекос между спросом и предложением. И не потому что предложение отсутсвует , а потому что продавцы не продают сейчас ожидая что цены вырастут еще.
Это и есть баббле.
Как только цены расти перестанут, продавцы начнут быстро быстро выставлять дома на продажу. Покупателей будет намного меньше чем обычно, так как все кто могли и не могли - уже купили. Цены упадут дальше. Многие из тех кого раньше и близко бы не подпустили к покупке дома вдруг сообразят что их фокус не удался, их дом стоит меньше чем они за него должны. Так же они сообразят, что этот дом вообсче не их, а банка и что банкротсво стоит всего $300.

[ax3816]

К стати, а вот вам и предпосылочки. Те кто давно купил дом и готов его продать - добро пожаловать назад на рынок ценных бумаг

IPOoo-La-La!
By Paul R. La Monica, December 09, 2004
http://www.business2.com/b2/web/article ... ml?cnn=yes

NEW YORK - It wasn't exactly 1999 or 2000 all over again for investors in initial public offerings. But it wasn't 2001, 2002 or 2003, either.

And that's a good thing.

The IPO market bounced back sharply in 2004. Through December 9, there were 192 offerings, according to Renaissance Capital, an institutional firm that runs the IPO Plus Aftermarket mutual fund. The deals have raised a total of about $39 billion.

Sure, some IPO fans will lament that this is a far cry from 1999 and 2000. More than 400 companies went public in each of those years and nearly $100 billion was raised from IPOs in each year.

But in the past three years combined, just 221 deals made it to market. Only $80 billion was raised from IPOs during the whole period.

What was most impressive about IPOs this year, particularly in tech, was their performance. This year's 43 tech-company IPOs are up an average of 31 percent from their offering price. Plus, there was more to the IPO markets than Google (GOOG), the most ballyhooed debut of them all.

The search engine's IPO was a huge hit, of course. Shares have doubled since going public in mid-August. But that gain isn't even enough to crack Google in the top ten performing deals of the year. (It's the 19th best performer.)

Still, tech and telecom companies, not surprisingly, were among the biggest IPO winners this year. According to Renaissance Capital, eight of this year's top ten performing IPOs were from tech related companies.

2005 should be a good year

Investors can probably expect more of the same next year.

"The market picked up a head of steam at the end of the year," said Kathy Smith, a research analyst with Renaissance Capital. "The individual investor woke up with Google."

Smith adds that there could be as many as 250 IPOs next year and that they could raise as much as $50 billion.

And the tech sector will once again likely lead the way.

"I don't think the IPO markets will slow down at all," said David Menlow, president of IPOfinancial.com, a research firm. "And tech IPOs will always have that extra bit of sex appeal for investors."

With that in mind, what are some of the private companies that investors should keep an eye on as possible IPOs next year?

Smith said two tech-related companies that have already filed to go public, FTD and Dolby Laboratories, will be worth watching.

FTD, the online flower retailer, actually has already been a public company and is once again hoping to cash in on investors' rekindled love affair with online retailers. FTD went public in 1999 and was subsequently bought and taken private. Now it's back.

The company generated revenues of about $400 million in the fiscal year ending in June, up nearly 10 percent from a year ago. But FTD also posted a net loss of $11 million.

Dolby looks more compelling. The company, popular for its surround-sound and digital audio technology, has a fairly well known brand name. Sales increased by 33 percent in its latest fiscal year, to $289 million. What's even more impressive is that Dolby posted a profit of $57.3 million, up about 20 percent from a year earlier.

As for private companies that have yet to file, I think Vonage is definitely one that probably will look to go public in 2005.

The company is one of the leaders in the nascent Internet telephone business, a technology that's most commonly known by the buzzword (or is it buzz acronym?) VoIP, which stands for voice over Internet protocol. Vonage has about 300,000 customers.

Huawei Technologies is a likely IPO candidate as well. The Chinese manufacturer of networking equipment is emerging as a tough competitor to companies like Cisco Systems (CSCO) and Lucent Technologies (LU). The company said it posted sales of $3.83 billion in 2003 and that it expects revenues to hit $5 billion this year.

Still, don't expect 2005 to be a return to the heady days of the late 90's when all companies seemed to need was a quirky name and a pipe dream to go public.

Menlow said that one of the more encouraging aspects of the IPO market this year was that many of the top performers were established, and in many cases, profitable companies.

That's a big difference from the more speculative offerings that dominated the IPO calendar in the late 1990's ... and Menlow thinks that this trend will continue in 2005. Google, besides having a well-known name, benefited from being highly profitable after all.

"Google certainly cleared a path for other companies in tech to go public," said Menlow.

"But it doesn't sound the all clear."

[Kalifornian]

Так же они сообразят, что этот дом вообсче не их, а банка и что банкротсво стоит всего $300.

А банкам оно надо?

[kron]

Так же они сообразят, что этот дом вообсче не их, а банка и что банкротсво стоит всего $300.

А банкам оно надо?

Что надо? Дом? Не, дом им не надо. Банк его захочет продать.

[Kalifornian]

Банкротство. Нужны ли банку банкротства? Ему лучше денежки потихоньку получать.

[CEBA]

Why young Americans are drowning in debt

Saddled with college loans and credit card debts at a time when the job market is tight, they may be the most indebted generation of young Americans ever.

By Christian Science Monitor

Trying to get by. Those four little words echo plaintively around the country as young adults struggle to get established and stay afloat. Saddled with record-high college loans and credit card debts at a time when wages are stagnant and the job market is tight, they may be the most indebted generation of young Americans ever.

Two trends are fueling the rise in debt: dramatic increases in college costs and the aggressive marketing of credit cards to college students.

"This is the first generation to shoulder the costs of college primarily through interest-bearing loans rather than federal grants that don't have to be repaid," Draut says. During the 1990s, college costs soared by an average of 38%. By the end of that decade, almost two-thirds of students had borrowed money. The average graduate in 2002 owed $18,900 in student loans.

No sense of frugality
While young people incur considerable debt just to pay for basics, they also get into the hole because of impulse spending.

Reality check on debt
Beginning Dec. 1, three credit reporting agencies -- TransUnion, Experian and Equifax -- will offer consumers a free credit report annually. Credit experts recommend that young adults, in particular, get copies of all three. (Read more here about free credit reports. http://moneycentral.msn.com/content/Banking/P71745.asp )

Americans between 25 and 34 have the second-highest rate of bankruptcy, after those in the 35-to-44 age group. Yet McNaughton cautions against bankruptcy, unless all other efforts have failed. She recommends negotiating a lower interest rate with creditors or contacting a good credit-counseling agency. "Only if people see that they're falling more and more behind and aren't able to follow these programs would bankruptcy be an option," she says.

Although bankruptcy stays on a credit report for 10 years, it's possible to reestablish credit with secure credit cards with high interest rates. But such debt can be perilous, McNaughton cautions. "If you have a $2,000 balance and you only make the minimum payment, with no new charges, it will take 16-1/2 years to pay off. That adds up to more than $2,500 in interest fees."

источник http://moneycentral.msn.com/content/Col ... p?GT1=5847
Эти люди и обрушат Housing bubble

[kron]

Банкротство. Нужны ли банку банкротства? Ему лучше денежки потихоньку получать.

А кто его (банка) спрашивать будет?
Вот есть простая семья с доходом $60000. Живут себе тихо мирно в рентованном жилье. О доме только мечтают. А тут раз, баббле на дворе. Видят что все вокруг дома покупают и все их знакомые начинают их подзуживать. И обьяснили им что если они очень поднапрягутся то смогут купить домик их мечты. Правда моргидж будет раза в 2 выше чем они платят за рент, но зато каждый год дом растет в цене. А если сейчас не купять то все. Цены уйдут так далеко что им никогда в жизни уже домика не видать. Так что , говорят, решайтесь иначе всю жизнь себе не простите. Все с примерами и графиками. Кто когда купил и почем и сколько оно стоит сейчас и сколько будет стоит потом. Конечно пояса прийдется затянуть, но и выгода им тоже будут: им и обьяснили что даже помучившись лет 5 они смогут этот дом продать и заработать пару сотен тысяч долларов. Игра стоит свеч. А то что денег нет даже на даунпэмент, то им пойдут навстречу и дадут моргидж и так. Вот и купила семья дом, скажем за $600000.
Кое как платят за него. А теперь представим что за первый год дом не вырос. Я даже не беру худшие варианты (потеря работы или <variable APR>).
Но им обьяснили что цены так сильно росли что им надо сделать передышку. Еще через год цены подупали. Но семья еще крепится. Ведь 10 лет до этого цены росли - и это крепко сидит в головах. Уйдет несколько лет пока до простых людей дойдет что процесс пошел вспять. На 3 год семья вдруг обнаружила что их дом стоит $500,000, а они должны за него $600,000. К этому времени обсчественное мнение резко поменяется. Их знакомые уже будут им говорить что все плохо и дома будут дешеветь и дальше. Найдут кучу доказательств этому. Точно так же как они сейчас имеют кучу доказательств что недвижимость будет дорожать.
Вот рано или поздно они зададуться простым вопросом: зачем платить в 2 раза дороже за моргидж чем за рент и в итоге быть в минусе на $200.000.
Если можно одним махом прекратить эти мучения и обьявить банкротство. А банку оно вроде пофиг. Они этот долг сплавили Фанни Мэю. Банки теперь просто посредники в сделке. Поэтому и дают кредиты всем подряд. Раньше то они знали что если клиент платить не сможет то они будут в убытке, а теперь - хоть трава не расти.

[GoodBuyAmerica]

Kron,

Картина очень похожа на Вашу модель. Не знаю как в Силиконке, в Сан Диего похоже наступил пик (сугубо ИМХО). Давайте добавим в модель рентованное жильё, в смысле как инвестиции. Сейчас все кому не лень переделывают аппартменты в кондо и пытаются их спихнуть за $300К+. Поэтому цены на квадруплексы и аналогичные строения (в которых владелец никогда жить не будет, но официально они считаются non-commercial) сейчас заоблачные. Рента же не так высока. Дoпустим, наступает сдувание баббле. Цены не растут, а инвенторизация растёт, в какой-то момент продавцы дрогнут, начнут скидывать по 5-10%. Что будет с рентами и с ценами на квадруплексы?
Я так думаю, что ренты будут расти как и росли, чуть быстрее инфляции. Цены же на квадруплексы должны упасть очень сильно, так как спекулировать в этот момент никто не станет (поди знай когда сдувание закончится и сколько времени народ будет приходить в себя), переделывать в кондо тем более никто не станет (рынок и так будет насыщен), и цены вернутся на уровень какого-то мaлтипла ренты, где им и положено быть. То есть упадут процентов на 30. Ваше мнение?

[katit]

Ну да. Как-то несостыковано.
Мы платим за кондо чуть больше того-же рента. С 15-летним кредитом.

В моем понимании это верно. И рент растет так что на 5-м или 6-м году наш платеж будет равен равноценному ренту. Причем кондо у нас получше тех что в рент.

А если покупать за свои то какой смысл? Не вижу. Какие-то сказочные цены что в CA что в NY

Сейчас смотрим дома. Можно купить за 200к дом и сдавать за 1200. Но надо поискать. Но можно.

[GoodBuyAmerica]

Сейчас смотрим дома. Можно купить за 200к дом и сдавать за 1200. Но надо поискать. Но можно.

Правильно, так и должно быть. А когда дом за $600К можно сдать не более чем за $2К, то это очень стрёёёёёмна...

[kron]

Крон,

Рента же не так высока. Допустим, наступает сдувание баббле. Цены не растут, а инвенторизация растёт, в какой-то момент продавцы дрогнут, начнут скидывать по 5-10%. Что будет с рентами и с ценами на квадруплексы?
Я так думаю, что ренты будут расти как и росли, чуть быстрее инфляции. Цены же на квадруплексы должны упасть очень сильно, так как спекулировать в этот момент никто не станет (поди знай когда сдувание закончится и сколько времени народ будет приходить в себя), переделывать в кондо тем более никто не станет (рынок и так будет насыщен), и цены вернутся на уровень какого-то малтипла ренты, где им и положено быть. То есть упадут процентов на 30. Ваше мнение?

Как события будут развиваться я не знаю. По идее, есть формула которая определяет сколько должно стоить жилье. По моему 100 рентов или вроде этого. Может там еще есть поправка на текущий процент по кредитам. Насколько я знаю в горячих местах цены на недвижимость раза в 3 выше чем надо. Как цены будут падать когда процесс пойдет в обратную сторону можно только гадать. По идее цены должны вернутся на уровень 2000 года. Но могут быть кратковременные перекосы из-за того что покупатели будут ждать дальнейшего падения, а продавцы будут либо вынужденно продавать либо паниковать и продавать в убыток. Также падение цен потянет вниз экономику, что повлечет безработицу и еще больше домовладельцев вынуждены будут продавать. Замкнутый круг получится.
Обычно падения проишодят намного быстрее чем рост. Так что если рост продолжался 12 лет, то падение может произойти за 2-3 года. Где цены будут в конце обвала - просто не знаю. Может и на 50% ниже.
Я тут облизываюсь на предмет шортания <homebuilders>. Если точно предсказать когда процесс пойдет, то можно будет хорошо нагреться. Но как ето начало угадать , я не знаю. Хотя, ставки то растут. Это факт. Перефинансировать уже мало кто будет. Что ударит по экономике которая сейчас кое как пыхтит во многом благодаря перефинансированию.

[GoodBuyAmerica]

...По идее цены должны вернутся на уровень 2000 года. Но могут быть кратковременные перекосы из-за того что покупатели будут ждать дальнейшего падения, а продавцы будут либо вынужденно продавать либо паниковать и продавать в убыток. Также падение цен потянет вниз экономику, что повлечет безработицу и еще больше домовладельцев вынуждены будут продавать. Замкнутый круг получится.

Да, Вы какую-то очень тоскливую картину рисуете. Если В Сан Диего цены вернутся на уровень 2000 года, то они упадут на 60-70%. Будет надеяться, что баббле в Калифорнии не приведёт к обвалу всей финансовой системы. Ведь в большинстве мест вроде всё спокойно. Я также думаю, что инфляция должна в конце концов начать подкачивать цены.

Я тут облизываюсь на предмет шортания <homebuilders>. Если точно предсказать когда процесс пойдет, то можно будет хорошо нагреться. Но как ето начало угадать , я не знаю. Хотя, ставки то растут. Это факт. Перефинансировать уже мало кто будет. Что ударит по экономике которая сейчас кое как пыхтит во многом благодаря перефинансированию.

Уже никто не перефинансирует. Мой mortgage broker переезжает в малюсенький офис, а до сих пор он занимал огромный суите комнат из 10-ти. Но предсказать когда билдеры начнут проваливаться я не возьмусь. Опять таки, билдеры, которые торгуются на бирже, строят по всей стране. Хотя если Калифорния начнёт чихать, всем остальным тоже стоит запасаться носовыми платками.