Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[Sushi]

На кой чёрт я перебираю эти фантастические варианты, в которые сам не верю? 90%-ное падение, 99%-ное, ... (где тут был смайлик, который пальцем у виска крутит?)

Да я вот тоже подумал... на кой черт? . Тенденция такая похоже в этом треде иллюстрироватъ теоретические измышления на любом примере (Трейси, Лас Вегас, Детройт) только не SFBA. А с Долиной только недоумение... кто там в ЛосьАлтосе покупает дома? Программисты или еще пока нет?
Меня вот не интересуют мексиканские районы, отдаленные города и города в пустыне. Пало Алто интересует, надежда на обещание отхвтитъ там квартирку с другими товарищами по цеху умирает последней

Я всего лишь пытаюсь показать, что даже у самых стойких сторонников "стоять до конца" есть некий "предел терпения". У разных людей он разный - и главный вопрос заключается в том, до какого уровня ещё упадут цены (если упадут). Вернее - у скольки людей этот предел окажется "превзойдённым"?

Далеко не все будут ждать 90%-го падения. И даже 50%-го многие ждать не станут, "сольют" гораздо раньше.

Я полагаю, Вам не нужно объяснять, что это процесс с положительной обратной связью?

А те кто изначально играл в инвестиции на пике наверное дома слили давно. В долине я надеюсь катастрофы для большинства не случилось, за исключением тех кто потерял работу. Тогда действителъно fucked...

Ещё разок - для решения о walk away вовсе необязательно потерять работу или ещё какие-то неприятности огрести. Если цены упадут чересчур низко - люди могут в массовом порядке решать: "А на фиг оно мне надо? Проще расплеваться с этим и купить соседний гораздо дешевле." Может быть, не прямо сейчас, может через годик-другой - но тем не менее...

(Я не знаю Ваших конкретных цифр: за сколько Вы купили, сколько уже выплатили и сколько ещё должны, сколько сейчас стоит Ваш дом и т.п. - вот поэтому и приходится рассматривать утрированные случаи...)

Мой случай в эту категорию не попадает, я во время бубля дом рентовал. Но я рассматриваю не утрированные случаи, а ограниченную понятно выборку из знакомых.

Чтобы купить что-нибудь ненужное дом, над его сначала продатъ. Человек скажем покупает дом на пике за 600, платит в даун 120. Цена упала на 25%. Что делатъ? даунпеймент пропадает, не вернешь, накоплений нет пока, да и кредит не получишь в случае walk away даже через годик другой. Возвращаться в апартаменты или ретоватъ дом? Как выглядит дома для рента в SFBA проиллюстрировано недавним Комиссаровским топиком, а тут в доме уже и ремонт сделан и пресловутые стены покрашены в любимый цвет. А если на 50%, а если на 90%? Что при этом меняется кроме цифр? Как я и говорил все зависит от психологии человека. Уйти легко если IO. Предположу, что там где существеный даунпеймент человек скорее будет оттягиватъ момент принятия решения продолжая житъ в доме.

Насчет положительных связей. У меня ощушение, что специфика долины как раз в достаточно сильных отрицательных связях... Чем более доступные цены, тем больше людей готовых купитъ.

[SEL]

Человек скажем покупает дом на пике за 600, платит в даун 120. Цена упала на 25%. Что делатъ? даунпеймент пропадает, не вернешь, накоплений нет пока, да и кредит не получишь в случае walk away даже через годик другой. Возвращаться в апартаменты или ретоватъ дом? Как выглядит дома для рента в SFBA проиллюстрировано недавним Комиссаровским топиком, а тут в доме уже и ремонт сделан и пресловутые стены покрашены в любимый цвет. А если на 50%, а если на 90%? Что при этом меняется кроме цифр? Как я и говорил все зависит от психологии человека. Уйти легко если IO. Предположу, что там где существеный даунпеймент человек скорее будет оттягиватъ момент принятия решения продолжая житъ в доме.

Скажем человек купил 3-4 дома на сдачу + потому как дома в цене никогда не падают , а они сильно упали в цене и он думает, что могут еще упасть или что-то еще он думает. Оформляет он foreclosure на эти дома. Это вам не воздушные размышления, а практические наблюдения.

[М@ш@]

P.S. Вот у тех, кто купил за наличные (либо уже всё выплатил) - у них варианта walk away нет в принципе.
(Разве что понизить налоги, продав с огромным убытком свой дом и купив соседний...)

У нас налог совсем не зависит от цены покупки (и это правильно, я бы сказала, справедливо ).

[SBolgov]

На кой чёрт я перебираю эти фантастические варианты, в которые сам не верю? 90%-ное падение, 99%-ное, ... (где тут был смайлик, который пальцем у виска крутит?)

Да я вот тоже подумал... на кой черт? . Тенденция такая похоже в этом треде иллюстрироватъ теоретические измышления на любом примере (Трейси, Лас Вегас, Детройт) только не SFBA. А с Долиной только недоумение...

Ну давайте по новой повторим. Следите за руками:

- В SFBA subprime-ов практически не было. Соответственно, кризис оных её не затронул. Соответственно, цены не падали (вернее, падали но не шибко).
- А были в SFBA ARM, IO и т.п. Которые в массе своей пока ещё не про-{reset|recast}-ились.
- Сделают они это в ближайшие годы: 2011-2012.
- О том, что случается с рынком недвижимости, когда у массы заёмщиков резко возрастают платежи, можно судить по примеру столь нелюбимых Вами (и мною тоже ) Трейсей, Лас-Вегасов и прочих Детройтов...

[SBolgov]

я рассматриваю не утрированные случаи, а ограниченную понятно выборку из знакомых.

Угу. А ещё Вы рассматриваете прошлое, а не будущее.

"Из моих знакомых никто свой дом не бросиЛ. Значит, не бросит никогда , как бы сильно ни падали цены."

"В SFBA цены не упаЛИ - значит, и не упадут. "

[SBolgov]

Чтобы купить что-нибудь ненужное дом, над его сначала продатъ. Человек скажем покупает дом на пике за 600, платит в даун 120. Цена упала на 25%. Что делатъ? даунпеймент пропадает, не вернешь, накоплений нет пока, да и кредит не получишь в случае walk away даже через годик другой.

Извините, пожалуйста - а Вы, вообще, знаете, что обозначает слово underwater?

Итак, человек купил за 600K, down заплатил 120K, то есть долг банку на момент покупки составлял 480K (для простоты налогами, closing costs и прочей мелочёвкой пренебрежём). Цена упала на 25% - то есть теперь он стоит 450K. Ну и где Вы тут увидели "сильно underwater"?

Даже если предположить для простоты, что долг банку не уменьшился и остался на уровне 480K (а на самом деле он ведь уменьшится) - то underwater получается всего лишь -30K или 7% от стоимости дома. По-моему, это не "сильно underwater". То есть горько плакать о бездарно прос потерянных ~150K уже можно (и давно ), а вот walk away ещё рано. Остаётся сидеть и мечтать, что цены вырастут (или хотя бы падать перестанут). И повторять мантру "я тут живу, так что рыночная цена роли особой не играет ".

Возвращаться в апартаменты или ретоватъ дом? Как выглядит дома для рента в SFBA проиллюстрировано недавним Комиссаровским топиком, а тут в доме уже и ремонт сделан и пресловутые стены покрашены в любимый цвет. А если на 50%, а если на 90%? Что при этом меняется кроме цифр? Как я и говорил все зависит от психологии человека. Уйти легко если IO.

Господи, да причём тут тип кредита? IO - не IO. Можно взять IO и выплачивать не только проценты, но и principal - а можно взять 30yr fixed и так выбрать HELOC, что долг будет больше чем в первом случае.

Главный критерий - сколько на доме висит долгов и сколько он реально стоит.

(Я понимаю, что те кто брал IO, как правило principal не выплачивали. Но equity < 0 не только у них встречается.)

Предположу, что там где существеный даунпеймент человек скорее будет оттягиватъ момент принятия решения продолжая житъ в доме.

Браво, кэп!
Если взглянуть на Ваш пример выше: покупка за 600K, 50% down - то долг банку 300K, и после 25%-го падения дом стоит 450K, то есть equity +150K. Разумеется, никакого смысла walk away нету. Только скорбеть о потерянных 150K и мантру повторять...

При падении на 50% или на 90% меняется лишь один маленький фактор: цена за дом. В результате соотношение между ценой и долгом претерпевает кардинальные изменения.
50%: долг банку 480K, дом стоит 300K. Многие задумаются: оно мне надо?
90%: долг банку 480K, дом стоит 60K. Ну и на хрена Вам выплачивать этот долг??? Вы мазохист что ли?

Как я и говорил все зависит от психологии человека.

Конечно, от психологии. Но и от "экономики" тоже. Если дом уже выплачен (долг банку $0.00) - от него не убежишь, сколь бы мало он ни стоил. А когда долг гораздо больше стоимости - тут-то и начинается психология.

[SBolgov]

Насчет положительных связей. У меня ощушение, что специфика долины как раз в достаточно сильных отрицательных связях... Чем более доступные цены, тем больше людей готовых купитъ.

Спасибо, кэп! Это везде так. Ничего "специфичного" в этом нету.

Вопрос в том, кого будет больше: желающих купить - или желающих продать по причине наступления прописанной в контракте даты...

[Sushi]

Насчет положительных связей. У меня ощушение, что специфика долины как раз в достаточно сильных отрицательных связях... Чем более доступные цены, тем больше людей готовых купитъ.

Спасибо, кэп! Это везде так. Ничего "специфичного" в этом нету.

Вопрос в том, кого будет больше: желающих купить - или желающих продать по причине наступления прописанной в контракте даты...

Я сказал "достаточно силъных отрицателъных отрицателъных связей". Это не везде так. Где то цены могут упастъ значителъно прежде чем инвесторы вступят в игру.

[SBolgov]

Я сказал "достаточно силъных отрицателъных отрицателъных связей". Это не везде так. Где то цены могут упастъ значителъно прежде чем инвесторы вступят в игру.

Дело не в "где-то" а в "когда-то".

"Когда-то" (т.е. при определённых условиях) цены могут упастъ значительно прежде чем инвесторы вступят в игру.

Какие это условия? Очевидно - когда желающих продать гораздо больше желающих купить. Правильно?

А когда желающих продать становится много? Вариантов масса, но навскидку можно назвать:
- Когда куче народу светит резкое увеличение платежей за дом.
- Когда цены падают, и общепринятое мнение заключается в том, что они так и будут падать в среднесрочной перспективе.
... я полагаю, Вы с лёгкостью можете продолжить ...

А где это происходит ... да где угодно может произойти.

[Sushi]

Я сказал "достаточно силъных отрицателъных отрицателъных связей". Это не везде так. Где то цены могут упастъ значителъно прежде чем инвесторы вступят в игру.

Дело не в "где-то" а в "когда-то".

"Когда-то" (т.е. при определённых условиях) цены могут упастъ значительно прежде чем инвесторы вступят в игру.

Какие это условия? Очевидно - когда желающих продать гораздо больше желающих купить. Правильно?

А когда желающих продать становится много? Вариантов много, но навскидку можно назвать:
- Когда куче народу светит резкое увеличение платежей за дом.
- Когда цены падают, и общепринятое мнение заключается в том, что они так и будут падать в среднесрочной перспективе.
... я полагаю, Вы с лёгкостью можете продолжить ...

А где это происходит ... да где угодно может произойти.

Инвесторы в моем примере - это отрицательная обратная связь.
где то цены падают на 50%, а где то цены падают на 20% и на 50% никогда наверное не упадут (во что Вы тоже верите). В том и специфика, что в каждом регионе свои обратные связи. В Аризоне бедные потенциалъные домовладельцы оттеснены толпами инвесторов, а в СФБА толпы китайцев оттесняют потенциалъных инвесторов.

[Komissar]

главное, чтобы толпы были потолпистее

[SBolgov]

Инвесторы в моем примере - это отрицательная обратная связь.

Вы знаете, я догадался!

А "underwater-щики" в моём примере фантазии - это положительная обратная связь. (Это я для того, чтобы между нами не осталось ни малейших крупиц недовзаимонепонимания.)

В том и специфика, что в каждом регионе свои обратные связи.

Я бы сказал, что в каждом регионе свои условия. А обратные связи в регионах с похожими условиями тоже оказываются весьма похожими.

Казало бы: что общего между Лас-Вегасом и Детройтом?

В Аризоне бедные потенциалъные домовладельцы оттеснены толпами инвесторов, а в СФБА толпы китайцев оттесняют потенциалъных инвесторов.

Вот интересно - а в Аризону китайцы не едут? А почему???

[fruit6]

В Аризоне бедные потенциалъные домовладельцы оттеснены толпами инвесторов, а в СФБА толпы китайцев оттесняют потенциалъных инвесторов.

Вот интересно - а в Аризону китайцы не едут? А почему??? :|

как написали специалисты выше, потому что в Аризоне все захватили инвесторы, вытеснили китайцев, и мечтателей кому дома вообще не по карману и наверняка там как обычно кончилась земля.

[SBolgov]

Вот интересно - а в Аризону китайцы не едут? А почему???

как написали специалисты выше, потому что в Аризоне все захватили инвесторы, вытеснили китайцев, и мечтателей кому дома вообще не по карману и наверняка там как обычно кончилась земля.

Логично.

Спасибо за разъяснение, сам я как-то не допёр...

[Вертихвостка]

главное, чтобы толпы были потолпистее

Очень интересно читать топик... осуществляется детская мечта об intergalactic travel...

[mudi]

Насчет положительных связей. У меня ощушение, что специфика долины как раз в достаточно сильных отрицательных связях... Чем более доступные цены, тем больше людей готовых купитъ.

Спасибо, кэп! Это везде так. Ничего "специфичного" в этом нету.

Вопрос в том, кого будет больше: желающих купить - или желающих продать по причине наступления прописанной в контракте даты...

Я сказал "достаточно силъных отрицателъных отрицателъных связей". Это не везде так. Где то цены могут упастъ значителъно прежде чем инвесторы вступят в игру.

Чтобы инвесторы вступили в игру должно выполняться хотя бы одно из условий: (1) цены должны упасть настолько, чтобы купленный дом было выгодно сдавать или же (2) должна быть вера в то, что цены в ближайшем времени сильно вырастут и инвестиция выгодна вне зависимости от рента. Во второе условие сейчас мало кто верит, по крайней мере из людей у которых есть деньги для инвестиции, а не из тех, кто сидит underwater и надеется на это. Те кто в это слепо верил уже обожглись накупив "инвестиций" предыдущие несколько лет. А наступление первого условия как раз будет обозначать наступление "справедливых цен". При его выполнении начнут покупать как инвесторы, так и те, кто сейчас рентует, потому что пока это значительно выгоднее покупки. Глядя на нынешние цены в благополучных местах SFBA, упасть они должны еще процентов на 30 от текущего уровня.

[Walkthrough]

Вы, знаете, честно, весь топик не читал...
Но, сдается мне, что копья вы ломаете не о чем - одни (~Mudi) правы в ближайшей перспективе, другие(~Sushi) - в дальней.
Я дом брал давно и, в общем, "мучительно" - друг у виска пальцем крутил, "ты чего? а если... а кабы? а моргеж на шее, рент дешевле в два раза..."
Сейчас уже выплатил, думаю сдать (мне школы уже не нужны купертиновские), а нам второй купить.
А друг все ж купил в 2007 свой первый дом... только не общается больше - "буржуем" считает.

[mudi]

Вы, знаете, честно, весь топик не читал...
Но, сдается мне, что копья вы ломаете не о чем - одни (~Mudi) правы в ближайшей перспективе, другие(~Sushi) - в дальней.
Я дом брал давно и, в общем, "мучительно" - друг у виска пальцем крутил, "ты чего? а если... а кабы? а моргеж на шее, рент дешевле в два раза..."
Сейчас уже выплатил, думаю сдать (мне школы уже не нужны купертиновские), а нам второй купить.
А друг все ж купил в 2007 свой первый дом... только не общается больше - "буржуем" считает.

Давно это когда? Рент в 2 раза меньше был аналогичного дома или мы опять апартмент с домом сравниваем?
Я согласен, что при покупке в долгосрочной перспективе чаще всего все будет замечательно, но это при условии, что покупка эта делалась не в момент пика цен. Многие купившие "давно" рассказывают как все хорошо у них сложилось, забывая о том, что они покупали по вполне разумным (не оторванным от fundamentals) ценам, даже если цена и казалась высокой в момент покупки. После чего был искусственно вызванный рост цен, в итоге купив дом 15 лет назад действительно можно было его уже выплатить, и сам дом сейчас стоит вдвое дороже, чем за него тогда было заплачено. Это совсем не значит, что купив сегодня можно пройти по тому же пути. Для купивших в 2007 вполне может оказаться, что через 5 лет их дом будет стоит меньше, чем они за него должны, а через 7, когда наступит recast их Option ARM, платеж вырастет, они не смогут перефинансировать (потому что equity все еще отрицательна) и дом отправится на foreclosure. Или же, захотев продать дом через 10 лет, они вполне могут обнаружить, что продав его у них на руках останется (если останется вообще) сумма меньше той, которая была отдана в down payment при покупке.

[Nyurka]

- А были в SFBA ARM, IO и т.п. Которые в массе своей пока ещё не про-{reset|recast}-ились.
- Сделают они это в ближайшие годы: 2011-2012.
- О том, что случается с рынком недвижимости, когда у массы заёмщиков резко возрастают платежи, можно судить по примеру столь нелюбимых Вами (и мною тоже ) Трейсей, Лас-Вегасов и прочих Детройтов...

Дык куда они проресетяться-то? У меня вот только что проресетился 5 летний АРМ, взятый в 2005 году. Проресетился аж до.... 3% годовых (после 5 с копейками в начальном периоде), с соответствующим падением платежей. Чтобы теперь у меня платеж поднялся в 2011, рейты должны очень нехило вырасти, ну вместе с ними понятно и инфляция и зарплата, но вроде прям такого страха на эту тему сейчас нет, наоборот все.

[Easbayguy]

Не может не радовать появление на рынке значительного числа домове и кондо в Белмонте и Сан Карлосе в последние пару месяцев.

[Komissar]

ХХААААЧУ! ссылки нам млс плиз

[bvp]

Не может не радовать появление на рынке значительного числа домове и кондо в Белмонте и Сан Карлосе в последние пару месяцев.

А в особенности то, что многие из них пару месяцев назад перешли из Active в Pending with Release, потом в Pending without Release, а теперь вернулись обратно в Active. Я знаю там несколько кондо, которые продаются уже 2 года.

[bvp]

Плюс радуют апдейты от редфина (реальные, за последние несколько дней, о разных кондо):

The price was "$798,000" and changed to "$748,000"
The price was "$675,000" and changed to "$649,000"
The status was "Pending" and changed to "Active"
The price was "$720,000" and changed to "$695,000"
The price was "$679,000" and changed to "$649,000"

[mudi]

Не может не радовать появление на рынке значительного числа домове и кондо в Белмонте и Сан Карлосе в последние пару месяцев.

Да, да, я тоже заметил. В поиске по Сан Карлосу по моим критериям обычно redfin давал 22-24 дома, а последний месяц подскочило до 29-32, с Белмонтом то же самое и продаются многие дома уже дешевле чем продавались в 2005 году.

[ПростоНик]

Налетай, не ленись, разбирай ...живопИсь

Типа упало с 798 до 650 и стало доступно на программистскую зарплату.