Кто пожалел что купил будочку в Bay Area?

[Hamster]

На сколько. Думаю, скорее на 18-20% (см Case-Schiller в Даллас, ТХ), чем на 55%.

Часть 55% за счет инфляции, часть за счет более низких процентов.

Да, банки будут давать в долг под меньше, чем теряют (и могли бы зарабатывать, скажем, в золоте). Щщас.

Никакие серьезные банки не будут держать свои деньги в золоте.

Пока тендентция ровно обратная. До весны 2010 дна в бублевых маркетах не будет. По графикам это отлично видно.

По каким графикам вам что-то может быть видно про весну 2010 года?

А куда ж они делись? 2 года назад еще было полно.

В 1991-1992 всех покосили, в связи с прекращением холодной войны. Осталась парочка военных баз, в которых вояки сидят в своем military housing и изредка высовывают нос потратить деньги в барах.

Ну и какая была инфляция доходов в 2000-2002?

Согласно данным CPI, около 9%. И с тех пор набежало еще 16%.

[Kalifornian]

Вы об чем? Yahoo, Sun, Intel, даже гугл... не говоря уж о кучах стартапов, на которые у висей больше нет денег...

Я думаю, что даже с увольнениями поголовье сотрудников всё еще на уровне 2007 года.

А Вы проверьте. Что, в 2008-м бурно нанимали?

А про Гугл и говорить нечего там разогнали только HR

HR - тоже люди, и на рынке жтлья они тоже есть. И 10 тыс контракторов.

100 человек гугловских HR погоду не сделают к тому же с чего вы взяли что все гуглоиды работают в Mountain View?

[cybopob]

т.е. вы, уважаемый Калифорниан, утверждаете что в следующем квартале мы увидим реально отличный от сейчашнего Кейс-шиллер?
я вот думаю что для сиэттла следующие 4 квартала будут реально грустные, причем хуже чем те что были до этого.
для сандиего, точно не знаю, но думаю что цифры будут не веселые.

[Kalifornian]

cybopob, что вы всё сиэттлами меряетесь? Давайте мерятся районами сиэттла где вы хотели бы жить. Как там с ценами?

[geek7]

cybopob, что вы всё сиэттлами меряетесь? Давайте мерятся районами сиэттла где вы хотели бы жить. Как там с ценами?

Так кто-то, недавно, кидал ссылку типа сиэтлбабл.сом с графиками кинг и снохомищ входящими в пике

[cybopob]

cybopob, что вы всё сиэттлами меряетесь? Давайте мерятся районами сиэттла где вы хотели бы жить. Как там с ценами?

ну кагбэ, сиэттл я знаю прилично просто, и цены в нем, и пока шиллер показывает что другие города в бОльшей жЭпе чем сиэттл. Сандиего и бейэрия показывают красочные результаты этой жЭпы, не отступаясь ни на шаг от деклайна ни в одном из отчетов. Т.е. две наши кривых идут практически параллельно, если в сиэттле -10%, у вас -20% и т.д...

в Сиэттле можно уже чтото очень приличное купить до 400К, т.е. гдето 350-400, но всеголишь год назад эти цифры были в районе 470-550К. Лакжери хомс почемуто все еще висят выше 700К, хотя реально их никто уже не покупает больше года. Я поэтому и написал что дальше будет хуже. Не может же одно и тоже висеть года не снижаясь в цене? Но это кагбэ частные наблюдения, подкрепленные статистикой.

п

[Hamster]

По моим оценкам, февральский C-S для Сан Диего составит 143 .. 145.

[cybopob]

По моим оценкам, февральский C-S для Сан Диего составит 143 .. 145.

вот и ставки пошли, так интересней, да

[mudi]

Вот тут интересные графики есть. Тот что второй сверху - он 2006 года, пока все совпадает, то есть мы приближаемся к стадии, когда цены временно приостановятся и всех будут пытаться убедить, что это дно.

[cybopob]

хахаха, муди, я боялся что ты тут эту ссылку покажешь, я раньше видал другую, на которую и ссылался в своих постах про "пессимистичные" прогнозы

[Lida]

Fresh signs of U.S. economic weakness emerged Tuesday as home prices posted further declines and consumer confidence sank to a new low.

Home prices in November declined in each of the 20 regions tracked by the S&P/Case-Shiller index, falling by 18.2% on average from the previous year. The 20-city index has fallen for 28 consecutive months, going back to August 2006, with declines accelerating at the end of last year as the credit crisis hit the broader economy.
Home prices are down by about 25% from their peak in mid-2006, but most economists say they still have further to fall. Joshua Shapiro, chief U.S. economist at forecasting firm MFR Inc. in New York, noted that home prices rose some 155% from 1999 to their peak and have so far reversed only a fraction of that amount. He estimates the index "is perhaps one-half to two-thirds of the way through its ultimate total decline in this cycle."

While that creates headaches for banks and other institutions saddled with losses from housing and mortgage-related products, there are signs the price declines are helping to spur buying activity.

http://online.wsj.com/article/SB123306441011519429.html

[GarikToo]

Вот тут интересные графики есть. Тот что второй сверху - он 2006 года, пока все совпадает, то есть мы приближаемся к стадии, когда цены временно приостановятся и всех будут пытаться убедить, что это дно.

Не понял на чем основаны все эти "прогнозы" в стиле Айсберга

[Lida]

Вот тут интересные графики есть. Тот что второй сверху - он 2006 года, пока все совпадает, то есть мы приближаемся к стадии, когда цены временно приостановятся и всех будут пытаться убедить, что это дно.

Не понял на чем основаны все эти "прогнозы" в стиле Айсберга

+1

[Kalifornian]

в Сиэттле можно уже чтото очень приличное купить до 400К

можете показать пример на что-то приличное?

[cybopob]

нет, мне лень

[Bosev]

100 человек гугловских HR погоду не сделают к тому же с чего вы взяли что все гуглоиды работают в Mountain View?

есть у меня такое подозрение, что увы это только начало.

я не про Гугл один...

[cybopob]

кстати, вот таких вот вариантов в сиэттле просто тыщи:
http://www.redfin.com/WA/Seattle/6201-4 ... ome/490842

On Redfin: 361 days (т.е. стоит год на продаже)
комментарий продавца (тоже год уже там висит):
"Do not wait. .. SHORT SALE Approved at this price. Private, solid brick Tudor style home. This 6 bedroom home could accommodate any large family. This house contains numerous updates such as a new gas furnace and a new gas water heater. This is a must see. Main floor rented for $1000.00 per mo. and mother-in-law apt rented for $800.00 per mo. Low rental. 2 kitchen 3 baths. "

история листингов:
Jan 04, 2009 Price Changed $384,000 -- NWMLS #28020048
Jan 04, 2009 Relisted -- -- NWMLS #28020048
Jun 04, 2008 Off Redfin -- -- NWMLS #28020048
Apr 10, 2008 Price Changed $460,000 -- NWMLS #28020048
Mar 05, 2008 Price Changed $500,000 -- NWMLS #28020048
Mar 04, 2008 Relisted -- -- NWMLS #28020048
Feb 02, 2008 Listed $545,000 -- NWMLS #28020048
Mar 15, 2007 Sold $500,000 440.6%/yr Public Records
Jan 10, 2007 Sold $372,078 -10.5%/yr Public Records
Oct 13, 2006 Listed * -- Inactive NWMLS #5
Jul 01, 2006 Listed * -- Inactive NWMLS #4
Jan 12, 2006 Listed * -- Inactive NWMLS #3
Sep 22, 2005 Sold $430,000 73.2%/yr Public Records
Mar 30, 2005 Sold $330,000 6.0%/yr Public Records
Jan 25, 2005 Listed * -- Inactive NWMLS #2
Nov 19, 2004 Listed * -- Inactive NWMLS #1
Aug 10, 1988 Sold $125,000 -- Public Records

т.е. реально уже продают за цену 2005го и никто не берет.
Думаю что если не найдется идиот который купит за 300, то так и будет падать пока дна не достигнет .

[Ivan Popugaev]

кстати, вот таких вот вариантов в сиэттле просто тыщи:
http://www.redfin.com/WA/Seattle/6201-4 ... ome/490842

Это вроде должно быть далеко от Майкрософта, верно? Где-то в получасе езды.
А что там с домами в 10-и минутах?

On Redfin: 361 days (т.е. стоит год на продаже)
комментарий продавца (тоже год уже там висит):
"Do not wait. .. SHORT SALE Approved at this price. Private, solid brick Tudor style home. This 6 bedroom home could accommodate any large family. This house contains numerous updates such as a new gas furnace and a new gas water heater. This is a must see. Main floor rented for $1000.00 per mo. and mother-in-law apt rented for $800.00 per mo. Low rental. 2 kitchen 3 baths. "

Я кстати думал что кирпичные дома, этио типа люкшари, и стоят соотвенно. А тут оказывается under $400K.
Правда, согласно фотографиям он где-то на уровне обстановки 70-ых застыл, т.е. что бы его привести к формату 2000-ых (окна сделать большие, комнаты попростёрнее) надо будет еще тыс. 70 - 100 вложить.

С другой стороны, $1800 от рентеров дает по сути цену в $350К как цену по которой его уже выгодно сдавать. При 30-и летнем моргидже (6.5%), 20% даун, и 4600 (за таксы и страховку) - имхо много и надо через каунти опускать, мес. платеж 2153. Т.е. думаю его купят за цену большую чем $350К.

[mudi]

Вот тут интересные графики есть. Тот что второй сверху - он 2006 года, пока все совпадает, то есть мы приближаемся к стадии, когда цены временно приостановятся и всех будут пытаться убедить, что это дно.

Не понял на чем основаны все эти "прогнозы" в стиле Айсберга

Чем быстрее надувался пузырь, тем быстрее он лопается. Было много искусственно созданных факторов, которые толкали цены вверх - легкость получения кредитов, interest only и прочая экзотика, массовая промывка мозгов, которые вдруг исчезли(кроме промыки мозгов). А на их месте появились факторы, толкающие цены вниз - foreclosures, невозможность перефинансировать, отрицательная equity у большинства недавних покупателей, растущая безработица и кризис. Скоро перестанет работать даже промывка мозгов и люди перестанут покупать уже по относительно низким ценам, потому что завтра они будут еще ниже. То есть тот же эффект, что был во время надувания пузыря (покупали дорого, потому что все верили, что дальше будет еще дороже) только наоборот. В итоге цены упадут не просто до допузырькового уровня, а гораздо ниже него и будут там находиться довольно долгое время. Покупатели массово вернутся на рынок когда увидят, что владеть снова стало дешевле чем снимать, на mortgage payment не уходит половина зарплаты, купленный сегодня дом через год не станет стоить вдвое меньше, ситауция с безработицей и кризисом начала улучшаться. Первый индикатор реального дна - в течение нескольких месяцев средняя цена продажи домов выше или примерно равна той, что была год назад (в этом же месяце).

P.S. В той статье, что я дал ссылку, автор конечно немного перегибает, но на то он и песимистичный прогноз. Я не думаю, что в хороших местах Bay Area дом с 700К ценой на пике станет стоить ниже 150К, но то, что он упадет до 300К очень даже вероятно.

[cybopob]

кстати, вот таких вот вариантов в сиэттле просто тыщи:
http://www.redfin.com/WA/Seattle/6201-4 ... ome/490842

Это вроде должно быть далеко от Майкрософта, верно? Где-то в получасе езды.
А что там с домами в 10-и минутах?

On Redfin: 361 days (т.е. стоит год на продаже)
комментарий продавца (тоже год уже там висит):
"Do not wait. .. SHORT SALE Approved at this price. Private, solid brick Tudor style home. This 6 bedroom home could accommodate any large family. This house contains numerous updates such as a new gas furnace and a new gas water heater. This is a must see. Main floor rented for $1000.00 per mo. and mother-in-law apt rented for $800.00 per mo. Low rental. 2 kitchen 3 baths. "

Я кстати думал что кирпичные дома, этио типа люкшари, и стоят соотвенно. А тут оказывается under $400K.
Правда, согласно фотографиям он где-то на уровне обстановки 70-ых застыл, т.е. что бы его привести к формату 2000-ых (окна сделать большие, комнаты попростёрнее) надо будет еще тыс. 70 - 100 вложить.

С другой стороны, $1800 от рентеров дает по сути цену в $350К как цену по которой его уже выгодно сдавать. При 30-и летнем моргидже (6.5%), 20% даун, и 4600 (за таксы и страховку) - имхо много и надо через каунти опускать, мес. платеж 2153. Т.е. думаю его купят за цену большую чем $350К.

про цены вокруг мс, ищите на том же сайте и обрящете.

Про дом этот странны ваши размышления. Он уже стоит "за цену большую чем $350К" три недели на маркете и никто его не купил. Мало того, сейчас реально дома уходят (при учете что есть покупатель вообще) на 5% ниже выставленной цены. Т.е. в данном случае, стоит за 385, ушелбы не больше чем за 365К еслиб нашелся покупатель, но он врядли найдется поэтому скорей всего будут снижать еще, а все будут сидеть и смотреть на это.
Там таких вариантов - полный редфин. Т.е. каждый второй дом уже снижал цену хотябы раз, каждый третий - больше 100 дней на рынке и снижал больше чем 1 раз.

[Kalifornian]

кстати, вот таких вот вариантов в сиэттле просто тыщи:
http://www.redfin.com/WA/Seattle/6201-4 ... ome/490842

Это вроде должно быть далеко от Майкрософта, верно? Где-то в получасе езды.
А что там с домами в 10-и минутах?Про дом этот странны ваши размышления. Он уже стоит "за цену большую чем $350К" три недели на маркете и никто его не купил. Мало того, сейчас реально дома уходят (при учете что есть покупатель вообще) на 5% ниже выставленной цены. Т.е. в данном случае, стоит за 385, ушелбы не больше чем за 365К еслиб нашелся покупатель, но он врядли найдется поэтому скорей всего будут снижать еще, а все будут сидеть и смотреть на это.

Да вы посмотрите, что там вокруг этого дома творится. Это что местный Гарлем? Кстати видно задницу инвестора-неудачника

[Kalifornian]

dup

[Ivan Popugaev]

про цены вокруг мс, ищите на том же сайте и обрящете.

Я просто помню Ваши предположения что цена должна упасть до цены 1998 года. Посему и спросил, как там сейчас с ценами. Сколько стоил дом напротив МС в те годы я не знаю, но коллега по московской фирме купил там дом в 2003 за 270К. Предположим, что в 1998 он стоил 220К. Мой друг сейчас получает где-то 100 - 115К. Т.е. такой же как он сможет купить дом в хорошем месте в месте с супер школами за цену двух годовых окладов (т.е. даже лучше чем в Техасе с гораздо лучим климатом) под процент в скажем +/- 6%. Это что новый рай на земле? И если это будет так, почему туда не пребежит 3/4 Америки? Это кстати факторы которые заставляют меня сомневаться в верности Ваших прогнозов (насчет цен к 1998 году). Таков вот прошу прощения, критикал синкинг.

Про дом этот странны ваши размышления. Он уже стоит "за цену большую чем $350К" три недели на маркете и никто его не купил. Мало того, сейчас реально дома уходят (при учете что есть покупатель вообще) на 5% ниже выставленной цены. Т.е. в данном случае, стоит за 385, ушелбы не больше чем за 365К еслиб нашелся покупатель, но он врядли найдется поэтому скорей всего будут снижать еще, а все будут сидеть и смотреть на это.

Я рассуждаю с позиции цены для данного дома. Т.е. при наличии двух рентеров он сам себя прокормит при цене в примерно $350К. Охотно верю, что цена может упасть и ниже, но про падении цены до 300К (и при тех же рентелах) он просто начнет приносить прибыль с первого дня.

[mudi]

Я просто помню Ваши предположения что цена должна упасть до цены 1998 года. Посему и спросил, как там сейчас с ценами. Сколько стоил дом напротив МС в те годы я не знаю, но коллега по московской фирме купил там дом в 2003 за 270К. Предположим, что в 1998 он стоил 220К. Мой друг сейчас получает где-то 100 - 115К. Т.е. такой же как он сможет купить дом в хорошем месте в месте с супер школами за цену двух годовых окладов (т.е. даже лучше чем в Техасе с гораздо лучим климатом) под процент в скажем +/- 6%. Это что новый рай на земле? И если это будет так, почему туда не пребежит 3/4 Америки?

Иван, я могу предположить, что M$ не остановится на одном увольнении, а у вашего друга зарплата вдруг может понизиться до пятизначной. Свежеприехавший же, с более низкой зарплатой на старте и большой вероятностью быть уволенным при следующем сокращении не побежит первым делом покупать дом, даже если тот дом будет стоить 220К. В условиях кризиса и безработицы люди не склонны вкладывать свои накопления в обесценивающуюся недвижимость, привязывая себя к месту покупки дома на неопределенный срок.

[Ivan Popugaev]

1. Все сказанное полное правда. Я просто что хочу сказать. есть места где строительный бум и рост цен был чисти спекулятвивный, типа того же вегаса, где за последние 7 лет количество домов просто увеличилось типа раза в два. Работы там особенной, как я понимаю как не было, так и нету.
А есть места, где как и индустрии было до бубля, так и роста количества домов особенного не было. С чего при этом в таких местах (конкретно Сиэттл, а еще конкретне не гетто, а жилье в пару милях от Майкрософта) цена упадет к 1998 году мне совершенно не ясно. Да там полно домов на продажу (в зип коде 98007, где живет мой коллега их целых 74), и стоят они по 150 - 200 дней. И что? Часть домов, что я посмотрел куплена явно в последние несколько лет и/или перепродавалсь, часть 7 - 10 лет назад. И что? основная масса людей там, имхо по кругу переежжает, а вновь пребывшим все равно надо где-то жить. Т.е. я верю в падение цены, я не верю только в то, что цена упадет взад на 10 лет назад.
2. Вот массовые увольнение-то, типа сокращенный 1400 _сегодня_ (на весь МС, и не только в Сиэттле) как раз и может привести к паденицю цен. Но и тут есть но, если МС и вовсе переедет, цена на жилье может там упасть до цен 70-ых годов если не 60-ых. Поскольку там тогда будет нечего делать. Он собирается переежать?
3. Пока не видно, что бы конторы уменьшали зарплаты в IT. Ну т.е. VP от IT в каком-нибудь Голдмане конечно свалится со своих 200К к стольнику с чем-то, но для обычных програмеров зарплата (как и часовые расценки) вниз не идут. Посему, не будет МС платить 60К вместо средних 90К. Просто по той причине, что другие этого не делают. Тут скорее наблюдается тенденция что все остальное догоняет з/п, типа клининка, лондри рубашек, и так далее.
4. Я посмотрел статистику. Так вот, за 10 примерно лет МС вырос по народу в 1.5 раза (с 60К до 90К). И в два раза по доходу. Так что пока все нормально. Чего-то очевидно проиграшного у конторы нету, такой массовый софт, причем "бомбят" по всем направлениям. Посему причин сокращать еще народ не так что бы и было видно.
5. При цене дома в 220, при наличии 20% на даунпаймент (ну должен же был народ что-то скопить), имеется кредит на 180К, под пусть 7% на 30 лет. Или $1350 в месяц. За такие деньги, по словам приятеля никакого дома в тех краях (в 2 милях от МС) рентовать нельзя. Его дом, от которого я брал цифры, идет (шел ???) приемерно по цене $2200 - $2500.