Как отказаться от оффера (дом выставлен на продажу)

[Kolombina]

Я так и не увидела логичных объяснений необходимости подписей на снятие contingencies.

[Kolombina]

когда придет репорт дом инспектора с предложением компенсировать какие-нибудь недоделки

Если покупатель очень хочет этот дом, то проглотит все недоделки.

именно - поэтому и сказано "пустить на авось"

кстати, если при получении репорта от инспектора с предложением компенсировать 20 тыс за хх список проблем выдвинуть встречное (настолько наглое насколько возможно) предложение заплатить 5 тыс за допустим повреждения дома полученные при инспекции... то неприятие этого контрпредложения будет ли рассматриваться как расторжение контракта?

Интересный вопрос.
теоретически байеры должны спрашивать разрешение на любые нужные им повреждения.

У меня как-то аппрейзер открыл все конфорки в газовой плите и ушел. Хорошо, что в тот же день через 4-5 часов в доме появился хендимен, и он не курил в момент открытия двери в дом. Вот если бы дом взлетел на воздух, интересно - кто бы платил - моя страховка или аппрейзера?

[Ratbert]

Я так и не увидела логичных объяснений необходимости подписей на снятие contingencies.

определенная логика есть... на снятие условий 2 недели на закрытие 2 мес... если условия не сняты после 2 недель то договор автоматически расторгается, продавец возвращает депозит... если не информировать продавца про неснятие условий то как он узнает что договор расторгнут?

подумав, то есть да, подписи должны быть только в случае НЕ снятия а снятие идет автоматом

[Kolombina]

Я так и не увидела логичных объяснений необходимости подписей на снятие contingencies.

определенная логика есть... на снятие условий 2 недели на закрытие 2 мес... если условия не сняты после 2 недель то договор автоматически расторгается, продавец возвращает депозит... если не информировать продавца про неснятие условий то как он узнает что договор расторгнут?

подумав, то есть да, подписи должны быть только в случае НЕ снятия а снятие идет автоматом

Ну вот я о том же и говорю, и пытаюсь понять, как продавец может расторгнуть контракт, если покупаеть хочет закрываться ))

[kyk]

пытаюсь понять, как продавец может расторгнуть контракт, если покупаеть хочет закрываться ))

вот и я пытаюсь. Есть слабая надежда, что банк не заапрувит моргич покупателю. Может, как-то в этом направлении поработать? Этот дом ни разу не dream house, и вобще, у него крыша подтекала (слегка залатали), так что за карму не беспокоюсь.

[san-fernando]

пытаюсь понять, как продавец может расторгнуть контракт, если покупаеть хочет закрываться ))

Если покупатель не успевает с дедлайнами, то может потерять не только дом, но и свой депозит. По крайней мере в Калифорнии. Дедлайны как раз и придуманы чтобы не растягивать бодягу на 3 месяца.

[Kolombina]

пытаюсь понять, как продавец может расторгнуть контракт, если покупаеть хочет закрываться ))

Если покупатель не успевает с дедлайнами, то может потерять не только дом, но и свой депозит. По крайней мере в Калифорнии. Дедлайны как раз и придуманы чтобы не растягивать бодягу на 3 месяца.

Это общие фразы, я не вижу ответа на свой вопрос в вашем посте.

[Kolombina]

пытаюсь понять, как продавец может расторгнуть контракт, если покупаеть хочет закрываться ))

вот и я пытаюсь. Есть слабая надежда, что банк не заапрувит моргич покупателю. Может, как-то в этом направлении поработать? Этот дом ни разу не dream house, и вобще, у него крыша подтекала (слегка залатали), так что за карму не беспокоюсь.

Мортгидж у байера - это уже хорошо.
Я бы просто нормально по человечески поговорила с агентом и сказала, что вот такая ситуация - продавать передумали, поэтому сразу предупреждаю что навстречу идти не будем, ни дня не продлим ни континженси, ни close of escrow, поэтому если они чувствуют , что лоан может не получиться вовремя, то им может лучше найти более сговорчивого селлера.

[san-fernando]

Например, покупателю в контракте дается 20 дней на financial contingency removal. Если покупатель за это время не прислал свой mortgage approval, то на 21-й день продавец имеет право расторгнуть контракт. При этом покупатель может еще и депозит потерять (в зависимости от контракта).

[Kolombina]

Например, покупателю в контракте дается 20 дней на financial contingency removal. Если покупатель за это время не прислал свой mortgage approval, то на 21-й день продавец имеет право расторгнуть контракт. При этом покупатель может еще и депозит потерять (в зависимости от контракта).

именно так написано в контракте - что если байер не прислал mortgage approval, seller имеет право расторгнуть контракт?

Или написано, что financing contingency expires in 20 days и после этого селлер может удержать EMD?
Так вот во втором случае байер ничего присылать не должен, о чем я и говорю.

[Ratbert]

Есть слабая надежда, что банк не заапрувит моргич покупателю. Может, как-то в этом направлении поработать? Этот дом ни разу не dream house, и вобще, у него крыша подтекала (слегка залатали), так что за карму не беспокоюсь.

а что, про ваши подозрения насчет асбеста как я советовал уже сообщили покупателю? и, он устоял?

[Uzito]

именно так написано в контракте - что если байер не прислал mortgage approval, seller имеет право расторгнуть контракт?

Или написано, что financing contingency expires in 20 days и после этого селлер может удержать EMD?
Так вот во втором случае байер ничего присылать не должен, о чем я и говорю.

Наоборот. Это условие покупателя - он покупает дом при условии что банк одобрит ссуду. Покупатель может убрать это условие, но тогда он рискует если банк не одобрит ссуду. Продавец может отказаться от переноса даты, разорвать контракт и забрать EMD, или же наоборот требовать от покупателя завершить сделку (за кэш) и в случае отказа судить покупателя.

[san-fernando]

Коломбина, вроде как в Кали можно продавцу расторгнуть контракт из-за незакрытых континжинсей:
14. <...>
C. SELLER RIGHT TO CANCEL:
(1) Seller right to Cancel; Buyer Contingencies: If, within time specified in this Agreement, Buyer does not, in writing, Deliver to Seller a removal of the applicable contingency or cancellation of this Agreement then Seller, after first Delivering to Buyer a Notice to Buyer to Perform (C.A.R. Form NBP) may cancel this Agreement. In such event, Seller shall authorize return of Buyer's deposit.
https://www.fillanypdf.com/Download/Sha ... eement.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Насчет депозита - скажу честно, не помню деталей. Помню, агент говорил, что байер может потерять депозит если не предоставил мортгидж аппрувал после дедлайна, не запрашивал extension, а селлер в результате прислал notice of cancellation.

[Kolombina]

Коломбина, вроде как в Кали можно продавцу расторгнуть контракт из-за незакрытых континжинсей:
14. <...>
C. SELLER RIGHT TO CANCEL:
(1) Seller right to Cancel; Buyer Contingencies: If, within time specified in this Agreement, Buyer does not, in writing, Deliver to Seller a removal of the applicable contingency or cancellation of this Agreement then Seller, after first Delivering to Buyer a Notice to Buyer to Perform (C.A.R. Form NBP) may cancel this Agreement. In such event, Seller shall authorize return of Buyer's deposit.
https://www.fillanypdf.com/Download/Sha ... eement.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Насчет депозита - скажу честно, не помню деталей. Помню, агент говорил, что байер может потерять депозит если не предоставил мортгидж аппрувал после дедлайна, не запрашивал extension, а селлер в результате прислал notice of cancellation.

О, вот это оно. Спасибо большое!

То есть если я буду покупать дом в Калифорнии, я не могу просто так расслабиться и ждать клоузинга, я должна селлера постоянно в письменном виде апдейтать, иначе он может прислать мне нотис, а потом расторгнуть договор.

[Krys-Krys]

Из того что я понимаю - покупатель себя страхует тем что у него есть условие на получение кредита за 3 недели. В своем оффере он говорит продавцу что обязуется купить дом но вот если за 3 недели кредит он не получит - он может соскочить без каких-либо последствий. А дальше получается следующее - покупателю кредит за 3 недели так и не дали. Поэтому он и просит продавца продлить условие с тем чтобы если ему и еще скажем за 2 недели не дадут кредит - он мог соскочить. Или рискнуть и удалить это условие даже без кредита, но тогда он может потерять депозит (если кредит так и не дадут) при этом дом купить не сможет (а как без кредита)? А продавец может и отказаться идти на встречу и тогда наверное покупателю остается соскакивать или рисковать потерей депозита.

[Krys-Krys]

Коломбина, вроде как в Кали можно продавцу расторгнуть контракт из-за незакрытых континжинсей:
14. <...>
C. SELLER RIGHT TO CANCEL:
(1) Seller right to Cancel; Buyer Contingencies: If, within time specified in this Agreement, Buyer does not, in writing, Deliver to Seller a removal of the applicable contingency or cancellation of this Agreement then Seller, after first Delivering to Buyer a Notice to Buyer to Perform (C.A.R. Form NBP) may cancel this Agreement. In such event, Seller shall authorize return of Buyer's deposit.
https://www.fillanypdf.com/Download/Sha ... eement.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Насчет депозита - скажу честно, не помню деталей. Помню, агент говорил, что байер может потерять депозит если не предоставил мортгидж аппрувал после дедлайна, не запрашивал extension, а селлер в результате прислал notice of cancellation.

О, вот это оно. Спасибо большое!

То есть если я буду покупать дом в Калифорнии, я не могу просто так расслабиться и ждать клоузинга, я должна селлера постоянно в письменном виде апдейтать, иначе он может прислать мне нотис, а потом расторгнуть договор.

Очень многие дома в хороших районах получают офферы без Contingencies вообще а то и кэшевые офферы. Конкурировать с такими покупателями ой как не просто. Я думаю если вы будете покупать - вам риэлтор все расскажет. Мы просто делали все что нам риэлтор говорила. В каждой местности свои заморочки, в нашей считалось "стандартом" иметь в оффере 2 Contingencies - одно на 1 неделю без объяснения причин, 2е о том что получил аппрувал на мортгидж за 3 недели. В каком-нибудь крутом Пало Алто наверное продавцы посмеются только над Contingencies такими т к могу предположить там приняты офферы вообще без оных.

[Kolombina]

Из того что я понимаю - покупатель себя страхует тем что у него есть условие на получение кредита за 3 недели. В своем оффере он говорит продавцу что обязуется купить дом но вот если за 3 недели кредит он не получит - он может соскочить без каких-либо последствий. А дальше получается следующее - покупателю кредит за 3 недели так и не дали. Поэтому он и просит продавца продлить условие с тем чтобы если ему и еще скажем за 2 недели не дадут кредит - он мог соскочить. Или рискнуть и удалить это условие даже без кредита, но тогда он может потерять депозит (если кредит так и не дадут) при этом дом купить не сможет (а как без кредита)? А продавец может и отказаться идти на встречу и тогда наверное покупателю остается соскакивать или рисковать потерей депозита.

Крыся, это все и так понятно, но я совсем не об этом спрашивала.

Если у покупателя стоит 4 недели на клоузинг, из них 3 недели на получение кредита.
При этом если покупатель знает, что кредит ему дадут железно, то он через три недели не волнуется и никаких нотисов селлеру не посылает. Просто через 4 недели закрывает сделку. Это у нас так.
А у вас у селлера есть возможность отменить сделку.

Или если в контраке прописано 10 дней на инспекшн континженси, а байеру никаких инспекций не надо, то только то, что он не прислал нотис об этом, у вас это дает селлеру возможность отменить сделку. У нас этой лазейки для селлера нет. Селлер не может ничего сделать, если байер хочет закрываться.

[Krys-Krys]

Из того что я понимаю - покупатель себя страхует тем что у него есть условие на получение кредита за 3 недели. В своем оффере он говорит продавцу что обязуется купить дом но вот если за 3 недели кредит он не получит - он может соскочить без каких-либо последствий. А дальше получается следующее - покупателю кредит за 3 недели так и не дали. Поэтому он и просит продавца продлить условие с тем чтобы если ему и еще скажем за 2 недели не дадут кредит - он мог соскочить. Или рискнуть и удалить это условие даже без кредита, но тогда он может потерять депозит (если кредит так и не дадут) при этом дом купить не сможет (а как без кредита)? А продавец может и отказаться идти на встречу и тогда наверное покупателю остается соскакивать или рисковать потерей депозита.

Крыся, это все и так понятно, но я совсем не об этом спрашивала.

Если у покупателя стоит 4 недели на клоузинг, из них 3 недели на получение кредита.
При этом если покупатель знает, что кредит ему дадут железно, то он через три недели не волнуется и никаких нотисов селлеру не посылает. Просто через 4 недели закрывает сделку. Это у нас так.
А у вас у селлера есть возможность отменить сделку.

Или если в контраке прописано 10 дней на инспекшн континженси, а байеру никаких инспекций не надо, то только то, что он не прислал нотис об этом, у вас это дает селлеру возможность отменить сделку. У нас этой лазейки для селлера нет. Селлер не может ничего сделать, если байер хочет закрываться.

Да скорее всего если апрувала нет за 3 недели, то не успеет покупатель и закрыться за 4 недели. Опоздает хоть на несколько дней. Но это уже другая тема.

[Kolombina]

Из того что я понимаю - покупатель себя страхует тем что у него есть условие на получение кредита за 3 недели. В своем оффере он говорит продавцу что обязуется купить дом но вот если за 3 недели кредит он не получит - он может соскочить без каких-либо последствий. А дальше получается следующее - покупателю кредит за 3 недели так и не дали. Поэтому он и просит продавца продлить условие с тем чтобы если ему и еще скажем за 2 недели не дадут кредит - он мог соскочить. Или рискнуть и удалить это условие даже без кредита, но тогда он может потерять депозит (если кредит так и не дадут) при этом дом купить не сможет (а как без кредита)? А продавец может и отказаться идти на встречу и тогда наверное покупателю остается соскакивать или рисковать потерей депозита.

Крыся, это все и так понятно, но я совсем не об этом спрашивала.

Если у покупателя стоит 4 недели на клоузинг, из них 3 недели на получение кредита.
При этом если покупатель знает, что кредит ему дадут железно, то он через три недели не волнуется и никаких нотисов селлеру не посылает. Просто через 4 недели закрывает сделку. Это у нас так.
А у вас у селлера есть возможность отменить сделку.

Или если в контраке прописано 10 дней на инспекшн континженси, а байеру никаких инспекций не надо, то только то, что он не прислал нотис об этом, у вас это дает селлеру возможность отменить сделку. У нас этой лазейки для селлера нет. Селлер не может ничего сделать, если байер хочет закрываться.

Да скорее всего если апрувала нет за 3 недели, то не успеет покупатель и закрыться за 4 недели. Опоздает хоть на несколько дней. Но это уже другая тема.

Да даже если есть аппрувал, а он его селлеру не послал, то у вас селлер имеет право отменить.
А у нас - нет.
У нас на растущем маркете селлеры и их агенты выпрыгивали из штанов, чтобы отменить сделку.

[AlienCreature]

кто ж примет такой офер? ну то есть конечно кто-то примет но вы же понимаете что любые дополнительные условия имеют денежно выраженные потери для продавца, то есть цена будет дискаунтед на вполне определенную сумму

Что значит "кто примет такой оффер"? Это вполне стандартные условия продажи дома.

Покупатель хочет купить хороший дом, поэтому выставляет условия "куплю если дом пройдет инспекцию", на что продавец, желающий продать дом побыстрее, дает 10 дней на проведение инспекции и соглашается устранить найденные недоделки, но со своей стороны выставляет условие что если инспекция задерживается, то он ничего ремонтировать не будет.

Покупатель хочет быть уверен в финансировании, поэтому выставляет условие "куплю если банк даст ссуду". Продавец, желающий получить деньги и продаеть дом, соглашается и дает на это две недели с условием, что если банк ссуду не дает, то покупатель будет должен принести на закрытие кэш или потеряет оговоренный депозит.

И т.д.

Чтобы не потерять депозит нормальные лоеры покупателя вписывают в контракт mortgage и funding clause. В наших краях по крайней мере.