Real Estate

[Mashka]

Avva, спасибо за комментарий.
Я думала, что Loan Officers работают в основном в банках помимо брокерских компаний. То есть не надо самой искать клиентов.

[OtecFedor]

А вот появились у нас byers agencies, byers brokers вроде как дома они на listing не берут и посему нет конфликта интересов, работают только на покупателя. Передовой опыт из тевтонской Kaleefonia. Может тут есть ниша?

Конфликт интересов - это что вы имеете в виду?

Агентство берет дома на продажу (т.н listing service) т.е. представляет интересы продавца. Поэтому когда вы пытаетесь дом купить в традиционном агентсве, вы встречаетесь с агентом заинтересованым в прибыли продавца, а не экономии средств покупателя. Покупатели же часто ошибочно думают что агент работает на них.

[Alzheimer]

Вопрос, видимо, к Avva.

Как у вас чувствуют себя real estate appraisals?
У нас несколько человек переучилось, работают. Среди видимых недостатков этой профессии: небольшие деньги, особенно в первые два года, пока не наберёшь 2000 часов, и отсутствие надежд на очень большие, как у агентов.
Однако -- свободный график и отсутствие прямой связи с клиентом, что обычно хорошо для людей без навыков общения.

Что вы думаете?

[B]

А вот появились у нас byers agencies, byers brokers вроде как дома они на listing не берут и посему нет конфликта интересов, работают только на покупателя. Передовой опыт из тевтонской Kaleefonia. Может тут есть ниша?

Конфликт интересов - это что вы имеете в виду?

Агентство берет дома на продажу (т.н listing service) т.е. представляет интересы продавца. Поэтому когда вы пытаетесь дом купить в традиционном агентсве, вы встречаетесь с агентом заинтересованым в прибыли продавца, а не экономии средств покупателя. Покупатели же часто ошибочно думают что агент работает на них.

Nu, w obschem-to, vsegda tak i bylo: est' agen prodavca, a est' agen pokupatelya.Prodayuschij agen legal'no mozhet predstav'yat' interesy obeix storon, no etot fakt dolzhen byt' ogovoren s OBEIMI storonami zaranee (dual agency nazyvaetsya i, xotya, i dopuskaetsq legal'no - na moj wzglyad i na vzglyad RE Board ne vyglyadit slishkom etichnym, imenno iz-za konflikta interesov). Tak chto nikakoj novoj nishi, k sozhaleniyu, zdes' ne predviditsya
Bolee togo, poyavlyaetsq vse bol'she klientov, polagayuschix, chto obraschenie k agentu prodayuschej storony mozhet sekonomit' im den'gi (nu vdrug agent snizit svoi komissionnye i, zaschet etogo- upadet cena doma?).

[B]

Вопрос, видимо, к Avva.

Как у вас чувствуют себя real estate appraisals?
У нас несколько человек переучилось, работают. Среди видимых недостатков этой профессии: небольшие деньги, особенно в первые два года, пока не наберёшь 2000 часов, и отсутствие надежд на очень большие, как у агентов.
Однако -- свободный график и отсутствие прямой связи с клиентом, что обычно хорошо для людей без навыков общения.

Что вы думаете?

Esli pozvolite - moi 2 centa
Appraisal imeyut wse te-zhe problemmy, chto i lyubye drugie self-employed: est' rynok- est' rabota.I naoborot.
Dwa mesyaca nazad, dlya togo, chto-by zakazat' report, nuzhno bylo ochen' poprosit' appraisera da esche podozhdat' togo reporta nedeli tri. Segodnya oni sami zvonyat i predlagayut svoi uslugi.

[Alzheimer]

Dwa mesyaca nazad, dlya togo, chto-by zakazat' report, nuzhno bylo ochen' poprosit' appraisera da esche podozhdat' togo reporta nedeli tri. Segodnya oni sami zvonyat i predlagayut svoi uslugi.

Ужас какой. Прямо-таки два месяца назад?
А что случилось за эти два месяца? Вы из какой области CA, кстати?

[B]

Dwa mesyaca nazad, dlya togo, chto-by zakazat' report, nuzhno bylo ochen' poprosit' appraisera da esche podozhdat' togo reporta nedeli tri. Segodnya oni sami zvonyat i predlagayut svoi uslugi.

Ужас какой. Прямо-таки два месяца назад?
А что случилось за эти два месяца? Вы из какой области CA, кстати?

Dva mesyaca nazad proizoshlo....podnyatie interest rate, chto v svoyu ochered' oschen' sil'no otrazilos' na kollichestve perefinansirovaniy, chto v svoyu ochered' - snizilo kollichestvo neobxodimyx appraisar reports.Ne sluxali? Schastlivyj Wy chelovek
A ya iz San Jose

[Alzheimer]

Слыхал, конечно. Но не пришло в голову, что основная работа для оценщиков это перефинансирование. Я из тех же мест.
А что ещё про них слышно? Экзамен сложный? Конкуренция большая?
Прожить на это, если фул-тайм, можно?

[B]

Слыхал, конечно. Но не пришло в голову, что основная работа для оценщиков это перефинансирование. Я из тех же мест.
А что ещё про них слышно? Экзамен сложный? Конкуренция большая?
Прожить на это, если фул-тайм, можно?

"Основная работа", возможно, слишком громко сказано Но ведь и продаж сейчас (ПОКА ) тоже не густо
Экзамен довольно сложный. Требования лицензирования появились сравнительно недавно, поэтому (на мой взгляд) набор вопросов в тестах довольно-таки "изпальцавысосаный".Конкуренция....когда есть работа- нет конкуренции Прожить на это можно, наверное. На мой взгляд, помимо рынка и обстоятельств разного рода (как то умение и желание пахать, когда это нужно) хорошо бы еще обладать некоторыми бизнесменскими качествами - умение находить и поддерживать отношения с клиентурой одно из них.

[Alzheimer]

На мой взгляд, помимо рынка и обстоятельств разного рода (как то умение и желание пахать, когда это нужно) хорошо бы еще обладать некоторыми бизнесменскими качествами - умение находить и поддерживать отношения с клиентурой одно из них.

Интересно, спасибо за ответы.

С клиентурой мне не очень понятно. Я знаю людей, к-рые работают пока как trainee, то есть на certified appraisal и их проблема клиентуры не волнует: им просто дают задание, они бегут выполнять.
Как парт-тайм работа получается неплохая, но сейчас спрос на парт-тайм работников совсем упал.
Вот мне и интересно, какие перспективы у тех, кто занят этим фул-тайм и как они себя чувствуют. Интересно также, сколько физически реально оценок сделать за день, за неделю, за месяц. Если учесть, что работа есть и если взять -- "в среднем". Т.е. максимум, минимум и "в среднем".

Сколько готовиться для сдачи экзамена надо -- тоже интересно, и во сколько выливаются изначальные вложения (включая все fee, обучение, калькуляторы и проч).

[B]

Начнем с fee - не знаю точно. Курс на интернете - около 600 долларов. А дальше не знаю. Скорее всего нужно заплатить за эказамен, ступительный взнос в ассоциацию и т.д. Ну прибавте еще софт и всякие другие "мелочи".
Клиентура для аппрайзеров - брокеры, агенты. Те, кто дают работу. Разумеется, что работая на "дядю" ничего подобного иметь не нужно. Но ведь чере 2000 часов встанет вопрос "где из брать"?
Я знаю аппраизера (она в бизнесе более 10 лет, начинала таоже "на дядю"), которая во время прошедшего бума на перефинансирование делала бешеное колличество файлов. Я даже не представляю как она справлялась. По моим скромным подсчетам - 5-7 в день. Ей помогали, естесственно, ее помошники.
Но бывают времена (с ее слов), когда в неделю можно "ухватить" пару работ.
PS Приблизительная стоимость одного "простого" файла - 300-350 долларов.

Учиться надо....."Ну, Вам по-пояс будет" В том смысле, что у каждого свои способности. Ограничений, если я не ошибаюсь, нет. Сможете охватить курс за пару месяцев - good for you
Самое сложне, если я правильно понял из разговоров с потенциальными аппраизерами, это найти себе "крышу". Ничего удивительного, на мой взгляд. Любой, кто возьмет себе "студента" рискует взрастить конкурента. Если это еще и не очень порядочный человек - прощай клиентура
Я почему так подробно знаю? Сам прошел через начальную стадию. Закончил курс. Поработал помошником. Но потом, во время одумавшись, восстановил свой RE лайсенс. Мне эта работа больше подходит по складу характера

[Redneck]

А представьте себе, что русскоязычный агент живёт в таком месте, где русскоязычное комьюнити отсутствует или незначительно. Например, в наших краях лет тридцать назад появились первые русскоязычные -- они были евреями-беженцами. В силу неконвертируемости их советских профессий, Jewish Social Services Agency часто отправляло таких на курсы обучения новым профессиям. Одной из таких новых профессий и была Real Estate Agent. Освоить её новым иммигрантам было трудно не только из-за языка (которым многие не владели), но и из-за незнаний американских реалий и правил игры -- ну не мог человек из СССР в то время знать, что такое mortgage, closing costs и прочие вещи. Но ничего, многие успешно прошли эти испытания и стали риэлторами ещё тогда, когда русскоязычное комьюнити состояло всего из горсточки людей. Что-то мне подсказывает, что клиентура этих новых риэлтеров состояла не только из русскоязычных.
Если вы мне не верите, почитайте рассказы Владимира Матлина -- он как раз поселился в наших краях более тридцати лет назад. Кстати, если от Вашингтона отъехать на сорок миль в любую сторону (кроме северо-востока, где Балтимор) -- русскоязычное комьюнити как таковое там отсутствует, есть только отдельные индивидуумы.

Возможно, и даже почти наверняка, 30 лет назад ситуация была другой, чем теперь.

Но автор топика спрашивает, как ему поступить ТЕПЕРЬ.
На мой неискушенный взгляд, ТЕПЕРЬ свежему эмигранту из СНГ очень сложно войти в этот бизнес. Я не говорю, что невозможно, но очень сложно.

Свежему -- это точно. Тут надо хорошо знать язык (простительно иметь акцент, но непростительно не понимать клиента или не знать терминологии и т.д.), иметь всяческие people skills (которые в американской культуре несколько отличаются от русской) и т.д.

У меня есть одна знакомая, которая за первые же полгода работы в этом бизнесе продала три дома. Но она урождённая американка с ОЧЕНЬ контактным характером.

Не в последнюю очередь еще и потому, что рынок недвижимости из перегретого стал slow в связи с общими неполадками в экономике.

В наших краях недвижимость раскупается как пирожки -- и именно во время неполадок в экономике резко повысилась стоимость домов.

Кстати, моя риэлтерша до того, как в прошлом году начала заниматься этой деятельностью, до того работала в IT и была сокращена, поэтому решила поменять профессию. По-моему, у неё есть все данные для успеха, до встречи со мной она продала три дома, а когда я усомнился в том, насколько успешно она будет со мной работать, имея всего лишь годовой опыт, она ответила, что её преимущество -- это что у неё почти всегда есть для меня время, в отличие от опытного агента, который всегда занят. И надо сказать, пока она меня не разочаровала. И нашёл я её на Интернете, а вовсе не через references (хотя, как я уже говорил, у меня есть знакомые риэлторы.)

[Sabina]

Вопрос к В и прочим, сведующим в apparaisal...

Меня с соседкой-подругой давно мучает один вопрос. Домы мы все тут покупали вместе в октябре-декабре прошлого года. Стандартная застройка - 4 модели, цена с разбросом от самой дешевой до самой дорогой - 40 тысяч.

Недавно полезли за статистикой по appraisal наших домов и обнаружили, что дом одного из наших соседей оценен в треть покупной цены.

Как сие возможно? Мы тоже хотим
Единственное, что я нашла покопавших в Нете, что если человек старше определенного возраста перехал в дом меньшего размера, то его новый дом может быть оценен так же как и тот из которого он перехал. Но это наврядли...

Что еще может быть? Есть идеи?

[B]

Вопрос к В и прочим, сведующим в apparaisal...

Меня с соседкой-подругой давно мучает один вопрос. Домы мы все тут покупали вместе в октябре-декабре прошлого года. Стандартная застройка - 4 модели, цена с разбросом от самой дешевой до самой дорогой - 40 тысяч.

Недавно полезли за статистикой по appraisal наших домов и обнаружили, что дом одного из наших соседей оценен в треть покупной цены.

Как сие возможно? Мы тоже хотим
Единственное, что я нашла покопавших в Нете, что если человек старше определенного возраста перехал в дом меньшего размера, то его новый дом может быть оценен так же как и тот из которого он перехал. Но это наврядли...

Что еще может быть? Есть идеи?

А где Вы брали статистику?
Дом человека (старше определенного возраста) не "аппраизается" так же как его старый дом, а ТАКСЫ он платит такие же, как и за старый дом платил.(Не понятно только при чем здесь дом меньшего размера? )Т.е. это тот аппрайзал, который делается каунти тах ассессором.
Дома, даже построеные в одно время и в одном девелопменте могут быть оценены по-разному: местонахождения проперти, состояние, наличие каких-либо апгрейдов. Правда треть - это что-то уж слишком круто
А вообще аппраизерская наука глсит - НЕТ ДВУХ АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫХ ДОМОВ И, кроме того, АППРАЙЗЕР ОЦЕНИВАЕТ ДОМ СУБЬЕКТИВНО, основываясь, разумеется, на реальных продажах в определенный период времени. Т.е. если дом Вашего соседа последний раз был продан 09/12/01 - это вполне могло повилять на его цену.
To the best of my knowlege, разумеется
PS "Как сие возможно? Мы тоже хотим" А зачем, если это не тайна конечно

[Sabina]

А где Вы брали статистику?

На сайте Assessor's Office одного из Калифорнийских каунти. Я поищу снова это линк и приведу здесь.

А вообще аппраизерская наука глсит - НЕТ ДВУХ АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫХ ДОМОВ

Это все понятно, но я говорю про случай, когда все мы купили абсолютно новые дома с разрывом в одни месяц. И тут вдруг у одного из соседей дом оценен в треть той цены, что все мы платили.

Т.е. если дом Вашего соседа последний раз был продан 09/12/01 - это вполне могло повилять на его цену.

Он был построен в 11/2002.

PS "Как сие возможно? Мы тоже хотим" А зачем, если это не тайна конечно

У нас в этом году property taxes получились нехилые .

[Sabina]

А где Вы брали статистику?

На сайте Assessor's Office одного из Калифорнийских каунти. Я поищу снова это линк и приведу здесь.

Вернее статистику брали здесь:
http://www.domania.com

А ссылка по поводу заниженного assessed value ( и соответственно налогов) здесь:

Prop 60 was a constitutional amendment approved by the voters of California in 1986. It is codified in Section 69.5 of the Revenue & Taxation Code, and allows the transfer of an existing Proposition 13 base year value from a former residence to a replacement residence, if certain conditions are met. This benefit is open to homeowners who are at least 55-years old (or are disabled as specified in the law), and who meet the requirements outlined in Question 2.

2. How do I Qualify for this property tax benefit?
........

Насчет меньшего размера - это я погорячилась. оказывается речь шла о стоимости: новый дом должен быть не дороже старого:
The replacement dwelling must be of equal or lesser value than the original property.
...............

[Sabina]

Вернее статистику брали здесь:
http://www.domania.com

Вот фрагмент из из таблиц:

Address Date Price Bed/Bath/Rms Assessed Value

3734 Payton Ln Jul 03 $461,000 NA/NA/NA NA
3754 Payton Ln Jun 03 $410,000 NA/NA/NA NA
3813 Payton Ln May 03 $418,000 NA/NA/NA NA
3833 Payton Ln May 03 $446,000 NA/NA/NA NA
3843 Payton Ln May 03 $389,000 NA/NA/NA NA
3844 Payton Ln May 03 $455,000 NA/NA/NA NA
3943 Payton Ln Mar 03 $403,000 NA/NA/NA NA
3963 Payton Ln Mar 03 $388,000 NA/NA/NA NA
3944 Payton Ln Dec 02 $430,000 NA/NA/NA $205,863
3964 Payton Ln Dec 02 $442,000 NA/NA/NA NA

Обратите внимание - в таблице одно только assesed value и то в два (не три ) раза меньше чем покупная цена. Как сие возможно?

[B]

Nu vot, assessed value - to o chem ya i govoril. T.e. caunty assessor opredelyaet cenu, s uchetom i proposition 13 (kogda opredelennaya vozrastnaya kategoriya grazhdan imeet l'goty na taxation).

[Sabina]

Примечательным для наблюдения при этом было то, что масса искателей работы об этом еще не знала и продолжала зачисляться на курсы, платить бешенные деньги и сидеть над учебниками по ночам. Большинство из них (90%? 95%? 99%? ) с точки зрения перспективы трудоустройства было обречено, но они этого не знали, вешали на себя долги, строили абсолютно безнадежные розовые планы.

А может все-таки не такие безнадежные?

http://www.calmis.ca.gov/FILE/OCCPROJ/cal$F&G.htm#five

-----Occupations With the Fastest Growth (1) California-----
2000-2010

Occupation Percent Change
Computer Support Specialists 106.8%
Computer Software Engineers, Applications 105.3%
Network & Computer Systems Administrators ..........