Как покупать дом "издалека"?

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 22:46

Thinker, Komissar - спасибо за совет про траффик паттерн, только мне на работу ездить (первое время во всяком случае) не придется

, а где (и когда) будет работать жена - еще не известно.

dimkax · Post by **dimkax** » 29 Jan 2006 03:45

Из личного опыта об "интервюировании" агентов: мы просто ходили по домам в местности где нам нравилось, присматривалис что мы можем себе позволит и где какое жилье есть, заодно разговаривали с агентами (продавца). Они все с радостю суют свои визитки. Один агент понравился - на нем и остановились.

а вот например примеры плохихи агентов:
- подежаем в 4:45пм к [open house]. Дом официално до 5ти открыт. Агентша уже в дверях. Так нас туда и не пустила. Сказала приежаите завтра. Завтра мы подписали оффер в другом месте.
- Изуачал я тут рынок на днях в одном месте. Вижу [open house]. Решил заити - нету агента. ОК. Пошел по погулят вокруг, посмотрет что еше и почем ест на рынке. Пришел через час. Около дома какои то мужичок прыгает, матерится - агента по прежнему нет, домик закрыт.

[RE] - не ядерная физика, все ошибки доволно тривиалны.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 29 Jan 2006 04:17

1. по Bothell - смотрите что покупаете. Там очень популярна постройка "Detached condo" - т.е.земля Вам не принадлежит. У меня был опыт когда клиент, который ко мне пришел работал с агентом, который ему этих нюансов не объяснил и он обнаружил это detached condo описание уже когда надо было подписывать документы. Естественно, они от сделки отказались. Мы потом нашли другой дом. Кстати тоже в Bothell.

2. "Еще вопрос, если можно: практикуется ли в Ваших краях покупать new construction с агентом? В CA, насколько я понял, билдеры могут дать 3-4К рибейт, если покупаешь без агента, ну, или мелкий upgrade бесплатно сделать. А как с этим в WA? Видел агентов, предлагающих новые дома и обещающие те же 3-4К бонуса, если будешь покупать с ними - это нормально?"
- на новые дома большинство билдеров дают 3,000 бонус в независимости приходите Вы со своим агентом или без. Чаще всего Вы используете это на выбор холодильника, стирки/сушки и т.д. из предлагаемых билдером трех опций/брендов. Еще обычно они предлагают где-то 2,000 бонус если Вы используете их mortgage broker. Непосредственно с билдером Вы дело иметь не будете, поэтому "Вашим" агентом будет listing agent и билдер всеравно будет платить коммиссионные агенту, в этом случае listing agent.
Насчет агентов, предлагающих 3-4 бонуса, не знаю. Скорее всего это просто перефразировка офера сделанного билдером. Большинство билдеров урезают коммиссионые агентам наполовину с самого начала, поэтому я очень сомневаюсь, что из этих коммиссионных агент еще дополнительно предлагает покупателю 3-4 бонус. Поэтому уточняйте - это в дополнение к бонусу билдера, или это такая "свободная" интерпретация.....

3. В Bellevue единственный neighborhood где дома еще до 500К - это Newport HIlls. Там ОЧЕНЬ хорошая elementary (award winning), плюс Highschool отмечена с наиболее высоким placement to University of Washington. НО! там дома не новые. Я этот район довольно хорошо знаю поскольку сейчас пошла волна покупателей из Сиэтла, переезжающих туда из-за школ поскольку Seattle School District оставляет желать лучшего и многие решают вкладывать деньги в дома нежели чем тратить их на частные школы.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 29 Jan 2006 04:33

Larisa322 wrote:
LenaAlki wrote:На интернете довольно много образцов вопросов для агентов.

Подскажите пожалуйста что это за вопросы и как их найти.

Лариса, введите что-то вроде "interview real estate agent", "how to find real estate agent" в поисковиках и там будет много информации. Вот например, что мне попалось:

INTERVIEWING REALTORS....

by Thomas Kraeutler and Meredith Brennan

...
Once you've narrowed down the list of Realtors, make an appointment to meet with the agent in their office. Before you start talking about houses, find out as much as you can about the agent. You should ask:

How long have they been licensed as an agent? An inexperienced agents may be fine for uncomplicated purchases like condos or townhouses. But for the most part, you want to look for somebody who has at least 5 years of experience. Getting licensed is relatively easy. Staying with the business for at least five years isn't and shows a strong commitment to the profession.

Is the agent part-time or full-time? While all agents have to start somewhere, working with a part-time agent may not be in your best interests. Part time agents have other commitments that can get in the way of giving you full-time attention. In addition, agents that are part time may simply not be successful enough to have developed business adequate to support a full time commitment.

What awards has the agent won? Most full time realtors worth their salts will have made "million dollar club" at the least.

How accessible is the agent? Do they maintain office hours? Can you call them at home? By beeper? Buying real estate can be a traumatic experience. With lots of surprises along the way, you'll want an agent that's easily accessible if you need to reach them.

Take note if the agent is good listener. Do they cut you off before you've finished a sentence? There's nothing worse than wasting time looking at houses you have no interest in because the agent has not listened carefully to your needs.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 29 Jan 2006 05:33

Лена, спасибо за инфу

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Jan 2006 05:43

Я все-таки голосую за выбор дома во время визита, а потом сразу переезд в купленный дом вместо 2-х ступенчатого переезда. Во-1-х, каждый переезд равен половине пожара, так что проще все сделать в один заход. Во-2-х, апартменты - требуют секюрити депозит, всякие первый-последний месяц предоплаты, денег на перекраску и т.д. Большинство апартментов требует хотя бы полгода лиз. В-3-х, сейчас хорошее время покупать. В-4-х, сейчас все еще хорошее время брать лоан; многие аналитики предупреждают что скоро лафа кончится. В-5-х, вместо выплат чужому дяде вы начнете выплачивать себе в карман.

Если с траффик-паттерном до работы пока неясно - покупайте дом вблизи хороших школ, не прогадаете. Хорошо бы, если бы из школ до вас ходили скул-басы -- намного меньше хедейков с отвозом/привозом. Ну или просто жить рядом со школой - тогда ребенку будет легче посещать всякие активити после уроков, и у вас не будет забот отвезти/привезти.

Tango · Post by **Tango** » 29 Jan 2006 06:28

Big Cheese wrote:А еще годик-другой прождешь - и в Сиэттле цены улетят в облака

Как раз сегодня с женой думали о том-же. Смотрели проперти на realtor.com. Пришли к заключению, что в Сиэтле цены "уже улетели". От нашей (вашей) Orange County отличаются совсем мало... К сожалению.

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Jan 2006 06:36

А если еще учесть, что в Кали проп такс пониже... правда в WA нет income tax, зато у нас есть prop 13!

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 29 Jan 2006 07:14

Tango wrote:
Big Cheese wrote:А еще годик-другой прождешь - и в Сиэттле цены улетят в облака

Как раз сегодня с женой думали о том-же. Смотрели проперти на realtor.com. Пришли к заключению, что в Сиэтле цены "уже улетели". От нашей (вашей) Orange County отличаются совсем мало... К сожалению.

Не могу с вами согласиться. Цены, конечно, поднялись, особенно за последний год, но даже сейчас реально (хочу надеяться) купить не очень старый или совсем новый single family home с каким-никаким участком в нормальном районе с нормальными школами. В OC такой дом будет стоить от 800К (30-летний домик) до 2M за новый. Лучшее, что можно купить за 500К (asking price) - это 3бр кондо ~1200-1400sf с недетским association fee и Melo-Roos (если новое кондо на выселках типа Ranch Santa Margarita), либо без Melo-Ross, но тогда 30-35 летнюю хибарку депрессивного вида.

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Jan 2006 07:20

в Бэй Эрии нормальный, довольно новый дом с хорошими школами будет 1.1М все-таки, а не 2М.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 29 Jan 2006 07:29

Komissar wrote:А если еще учесть, что в Кали проп такс пониже... правда в WA нет income tax, зато у нас есть prop 13!

А насколько пониже? Я что-то навскидку не могу найти точные цифры в сети. Коллега покупающий новый таунхауз, говорит, что у него property tax + melo-roos 1.7% от цены дома. В King County вроде 1% (или 1.2%?) property tax, melo-roos, понятно, отсутствует как класс. Если добавить 6% state tax (точнее, его отсутствие) то получается совсем не так уж плохо...

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Jan 2006 07:35

проп такс в Кали пониже получается со временем, потому что в шт. Вашингтон проперти такс ре-ассессится и растет (хотя и с отставанием) вслед за ценой дома. А в Кали из-за проп 13 не может расти быстрее 2% в год и точка.

Но я в целом с Вами согласен - в Кали стало непомерно дорого. И отсутствие штатского инком такса - большой плюс в сторону Сиэтла.

Дерзайте! (не понравится в Сиэтле, я у Вас там домик перекуплю по дешевке :mrgreen:

)

Tango · Post by **Tango** » 29 Jan 2006 07:41

Big Cheese wrote:...не очень старый или совсем новый single family home с каким-никаким участком в нормальном районе с нормальными школами. В OC такой дом будет стоить от 800К (30-летний домик) до 2M за новый. Лучшее, что можно купить за 500К (asking price) - это 3бр кондо ~1200-1400sf с недетским association fee и Melo-Roos (если новое кондо на выселках типа Ranch Santa Margarita), либо без Melo-Ross, но тогда 30-35 летнюю хибарку депрессивного вида.

Ну, Orange County поболее вашего Irvine будет!

Вот я живу в районе Yorba Linda-Fullerton-Anahem Hills. Tak-zhe недалеко есть новые застройки в холмах Orange. Тоже не сахар, но дома, скажем, в 2000sqft тут от 650k (постарее) до 750k - практически новые. Школы очень хорошие. Работы в хай-теке навалом. До океана - полчаса езды. Вот это я и сравниваю с Puget Sound'ом, а не наши OC'ишные парумиллионные beach community properties...

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Jan 2006 07:57

посмотрел records&average temperatures in Yorba Linda and Fullerton vs Seattle...

Big Cheese! Оставайтесь. $750К за новый домик - энто почти дешево по меркам Апельсиновки.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 29 Jan 2006 07:58

Tango wrote:Ну, Orange County поболее вашего Irvine будет! Вот я живу в районе Yorba Linda-Fullerton-Anahem Hills. Tak-zhe недалеко есть новые застройки в холмах Orange. Тоже не сахар, но дома, скажем, в 2000sqft тут от 650k (постарее) до 750k - практически новые. Школы очень хорошие.

Мне со stock options не повезло, я 600К просто не потяну

мне бы за 450, ну за 500 самое большое. Но ради интереса - не поделитесь примерами листингов? Я бегло просматривал Yorba Linda - Brea - Fullerton до 500К - такая же печальная картина, как и в Ирвайне. Единственный бонус - китайцев меньше :mrgreen:

, зато до океана дальше и летом должно быть значительно жарче (похоже, что бриз с океана за 5-й фривэй недолетает)

Tango wrote:Работы в хай-теке навалом. До океана - полчаса езды. Вот это я и сравниваю с Puget Sound'ом, а не наши OC'ишные парумиллионные beach community properties...

Насчет работы в хай-теке - это сильно хум хау. Такое впечатление, что половина работ с нормальной зарплатой - linux kernel, а вторая половина - active SC required. Ну или там embedded дела. А куда рабам дяди билла прикажете подаваться?

Мотаться из Квеста в Борланд и обратно с периодическими остановками в Эквифаксе? И, что больше всего напрягает - роста индустрии не чувствуется. Здесь ведь не Долина - критической массы IT индустрия здесь не достигла, а открывать что-то новое в таком дорогом районе похоже никто не спешит.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 29 Jan 2006 08:18

Komissar wrote:посмотрел records&average temperatures in Yorba Linda and Fullerton vs Seattle...

Big Cheese! Оставайтесь. $750К за новый домик - энто почти дешево по меркам Апельсиновки.

Да я бы и миллион заплатил, мне не жалко

Только нет у меня миллиона. Мне бы что-нибудь за 500К :oops:

Сейчас глянул Fullerton - из 3бр до 500К всего несколько кондо 64-78 годов постройки, причем школы (из тех, что попадались) - 45-80 процентов мексиканцев

, до 40 процентов low income, вобщем - нам такой хоккей не нужен. Я такое и в Санта Ане могу найти: и недорого, и в Мексику ездить не надо :lol:

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Jan 2006 08:25

а в теорию "вот-вот лопнет бубль" что, уже никто не верит?!

Andre_Y · Post by **Andre_Y** » 29 Jan 2006 09:09

Во времена дот-ком кризиса в 2000/01 Орегон и Вашингтон лидировали по безработице. Я как раз на себе пережил, правда тогда еше на H1 сидел... После всего этого меня больше на Northwest не тянет.

а в теорию "вот-вот лопнет бубль" что, уже никто не верит?!

C'mon, we are just trying to be nice here, это же другой топик

Если вам действительно "надо"

купить, можете посмотреть еше Lakewood. SFR там старые, 50-х годов, но некоторые в неплохой форме, вроде еше можно найти что-нибудь за 500. По слухам там много профессоров из CSULB живет.

А вообще, все на рынке сейчас еле двигается. Я эту эрию Long Beach, Lakewood давно мониторю по МЛС и иногда хожу по опен хаузам. Последние впечатления - каждый второй продавец готов скинуть примерно процентов 10. Не стесняйтесь на low ball offers. Кто-то сказал при текушем маркете если вам не стыдно на свой оффер, то скорее всего, вы переплачиваете...

Tango · Post by **Tango** » 29 Jan 2006 09:11

Ето вам не со stock options не повезло. Это просто печальная участь покупщика первого дома, помноженная на пресловутый бубль.

Может вам не в Сиэтл надо? А куда-нибудь в Аризону-Техас? Вон, Richardson, TX тоже говорят "колыбель мировой хай-тек индустрии".

Не знаю, я для себя давно решил что больше чем в двадцати минутах езды от дома работать нельзя. Точка. Оттуда, в специфику моей работы, искали приличные жилые районы вокруг Renton, Kent да Tukwila.

Tango · Post by **Tango** » 29 Jan 2006 09:25

Andre_Y wrote:Последние впечатления - каждый второй продавец готов скинуть примерно процентов 10. Не стесняйтесь на low ball offers. Кто-то сказал при текушем маркете если вам не стыдно на свой оффер, то скорее всего, вы переплачиваете...

Andre_Y, а какого плана цены у тех домов, что "10% готовы скинуть"? Я вот тут заметил что если дома до $700k - уходят на ура, если выше, то стоят... И те и другие - явно задранные, но похоже $700k это именно та граница, ниже которой "средний" (?) хаусхолд еще как-то может себе позволить.

Andre_Y · Post by **Andre_Y** » 29 Jan 2006 10:05

Пока это Luxury townhomes / attached homes за 700/800. Напремер, у нас через дорогу есть такая community, там почти на каждом углу For Sale / Open House знак. Asking Price сейчас ниже чем в марте прошлого года процентов на 5, да и летом реалторы вели себя надменно и на вопросы типа скинуть цену сразу отвечали нет. Сейчас совсем другое настроение.
Кондо за 300-400 почти та же картина. В плохих местах цены явно пошли вниз, в хороших пока держатся, хотя все чаше появляются хорошие дилы, примерно на 5-10% ниже маркета, которые как правило быстро уходят. Condo inventory выросла в 3 раза по сравнению с мартом.
SFR Пока держатся. Недавно был на аукционе, старый 4бедрум дом ушел за 540, правда там все очень старое было внутри ремонта наверное лет 30 не делали. После того как цена перевалила за 450, активных биддеров осталось только 2-е.

dimkax · Post by **dimkax** » 29 Jan 2006 18:17

Big Cheese wrote:Сейчас глянул Fullerton - из 3бр до 500К всего несколько кондо 64-78 годов постройки, причем школы (из тех, что попадались) - 45-80 процентов мексиканцев , до 40 процентов low income, вобщем - нам такой хоккей не нужен. Я такое и в Санта Ане могу найти: и недорого, и в Мексику ездить не надо

Посмотри [Brea] и [Anaheim Hills] . Раионы более менее ничего. [elemenary & midlle] школы хорошие. [high school] уже похуже: в [anaheim hills] уже начинает захватыват мексиканские раиноы, и в [high school] уже под 40% мексикансев. Можно наити [townhomes] [3B/2BA 1500+ s.f] за околко 500.

Другое дело что конкретно сеичас, я би кондо / [townhouse] в [orange county] не стал брать. помоему скоро случитьса [over supply]: в [tustin, irvine, santa ana] доволно много кондо заложили и активно все строитьса. [imho] цены могут немного просесть.

http://orange.prucalonline.com/details/start.aspx?propid=008S00S424315
http://orange.prucalonline.com/details/start.aspx?propid=008S00P490431
http://orange.prucalonline.com/details/start.aspx?propid=008S00P486635
http://orange.prucalonline.com/details/start.aspx?propid=008S00P490843

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 30 Jan 2006 04:14

Big Cheese wrote:Сейчас глянул Fullerton - из 3бр до 500К всего несколько кондо 64-78 годов постройки, причем школы (из тех, что попадались) - 45-80 процентов мексиканцев , до 40 процентов low income, вобщем - нам такой хоккей не нужен. Я такое и в Санта Ане могу найти: и недорого, и в Мексику ездить не надо

Специально посмотрела для вас- в Сан Диего каунти до 500 тысяч 3 бедрум -в активном листинге около 1800 пропертей (дома и кондо) самые разные в разных районах и есть почти новые среди них. Выбор огромен. И в том числе районы с очень хорошими школами.

ALK · Post by **ALK** » 30 Jan 2006 06:25

Big Cheese wrote: А почему без дома легче в два этапа? Из-за того, что после продажи дома надо в короткий срок деньги вложить в новый дом, иначе capital gain надо будет платить, да?

Да нет, все гораздо прозаичнее. Попробуйте запихнуть мебель и stuff из чeтырехбедрумного дома с гаражом на две машины в трехбедрумный аппартмент без гаража. Потому приходится еще и storage рентовать.

sindbad · Post by **sindbad** » 30 Jan 2006 09:11

Именно... мы делали "по-Комиссарски" с одним отсуплением - первый раз проехались с агентами ( один кстати был порекомендован на Привете, так же как и масса дополнительной информации) за шесть месяцев до покупки.. что-бы иметь "визуальную картину", потом многомесячная "домашняа работа" : оценка школьных дистриктов, криминогенной статистики, оценка роста стоимости домов, оценка <traffic pattern>...и тд и тп... Интернет позволяет очень многое... Потом сговорились с агентом о дне приезда ( с предварительным МЛС листом конечно) - провели три дня... Имея <backup offer> купили... Не скажу что ето было "без нервов",. Но, покупка удачна , переезд <cost to cost>был настолько тяжел, что одна мысль об необходимости рентовать-покупать-переезжать... уууу... Одним словом- вполне возможно... Мой босс кстати покупал так же и тоже доволен...