Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Kalifornian]

Для справки National Average Contract Mortgage Rate since November 1991. http://www.fhfb.gov/MIRS/MIRS_index.htm

[Likenew]

Что, все ети люди потеряют работу? А Вы не потеряете.

Вот с этого места поподробнее, пожалуйста. Кто конкретно может потерять работу если этот пузырь лопнет?

Вот именно, я как раз об етом и говорила, что на рынок поступит много домов тогда, когда много людей потеряет работу. Еще подробней? Пофамильно не знаю

[Sergey_P]

Вот с этого места поподробнее, пожалуйста. Кто конкретно может потерять работу если этот пузырь лопнет?

Вот именно, я как раз об етом и говорила, что на рынок поступит много домов тогда, когда много людей потеряет работу. Еще подробней? Пофамильно не знаю

IMHO Вопрос был о причинно следственной связи, а "огласить весь список никто непросит"
Мне вот интересно сколько семей решили вместо сарая который они могли себе позволить при 30 fixed взять что-то ногрмальное с ARM 5/1

[Mic]

Вот именно, я как раз об етом и говорила, что на рынок поступит много домов тогда, когда много людей потеряет работу. Еще подробней? Пофамильно не знаю

Так, давайте разберемся. Представим себе семью, скажем о которой говорила Сабина выше - у них есть дом в котором они живут и есть дом, купленный на пределе возможностей с целью инвествента в расчете на повышение цен. Предположим они взяли ARM, ну пусть на 5 лет.
Теперь, повышается процентная ставка, покупатели притормаживают со своим сумашествием, т.е. продавцов на некоторое время становится больше, что ведет к некоторому понижению цен. Теперь представим реакцию толпы - дом куплен за 700, а сегодня он уже 650. Моргидж платить надо. Если еще к этому прибавить, что пару-тройку месяцев эта семья не может найти того, кто будет платить пару тысяч в месяц за этот дом, то получаем то самое стечение обстоятельств, которое вытолкнет дом на маркет по marketable price.

Где в этом развитии событий тысячи потерявшие работу - не понимаю...

[Kalifornian]

Где в этом развитии событий тысячи потерявшие работу - не понимаю...

Это те самые, которые не могут платить пару тысяч в месяц за рент дома.

[Mic]

Где в этом развитии событий тысячи потерявшие работу - не понимаю...

Это те самые, которые не могут платить пару тысяч в месяц за рент дома.

И почему они ее потеряли? Потому что рэйт вверх пошел, а цены вниз что ли?

[kron]

Что, все ети люди потеряют работу? А Вы не потеряете.

Вот с этого места поподробнее, пожалуйста. Кто конкретно может потерять работу если этот пузырь лопнет?

Попытаюсь на пальцах обьяснить.
Есть такое понятие как wealth effect.
Вы знаете что люди живут в кредит. Сбережений почти нет , зато долгов море. Десять лет назад было наоборот (ето реальный факт). То есть подьем економики в 90 х годах был в большой мере вызван тем что люди тратили деньги которых у них нет. Економика росла, росли акции. Сейчас почти все имеют акции. И большинство имеют их посредством владения фандами. То есть акции росли и люди стали думать что они богаты. За десять лет економика поднялась где то на 50% а Дов Джонс раз в 5.
Что делает человек который думает что он богатый: тратит. Покупает машины, недвижимость , мебель, и так далее. Все в долг. Но он думает что у него есть куча акций и он их может продать в любой момент и выплатить все долги и даже четверть стоимости дома.
Короче получается заколдованный круг. Маркет растет, люди якобы богатеют и тратят еще больше от чего економика еще больше растет. Так же растут цены. Валюта начинает обеецениваться. Если столько денег печатаеться из воздуха. Но мы живем в большом мире и другие страны начинают чесать в затылке и говорить что доллар не обеспечен и на половину его. Долларов много , а товаров не очень много. Они начинают избавляться от долларов. Американские банки ведь не просто печатали деньги , они их одалживали всему миру. И вот весь мир начинает говорить, что нам нет ресона получать жалкие 2% и мы свои доллары будем менят на другие валюты или на товары. Американские банки не могут такого допустить и начинают увеличивать проценты по вкладам.
Тут мы и подошли к недвижимости. Процент вырастет, цены упадут.
И вот человек который имеет кучу долгов начинает волноваться что он уже не миллионер и что у него долгов (реальная цифра) больше чем стоимость его владений (воздух). Он уже не может тратить денег. В долг ему уже никто не даст.
Он уже не покупает себе новую машину каждые 4 года и не ходит в ресторан и не покупает всякие разные игрушки. Компании которые выпускают ети игрушки вдруг видят что спрос падает и они уже в убытках. Они начинают сокращать людей. А ети сокращаемые, те же люди которые все в долгах. И круг замкнулся. И покатилось колесо.

[Oleg_B]

Представим себе семью, скажем о которой говорила Сабина выше - у них есть дом в котором они живут и есть дом, купленный на пределе возможностей с целью инвествента в расчете на повышение цен. Предположим они взяли ARM, ну пусть на 5 лет.

Уйдут в Foreclosure по второму кредиту. И что? Дом-то для жилья-то у них останется?

Другое дело, если покупал единственный дом с расчётом вернуть деньги продажей через пять лет... Ну что же, придётся задержаться, платить побольше.

Поправьте дилетанта, если я не прав.

[ivm]

Я знаю несколько successful real estate investors к-рые работают по принципу: покупай, когда рейт высокий, продавай/рефинансируй, когда рейт низкий. Вроде за последние 30 лет они в накладе не остались. Представляется, что статистически довольно вероятно поймать момент низкого рейта и перефинансировать.

Komissar, и Вы и даже я знаем что за последние 23 года был bond bull market, т.е. рейты падали и подымались, но наприавление вниз было по рейтам, бондам соответственно наверх, главным образом потому что их покупали азиаты.... сейчас все подошли к той точке что рейт опускать нельзя, т.е. бонды достигли топа, теперь путь им только вниз, а учитывая какое количество бондов было куплено то скорость снижения бондов а с ними и рейта наверх может быть очень стремительной...

Так что сейчас спекулировать на рейте будет опасно IMHO, а то можно попасть что типа купил при высоком рейте а он не опускается или еще хуже растет еще выше...

Тем кто будет покупать не для спекуляции наверное будет все равно....

Поживем - увидим....

[Likenew]

Для справки Натионал Авераге Цонтрацт Мортгаге Рате синце Новембер 1991. хттп://ввв.фхфб.гов/МИРС/МИРС_индех.хтм

Спасибо Вам за ссылку.
Я выше писала про мужа моей подруги, который помнит времена, когда ничего нельзя было продать, и знакомый которого 5 лет не мог продать 2бр квартиру в Манхаттене. Он приехал в Америку в 88-м году, тогда процент был ~9.
Еще было бы интересно узнать, когда началось повышение, если в ноябре 81-го года был самый высокий процент - 15,8 , согласно етой таблице. Т.е., как быстро повысился процент до такого уровня. С ноября 80-го по ноябрь 81 процент возрос на 3.5. Перед етим с января по ноябрь 80-го ставки выросли чуть больше чем на 1%. А потом началось падение ставок, но приблизительно лет 10-12 процент был выше 8, когда всякие выплаты тяжелы. Ну, если предположить такой же сценарий...

[Likenew]

Мне вот интересно сколько семей решили вместо сарая который они могли себе позволить при 30 фихед взять что-то ногрмальное с АРМ 5/1

Я знаю одного человека, который могучи взять 30-летний фих, взял АRМ 5/1. И даже не его одного

[Likenew]

Хотя бы кто один выступил против кирдыка . Ам. економика пошла вверх, доллар укрепил свои позиции...

[Чебурашка_NJ]

крон, вы так хорошо обьясняете экономику, очень логично. Вы знаете многие пытаются обьяснять, но не у всех получается так доходчиво...вам бы вместо Suze Orman выступать-гораздо доходчивей.

у меня вообше есть несколько вопросов, по економике и покупке-продаже. Вы бы мне могли также популярно обьяснить?

[kron]

крон, вы так хорошо обьясняете экономику, очень логично. Вы знаете многие пытаются обьяснять, но не у всех получается так доходчиво...вам бы вместо Сузе Орман выступать-гораздо доходчивей. :Д

у меня вообше есть несколько вопросов, по економике и покупке-продаже. Вы бы мне могли также популярно обьяснить?

Ну если знаю то обьясню. Зависит от вопроса.

[ax3816]

Breaking the Brokers

As housing prices keep heading through the roof, more sellers are balking at paying full commissions. Some agents are even joining in this homegrown rebellion

http://www.msnbc.msn.com/id/4615817/

[AnyaGal]

Т.е., как быстро повысился процент до такого уровня. С ноября 80-го по ноябрь 81 процент возрос на 3.5. Перед етим с января по ноябрь 80-го ставки выросли чуть больше чем на 1%. А потом началось падение ставок,

Я уже писала, что видела в книжке (сейчас под рукой нет), что в 81 году было какое-то фундаментальное изменение или принятый закон в банковской системе, после чего процент резко подскочил. То есть было какое-то неожиданное и резкое внешнее воздействие.

[Чебурашка_NJ]

ок, вот первый вопрос: а если спрос на дома создают индусы покупаешие огромные дома за наличные...в таком случае как изменится маркет?
ведь жители зарабатываешие среднюю зарплату как и раньше не в состоянии были угнаться за маркетом, так и до сих пор не успевают...и ведь индусам етим...не грозят вот ети все изменения в экономике, они-то mortgage не платят! если они потеряют работу (если они вообше работают..), то дом у них уже выплаченный....
а ведь они такое творят...дома друг у друга перебивают, offers дают на большую сумму чем продавцы просят....

[kron]

ок, вот первый вопрос: а если спрос на дома создают индусы покупаешие огромные дома за наличные...в таком случае как изменится маркет?
ведь жители зарабатываешие среднюю зарплату как и раньше не в состоянии были угнаться за маркетом, так и до сих пор не успевают...и ведь индусам етим...не грозят вот ети все изменения в экономике, они-то мортгаге не платят! если они потеряют работу (если они вообше работают..), то дом у них уже выплаченный....
а ведь они такое творят...дома друг у друга перебивают, офферс дают на большую сумму чем продавцы просят....

Если дом выплачен больше чем на половину то очень маловероятно что владелец вынужден будет его продать. Разве что если в казино все деньги проиграет и ему будет жить не начто.
Кстати что ето за индусы такие которые не работают и имеют столько наличных?
Неужели они так многочисленны? Я думал что большинство недавние емигранты и берут моргидж как и все остальные.
Нащет же простых людей которые не могут угнаться. В том то и проблема что они смогли угнаться. Oгромный пласт населения которые купили дома в последние годы раньше купить не могли. Теперь же они кое как платят , но если вдруг кого уволят то никакой жировой прослойки у таких людей нет. Или если ставки повысят, то многие не смогут платить.
Но все ето временные колебания (несколько лет), а долгосрочно жилье наверно все таки будет дорожать.
Опять же много факторов будет играть: иммиграционные законы (приток или отток); развитие телекоммуникаций - многие смогут работать из дома, что может привести к тому что люди смогут жить подальше от работы.
Тут можно только гадать как оно повернется.

[Чебурашка_NJ]

вот таких которые за наличные купили "замки" здесь немало, хотя я честно говоря совершенно не понимаю каким образом люди обретают такие доходы, но наверное это не рассчитано что-бы мы это понимали-наверно нам простым смертным никогда не выбраться из бедности...
просто я знаю людей которые НЕ МОГУТ угнаться за ценами...что же получается им-то делать-ждать что рынок изменится в их пользу или тянуться?

[kron]

вот таких которые за наличные купили "замки" здесь немало, хотя я честно говоря совершенно не понимаю каким образом люди обретают такие доходы, но наверное это не рассчитано что-бы мы это понимали-наверно нам простым смертным никогда не выбраться из бедности...
просто я знаю людей которые НЕ МОГУТ угнаться за ценами...что же получается им-то делать-ждать что рынок изменится в их пользу или тянуться?

Даже не знаю что и сказать. Понять можно все. Нужна только информация.
Богатыми не рождаются , ими становятся. Рождаются конечно тоже, но мы здесь не про них. Те кто угнались за ценами не стали богатыми. Даже если их дом сейчас стоит больше чем они должны банку и они думают что они богатые.
Тем же кто не угнался за ценами: можно тянуться и надеяться что цены упадут. Это можно делать одновременно.

[Чебурашка_NJ]

хорошо, предположим, они подтянулись...и купили какой-нибудь курятничек...а завтра...кто-то один из семьи потерял работу (муж или жена). Если они не смогут платить...значит нужно продавать...а цены упали..они уже не смогут даже выташить того что они кровью и потом туда вложили...Я понимаю что мы как раз-таки вернулись к той формуле с которой мы и начали беседу-что цены будут падать-но гораздо больнее когда это случается в своем огороде а не в чужом. Ведь люди о которых я говорю хотят купить что-нибудь только с целью избежать рента, а не нажиться...
Мы например тоже переплатили на жилье, но мы еще так сказать "успели", потому что даже после нас уже все поднялось чуть ли не дважды...но я не считаю что мы от этого богаче стали...ведь платежей-то не убавилось-а все только растет...(кроме зарплат).

[Likenew]

Т.е., как быстро повысился процент до такого уровня. С ноября 80-го по ноябрь 81 процент возрос на 3.5. Перед етим с января по ноябрь 80-го ставки выросли чуть больше чем на 1%. А потом началось падение ставок,

Я уже писала, что видела в книжке (сейчас под рукой нет), что в 81 году было какое-то фундаментальное изменение или принятый закон в банковской системе, после чего процент резко подскочил. То есть было какое-то неожиданное и резкое внешнее воздействие.

Вся беда в том, что процент уже был выше 12. Я еще помню, Что Рейган создавал какие-то условия, чтобы вытянуть деньги из недвижимости и вкладывать в развитие промышленности, но я не большой знаток ам економики, так, детские воспоминания. Получается, что был очень длительный период, когда мечта купить дом, была практически несбыточной? Если взять, что около 20 лет (я не знаю как быстро процент дорос до 12, а может и упал откуда-то) купить что-либо было очень тяжело. Т.е., вопрос так ли было хорошо жить? После развала СССР само собой стало все по-другому

[Sergey_P]

у них есть дом в котором они живут и есть дом, купленный на пределе возможностей с целью инвествента в расчете на повышение цен. Предположим они взяли ARM, ну пусть на 5 лет.

Уйдут в Foreclosure по второму кредиту. И что? Дом-то для жилья-то у них останется?

Останется и дом и работа и в общем для них ничего страшного (кстати чем чревато Foreclosure ?) О чем Mic и писал в ответ На Сабинин тезис о том, что такое возможно _только_ когда куча народа потеряет работу.
Т.е.таки возможен вариант понижения цен не связанныйс глобалной катастрофой?

[Sergey_P]

Я знаю одного человека, который могучи взять 30-летний фих, взял АRМ 5/1. И даже не его одного

Достаточно ли он могуч чтобы взять 30-летний при, скажем, %12? Кстати он уже перефинансировал на 30 или 15? Или таки собирается посмотреть что будет через 5 лет?

[Sergey_P]

Если взять, что около 20 лет (я не знаю как быстро процент дорос до 12, а может и упал откуда-то)

Гугл для таких вещей пока рулит
70-е поднимался с ~7.5 до 13 (10.4 -12.9 в 79-ом) пик в October 81 %18.5
http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm