Lolla wrote:По-моему пляска будет только на счет моргеджа - берете вы как для праймари или как на инвестмент проперти. Интересы и условия/требования разные.
Так все-таки можно покупать второе праймари? Не будет проблем, что в совершенно другом штате?
да, если вы заявляете что собираетесь там жить
Для этого банк может попросить доказательства что вы действительно туда переезжаете (я писала выше уже про это). В этом случае подразумевается, что ваше первое жилье перестает быть праймари уже и превращается в инвестмент проперти/продается. Иначе жилье будет рассматриваться как инвестмент если вы не сможете доказать что переезжаете в новое место.
Мы покупали второе жилье, но близко, в 2 милях от первого. Нас попросили написать письмо что первое жилье будет сдаваться и новое станет праймари. Причем я параллельно в двух местах моргедж оформляла и там, и там такое письмо просили. И документах было прописано, что новое жилье мы не может сдавать в рент. Так же нам сказали сделать хомстед экземпшн на налоги на дом на новое жилье (у нас до этого было на старом). Как я поняла банку не выгодно давать моргедж как на прайами - процент ниже. Я делала моргедж с небольшим кредит юнионом и большим банком, требования были практически одинаковые, условия - в кредит юнион лучше.
Так а если беру второй дом как vacation, причем чисто для себя (типа дачи, которую не планирую сдавать)? В соответствии с этим сценарием, ни один из домов не будет сдаваться в рент. Что в этом случае?
A person's primary residence, or main residence is the dwelling where they usually live, typically a house or an apartment. A person can only have one primary residence at any given time, though they may share the residence with other people.
Для ипотеки на неосновное место жительства не разрешено списывать ипотечные проценты. То есть на одну из ипотек OP проценты не будут списываются. Кроме того, если вы в доме жили меньше двух лет из последних пяти перед продажей, не разрешается списывать 250K на каждого супруга с разницы стоимости продажни и покупки.
Есть ещё заморочки специфические для места, но это уже по мелочи.
Кэп
Мы покупали второй дом без проблем в другом штате. Назвали vacation property, как и есть на самом деле.
Когда-то в nyt читала о паре, которая, живя в Манхеттене, купила недвижимость в ... Бруклине, как vacation property. Оказывается, так можно. Просто стратегия.
Какие вообще проблемы?
Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает. Банку это фиолетово и % менять не будут. Для того чтобы сказать что есть rental income от первого дома достаточно договора о сдаче.
Вот для IRS и списывания налогов надо уже все тщательно продумывать. Однако если всего 2 проперти то можно списывать обе и им тоже фиолетово до момента продажи одной из них. Там уже можно поиграться с датами "переселений" чтобы сделать тот который продался проймами. И то там надо 2 года из 5.
Dweller wrote:Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает.
Тем не менее штраф за обман с праймери на FHA loan - 250 тыс, или за покупку HUD как праймери, а использовать не как праймери.
Я имел в виду такую, к примеру, ситуацию
год 1 - куплен дом А
год 5 - куплен дом В, дом А сдан
год 10 - дом А продан
Можно вполне сказать что в доме А жил до года 8 и он подпадает под 250/500к лимит - чтобы дом А считался по схеме 2 из последних 5
И в доме В живешь последние 2 года, хотя и брал ипотеку как под праймари
Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери
Vоvan wrote:Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери
--
В.
с ребенком не заморачивайтесь, заставят делать договор рента и туда тоже попадете
им пофигу кто рентует, родня или нет
Вообще с 2мя пропертями я бы не репортил ничего в налоги, 2 можно иметь без красных флажков и списывать налоги с них
Вот с 3й уже нет и там есть смысл репортить рентал
Vоvan wrote:Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери
я что-то туплю, читая. местами непонятно в чем выгода?
- primary.
ниже процент ипотеки, чем rental
списать интерес можно как-то при itemized, что сложновато достигнуть при невысокой цены дома и семье.
при продаже можно не платить налоги (скорее отсрочить?)
- vacation
не имею понятия
- rental
выше процент ипотеки.
интерес списывается, так что процент ипотеки дешевле в зависимости от tax bracket (10%, 15%, 25%, и т.д.), также списывается другие дела, но depreciation потом выползет при продаже
при продаже налоги надо платить, но при покупке следующего дома можно отсрочить
