Брать ли СРА?

[Komissar]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

Он не прав по многим пунктам. Но если хочет наступать на грабли - гоу ахед.

По многим пунктам?
Можно поподробнее?
Это ж и был мой вопрос - где подводные камни?

это называется и на елку залезть и юх не ободрать. Давай, Комми, распиши-ка мне в деталях про мой такс ретерн, а я потом эту инфу в ТТ забью. Профит!
Основные пункты я вам уже указал, Дальше сама-сама.

[Underwood]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

Он не прав по многим пунктам. Но если хочет наступать на грабли - гоу ахед.

По многим пунктам?
Можно поподробнее?
Это ж и был мой вопрос - где подводные камни?

это называется и на елку залезть и юх не ободрать. Давай, Комми, распиши-ка мне в деталях про мой такс ретерн, а я потом эту инфу в ТТ забью. Профит!
Основные пункты я вам уже указал, Дальше сама-сама.

Ну это по-нашему, по-бразильски.
Здравствуй Родина, дом 2...

[Underwood]

Вопросов больше нет.

Спасибо всем за ваше драгоценное время!

[Komissar]

Ну это по-нашему, по-бразильски.
Здравствуй Родина, дом 2...

а вы на американском форуме поспрошайте. Здесь вам в разы больше информации выдали.

[Underwood]

Ну это по-нашему, по-бразильски.
Здравствуй Родина, дом 2...

а вы на американском форуме поспрошайте. Здесь вам в разы больше информации выдали.

Я без иронии абсолютно - благодарен за помощь.

Ваще щитаю надо быть благодарным за то что имеем.

Никто никому ничего не должен - все люди разные - я, например, люблю помогать людям но от других не требую.

[Baloon]

В одной группе на фб был такой пост
"Пару дней назад увидела вопрос от Евгения и 86+ комментариев к вопросу, совершенно полярных мнений по поводу на каком schedule заполнять доходы от short-term rental. Я налоговик и так же у меня наконец-то появился vacation house, который я собираюсь использовать для STR, поэтому этот вопрос я изучала долго и нудно. Все кто утверждает, что STR могут быть на Sch C, вы правы! Все кто утверждает, что STR должны быть на Sch E, вы тоже абсолютно правы. Вся разница в небольших, но ВАЖНЫХ деталях и если вы сдаете свою недвижимость, вам нужно все эти детали обсуждать со своим налоговиком.
Пример 1 (как у Евгения) – один дом, используется как STR через Airbnb, VBRO и т.д. Жильцы живет в среднем 7 дней или меньше. Из услуг владелец предоставляет уборку дома между гостями, ремонт, платит за ипотеку, utilities, принимает заявки от гостей, отвечает на жалобы, делает refunds, то есть на языке налогов materially participate. Сам в этом доме не живет. Personal use of home не больше 14 дней в году
В этом случае заполняете Sch E, так как вы не предоставляете substantial services (об этом ниже), но в property type выбираете property type 3: Short term rental и отмечаете Treat the entire activity as NONPASSIVE. В этом случае на потери от рентал не распростаняются passive rules, и так же в случае дохода вы не платите self-employment taxes. Все хорошее от обоих schedules. Vacation properties, которые сдаются как short-term rentals, имеют огромное преимущество перед long-term rental, loss на short-term rental не считается паcсивным, даже если вы заполняете Sch E и НЕ ЯВЛЯЕТЕСЬ Real estate professional.
Пример 2. Сдаете дом на STR как в первом случае, но со следующей разницей: Вы предоставляете substantial services, как отель или B&B – завтраки, turndown service (maid service), туры, car service, и т.д.
В этом случае вы можете заполнять Sch C, вид деятельности выбираете 721100 (Traveler accommodation). Будьте осторожны, в случае прибыли будете платить 15,6% Self-Employment tax в дополнение к налогам на доходы. Потери на Sch C уменьшают вашу прибыль от других доходов, например W2.
К этому примеру также подходит ситуация, где человек живет в большом доме и сдает большинство спален как short-term rental, предоставляя завтраки, ежедневную смену белья и т.д.
Пример 3. Используете дом как дачку (vacation home) больше 14 дней в году сами + сдаете ее когда она пустует. Здесь у нас тоже интересная ситуация.
Если вы сдавали вашу дачку меньше чем 14 дней, то вы НЕ ДОЛЖНЫ показывать этот доход, мой любимый вид дохода - tax free! Это работает особенно удачно, если ваш vacation house располагается в местах где проводятся какие нибудь ежегодные известные события – golf tournaments, movie festivals, various sport events, когда цены на гостиницы и rentals повышаются в несколько раз.
Я использую это правило для своих business clients: они могут снять свою же дачку для проведения corporate events, cписать деньги на бизнесе за аренду, но не показывать эту прибыль на своих персональных налогах. Подходит особенно для проведения корпоративных вечеринок на Новый Год, Рождество, сompany’s anniversary, birthday bash for the company’s owner. Rental expense должен быть market based.
Вторая ситуация более печальная, если cдавали больше чем 14 дней и сами использовали больше чем 14 дней или больше 10% от сдаваемых дней. В этом случае у вас mixed-use property, отчитываться надо на Sch E, разделяя расходы согласно % of use, но при этом непрямые (indirect) расходы не могут превысить ваши доходы, так что passive activity loss rules в этом случает применяются, но с дополнительными ограничениями. Allocated rental mortgage interest, real estate taxes, deductible casualty and theft losses, and direct rental expenses (rental agency, management company, office expenses) могут быть вычтены на Sch E даже если они превышают доходы, но они попадают под passive activity loss rule. Например:
Вы сдавали дачку и жили на ней больше 14 дней и сдвавали так же больше 14 дней. Вы заполняете Sch E как mixed property:
Rental Income 6000
Allocated mortgage interest (4500)
Allocated real estate taxes (2700)
Other indirect rental expense (3200)
Loss that you can take on Sch E: 6000 – 7200 = 1200, subject to Passive Activity Loss rules
3200 в этом случае превышают rental income и не могут быть вычтены. Очень важно не попасть под Mixed use rules.
Как видите, выбор налоговой формы зависит от многих факторов и нет однозначного ответа до тех пор пока не проведено детальное интервью с владельцем. Неправильный выбор может привезти к аудиту, особенно если вы заявляете себя real estate professional, но при этом проваливаете тест, или заполняете неправильный schedule"

Не знаю отвечает ли он на ваши вопросы.
Может быть наоборот поможет с вопросами которые будет задавать бухгалтер если вы к нему пойдете

[inock]

После прочтения это пассажа, очень хорошего кстати, Underwood должет сдаться и побежать искать налоговика немедленно

[Kapitula123]

Специально не хожу в эту тему. Потому что инок скажет, зачем тебе СРА, делай все сама и опять я буду отдуваться

[Underwood]

В одной группе на фб был такой пост
Не знаю отвечает ли он на ваши вопросы.
Может быть наоборот поможет с вопросами которые будет задавать бухгалтер если вы к нему пойдете

Спасибо огромное!
Это в любом случае полезная инфа (особенно про Schedule Е c non-passive) с которой надо разобраться - либо самому, либо озадачить профессионала.
Я ведь почему ещё совета просил - раза 3-4 в прошлом, когда были сложные ситуации с налогами, нанимал СРА и мне совершенно не понравилось - во первых, во всех случаях было видно, что им всё по-барабану и ничего нового по сравнению с ТТ они не внесли. А одному я показал сделанное в турботаксе так он начал восхищяться как классно сделано и как это я так смог и что использовал. Причём пробовал и одиночек и солидные конторы - единственная разница - солидные подошьют красивую папку, пришлют открытку к Рождеству и зачарджат в 4-5 раз по сравнению с одиночками.
Т.е. есть у меня опасения, что эти ребята не будут особо заморачиваться и слепят опять по-быстрому, упуская всякие тонкости и при этом ещё замучают сбором всех бумажек и чеков...
Похоже это как с лоерами - лучший вариант когда он родственник ну или хотя бы хороший друг.

[Underwood]

После прочтения это пассажа, очень хорошего кстати, Underwood должет сдаться и побежать искать налоговика немедленно

Неее, наоборот - только раззадоривает

[Baloon]

Т.е. есть у меня опасения, что эти ребята не будут особо заморачиваться и слепят опять по-быстрому, упуская всякие тонкости и при этом ещё замучают сбором всех бумажек и чеков...
Похоже это как с лоерами - лучший вариант когда он родственник ну или хотя бы хороший друг.

Вот у меня такое впечатление.
Ну или если уж идти, то хоть быть в теме. А то вдруг бухгалтер что то "забудет"

[inock]

Скажу как я делал, в течение 15 лет всегда делал налоги сам. Сначала разобрался, почитал налоговый кодекс, всё заполнял в он-лайне программе. Потом возник бизнес у жены и недвига на здачу. Снова сел за книжки. Кое-что нашёл. Споткнулся на амортизационном расписании. Пробовал разные формулы, но посоветоваться было не скем. Пошёл и сдался. Сейчас делаю с ЦПА, но всё пересчитываю и проверяю сам, а также слежи за измененями законодательства. В 18-м году новые правила амортизационного списывания: можно стало за год вемсто 5 или 7. Ну и некоторые другие вещи.

Вам надо искать того ЦПА кто занимается коммерческой недвигой. Обычный может или не знать чего-то или долгое время не применять/отстать от постоянно меняющегося законодательства и практики.

[Underwood]

Скажу как я делал, в течение 15 лет всегда делал налоги сам. Сначала разобрался, почитал налоговый кодекс, всё заполнял в он-лайне программе. Потом возник бизнес у жены и недвига на здачу. Снова сел за книжки. Кое-что нашёл. Споткнулся на амортизационном расписании. Пробовал разные формулы, но посоветоваться было не скем. Пошёл и сдался. Сейчас делаю с ЦПА, но всё пересчитываю и проверяю сам, а также слежи за измененями законодательства. В 18-м году новые правила амортизационного списывания: можно стало за год вемсто 5 или 7. Ну и некоторые другие вещи.

Вам надо искать того ЦПА кто занимается коммерческой недвигой. Обычный может или не знать чего-то или долгое время не применять/отстать от постоянно меняющегося законодательства и практики.

Да, согласен - очень вменяемый подход.

[Underwood]

Скажу как я делал, в течение 15 лет всегда делал налоги сам. Сначала разобрался, почитал налоговый кодекс, всё заполнял в он-лайне программе. Потом возник бизнес у жены и недвига на здачу. Снова сел за книжки. Кое-что нашёл. Споткнулся на амортизационном расписании. Пробовал разные формулы, но посоветоваться было не скем. Пошёл и сдался. Сейчас делаю с ЦПА, но всё пересчитываю и проверяю сам, а также слежи за измененями законодательства. В 18-м году новые правила амортизационного списывания: можно стало за год вемсто 5 или 7. Ну и некоторые другие вещи.

Вам надо искать того ЦПА кто занимается коммерческой недвигой. Обычный может или не знать чего-то или долгое время не применять/отстать от постоянно меняющегося законодательства и практики.

А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?

[inock]

Скажу как я делал, в течение 15 лет всегда делал налоги сам. Сначала разобрался, почитал налоговый кодекс, всё заполнял в он-лайне программе. Потом возник бизнес у жены и недвига на здачу. Снова сел за книжки. Кое-что нашёл. Споткнулся на амортизационном расписании. Пробовал разные формулы, но посоветоваться было не скем. Пошёл и сдался. Сейчас делаю с ЦПА, но всё пересчитываю и проверяю сам, а также слежи за измененями законодательства. В 18-м году новые правила амортизационного списывания: можно стало за год вемсто 5 или 7. Ну и некоторые другие вещи.

Вам надо искать того ЦПА кто занимается коммерческой недвигой. Обычный может или не знать чего-то или долгое время не применять/отстать от постоянно меняющегося законодательства и практики.

А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?

А вот этого я не знаю как раз, как скажем смена оборудвания или скажем большая переделка которую я не могу одним писом списать, просто нет достаточного дохода. Нужно амортизационное расписание какое-то, опять же я дилетант, сдался и пошёл за советом. Много чего будет по ходу появляться. Наверно можно всё делать самому, но если б я мог, то бросил бы работу и занялся бы этим профессионально. Это я про биzнесс schedule C если что

[YC]

А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?

Скорее всего, и наверное лучше/проще всего в вашей ситуации сдаться на милость бухгалтера. Самостоятельно (или нет) можно сделать следующее:
1. Наладить учет и контроль - сбор всех чеков и цифр
2. Найти подходящее вашей ситуации расписание (Schedule), которое сориентирует какие чеки/цифры собирать.
3. Разобраться на каком-то базовом уровне с амортизацией:
а) земля не амортизируется обычно в Сев Америке
б) строение амортизируется
в) бытовая техника/мебель амортизируется (на каждый вид имущества своя % ставка амортизации)
4. Соответствующие амортизационные цифры надо правильно занести в Скедиул, что вам даст вычеты, которые будут автоматически определяться программным обеспечением из года в год
5. Понимать, что можно и что нельзя списывать. Например, если я сам своими силами веду бухгалтерию (буккипинг), то свой труд в Канаде списать нельзя, но если это делает член семьи (например, несовершеннолетний ребенок старшего школьного возраста или совершеннолетний ребенок-студент с маленьким или нулевым доходом), то можно. Это же касается, поиска жильцов и управления недвижимостью.
6. Стратегически "расходы" надо увеличивать, выводя их в уровень с доходами, но чуть меньше.

Вся работа - это правильно занести цифры в расписание. Будет несколько вопросов стратегического характера (для Канады, например, нецелесообразно амортизировать быстрорастущие в цене кондо, которые будут перепродаваться вскоре). Надо будет читать/думать/советоваться с кем-то, кто опытнее вас. Удачи!

[Underwood]

А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?

Скорее всего, и наверное лучше/проще всего в вашей ситуации сдаться на милость бухгалтера. Самостоятельно (или нет) можно сделать следующее:
1. Наладить учет и контроль - сбор всех чеков и цифр
2. Найти подходящее вашей ситуации расписание (Schedule), которое сориентирует какие чеки/цифры собирать.
3. Разобраться на каком-то базовом уровне с амортизацией:
а) земля не амортизируется обычно в Сев Америке
б) строение амортизируется
в) бытовая техника/мебель амортизируется (на каждый вид имущества своя % ставка амортизации)
4. Соответствующие амортизационные цифры надо правильно занести в Скедиул, что вам даст вычеты, которые будут автоматически определяться программным обеспечением из года в год
5. Понимать, что можно и что нельзя списывать. Например, если я сам своими силами веду бухгалтерию (буккипинг), то свой труд в Канаде списать нельзя, но если это делает член семьи (например, несовершеннолетний ребенок старшего школьного возраста или совершеннолетний ребенок-студент с маленьким или нулевым доходом), то можно. Это же касается, поиска жильцов и управления недвижимостью.
6. Стратегически "расходы" надо увеличивать, выводя их в уровень с доходами, но чуть меньше.

Вся работа - это правильно занести цифры в расписание. Будет несколько вопросов стратегического характера (для Канады, например, нецелесообразно амортизировать быстрорастущие в цене кондо, которые будут перепродаваться вскоре). Надо будет читать/думать/советоваться с кем-то, кто опытнее вас. Удачи!

Спасибо!
Ну учёт всех расходов я веду, мэнэджмент компания присылает 1099 с доходами а начальную амортизацию надеюсь я не должен разбивать на составляющие - я ж не знаю сколько лет мебели или полу, крыше, бытовой технике, поэтому я так понимаю оно все входит в стоимость дома без земли и уже дальше когда буду менять что-то то это будет добавляться в базу со своим сроком амортизации. Так?
А почему расходы нужно держать ниже доходов? Я ведь могу их переносить на следующий год. Мне это как раз важно в этом году.

[YC]

Ну учёт всех расходов я веду, мэнэджмент компания присылает 1099 с доходами а начальную амортизацию надеюсь я не должен разбивать на составляющие - я ж не знаю сколько лет мебели или полу, крыше, бытовой технике, поэтому я так понимаю оно все входит в стоимость дома без земли и уже дальше когда буду менять что-то то это будет добавляться в базу со своим сроком амортизации. Так?
А почему расходы нужно держать ниже доходов? Я ведь могу их переносить на следующий год. Мне это как раз важно в этом году.

Дисклеймер - я не бухгалтер и вообще из другой страны.
Упрощая, у вас есть "три источника и три составных части" (с- ВИЛенин) для отчетности - доходная часть, амортизационная часть, и просто расходная часть (ремонт, бухучет, вплоть до канцтоваров). Амортизацию надо просто правильно настроить, и это не совсем тривиальная задача без подготовки. Доходная и расходная часть - относительно просты (типа купил что-то, занес в соответсвующую колонку).
Я амортизируюсь в режиме автопилота, но то что помню по моей ситуации было примерно так. Условная сумма покупки новой кондо-недвижимости (340К) делилась на 3 части (земля 34К, квартира 300К, бытовая техника 6К - все цифры условно-приблизительные). Через какое-то время вы меняете бытовой прибор (1К), обновляя амортизационное расписание (эта 1К будет депришиироваться в течение условных пяти лет). То есть вычитать будете сколько-то долларов каждый год, сколько скажет программа ТТ или иная программа.
Мне издалека представляется неверным амортизировать мебель вместе с домом по причине незнания цен или лет, но я могу ошибаться. Наверное, вы условно делите свою покупку на разные обозначенные части, и начинаете амортизировать. Я подозреваю, что начальную амортизацию всегда надо разбивать на составляющие (даже на б/у недвигу), так правила бух/налогового учета должны требовать.
Расходы всегда ниже доходов (на практике). Там, конечно, может быть как то по другому в год покупки, и есть правила сноса убытков, но я здесь не в теме. У меня только профиты, и я борюсь, чтобы они не были очень большими. Считается, что рентальный бизнес должен быть доходным, и обременять убытками налоговую декларацию от рентального бизнеса это как то странно/подозрительно на регулярной основе.

[Underwood]

Дисклеймер - я не бухгалтер и вообще из другой страны.
Упрощая, у вас есть "три источника и три составных части" (с- ВИЛенин) для отчетности - доходная часть, амортизационная часть, и просто расходная часть (ремонт, бухучет, вплоть до канцтоваров). Амортизацию надо просто правильно настроить, и это не совсем тривиальная задача без подготовки. Доходная и расходная часть - относительно просты (типа купил что-то, занес в соответсвующую колонку).
Я амортизируюсь в режиме автопилота, но то что помню по моей ситуации было примерно так. Условная сумма покупки новой кондо-недвижимости (340К) делилась на 3 части (земля 34К, квартира 300К, бытовая техника 6К - все цифры условно-приблизительные). Через какое-то время вы меняете бытовой прибор (1К), обновляя амортизационное расписание (эта 1К будет депришиироваться в течение условных пяти лет). То есть вычитать будете сколько-то долларов каждый год, сколько скажет программа ТТ или иная программа.
Мне издалека представляется неверным амортизировать мебель вместе с домом по причине незнания цен или лет, но я могу ошибаться. Наверное, вы условно делите свою покупку на разные обозначенные части, и начинаете амортизировать. Я подозреваю, что начальную амортизацию всегда надо разбивать на составляющие (даже на б/у недвигу), так правила бух/налогового учета должны требовать.
Расходы всегда ниже доходов (на практике). Там, конечно, может быть как то по другому в год покупки, и есть правила сноса убытков, но я здесь не в теме. У меня только профиты, и я борюсь, чтобы они не были очень большими. Считается, что рентальный бизнес должен быть доходным, и обременять убытками налоговую декларацию от рентального бизнеса это как то странно/подозрительно на регулярной основе.

Спасибо,так примерно я и представлял...
Нужно будет проконсультироваться насчет амортизации если нужно общую стоимость разбивать на части... Проперть большая с кучей хорошей мебели и техники, ну и ваще там много всего - хот табы, бассейны, кабана, лифт и т.д. Неужели придется все перебирать... Будет забавно
Ну а по поводу убытков - на вскидку смотрится что расходы покроют где-то 50-60 % дохода а оставшееся должно покрыться амортизацией - проперть дорогая.
Следующий год будет интересным.

[Underwood]

Решил взлохматить топик чуток - может пригодится кому.
Вот что нарыл (спасибо Baloon!):

Согластно IRS Publication 925 (https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p925.pdf):

Rental Activities
...
Exceptions.
Your activity isn’t a rental activity
if any of the following apply.
1. The average period of customer use of the
property is 7 days or less. You figure the
average period of customer use by dividing the total number of days in all rental
periods by the number of rentals during
the tax year.

Бинго!
Для моего случая (все ренты недельные) это означает что лосс распространяется на мой W2 доход - а это принципиально другой расклад. Задолбало уже по 5-10К каждый апрель дяде Сэму отдавать.

Что бесит - никто об этом особо не говорит - раз рентал, то это пассивный лосс - и нигде про эти исключения из правил.

Отольются теперь кошке мышкины слёзы.

[inock]

Решил взлохматить топик чуток - может пригодится кому.
Вот что нарыл (спасибо Baloon!):

Согластно IRS Publication 925 (https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p925.pdf):

Rental Activities
...
Exceptions.
Your activity isn’t a rental activity
if any of the following apply.
1. The average period of customer use of the
property is 7 days or less. You figure the
average period of customer use by dividing the total number of days in all rental
periods by the number of rentals during
the tax year.

Бинго!
Для моего случая (все ренты недельные) это означает что лосс распространяется на мой W2 доход - а это принципиально другой расклад. Задолбало уже по 5-10К каждый апрель дяде Сэму отдавать.

Что бесит - никто об этом особо не говорит - раз рентал, то это пассивный лосс - и нигде про эти исключения из правил.

Отольются теперь кошке мышкины слёзы.

Вы это будете как schedule C делать?

[Underwood]

Вы это будете как schedule C делать?

Это как раз мой вопрос сейчас...
Пытаюсь разобраться с Е и С.
Там что-то по поводу старта бизнеса было для формы 8582 - если "Trade or Business Activities" тогда говорят это Schedule C - вот не знаю это попадает под эту статью для моего прошлого года когда я типа стартанул этот бизнес - пока не понял, что выгоднее С или Е.
Пытаюсь понять можно ли списать те поездки когда ездили смотреть перед покупкой и потом ездили на клозинг.
С остальным более менее понятно, амортизацию решил не разбирать на детали пока - сделаю одним куском за минусом земли - вроде как нормально прокатывает.