Откуда у Народа Деньги Или Скрытая Инфляция

[Renegade]

да это нормальное поведение маркета "hope and fears...", вначале надеятся что не вырастет и может упадет, "потом и прикупим...", а оно нет да и не падает, потом человек не выдерживает смотря на то как цены летят в небеса, он покупает, как правило очень близко к пику цен, и потом ему остается только надеятся что цены не упадут... Которые, как правило, валятся еще быстрее чем подымались как только все закупились и покупать больше некому... поведение толпы!

http://safety.spbstu.ru/IAMC/state/nevedimov_01.html - об этом подробно вот здесь...

[sergey1234]

http://safety.spbstu.ru/IAMC/state/nevedimov_01.html - об этом подробно вот здесь...

Ошибки в тексте по вашей ссылке идут буквально в каждом втором предложении, я начал возражать но потом надоело:

При этом стоимость земли в одном и том же городе может резко отличаться в разных его районах, например в Нью-Йорке в Манхэттене и в Гарлеме.

Гарлем наxодится в Манxеттене, вообще-то.

Чтобы купить жильё в США, в стандартном случае человек должен заплатить 25 процентов от общей стоимости дома [1] , а остальные 75 процентов он получает в долг от банка в рассрочку, обычно на 25 лет.

Двадцать процентов и пятнадцать (тридцать) лет, а не 25 процентов и 25 лет

Ежемесячные выплаты за дом составляют порядка 30-40 зарплаты, а с учётом налогов на недвижимость и затрат на обслуживание дома – 50 процентов и более.

Пропущено слово "процентов" после "30-40", и выплаты больше процентов на двацать и там и там, наверно.

Естественно, что права на дом принадлежат банку, а не человеку, до тех пор, пока дом не будет полностью выплачен.

Неверно. Владелец может делать с домом все что угоддно, xоть продать его. Единственные права банка - сделать форекложе (т.е. продать дом и забрать свои деньги, отдав остаток суммы владельцу) если владелец дома не платит моргадж.

Таким образом, одной рукой деньги даются человеку, другой рукой деньги у него забираются. Эти деньги можно было бы вообще выкинуть из оборота. Они просто совершают путь со счёта капиталиста, когда он выплачивает зарплату, обратно на счёт капиталиста, когда он получает выплату по ипотеке (обычно выплаты по ипотеке происходят в тот же самый день, когда платится зарплата)

Слов нет одни междометия. Надо конкурс обьявлять на лучший ответ в одной фразе, показывающий неверность вышеприведенного отрывка...

[Komissar]

Я тоже как начал читать, так сразу вспомнил "не читайте советских газет перед завтраком", но критиковать было лень... пусть они там, на 1/6 суши думают, что хотят

[Jax]

Цитата:
Чтобы купить жильё в США, в стандартном случае человек должен заплатить 25 процентов от общей стоимости дома [1] , а остальные 75 процентов он получает в долг от банка в рассрочку, обычно на 25 лет.


Двадцать процентов и пятнадцать (тридцать) лет, а не 25 процентов и 25 лет

Цитата:
Ежемесячные выплаты за дом составляют порядка 30-40 зарплаты, а с учётом налогов на недвижимость и затрат на обслуживание дома – 50 процентов и более.


Пропущено слово "процентов" после "30-40", и выплаты больше процентов на двацать и там и там, наверно.

Автор статьи ошибочно ведет речь о НЙорке пытаясь представить положение дел во всей Америке.
И никто не спешит его поправить...

Во многих регионах Америки...(речь здесь не идет о Луизиане или Миссисипи естественно) можно приобрести дом с 3-5 процентным первым взносом и ежемесячные выплаты составляют могут составлять 15-20 процентов. Как пример семья с годовым доходом примерно 120К имеет дом 2000 sq.ft 2000 года постройки в благополучном районе среднего класса миллионного города ценой $200000.
В этом случае размер ежемесячной выплаты составляет порядка $1100.
Или к примеру СОВСЕМ новый дом ценой 300К и площадью 3000 и года постройки 2003 у той же семьи будет забирать 25 процентов.
(совпадение в цифрах у реальных индивидуумов просьба считать случайным)
Для НЙорка или Фриско звучит не реально, но для Орландо или Джексонвилла вполне. (это тоже американские города)

[Sullen]

Так что все зависит от того на какой стороне Вы в данный момент находитесь...
Все это IMHO...

Сколько читаю про цены на недвижимость, никак не могу понять, а что плохого для владельца недвижимости, если цена падает, и что хорошего, если цена растет?
Я не рассматриваю спекулянтов. Я про тех кто просто купил дом, что бы в нем жить. Например меня рост цены совсем не радует.
Простой пример. Предположим я купил дом N-лет назад за $1млн должен банку $800К. За эти годы я собрал еще $200К и присмотрел дом за $1.2млн. Но цены упали на 20%. Теперь мой дом стоит $800К, но и дом который я хочу купить стоит $960К т.е. заплатив те же $ 200К, я куплю этот дом, а мой новый долг составит $760К. Я буду иметь более лучший дом, меньший моргиж, меньшей налог на недвижимость. Но вот рост цены приводит к совсем противоположным результатам.

[Jax]

Сколько читаю про цены на недвижимость, никак не могу понять, а что плохого для владельца недвижимости, если цена падает, и что хорошего, если цена растет?

Большая ошибка что Ваш первый дом стоил миллион...
Он стоил два миллиона(именно столько ты за него заплатишь за 30 лет)
При падении цен Ваш дом не будет стоить два миллиона через 30 лет. А будет стоить 800 тысяч. То есть Вы потеряли за 30 лет миллион двести.
И в этом случае какой смысл вообще покупать дом. Рентуй всю жизнь.

Теперь вопрос ...а зачем Вам собирать 200 тысяч когда при росте цен Вы можете жить спокойно и иметь уже эти 200 тысяч.

Так что выходит что падение цен выгодно только первому покупателю, но это будет продолжаться всего один день - Closing Date. А потом он сразу станет как все остальные..

Во..а про спекуляцию.. При падении цен Банк будет самым большим спекулянтом...

[Rem700]

Чего??? Ну, ладно, все кричат - вот сейчас цены на 20 процентов упадут, вот уже сейчас. Пока так кричат, все уже на сорок процентов выросло, - ну, ладно. Но человека, который прогнозирует падение цен на 30-летнем (!!!)интервале , я вижу впервые.

В общем, Sullen прав, - есть только разные нюансы. В частности, бывают обстоятельства, что приходится продавать дом, - смена работы и т.п. Если при этом надо переезжать в более "дешевую" местность, тогда точно по такой же схеме при падении цен денег получишь меньше. А если дом покупался недавно и с небольшим downpayment - можно оказаться в минусе. Ну, и когда цены падают - они неравномерно падают, а в зависимости и от региона, и от ценового диапазона тоже - можно потерять на этом.

Фактически, если в доме жить - динамика цен вообще не касается. Если же его продавать - тут возможны варианты. Улучшать жилищные условия легче при упавших ценах, а вот если продавать действительно приперло - it depends.

[Rem700]

...а зачем Вам собирать 200 тысяч когда при росте цен Вы можете жить спокойно и иметь уже эти 200 тысяч.

Каким образом - поменять жилье на другое похуже?

[SEL]

За последние годы основная причина подъема цен-чистая спекуляция и раздувание ажиотажа. Всем живущим в хороших местах это может и не видно, но нам в богом забытом Фресно очень даже видно. 2001 год дома 130-200, сейчас те же дома 280-450 ( примерно). И каких причин подъема только не говорили, и вот у нас тут никогда не росло ,а сейчас простнулоь- конечно не росло, чегго тут делать и Фресно новая силиконовая долина, чуть не умерла как услышала, и у прерасный город растить детей- ну не помрут от астмы и солнечных ожогов, так наш люьимый crime и drugs их достанут.Безработица выше 12 процентов, доход средний на город то ли 45 то ли 50, не хочу соврать может меньше- может больше. Климат-зашибись, воздух один из худших по Штатам, вода там же, из хваленного школьного дистрикта 50 процентов детей не могут сдать плейсмент тест в местный университет Но! Жилье растет по причине спекуляций, вложи, подержи чуток-продай. А когда народ перестанет спекулировать- чего нас ждет? Неприяное пробуждение нас ждет. Потому как о каком даунпейменте может идти речь- все ж надеялись побыстрее денег захапать.

[ivm]

SEL,

правильно правильно, просто народ при сегодняшних "легких" кредитах набрал долгов "по самое немогу", т.е. имея 5000 покупают дом за 400K с надеждой перепродать....

наблюдаю МАССОВОЕ "бычье настроение" при медвежей дивергенции на графиках LOL при этом "быки" используют маржи 1:50 как минимум... Мы все знаем к чему это приведет, правда ?

[Rem700]

Дык, если вы сами-то купили нормально - не с целью спекулятивной перепродажи, сообразно своим доходам, с разумным первым взносом, фиксированной процентной ставкой - что для вас будет неприятным в том пробуждении? Что народ вокруг поразоряется? А какое вам дело, живите в свое удовольствие в своем доме. Опять же, какую долю homeowners составляют те, кто в последние год-два покупал свой первый дом занимая 100% цены? А у остальных equity (какой, кстати, по -русски термин соотвествует equity?) уже есть какая-никакая, по ним сильно не ударит. Из моих знакомых, никто из давних домовладельцев опасные кредиты не брал - почти все перефинансировали недавно, но брали 30 yr fixed, и с довольно низким LTV.

[OtecFedor]

- что для вас будет неприятным в том пробуждении? Что народ вокруг поразоряется?

Что ваша работа скорее всего тю-тю апосля разорения вокруглежащего народа (не дай бог, конечно). Если вы канешно не repo-man.

[sergey1234]

Но! Жилье растет по причине спекуляций, вложи, подержи чуток-продай. А когда народ перестанет спекулировать- чего нас ждет? Неприяное пробуждение нас ждет. Потому как о каком даунпейменте может идти речь- все ж надеялись побыстрее денег захапать.

Дома не акции - ими нелегко спекулировать. Продавая вы 5-6 процентов суммы отдадите риэлтору (от новой, выросшей суммы - купили за 200000, продали за 300000, отддадите 15 тысяч т.е. почти 8 процентов от вложенныx денег xотя риэлтор забрал всего 5 процентов цены), и пока дом ваш - вы платите налог на недвижимость, страxовку, мейтаненс если есть, и процент по моргаджу если брали моргадж.

Т.е. спекуляция "купил-поддержал-продал" не получится - будет "купил-платил-платил-платил всю дорогу пока дом был-продал": с покупки/продажи дома будет доxод только если либо сам живешь в доме (не платя рент) или сдаешь его жильцам. Другими словами, спекулянтов недвижимостью нет - есть люди улучшающие свои жилищные условия (те кто в купленныx домаx живут) и ленлорды (они не спекулянты - у ниx работа такая после покупки появляется - жильцов искать, ремонты делать, да рент собирать).

[Komissar]

Как раз в Бэй Эрии довольно много спекулянтов. Я когда обзванивал property manager'ов в соседних городках, они в один голос жаловались, что народ накупил дома on speculation, а сейчас пытаются их сдавать, но просят ренту непомерную, потому как с нормальной ренты им не покрыть расходов на мортгидж. Да и с рентерами туго: кто мог позволить себе высокую ренту, успел переехать в свой дом, на волне низких рейтов. А оставшиеся с трудом оплачивают ренту провонявшей студии, не то что 5-бедрумного дома. А нового народу не так много приезжает в Бэй Эрию, т.к. пока с работами не очень. Очень много домов стоит пустых, как сказали мне проперти менеджеры.

[sergey1234]

Как раз в Бэй Эрии довольно много спекулянтов. Я когда обзванивал property manager'ов в соседних городках, они в один голос жаловались, что народ накупил дома on speculation, а сейчас пытаются их сдавать, но просят ренту непомерную, потому как с нормальной ренты им не покрыть расходов на мортгидж. Да и с рентерами туго: кто мог позволить себе высокую ренту, успел переехать в свой дом, на волне низких рейтов. А оставшиеся с трудом оплачивают ренту провонявшей студии, не то что 5-бедрумного дома. А нового народу не так много приезжает в Бэй Эрию, т.к. пока с работами не очень. Очень много домов стоит пустых, как сказали мне проперти менеджеры.

Тогда это не спекулянты а неудачливые бизнесмены (быть ленлордом - это бизнес, т.е. инвестиции и трудозатраты ради доxода). Мало ли на свете неудавшиxся бизнесов - это нормально, при чем здесь спекуляция-то?

[Komissar]

Потому что их основной расчет был и есть на быструю удачную перепродажу дома, а рент -- это так, временно перебиться, поджидая удобный момент для перепродажи.

Если бы у них была цель - владение рентальным жильем, они бы покупали не brand new 5-bdrm дома, а дуплексы-квадруплексы, ну на худой конец простенький немолодой 3bdrm-2bath.

К тому же, купить сейчас дом, в котором рента окупала бы хотя бы реальные текущие затраты (не говоря даже об амортизации), в БА невозможно. Такая проперть будет приносить убыток еще лет 6-7 как минимум. Значит, мотивом таких покупок остается спекуляция.

[SEL]

Опять же, какую долю homeowners составляют те, кто в последние год-два покупал свой первый дом занимая 100% цены? Из моих знакомых, никто из давних домовладельцев опасные кредиты не брал - почти все перефинансировали недавно, но брали 30 yr fixed, и с довольно низким LTV.

Хе-хе
Мои американские знакомы брали 103% + у них больше 30000 в студенческих лоанах. Расчет-быстренько поднимится и продадим, а пока машины дай бог не сломаются и ничего не случится. На одну заплату они не смогли купить,ну вот если жена потеряет работу, у нас безработица как я писала больше 12 процентов однако, а денег в заначке нет, а работа полгода не находится. Хорошо если у вас никто не брал 100 процентов, у меня знакомые брали и берут.

[SEL]

Дома не акции - ими нелегко спекулировать. Продавая вы 5-6 процентов суммы отдадите риэлтору (от новой, выросшей суммы - купили за 200000, продали за 300000, отддадите 15 тысяч т.е. почти 8 процентов от вложенныx денег xотя риэлтор забрал всего 5 процентов цены), и пока дом ваш - вы платите налог на недвижимость, страxовку, мейтаненс если есть, и процент по моргаджу если брали моргадж.

.

Пойду глаза протру чтоль
Дом начали строить осенью 2003- цена 450+ ( или около того)
В мае 2004 выставили на продажу , цена 846 или около того. Где же тут платил, реалтор забрал. Тут реалторы последнее время и за 2 процента продают,а потому ажиотаж. А домов -for sale by owner- на каждом углу-мне приснилось наверное. Давайте подсчитаем. Пусть цена дома была 500 ( даю на откуп 50) поднялся в цене на 346. Минус даже 6 процентов, остается 325.24 меньше чем за год! Правда стоит отнят налог. Но это не спекуляция, это блин справедливое развитие рынка Опять берут интерес онли лоаны, маитейненс особо не делают, знают и так уйдет.

[Jax]

Каким образом - поменять жилье на другое похуже?

речь идет про дом за миллион... (с ума сойти) при стабильном росте цен 10 процентов в год сколько нужно времени что бы заработать $200000?
примерно лет 5-6... (все это при самом неидеальном раскладе. 20 процентов взнос и 30 лет.. Да и процент роста сейчас не 10 в год..) Впрочем возьмите калькулятор и посчитайте...

[Sullen]

Сколько читаю про цены на недвижимость, никак не могу понять, а что плохого для владельца недвижимости, если цена падает, и что хорошего, если цена растет?

Большая ошибка что Ваш первый дом стоил миллион...
Он стоил два миллиона(именно столько ты за него заплатишь за 30 лет)
При падении цен Ваш дом не будет стоить два миллиона через 30 лет. А будет стоить 800 тысяч. То есть Вы потеряли за 30 лет миллион двести.
И в этом случае какой смысл вообще покупать дом. Рентуй всю жизнь.

Эх.. свой первый дом я продал давным давно, заработав на нем $367К (грязными) если отнять то что я платил, налоги, проценты брокеру, ремонты, переезд, остаток составил что то около $215К. И вся процедура от момента покупки до продажи взяла 4 года. А Вы про какие то 30 лет. И это далеко не единственный дом который я продал (последний дом я продал месяц назад, а купил 28 апреля, два дня назад закончил ремонт), при этом некоторые дома я покупал именно так как рассказывает Коммисар, для сдачи, но это не легкий бизнес (но это другая тема). Но цена на дома вырастала и я их продал. Оставив только аппартменты.
А вот если бы я все время рентовал, то и по сей день жил бы в каком ни будь аппартменте и каждый год ожидал бы повышения рента. А так я сам сдаю аппартменты и повышаю рент.

[Rem700]

Каким образом - поменять жилье на другое похуже?

речь идет про дом за миллион... (с ума сойти) при стабильном росте цен 10 процентов в год сколько нужно времени что бы заработать $200000?
примерно лет 5-6... (все это при самом неидеальном раскладе. 20 процентов взнос и 30 лет.. Да и процент роста сейчас не 10 в год..) Впрочем возьмите калькулятор и посчитайте...

Я и без калькулятора подсчитаю - вы только объясните такой момент. Купил я дом, за миллион. Пока живу, он вырос на 200K. Чтобы мне эти 200 K получить, мне надо его продать. Так мне после продажи куда переехать-то, чтобы эти 200 тыщ в карман положить? Рентовать начать???

[Rem700]

dup

[Sullen]

Каким образом - поменять жилье на другое похуже?

речь идет про дом за миллион... (с ума сойти) при стабильном росте цен 10 процентов в год сколько нужно времени что бы заработать $200000?
примерно лет 5-6... (все это при самом неидеальном раскладе. 20 процентов взнос и 30 лет.. Да и процент роста сейчас не 10 в год..) Впрочем возьмите калькулятор и посчитайте...

Я и без калькулятора подсчитаю - вы только скажите, мне (гипотетическому) после продажи куда переехать-то, чтобы эти 200 тыщ в карман положить? Рентовать начать???

Вот о том я и говорил, что рост цены, для владельца есть вещ вертуальная и не очень желаемая.

[NskCA]

Дома не акции - ими нелегко спекулировать.

Это смотря как посмотреть. Leverage различается.
Для спекуляции акциями нужен downpayment минимум 50%
(margin account). В то же время сейчас такое ощущение morgage
раздают направо и налево - только бери и
причём с самым минимальным downpayment.

[Jax]

Я и без калькулятора подсчитаю - вы только объясните такой момент. Купил я дом, за миллион. Пока живу, он вырос на 200K. Чтобы мне эти 200 K получить, мне надо его продать. Так мне после продажи куда переехать-то, чтобы эти 200 тыщ в карман положить? Рентовать начать???

Перееедьте во Флориду... а если серьёзно ТО..
Все-таки возьмите калькулятор... Когда я говорю о заработанных это имеется в виду что вы их кладете себе в карман переезжая в равноценное жилье..
Во всяком случае мы при переезде из старого(3-х летнего дома) в новый построенный все деньги от продажи сохраняем...

Вот о том я и говорил, что рост цены, для владельца есть вещ вертуальная и не очень желаемая.

А Вам уважаемый... что бы понять насколько поднятие цен для владельца вещь "нежелаемая", советую от теории домовладения перейти к практике и пожить лет 5 в своем доме... С Вашей теорией (если она не приведи.. когда-то сбудется) вы со своего первого morgage никогда не соскочите...