Why Housing Is About to Go "Pop!"

kron · Post by **kron** » 22 Nov 2005 17:19

dimkax wrote:
Между [BRKA] и недвижимостю в Сан Диего есть принзипиалная разниза. В то время как для того чтобы выбрать [BRKA] из всеи вселеннои стоков, надо либо обладать финансовым гением, либо удачеи; на покупке недвижимости в Сан Диего зделали прибыль все [homeowners] Сан Диего (Интересно можно как ето еше силнее подчекнут данное ключевое слово ? ).

Как еще сильнее подчеркнуть? Ну зачем. И так видно.
Вы лучше нам обьясните если все сделали прибыль, то кто тогда потерял? Если где то что появляется, то в другом месте оно исщезает. Так ведь? Так что раз все в Сан Диего (и остальных местах где живет 70% населения) стали богаче, то кто стал беднее? Только не говорите что те кто не купил. Они вообще в сторонке стоят.
В акциях там понятно: одни зарабатывают, а другие теряют. А с недвижимостью - прямо чудо: все заработали и никто не потерял.

NskCA · Post by **NskCA** » 22 Nov 2005 17:26

dimkax wrote:Между [BRKA] и недвижимостю в Сан Диего есть принзипиалная разниза. В то время как для того чтобы выбрать [BRKA] из всеи вселеннои стоков, надо либо обладать финансовым гением, либо удачеи; на покупке недвижимости в Сан Диего зделали прибыль все [homeowners] Сан Диего (Интересно можно как ето еше силнее подчекнут данное ключевое слово ? ).
:

Да подчеркивайте как хотите - от этого правильным это не станет.
Купив жилье в 89-90 вы бы могли вернуть свои деньги только в 97-98
максимум. Если бы продали раньше, то просто бы потеряли.

Теперь попробуйте доказать что покупаюсчие жилье в Сан Диего
сейчас (04-05) не окажутся в такой же ситуации.

ts · Post by ts » 22 Nov 2005 18:58

Nata Ivanova wrote:С 1940 года по 2000 год цена median house in US изменилась с 30,600 до 119,600.

После войны был housing boom, что-то вроде нынешнего, но не до такой степени. Если брать период не с 1940 по 2000, а более красивый 1900-2000, то как раз и будет 3.5% в год (насколько я помню). unadjusted for inflation

С 2000 года график цен на residential real estate уходит вверх очень резко, если смотреть за последние сто лет, adjusted for inflation. Вся инфа с Шиллера.

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Nov 2005 19:08

Наш друг Патрик оживился, вышел из подполья, добавил свежие линки к своему блогу:

http://patrick.net/housing/crash.html

anspirit · Post by **anspirit** » 22 Nov 2005 19:15

dimkax wrote:Между [BRKA] и недвижимостю в Сан Диего есть принзипиалная разниза. В то время как для того чтобы выбрать [BRKA] из всеи вселеннои стоков, надо либо обладать финансовым гением, либо удачеи; на покупке недвижимости в Сан Диего зделали прибыль все [homeowners] Сан Диего (Интересно можно как ето еше силнее подчекнут данное ключевое слово ? ).

Не вижу разницы. Я точно так же могу сказать что на BRKA сделали прибыль все долгосрочные инвесторы купившие BRKA

Во вторых. Возможно при некоторых условиях рынок акции может предоставить возврат средств лудшии/сравнимыи чем/с рыноком [RE]. Но , вы не находите, что для того что бы данным возвратом воспользоваться нужно для начала вложить деньги в [stok market]?

Точно так же. В RE надо деньги вложить, а только потом можно получить прибыль

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 19:38

kron wrote:В акциях там понятно: одни зарабатывают, а другие теряют. А с недвижимостью - прямо чудо: все заработали и никто не потерял.

Wow!

Это сильно...

Вы, похоже, представляете себе экономику как эдакое большое казино, где сколько вложили, столько и получили в джекпотах, минус комиссия дилеру. :mrgreen:

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 19:44

Nata Ivanova wrote:http://www.census.gov/hhes/www/housing/census/historic/values.html

С 1940 года по 2000 год цена median house in US изменилась с 30,600 до 119,600.

60 лет, изменениe в 3.9 раза.
Эквивалентно дополнителной инфляции в ~ 2.25%/год.
Это как ing-saving и, если я не ошибаюсь, mutual funds дают 10% год са 30-40 лет промежуток?
А елси вспомнить что лет 20-30 хозяин еще и платил 6% банку, то вообще непонятно где выигриш на большой шкале.

Ну, всё правильно. :great:

Что означает термин "дополнительная инфляция", я, правда, не понял :mrgreen:

, но на указанном вебсайте прекрасно видно, что рост цен на недвижимость за последние 40 лет намного обогнал инфляцию обычную.

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 19:47

anspirit wrote:Сейчас пока очевиден смысл, только если у человека есть машина времени. Но даже если так, не стоило тратить время и деньги на покупку недвижимости, а надо было покупать BRKA в 1970 году. 10 тыс $ вложенных в BRKA в 1970 дают 4 млн сейчас. 50 тыс - 20 млн. А не какой-то занюханный курятник.

Ну... если есть машина времени, уж лучше покупать лотерейные билеты. Вложенный $1 даёт прибыль до 300 миллионов, и не через 35 лет, а моментально. :mrgreen:

Мы же тут рассуждаем о среднем Джо и его пенсионных вложениях, а не о Уоррене Баффете и компании.

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 20:13

fedya wrote:
Valeus wrote:Это не urban и даже не legend. Как я понимаю, Andre_Y пишет о том, как долг на дом в Калифорнии из nonrecourse превращается в recourse при первом же перефинансировании. Talk to your friendly lawyer.

Or you can substitute lawyer with free google
For example:
http://www.tpmcafe.com/story/2005/8/23/01029/5119
"But there is an important limitation on the California statute that I believe ..."

А-а. Ну-ну. Я то думал, какой-то новый закон появился. А тут просто очередной бубблевед решил, что он умеет читать между строк, и выдал своё видение Калифорнийского Статута "CCP 580b". :mrgreen:

Вы обратили внимание на его disclaimer в конце блога? "CAUTION: I don't practice law in this area and am going from memory. If you really need to know this point of law, you should talk to a California Real Estate lawyer." :mrgreen:

Как показали множественные практические случаи применения калифорнийского Anti-Deficiency закона, судьи там никаких скрытых смыслов не находят. :umnik1:

Более того, этот закон применим не только к первому ипотечному кредиту, но и ко второму и третьему. Узнайте у своего friendly lawyer-a, что такое "one-action rule". И почему миллионы калифорнийцев не спешат приобретать earthquake insurance.

NskCA · Post by **NskCA** » 22 Nov 2005 20:21

ShellBack wrote:
Nata Ivanova wrote:хттп://шшш.ценсус.гов/ххес/шшш/хоусинг/ценсус/хисториц/валуес.хтмл

С 1940 года по 2000 год цена медиан хоусе ин УС изменилась с 30,600 до 119,600.

60 лет, изменение в 3.9 раза.
Эквивалентно дополнителной инфляции в ~ 2.25%/год.
Это как инг-савинг и, если я не ошибаюсь, мутуал фундс дают 10% год са 30-40 лет промежуток?
А елси вспомнить что лет 20-30 хозяин еще и платил 6% банку, то вообще непонятно где выигриш на большой шкале.

Ну, всё правильно. :греат: Что означает термин "дополнительная инфляция", я, правда, не понял :мргреен: , но на указанном вебсайте прекрасно видно, что рост цен на недвижимость за последние 40 лет намного обогнал инфляцию обычную.

А может вы будете сравнивать не с медианной ценой текуших домов, а с ценами сороколетних 900феет домов, а?

anspirit · Post by **anspirit** » 22 Nov 2005 20:24

ShellBack wrote:Мы же тут рассуждаем о среднем Джо и его пенсионных вложениях, а не о Уоррене Баффете и компании.

Те средние Джо, которые купили BRKA в свое время в качестве пенсионных вложений, смотрят со снисхождением на других Джо, которые пытались вкладывать в недвижимость.

Вы попытались привести исторический пример, в пользу своей точки зрения, и сами себя опровергли. Вложение в RE было далеко не лучшим на период 1965-2005 и даже в бублевых местах. В небублевых местах оно было еще хуже

anspirit · Post by **anspirit** » 22 Nov 2005 20:27

ShellBack wrote:Ну, всё правильно. Что означает термин "дополнительная инфляция", я, правда, не понял , но на указанном вебсайте прекрасно видно, что рост цен на недвижимость за последние 40 лет намного обогнал инфляцию обычную.

Median house в 1940 году и median house в 2005 году - это абсолютно разные вещи. Median house из 2005 года это дворец по сравнению с median house 1940 у которого площадь 1000 sq. feet, 8 feet ceilings и сортир на улице

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 20:35

NskCA wrote:Начет стабильности кстати - не покажите мне например сравнение изменения инфляции и цен на дома в Сан Диего с года например
1990 по 1996?

Пример, прекрасно иллюстрирующий мою точку зрения. :hat:

Несмотря на глубокий кризис начала 90-х, когда до 40% Сан-Диежцев одновременно лишились работы, real-estate market не только смог этот кризис пережить, но и показал рост по итогам декады 1990-2000. То есть, на долговременную ситуацию даже такой сильный локальный кризис повлиять не смог. Иными словами, даже если сегодня наступит Кирдык(tm) и половина населения останется безработными, всё чем Вы рискуете, увидеть прибыль не через год, а лет так через 5.

Расскажите мне, когда смогут вернуть свои деньги те, кто вложился на пике цен в NASDAQ, ну или там в золото?

kron · Post by **kron** » 22 Nov 2005 20:42

ShellBack wrote:
kron wrote:В акциях там понятно: одни зарабатывают, а другие теряют. А с недвижимостью - прямо чудо: все заработали и никто не потерял.

Шош! 8О Это сильно...

Вы, похоже, представляете себе экономику как эдакое большое казино, где сколько вложили, столько и получили в джекпотах, минус комиссия дилеру. :мргреен:

Ну почему: рост экономики тоже учитываем. Но он все какой то маленький. То 1% в год, то 2%.
А тут такие дела делаются что 70% населения вдруг стало богаче чуть ли не на 100% за каких то 5 лет.
Так что я согласен что из этих 100%, пусть 15% приходится на рост экономики. А остальные откуда взялись?

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 20:44

NskCA wrote:А может вы будете сравнивать не с медианной ценой текуших домов, а с ценами сороколетних 900феет домов, а?

Давайте.

Только рост будет ещё больше. Потому что медианные 900-футовые Сан Диегские дома 40 лет назад строили с участком в пол-акра, и застраивали тогда Ла-Хойю и Коронадо. А сегодняшний медианный дом - где-нибудь в Телеграф Каньон, на четырёх сотках. (патамушта земля кончилась :mrgreen:

)

Дать Вам цифры роста на те самые 900-футовые дома на Коронадо за 40 лет? :wink:

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 20:51

anspirit wrote:Median house в 1940 году и median house в 2005 году - это абсолютно разные вещи. Median house из 2005 года это дворец по сравнению с median house 1940 у которого площадь 1000 sq. feet, 8 feet ceilings и сортир на улице

Угу. Только те ocean view участки, что занимал один median house в 1940, сейчас делят на несколько и строят там по три-четыре новых "дворца". :wink:

kron · Post by **kron** » 22 Nov 2005 20:54

ShellBack wrote:
Несмотря на глубокий кризис начала 90-х, когда до 40% Сан-Диежцев одновременно лишились работы, реал-естате маркет не только смог этот кризис пережить, но и показал рост по итогам декады 1990-2000. То есть, на долговременную ситуацию даже такой сильный локальный кризис повлиять не смог. Иными словами, даже если сегодня наступит Кирдык(тм) и половина населения останется безработными, всё чем Вы рискуете, увидеть прибыль не через год, а лет так через 5.

Экак мы лихо. Раз 10 лет назад ничего не случилось, значит и завтра ничего не случится. И доказывать ничего не надо. Хоть кирдык, хоть всемирный потоп - недвижимость будет расти. Потому что 10 лет назад она росла.
Ура. Все на покупку недвижимости. Зачем там разбираться в мелочах вроде отчего и почему и какие факторы повлияли и где эти факторы сейчас. История - мать всех доказательств.
Ню-ню.
Вроде как человек прыгнул с окна на 2м этаже - поднялся через минуту. Значит если он прыгнет с 4 этажа - поднимется через 2 минуты. Так нас история учит и не будем вдаваться во всякую ерунду вроде физических или экономических законов.

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 20:57

anspirit wrote:Вы попытались привести исторический пример, в пользу своей точки зрения, и сами себя опровергли. Вложение в RE было далеко не лучшим на период 1965-2005 и даже в бублевых местах. В небублевых местах оно было еще хуже

Угу. Самое лучшее вложение - поехать в Вегас и поставить все деньги на красное. Доход до 100% за считанные минуты. :mrgreen:

Меня разные формы угадаек мало интересуют, хотя они и могут иногда приносить большие доходы.

ShellBack · Post by **ShellBack** » 22 Nov 2005 21:02

kron wrote:Экак мы лихо. Раз 10 лет назад ничего не случилось, значит и завтра ничего не случится. И доказывать ничего не надо. Хоть кирдык, хоть всемирный потоп - недвижимость будет расти. Потому что 10 лет назад она росла.

Не десять. Гораздо больше. Там Nata Ivanova ссылку приводила. :wink:

kron wrote:Ура. Все на покупку недвижимости. Зачем там разбираться в мелочах вроде отчего и почему и какие факторы повлияли и где эти факторы сейчас. История - мать всех доказательств.

Так мы уже больше полутора лет тут разбираемся. Уж каких только факторов тут не приводили. Ну и где они, все эти Ваши факторы? :mrgreen:

Ну ладно, подождём ещё полтора года. Я-то могу ждать. :wink:

NskCA · Post by **NskCA** » 22 Nov 2005 21:04

ShellBack wrote:Дать Вам цифры роста на те самые 900-футовые дома на Коронадо за 40 лет? :шинк:

А вам дать цифры роста [BRKA]?
Какое это отношение имее к [real estate] в целом?

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Nov 2005 21:07

kron wrote:Экак мы лихо. Раз 10 лет назад ничего не случилось, значит и завтра ничего не случится. И доказывать ничего не надо. Хоть кирдык, хоть всемирный потоп - недвижимость будет расти. Потому что 10 лет назад она росла.
Ура. Все на покупку недвижимости. Зачем там разбираться в мелочах вроде отчего и почему и какие факторы повлияли и где эти факторы сейчас. История - мать всех доказательств.
Ню-ню.

Давайте поговорим о факторах. Вот, 18 лет назад в 1987 г был крах биржи. А к 1992 она уже вовсю жужжала и росла как на дрожжах. Вот в 2000 был крах биржи. Прошло 5 лет, а воз и ныне там. В данном случае история действительно ничему не учит.

А вот скажем, прилетели бы сейчас марсиане, к-рым срочно, вынь да положь, нужны акции наждака, чем больше, тем лучше. Тут и отдельные акции, и QQQ взлетели бы ого-го. Конечно, если марсиане скопом решат избавиться от акций, то Наждак снова улетит в тар-тарары. С этим согласны?

Ну вот такие же инпланетяне приземлились в США. Только с планет Мексика, Китай, Индия и т.д. Причем в больших кол-вах и с менталитетом, что хучь умри - дом надо свой иметь. Конечно, если все разом решат вернуться на родные планеты и продать дома - тогда рынок провалится. Но пока наоборот, все грузовики, корабли и самолеты привозят новые толпы таких же жаждущих американской мечты. Так что система не zero sum, а с внешним вливанием.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 22 Nov 2005 21:38

Komissar wrote:Но пока наоборот, все грузовики, корабли и самолеты привозят новые толпы таких же жаждущих американской мечты. Так что система не zero sum, а с внешним вливанием.

Комми, ну сколько можно себя уговаривать, всё самого себя никак не убедите, а уж нас тем более :mrgreen:

Сколько страждущих привозят корабли, грузовики и самолёты? Детский лепет по сравнению с населением. Вы давно прилетали в СФО на международном терминале - видели очередь эмигрантов? Два три человека на два-три самолёта. Даже за тех, кто пешком переходит границу, взялись. И почему всем им, кто так уверен, что надо иметь свой дом надо купить его за полмиллиона в Сан Франциско, а не за пятьдесят тысяч в Техасе или Нью Мексико?

На-днях, кстати, в вечерних новостях был репортаж о том, что семьи с детьми школьного возраста валом валят из СФ.

Может лучше трезво оглянуться вокруг?

kron · Post by **kron** » 22 Nov 2005 21:41

Komissar wrote:А вот скажем, прилетели бы сейчас марсиане, к-рым срочно, вынь да положь, нужны

... Конечно, если все разом решат вернуться на родные планеты и продать дома - тогда рынок провалится. Но пока наоборот, все грузовики, корабли и самолеты привозят новые толпы таких же жаждущих американской мечты. Так что система не зеро сум, а с внешним вливанием.

Комиссар,
вы читаете мои мысли. Я как раз тоже хотел про марсиан написать. Вот допустим прилетели завтра 20 млн марсиан и им надо где то жить. Ну денег у них конечно нет, но это не беда. Мы им дадим кредит. Мы же не можем дискриминировать. Короче срочно требуется 10 млн единиц недвижимости. А наша недвижимая индустрия может только строит 2 млн в год. Ну а раз спрос есть а предложения не хватает , цены начинают рости. Про это пронюхали ушлые ребята и решили заработать и тоже начали дома скупать. Спрос уже не 10 млн домов, а 20 млн.
Но ничего, быстро перестроились , все кто мог ходить кинулись в строительный бизнес и через 5 лет настроили эти 20 млн домов. А тут марсиане получили сигнал с Марса и улетели домой.
Вопрос, что будет с ценами на жилье?

Именно такая ситуация и произошла. Только вместо марсиан выступали малообеспеченные слои населения которые раньше не могли позволить купить дом, а тут вдруг смогли. Но не навсегда , на пару лет. И завтра их АПР кончится и платить они не смогут. И вылетят в трубу, а их дома выйдут на маркет.

На каждого прибывающего иммигранта есть строитель который строит дома. И корабли всегда прибывали. И дома всегда строились. Скажем по 1.5 млн новых домов в год. Как раз хватало и индийцам с китайцами и местным кто наконец мог себе это позволить. А вот за последние 5 лет, настроили "лишних" несколько миллионов домов. Которые пока "принадлежат" этим временным хозяевам которые завтра не смогут платить очередной платеж.

kron · Post by **kron** » 22 Nov 2005 21:50

ShellBack wrote:Так мы уже больше полутора лет тут разбираемся. Уж каких только факторов тут не приводили. Ну и где они, все эти Ваши факторы? :мргреен:
Ну ладно, подождём ещё полтора года. Я-то могу ждать. :шинк:

Где мои факторы? Елементарно. На предыдущей странице я привел ссылку на статью. Почитайте. Может там кое какие факторы найдете.

Post by **2005** » 22 Nov 2005 21:50

Komissar wrote:Давайте поговорим о факторах. Вот, 18 лет назад в 1987 г был крах биржи. А к 1992 она уже вовсю жужжала и росла как на дрожжах. Вот в 2000 был крах биржи. Прошло 5 лет, а воз и ныне там. В данном случае история действительно ничему не учит.

А вот скажем, прилетели бы сейчас марсиане, к-рым срочно, вынь да положь, нужны акции наждака, чем больше, тем лучше. Тут и отдельные акции, и QQQ взлетели бы ого-го. Конечно, если марсиане скопом решат избавиться от акций, то Наждак снова улетит в тар-тарары. С этим согласны?

Ну вот такие же инпланетяне приземлились в США. Только с планет Мексика, Китай, Индия и т.д. Причем в больших кол-вах и с менталитетом, что хучь умри - дом надо свой иметь. Конечно, если все разом решат вернуться на родные планеты и продать дома - тогда рынок провалится. Но пока наоборот, все грузовики, корабли и самолеты привозят новые толпы таких же жаждущих американской мечты. Так что система не zero sum, а с внешним вливанием.

Биржа падает периодически не потому что ивесторы решают вдруг избавиться от всех своих акций, а из-за понижения спроса в результате "перегрева" рынка. То есть падает спрос, падают цены - нормальный рыночный механизм, что в свою очередь вызывает некий панический сброс акций - думаете рынок недвижимости от еьтого застрахован?
Пример с "инпланетянами" как-то не обьясняет не менее стремительный чем в США рост цен на недвижимость по всему миру, даже в России - уж туда то мало кто "высаживается", т.е. похоже он притянут за уши.