Why Housing Is About to Go "Pop!"

Komissar · Post by **Komissar** » 21 Feb 2006 23:43

хорошо, допустим рент аналогичного по кач-ву жилья будет $800/мес. Даже тогда Б останется с наваром в 26К. Вместо 19К в минусе (если рентует).

anspirit · Post by **anspirit** » 21 Feb 2006 23:51

Komissar wrote:хорошо, допустим рент аналогичного по кач-ву жилья будет $800/мес. Даже тогда Б останется с наваром в 26К. Вместо 19К в минусе (если рентует).

Ага.
Покупка: Навар (+) 26K
Рент: Минус (-) 19K

Разница между ними: 45K. В случае более дорогого рента разница была: 43K. Рент упал в 2 раза а разница возросла на 2K! Интересная математика. Калькулятор барахлит?

Komissar · Post by **Komissar** » 21 Feb 2006 23:54

Нет, это у вас голова барахлит. Б выигрывает на продаже 7К. 19К он сэкономил за счет того, что не рентовал. Итого 26К выигрыша.

В предыдущем сценарии Б выиграл те же 7К на продаже, но сэкономил 36К на ренте. Итого 43К.

Nata Ivanova · Post by **Nata Ivanova** » 22 Feb 2006 00:00

Все это работает только если appreciation будет идти и дальше по +10%/year.
Хотя Чиkаго пока еще не сильно перегрето... но тем не менее ранее и здесь таких ростов ранее не наблюдалось.
В данный момент - gambling, в общем.
Хотя и значительно менее рисковый чем в Калифорнии.

anspirit · Post by **anspirit** » 22 Feb 2006 00:04

Komissar wrote: Б выигрывает на продаже 7К. 19К он сэкономил за счет того, что не рентовал. Итого 26К выигрыша.

В предыдущем сценарии Б выиграл те же 7К на продаже, но сэкономил 36К на ренте. Итого 43К.

Белые начинают и выигрывают! :mrgreen:

Каждому ясно что выгодно делать leveraged investments, when you borrow at 6% and invest money at 10%. Почему компании тогда все не скупили? У них проблем с заемными деньгами нету. Если рейтинг AA или выше то можно брать под LIBOR.

andrey_a1 · Post by **andrey_a1** » 22 Feb 2006 00:05

anspirit wrote:Ага.
Покупка: Навар (+) 26K
Рент: Минус (-) 19K

Разница между ними: 45K. В случае более дорогого рента разница была: 43K. Рент упал в 2 раза а разница возросла на 2K! Интересная математика. Калькулятор барахлит?

А мне интересно, откуда взялось 30% дедактибла на налогах?
До покупки дома у Б itemized deductible был больше stansard deductible?
Б платит 30% налогов на верхние 22К?

И сразу вопрос - а рентует ли Б такое же жилье или все-же
попроще и подешевле? Почему мы тогда сравниваем с рентом такого же?

Вот например я живу в районе, где дома начинаются от $700К. Но мне
такой дом даром не нужен и я снимаю апартмент за $900/mo в том же
районе. Как и множество людей в апартментах, для которых район
(и школа) играют гораздо большую роль чем количество туалетов.

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2006 00:14

Об этом и речь. Качество жизни в доме за $700К все-таки получше, чем в апартменте за $900/мес. Поэтому подсчитывая rent vs buy сценарий, надо по возможности сравнивать равное по качеству жилища.

В примере с Б, я оперировал теми данными, к-рые имел. Если Б даст другие цифры/инфу - пересчитаем по новой.

andrey_a1 · Post by **andrey_a1** » 22 Feb 2006 00:24

Komissar wrote:Об этом и речь. Качество жизни в доме за $700К все-таки получше, чем в апартменте за $900/мес. Поэтому подсчитывая rent vs buy сценарий, надо по возможности сравнивать равное по качеству жилища.

В примере с Б, я оперировал теми данными, к-рые имел. Если Б даст другие цифры/инфу - пересчитаем по новой.

Если в районе нет ничего меньше 5br/5ba (к примеру) за 1M, зато есть
апартменты 3br/2ba - мне на семью из 2 человек и 1 грудного ребенка
покупать большой дом или снимать апартмент, который мне как раз
по размеру? Чем будет лучше качество жизни в доме, в котором
и жить не кому и содержать тяжело физически - даже не финансово?
Если в доме гараж на 3 машины, а у меня одна (к примеру) - нафига
мне этот гараж?

Зато мне не очень понравился район - собрал шмотки и переехал.
А с домом? Жить там где не очень нравится и утешать себя тем, что
в доме качество жизни лучше?

И по поводу дедактибла - почему-то все исходят из того, что ВСЕ
налоги и проценты по кредиту будут списываться. А на практике это
может в Калифорнии с их большим налогом штата и работает, а
в других местах - далеко не всегда. Да и частенько гораздо
реалистичнее будет не 30%, а 15-20.

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2006 00:42

Ну если ренту в Вашем просто сравнивать не с чем, тогда о чем разговор? Например, я могу расписывать все преимущества жизни в 9-эт панельной малогабаритной квартире в Выхино в 1980-х по сравнению с большой квартирой в сталинском доме (поскольку получить 100кв м квартиру в "правительственном" доме на Кутузовском мне не светило так или иначе). Зато мне до метро было ближе и универсам был прям через дорогу!

andrey_a1 · Post by **andrey_a1** » 22 Feb 2006 00:47

Komissar wrote:Ну если ренту в Вашем просто сравнивать не с чем, тогда о чем разговор? Например, я могу расписывать все преимущества жизни в 9-эт панельной малогабаритной квартире в Выхино в 1980-х по сравнению с большой квартирой в сталинском доме (поскольку получить 100кв м квартиру в "правительственном" доме на Кутузовском мне не светило так или иначе). Зато мне до метро было ближе и универсам был прям через дорогу!

Мы же покупку сравниваем?

Вот есть дом за $1М. Его можно купить. Его же можно рентовать.
Есть по соседству апартмент за $900/mo. С чем будем сравнивать?

То, что при покупке и при ренте требования к жилью разные, спорить будем?

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2006 00:48

anspirit wrote:Каждому ясно что выгодно делать leveraged investments, when you borrow at 6% and invest money at 10%. Почему компании тогда все не скупили? У них проблем с заемными деньгами нету. Если рейтинг AA или выше то можно брать под LIBOR.

Неужели сами не знаете ответа? Ладно, помогу начинающему финансисту.

Во-1-х, компании таки очень активно инвестируют в RE: слово REIT вам что-то говорит?

Во-2-х, налоговое законодательство структурировано так, что индивидуальный лендлорд получает больше поблажек, чем фирма. Поэтому народ обычно и владеет РЕ персонально, вместо создания холдингов Рога и Копыта.

И в-3-х, как видно из "Бродягиного" примера, основная экономия/выигрыш Б заключалось в экономии на ренте. И многие фирмы, кстати, владеют зданиями, где у них оффисы. Например, моя фирма пару лет назад выкупила здание головного оффиса.

dimkax · Post by **dimkax** » 22 Feb 2006 00:58

andrey_a1 wrote:То, что при покупке и при ренте требования к жилью разные, спорить будем?

Будем. С какои стати разные?

anspirit · Post by **anspirit** » 22 Feb 2006 01:01

глюк

anspirit · Post by **anspirit** » 22 Feb 2006 01:21

Komissar wrote:Во-1-х, компании таки очень активно инвестируют в RE: слово REIT вам что-то говорит?

Инвестируют. Но REITы не отменили бондов с более низкой доходностью, что говорит о том что в REITах есть неслабый риск.

Во-2-х, налоговое законодательство структурировано так, что индивидуальный лендлорд получает больше поблажек, чем фирма. Поэтому народ обычно и владеет РЕ персонально, вместо создания холдингов Рога и Копыта.

Каких конкретно поблажек?

И в-3-х, как видно из "Бродягиного" примера, основная экономия/выигрыш Б заключалось в экономии на ренте. И многие фирмы, кстати, владеют зданиями, где у них оффисы. Например, моя фирма пару лет назад выкупила здание головного оффиса.

Для инвестиционной компании какая выгода по ренту? Индивидуал должен заплатить income tax, перед тем как платить рент. Фирмы этого не делают

Бродяга · Post by **Бродяга** » 22 Feb 2006 01:40

Komissar wrote:Насколько я помню, Бродягин таунхауз был 220К. Предположим, он его купил, прожил в нем 2 года и продал. За 2 года таунхауз вырос на 45К.

Он за год на 45К вырос

Ренту плачу уже 900, поднялась малость.
Вот сижу локти кусаю, мог-бы из воздуха столько бабла сделать

В даун нет ничего вообще. Кредит дают под 120% финансирования до 450К. Property tax 3.5%.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 22 Feb 2006 02:24

Бродяга wrote:В даун нет ничего вообще.

Продаешь свой мерседес - покупаешь 10 летную машинку и будет тебе счастье с дауном

. Она если умно купить и бензина будет жрать совсем мало

Бродяга · Post by **Бродяга** » 22 Feb 2006 03:26

Scrooge McDuck wrote:
Бродяга wrote:В даун нет ничего вообще.

Продаешь свой мерседес - покупаешь 10 летную машинку и будет тебе счастье с дауном . Она если умно купить и бензина будет жрать совсем мало

Щаааз. Может мне вместо мяса на китайскую лапшу за 20 центов еще перейти? :mrgreen:

andrey_a1 · Post by **andrey_a1** » 22 Feb 2006 03:26

dimkax wrote:
andrey_a1 wrote:То, что при покупке и при ренте требования к жилью разные, спорить будем?

Будем. С какои стати разные?

Хотя бы с той, что для смены своего жилья и рентованного
нужно разное количество усилий и разные финансовые расходы.
Поэтому рентуют под сегодняшние нужды, а покупают с учетом
возможных будущих.

andrey_a1 · Post by **andrey_a1** » 22 Feb 2006 03:28

Бродяга wrote:
Scrooge McDuck wrote:
Бродяга wrote:В даун нет ничего вообще.

Продаешь свой мерседес - покупаешь 10 летную машинку и будет тебе счастье с дауном . Она если умно купить и бензина будет жрать совсем мало

Щаааз. Может мне вместо мяса на китайскую лапшу за 20 центов еще перейти?

Зато как качество жизни вырастет... :mrgreen:

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 22 Feb 2006 03:32

Бродяга wrote:
Scrooge McDuck wrote:
Бродяга wrote:В даун нет ничего вообще.

Продаешь свой мерседес - покупаешь 10 летную машинку и будет тебе счастье с дауном . Она если умно купить и бензина будет жрать совсем мало

Щаааз. Может мне вместо мяса на китайскую лапшу за 20 центов еще перейти?

А я разве на лисопед пересесть предлогал?

dimkax · Post by **dimkax** » 22 Feb 2006 04:35

andrey_a1 wrote:Вот например я живу в районе, где дома начинаются от $700К. Но мне такой дом даром не нужен и я снимаю апартмент за $900/mo в том же районе.

andrey_a1 wrote:Хотя бы с той, что для смены своего жилья и рентованного
нужно разное количество усилий и разные финансовые расходы.
Поэтому рентуют под сегодняшние нужды, а покупают с учетом
возможных будущих.

Тем неменее все равно не понятно зачем сравниват апартмент за 900$ с домом за 700 тысяч? Сравни с кондо за 250, совсем другая картина будет. Если тебя в данныи момет устраивает такои апартмент, то в каком варианте будушего тебе нужно болше чем +2 [bedroom]? Или ты на какое будушее заглядываеш, когда внуки поидут, и надо 10 коико мест обеспечить?

andrey_a1 · Post by **andrey_a1** » 22 Feb 2006 04:51

dimkax wrote:
andrey_a1 wrote:Вот например я живу в районе, где дома начинаются от $700К. Но мне такой дом даром не нужен и я снимаю апартмент за $900/mo в том же районе.

andrey_a1 wrote:Хотя бы с той, что для смены своего жилья и рентованного
нужно разное количество усилий и разные финансовые расходы.
Поэтому рентуют под сегодняшние нужды, а покупают с учетом
возможных будущих.

Тем неменее все равно не понятно зачем сравниват апартмент за 900$ с домом за 700 тысяч? Сравни с кондо за 250, совсем другая картина будет. Если тебя в данныи момет устраивает такои апартмент, то в каком варианте будушего тебе нужно болше чем +2 [bedroom]? Или ты на какое будушее заглядываеш, когда внуки поидут, и надо 10 коико мест обеспечить?

Кондо - это тот же апартмент. Как там качество жизни отличается?
За что дополнительные деньги платить будем? Не говоря о том,
что в цене расти они будут хуже, а падать потом - быстрее.

Дом за 250? Да где ж я такой найду? Там где они есть я жить
не хочу даже если мне бы приплатили. Опять качество жизни?
А в тех краях где мне жить интересно дома начинаются где-то с
400, причем по площади это будет примерно мой же апартмент.

К тому же дом за 400К я позволить себе не могу, а апартмент
за 900/mo - не напрягаясь и еще останется и на инвестиции и
на Гавайи (ну или куда-нибудь еще) слетать.

Но если бы стоял вопрос снимать vs покупать - снимать мне
и 2br/2ba хватит, а покупать - это был бы как минимум 3br и
сильно большей площади. И совершенно в другом месте -
при каждой смене работы дом менять не будешь.

Mic · Post by **Mic** » 22 Feb 2006 05:27

Scrooge McDuck wrote:
Бродяга wrote:В даун нет ничего вообще.

Продаешь свой мерседес ...

Мерседес у меня, у него - Акура! :mrgreen:

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2006 05:38

Mic wrote:
Scrooge McDuck wrote:
Бродяга wrote:В даун нет ничего вообще.

Продаешь свой мерседес ...

Мерседес у меня, у него - Акура!

по-моему, уже СААБ вместо Акуры.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 22 Feb 2006 05:44

Mic wrote:
Scrooge McDuck wrote:
Бродяга wrote:В даун нет ничего вообще.

Продаешь свой мерседес ...

Мерседес у меня, у него - Акура!

С., ты чего себе серьезно Мерс купил?