Первый дом (в Бостоне) вопросы (много)

[Ratbert]

И, блин за это хотят 550К!!?

вот рвачи..
а для примеру аналогичный свободный лот под застройку в зтих краях сколько стоит.. допустим хозяин получил разрешение на снос и постройку... снес.. и передумал.. ну бывает.. продает... 650К-850К ???

[Slava V]

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.

для тех кто не в курсе - времена несколько изменились, покупатель стал разборчивее

[2005]

Позвонил агенту ради интереса. Ее первые слова были: "this house needs new everything". Крыше 20 лет, бойлер старенький, кухня видимо оригинальная. Агент сказала, что самый новый там дишвошер. И, блин за это хотят 550К!!?

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.

And by location, do you mean ZIP code? In NC in the same ZIP there are houses for around $300K and for $450K-550K, similar square footage, similar building materials, brick + hardiplank. In addition to that in NC square footage and lot size ALWAYS directly affects the price, as well as such things as granit countertops, hardwood floors, ceramic tile, etc.

[Bonny P.]

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.

Хе-хе, такой же, но с перламутрывыми пуго... в хорошем состоянии с новым оборудованием в том же районе, потянет... на сто - не на сто, но хорошо больше потянет...

[thinker]

Позвонил агенту ради интереса. Ее первые слова были: "this house needs new everything". Крыше 20 лет, бойлер старенький, кухня видимо оригинальная. Агент сказала, что самый новый там дишвошер. И, блин за это хотят 550К!!?

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.

And by location, do you mean ZIP code?

Не только зип код, но есть и другие факторы (размер лота, как близко он к фривею или главной дороге, шумная ли улица, как далеко от школы, угловой дом или нет и куча других).

In NC in the same ZIP there are houses for around $300K and for $450K-550K, similar square footage, similar building materials, brick + hardiplank. In addition to that in NC square footage and lot size ALWAYS directly affects the price, as well as such things as granit countertops, hardwood floors, ceramic tile, etc.

Ни в доме за $300k ни в том что за $450k "внутренности" дOма практически не отражены в цене. Можно найти одного и того же размера дом за $200к, за $400к, и за $600к и все они могут иметь великолепную отделку или ужасную или средней паршивости. Но отличаться все они будут только одним: location.

[Geva]

Можно найти одного и того же размера дом за $200к, за $400к, и за $600к и все они могут иметь великолепную отделку или ужасную или средней паршивости. Но отличаться все они будут только одним: location.

Ага. Только что мимо проезжала - помню, в прошлом году знак о продаже халупы появился и быстро исчез. Сейчас там новый домик почти построен. Зуб даю - продавать будут за те же деньги, что и купили. А у нас в комплексе таунхаузы с отделанным подвалом какие-то идиоты стабильно покупают дороже, чем неотделанные.

[2005]

Ни в доме за $300k ни в том что за $450k "внутренности" дOма практически не отражены в цене. Можно найти одного и того же размера дом за $200к, за $400к, и за $600к и все они могут иметь великолепную отделку или ужасную или средней паршивости. Но отличаться все они будут только одним: location.

Если бы это было бы хоть немного правдой то много людей остались бы без бизнеса, а именно те кто покупает дома требующие косметического ремонта со скидкой, вкладывает бабки в приличную отделку и апплаенсы, и продает неплохо навариваясь.
Я уже не говорю про различие между кастом или лакшари сабдивиженами и маинстрим - разница исключительно в отделке и уровне материалов - а располагаться могут напротив друг друга, при это разница в цене достигает $100К и больше.
А вот внутри сабдивижена как правило цены очень близки, для достаточно разных по виду и флорплану домов, смело можно брать среднюю и торговаться от нее.
P.S. Я здесь не пытаюсь выдвинуть общую аксиому или закон, все сказанное относится к NC. Разные маркеты по-моему подчиняются несколько разным законам.

[thinker]

Если бы это было бы хоть немного правдой то много людей остались бы без бизнеса, а именно те кто покупает дома требующие косметического ремонта со скидкой, вкладывает бабки в приличную отделку и апплаенсы, и продает неплохо навариваясь..

Сравните с теми, кто просто живет в доме не делая ни какую отделку, а потом продает такой дом через 5 лет. Eсть большой шанс наварить 5х8=40%, где 8% - средняя удорожание цены в год. 40% - это вам не сделает ни одна внутренняя отделка, если тока Вы не добавитe жилплощадь, bathrooms. Это я к тому, что location дорожает и, таким образом, влияет на цену куда сильнее, чем внутренняя отделка, в которую Вы еще в начале сами должны вложить немалые деньги.

Про upgrade аплаенсы я вообще молчу. Как будто покупатель дома не знает сколько стоит поменять плиту или шкавчики на кухне и потому не будет платить указанную шестизначную цену за дом, если в нем старая плита. Не смешите меня.

[Slava V]

Eсть большой шанс наварить 5х8=40%, где 8% - средняя удорожание цены в год.

был большой шанс

[Slava V]

Про upgrade аплаенсы я вообще молчу. Как будто покупатель дома не знает сколько стоит поменять плиту или шкавчики на кухне и потому не будет платить указанную шестизначную цену за дом, если в нем старая плита. Не смешите меня.

Вы лично давно продавали что-нибудь?
поговорите с брокерами на эту тему, узнаете много интересного

[thinker]

Про upgrade аплаенсы я вообще молчу. Как будто покупатель дома не знает сколько стоит поменять плиту или шкавчики на кухне и потому не будет платить указанную шестизначную цену за дом, если в нем старая плита. Не смешите меня.

Вы лично давно продавали что-нибудь?
поговорите с брокерами на эту тему, узнаете много интересного

Мы продавали и покупали прошлым летом. Нам было абсолютно пофигу, какая в доме была плита или шкавчики на хухне. Мы совсем не это выбирали. Нам было важно location (на первом месте). Затем размер дома, количество спален, размер участка , гараж, планировка внутри, кирпич, и прочее.

[2005]

Если бы это было бы хоть немного правдой то много людей остались бы без бизнеса, а именно те кто покупает дома требующие косметического ремонта со скидкой, вкладывает бабки в приличную отделку и апплаенсы, и продает неплохо навариваясь..

Сравните с теми, кто просто живет в доме не делая ни какую отделку, а потом продает такой дом через 5 лет. Eсть большой шанс наварить 5х8=40%, где 8% - средняя удорожание цены в год. 40% - это вам не сделает ни одна внутренняя отделка, если тока Вы не добавитe жилплощадь, bathrooms. Это я к тому, что location дорожает и, таким образом, влияет на цену куда сильнее, чем внутренняя отделка, в которую Вы еще в начале сами должны вложить немалые деньги.

Разговор вроде не про рост цен шел.

Про upgrade аплаенсы я вообще молчу. Как будто покупатель дома не знает сколько стоит поменять плиту или шкавчики на кухне и потому не будет платить указанную шестизначную цену за дом, если в нем старая плита. Не смешите меня.

Покупатель много чего знает (или не знает). Perception is the keyword here.[/quote]

[Geva]

Про upgrade аплаенсы я вообще молчу. Как будто покупатель дома не знает сколько стоит поменять плиту или шкавчики на кухне и потому не будет платить указанную шестизначную цену за дом, если в нем старая плита. Не смешите меня.

А почему Вы на плиты и шкафчики переключились? Да, многие покупатели умеют считать. И когда из двух одинаковых домов в одном заменен септик, а в другом нет, то равенство этих домов в цене выглядит весьма странным. Вам не кажется?

[Slava V]

Мы продавали и покупали прошлым летом. Нам было абсолютно пофигу, какая в доме была плита или шкавчики на хухне. Мы совсем не это выбирали. Нам было важно location (на первом месте). Затем размер дома, количество спален, размер участка , гараж, планировка внутри, кирпич, и прочее.

полагаю, что речь шла не о вас
не у всех покупателей есть время, деньги и желание делать ремонт, менять кухню, ванную итд

кроме того, прошлым летом народ еще надеялся на рост цен

[thinker]

Да, многие покупатели умеют считать. И когда из двух одинаковых домов в одном заменен септик, а в другом нет, то равенство этих домов в цене выглядит весьма странным. Вам не кажется?

Я не говорю, что всякие мелочи внутри дома не будут учитываться при продаже двух одинаковых домов в одном месте в одно и тоже время. Конечно будут. Но разница в цене будет незначительная и намного меньшая чем общий рост цен для данной эрии. Да и найти два одинаковых дома (но с разной отделкой внутри) на продажу в одном и том же месте не просто.

[Bonny P.]

Я не говорю, что всякие мелочи внутри дома не будут учитываться при продаже двух одинаковых домов в одном месте в одно и тоже время. Конечно будут. Но разница в цене будет незначительная и намного меньшая чем общий рост цен для данной эрии. Да и найти два одинаковых дома (но с разной отделкой внутри) на продажу в одном и том же месте не просто.

Общий рост цен по сравнению с чем?
Мелочи - это что?
Трудно найти одинаковые дома разной степени отделки - почему?
Assumptions, assumptions...

[Invisible]

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.

для тех кто не в курсе - времена несколько изменились, покупатель стал разборчивее

К Bay Area это не относиться. Для доказательства - http://www.mlslistings.com выбрать Mountain View, single family residence, 3br/2b. Смотреть с каких цифр начинаються цены.

[BOBAH]

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.

Совсем не зависит, говорите? Интересно, а на каком основании тогда тот дом, который был куплен 4 месяца назад за 393К сейчас вдруг после ремонта получил ценник 549К (я приводил пример выше)? location ему не меняли. У нас локальная инфляция такая?
Конечно за 549К он вряд ли уйдет, но на 20-40К меньше - вполне. Так что не все так просто...

[thinker]

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.

Совсем не зависит, говорите? Интересно, а на каком основании тогда тот дом, который был куплен 4 месяца назад за 393К сейчас вдруг после ремонта получил ценник 549К (я приводил пример выше)? location ему не меняли. У нас локальная инфляция такая?
Конечно за 549К он вряд ли уйдет, но на 20-40К меньше - вполне. Так что не все так просто...

Вот когда уйдет, тогда и посмотрим на его продажную цену, а не на ценник. И потом, ремонт может быть разный. Например, может у него крыша была худая до ремонта (не старая, а именно худая что течет), потому его цена была 393К, что ниже среднего. А теперь крышу починили и дом стал продаваться как средний по цене с такой площадью дом в этой эрии. Вместо крышы подставьте любую другую серьезную проблему, из-за которой дом 4 месяца назад продавался дешевле чем аналогичные. Под проблемой я имею ввиду реальную проблему (something that does not work right), а не старые аплаянсы, или тусклые шкавчики на кухне.

[Slava V]

thinker, а вы в курсе что перестелить крышу стоит дешевле чем полностью отремонтироцать кухню и ванную?

[thinker]

thinker, а вы в курсе что перестелить крышу стоит дешевле чем полностью отремонтироцать кухню и ванную?

It depends.
Смотря что подразумевается под "полностью отремонтироцать кухню и ванную". Кроме этого, если крыша уже протекла вовнутрь, возможно требуется дополнительный ремонт внутри, а не только перестилка крыши.

[BOBAH]

thinker, у меня есть другой пример, который подтвеждает, что видимо не только Вы один так мыслите
Два дома. Стоят рядом на одной и той же улице (рядом - буквально, т.е. через один дом). Один MLS# 70253032 - 569К, 216 дней на рынке, 3 спальни, 1.5 ванны, площадь 1615, всего комнат: 8. Начальная цена была 589К и два раза по 10К скинули. Внутри дом в состоянии OK. Подвал неотделаный, все уже в возрасте, но крепенькое. Очень большой первый этаж с отдельными living room & dining room. А наверху небольшие спаленки. Крыша неизвестного возраста и вероятно требует замены.
Второй MLS# 70356229. 639К, 12 дней на рынке, 3 спальни, 3.5 ванны, площадь 1568, не считая подвала, всего 7 комнат, опять же не считая подвала. Начальная цена была 649К и уже 10К скинули. Внутри все свежеотделанное и новое. Шикарный отделаный подвал с полной ванной. Спальни больше чем в соседнем доме. Вобщем небо и земля по сравнению с соседом. А разница всего 70К.
Как вы считаете, какой из этих домов неправильно оценен? if any

[Slava V]

thinker, а вы в курсе что перестелить крышу стоит дешевле чем полностью отремонтироцать кухню и ванную?

It depends.
Смотря что подразумевается под "полностью отремонтироцать кухню и ванную".

ну например комплект кухоной мебели в lowes стоит около 8К
плюс каунтертоп (не самый дешевый)
плюс техника (покруче, иначе нафига это было затевать)
плюс работа

все вместе вряд ли дешевле 20К - а мы еще за ванную не брались

Кроме этого, если крыша уже протекла вовнутрь, возможно требуется дополнительный ремонт внутри, а не только перестилка крыши.

а если под протекающей кухонной мойкой сгнил пол, то она уже провалилась в подвал и ремот кухни будет еще дороже

[BOBAH]

все вместе вряд ли дешевле 20К - а мы еще за ванную не брались

А сколько стоит перестелить крышу?

[Geva]

It depends.
Смотря что подразумевается под "полностью отремонтироцать кухню и ванную". Кроме этого, если крыша уже протекла вовнутрь, возможно требуется дополнительный ремонт внутри, а не только перестилка крыши.

Так все-таки depends? Никто не станет спорить, что месторасположения - это основная состовляющая цены на дом. Спорят с Вашим высказывание, что "Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей."