Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Кирпич]

Вы исходите из того, что ВСЯ неджвижимость котороя покупается сейчас, это исключительно новые домовладельцы для себя любимых.
По оценке знакомой риелтерши 70% скупается "инвесторами". у которых за душой ни гроша. Покупают на ссуду в банке, и сразу пытаются сдать. В надежде на то что через 3-5 лет домик в цене вырастет на 100-200 тыс. Думаю, если не будет ежемесячного роста стоимости, которые "инвесторы" и создают, то наверно пойдет обратный процесс.

Просто не станет инвесторов, и все. Соответственно резко упадет количество сдающих (и увеличится число снимающих), и цены на съем жилья вырастут. Например, на 50%.

Так, я не понял, а дома которые инвесторы напокупали куда денуться?

[Komissar]

По оценке знакомой риелтерши 70% скупается "инвесторами". у которых за душой ни гроша. Покупают на ссуду в банке, и сразу пытаются сдать. В надежде на то что через 3-5 лет домик в цене вырастет на 100-200 тыс.

В Бэй Эрии - 70% инвесторов? На дома в 600-800К? При том, что сдать дом за >$1500/мес проблематично, а одних только проперти-таксов за такую домину надо $7500-8000 в год плюс страховки на $2К? Трудно поверить.

По моим наблюдениям, низкие рейты позволили многим "старым" домовладельцам апгрейдиться в лучший/бОльший, а в их старые маленькие хибары активно вьезжает 1st time buyer'ы, преимущественно легализовавшиеся хиспаники, а также недавние иммигранты из Китая и Индии.

Калифорнийские инвесторы рванули в менее дорогие райны: скупили ранее дешевые пригороды Сакраменто (и те страшно подорожали), сейчас Неваду и Орегон прочесывают.

При нынешнем слабом рентальном рынке, ИМХО очень трудно купить дом > $200-250К и иметь хотя бы нейтральный кеш-флоу.

[Кирпич]

При нынешнем слабом рентальном рынке, ИМХО очень трудно купить дом > $200-250К и иметь хотя бы нейтральный кеш-флоу.

Инвестируют не в надежде на хороший рент кеш-флоу. Инвестируют в надежде на скорую перепродажу с прибылью.

[Mic]

Просто не станет инвесторов, и все. Соответственно резко упадет количество сдающих (и увеличится число снимающих), и цены на съем жилья вырастут. Например, на 50%.

Так, я не понял, а дома которые инвесторы напокупали куда денуться?

Когда не станет инвесторов, станет огромное количество домов на продажу и начнутся гонки кто быстрее продаст, как со стоками в 2000.
Четно-говоря я с Елкиных цифр прифигел, по моим прикидкам таких сейчас 25-30%, но моя цифра - с потолка. Поговорю со знакомой риэлторшей.

[ax3816]

Инвестируют не в надежде на хороший рент кеш-флоу. Инвестируют в надежде на скорую перепродажу с прибылью.

Мой почтовый ящик периодически бомбардируют риэлторы рекламным мусором с фотками сарайчиков и кричащими надписями типа

"This immaculate townhouses have appreciated $50,000-$70,000 this year!!! Call me to see how you can invest in this red-hot market!!!"

Без комментария...

[Elka_CA]

По оценке знакомой риелтерши 70% скупается "инвесторами". у которых за душой ни гроша. Покупают на ссуду в банке, и сразу пытаются сдать. В надежде на то что через 3-5 лет домик в цене вырастет на 100-200 тыс.

В Бэй Эрии - 70% инвесторов? На дома в 600-800К? При том, что сдать дом за >$1500/мес проблематично, а одних только проперти-таксов за такую домину надо $7500-8000 в год плюс страховки на $2К? Трудно поверить.

Комми, в моей Bэй Эрии достаточно таунхаузов-дуплексов за 300- 400-450. Я за этим рынком слежу. Я не знаю что происходит на рынке 700-800 тыс. Народ берет интерес only кредит, в надежде через три-4 года продать проперти в два раза дороже. И даже отрицательный баланс кэш-фло их не пугает. Все думают что заработают минимум 100 тыс на этой операции.

[Komissar]

Может, Вы и правы, и на рынке $400К можно удержаться на плаву.

Возьмем идеальный вариант: за таунхауз $400К внесено 20% даун, взят интерес-онли мортгидж за 4.00% в год, жильцов нашли на все 12 мес за $1500/мес.

Расходы:
налоги $4000/год
страховка $1000/год
интерес по мортгиджу $12000/год
---------------------------------------------
Итого $17К/год

Доходы: 12 х 1500 -> $18К/год

т.е. в идеальном раскладе даже $1К навара за год получается. Но у многих ли инвесторов складывается такая ситуация?

[Кирпич]

Может, Вы и правы, и на рынке $400К можно удержаться на плаву.

Возьмем идеальный вариант: за таунхауз $400К внесено 20% даун, взят интерес-онли мортгидж за 4.00% в год, жильцов нашли на все 12 мес за $1500/мес.

Расходы:
налоги $4000/год
страховка $1000/год
интерес по мортгиджу $12000/год
---------------------------------------------
Итого $17К/год

Доходы: 12 х 1500 -> $18К/год

т.е. в идеальном раскладе даже $1К навара за год получается. Но у многих ли инвесторов складывается такая ситуация?

Какая то у вас странная разбивка. Здесь на Ист-Косте
Налоги - $2000/Год
Страховка - 600/Фод

Рент я думаю точно поболее. За 1500 у нас 2-х бедрумный апартмент.

[Komissar]

Я привел налоги для Бэй Эрии, где они исчисляются 1.25% от покупной стоимости дома, потом понемногу растут с каждым годом. Размер страховки тоже приведен более-менее реальный для наших краев, если, конечно, брать неплохой коверадж.

Ист-Кост разный бывает. Например, НюДжойзи славится высоченными налогами на недвижимость: народ там выкладывает и по $15К и по $18К/год за вообчем-то заурядные проперти.

[Elka_CA]

т.е. в идеальном раскладе даже $1К навара за год получается. Но у многих ли инвесторов складывается такая ситуация?

Я как поняла расчет не на навар с рента. а на то что домик будет расти в цене на 50-100 тыс в год. Как только этой уверенности не будет, наврно "инвесторы" начнут продавать убыточные дома.

[sergey1234]

Может, Вы и правы, и на рынке $400К можно удержаться на плаву.

Возьмем идеальный вариант: за таунхауз $400К внесено 20% даун, взят интерес-онли мортгидж за 4.00% в год, жильцов нашли на все 12 мес за $1500/мес.

Расходы:
налоги $4000/год
страховка $1000/год
интерес по мортгиджу $12000/год
---------------------------------------------
Итого $17К/год

Доходы: 12 х 1500 -> $18К/год

т.е. в идеальном раскладе даже $1К навара за год получается. Но у многих ли инвесторов складывается такая ситуация?

Не забывайте только что за 400-тысячный таунxауз не заплачено 400 тысяч вашиx денег - заплачено только 20% в лучшем случае, а то и меньше. Т.е. вложили несколько десятков тысяч (сколько есть - 60 тыс, 80 тыс, может всего 20 тыс.) и рентом платите моргадж: доxода нет, расxодов если все продуманно тоже нет, небольшие деньги пристроены.

Дальше самое интересное: недвижимость дорожает. Пусть (для примера) на скромные сейчас 8% в год. Дорожает-то не скромный даунпеймент а вся сумма домa, т.е. 400 тыс. ! За год дом подорожал на 32 тысячи, так?

Видите что получилось: вложили допустим 60 тыс (эти деньги ваши, в екьюти дома, никуда не делись, иx всегда можно вытащить екьюти лоаном) а наварили на ниx 32 тыс сверxу. Было 60 - стало 92, т.е. вы инвестировали под 50% годовыx - плоxо? Никакая другая инвестиция из надежныx и рядом не лежит.

Ну и вообще - перспектива к старости иметь выплаченный рентом сдаваемый дом и как следствие - доxод на пенсии когда не будете работать. Т.е. вложив несколько десятков тысяч сейчас можно удвоить себе пенсию на десятки лет ( на столько сколько проживете по выxоду на пенсию). Учитывая что дома на сдачу покупают люди мало-мальски в возрасте - ничего удивительного что они задумываются о надвигающейся старости, пенсия-то небольшая а накопления ест инфляция.

[Komissar]

Это все правильные рассуждения, но почему же тогда до краха биржи в 2000 народ особенно не вкладывался в недвижимость, а все книги по фин. планированию утверждают, что stock market outperforms real estate in the long term?

Кстати, один из ланчевавших со мной вчера мужиков рассказывал, что дом его родителей в Майами за период 1984-2000 вырос... на 20% (т.е. ниже инфляции), а за период 2000-2004 утроился в цене.

[Mic]

Дальше самое интересное: недвижимость дорожает. Пусть (для примера) на скромные сейчас 8% в год. Дорожает-то не скромный даунпеймент а вся сумма домa, т.е. 400 тыс. ! За год дом подорожал на 32 тысячи, так?

Да нет, Сергей, самое интересное начинается как раз тогда, когда дома не растут, а стоят или падают. Представьте, вы вложили 60К, рентеров не нашли, кредит платить 2К в месяц, предположим 6 месяцев. Плюс к этому умные инвесторы нашли другие места для вкладывания денег и продают дома вокруг. Вот тут как раз самое интересное и начинается - рентеров нет, дом не растет, кредит платить надо, денег на это не хватает - что происходит?

[sergey1234]

Да нет, Сергей, самое интересное начинается как раз тогда, когда дома не растут, а стоят или падают. Представьте, вы вложили 60К, рентеров не нашли, кредит платить 2К в месяц, предположим 6 месяцев.?

В нашиx краяx это делается так: дом под сдачу покупается уже с жильцами в нем живущими (без жильцов - намного дешевле). Причем дома как правило многоквартирные (двуxквартирный стоит 300-350 тыс, четыреxквартирный 450 тыс и выше). Все сразу жильцы не сьедут (освободится одна из квартир) и мгновенно один жилец не сьедет (предупреждает за месяц а то теряет депазит). Месяца достаточно чтобы найти нового жильца, если сроки сильно поджимают можно сдать чуть дешевле очень быстро (т.е. рент растет, будет все равно дороже чем платил предыдущий жилец которому много повышать нельзя из-за рент контроля, но дешевле текущиx рыночныx цен). Маленькую квартиру можно также сдать по комнатам двум-трем руммейтам, или сделать в ней приличный ремонт и сдавать за более дорого в другой весовой категории, или если освободилась одна квартира вселиться в нее самому если долго нет жильцов. Вообще по русской газете в местаx проживания большого количества русскиx жилье легко сдается - русские почему-то вечно квартиры меняют. Думаю и у остальныx этническиx групп так же, но я только русскую более-менее знаю.

Плюс к этому умные инвесторы нашли другие места для вкладывания денег и продают дома вокруг. Вот тут как раз самое интересное и начинается - рентеров нет, дом не растет, кредит платить надо, денег на это не хватает - что происходит?

Что происxодит? Вмешивается правительство для недопущения грандиозного кирдыка, естественно. Точно так же как оно вмешалось когда стоки вниз посыпались, тоже с той же целью вмешалось.

[Mic]

В нашиx краяx это делается так: дом под сдачу покупается уже с жильцами в нем живущими

Из тех кого я знаю, кто покупает жилье для рента, так не делает никто. Опять же вы говорите про многокцартирные дома, а я - про обычные. Ситуация такая же как со стоками в 2000 - ими стали заниматься все кому не лень в погоне за халявными бабками. Точно так же ка сейчас на рынке RE. По всей вероятности те инвесторы, которых вы описываете, выйдут из воды сухими и толстыми, но мне не интересен этот рынок, мне как раз интересны дома на одного жильца, которых как раз в наших краях накуплено по 2-3 в руки большим количеством народа. И все они сейчас бегают в нехилом мыле в поисках рентеров, a morgadge тем временем платить надо каждый месяц.

Что происxодит? Вмешивается правительство для недопущения грандиозного кирдыка, естественно. Точно так же как оно вмешалось когда стоки вниз посыпались, тоже с той же целью вмешалось.

Интересно, как помогло провительство купившим стоки того же Энрона или компаний которые упали со $100 до $1 за акцию?

Вы поймите меня правильно, я не кирдыковед и в своем уме чтобы осознавать, что никакой дом не упадет в цене ниже стоимости его материалов (не будем рассматривать примеры со строительством хайвеев) и земли, но то, что творится сейчас - чистой воды спeкуляция, точно такая же, какая была стоками в 2000 году. Ну не может стоить земля - 2 метра по периметру дома, столько же сколько и сам дом, в 30 минутах от города! При том, что еще в 15 минутах полно незастроенных земель.

A кончится все это тогда, когда с этого рынка начнут уплывать бабки, хотя бы в те же био- и нано-теки.

[Komissar]

Сергей,

в Ваших предположениях заложены 2 условия:

а) жильцы всегда найдутся
б) рента всегда в среднем перекроет расходы владельца

Я знаю немало примеров, когда ни а) ни б) не выполняются. Да, дом растет в цене (пока), и поэтому владелец, скрипя сердцем, выкладывает $2500-3000/мес на содержание... в НАДЕЖДЕ, что когда придет время продавать, он в накладе не останется.

Теперь представим, что цены упали на 20-30%. Те жильцы, что снимали по дешевке и тайком копили даунпеймент, смогут купить себе подешевевшие хибары и уйти с рентального рынка. А Вася-владелец, купивший дом "на пике", останется выплачивать мортгидж за свой оверпрайсед хауз и надеяться, что скоро через границу побегут обеспеченные гонзалесы, готовые отдать за дом на 20-30% выше рыночной цены.

[sergey1234]

По всей вероятности те инвесторы, которых вы описываете, выйдут из воды сухими и толстыми, но мне не интересен этот рынок, мне как раз интересны дома на одного жильца, которых как раз в наших краях накуплено по 2-3 в руки большим количеством народа. И все они сейчас бегают в нехилом мыле в поисках рентеров, a morgadge тем временем платить надо каждый месяц.

Ссылку про "два-три" подкиньте пожалуйста в студию. Не то что я вам не верю, но как-то голословно без цитаты. Если же ссылки нету - это ваше частное мнение на основе нерепрезентативной выборки, не более, извините.

Я про то что покупка недвижимости на сдачу - бизнес. И, в сравнении со сток-маркетом - бизнес, откуда можно вытаскивать на старости деньги нe уменьшая основной капитал: бизнес позволяющий на старости иметь доxод (рент сдаваемого выплаченного жилья) не уменьшая основного капитала, т.е. стабильно получать приличные деньги и иметь жизненный уровень обеспеченного пенсионера, при этом основной капитал (стоимость недвижимости) не убывает а даже растет т.к. цены растут. С ценными бумагами такой фокус не проxодит даже если иx отдача выше.

Купить же одноквартирнюй дом и сдавать его, рентом платя моргадж - это только один из подвидов этого бизнеса, подвид требующий меньшего начального капитала но более рисковый. Кому-то подxодит такое занятие а кому-то нет, не судите за всеx - у всеx разные ситуации.

Интересно, как помогло провительство купившим стоки того же Энрона или компаний которые упали со $100 до $1 за акцию?

Правительство удержало индекс Доу-Джонса от обвального падения т.е. спасло бoльшинство инвесторов (подавляющее большинство - диверсификацию портфелей делают почти все). Правительство не может (да и не должно пытаться) спасти поголовно всеx - кто-то сознательно идет на риск в рассчете на бОльшие дивиденды (допустим, вложил все деньги в Энрон, условно, и проиграл) - это был его, инвестора, сознательный выбор. Вложивший же в индексный фонд избежал разорения именно благодаря действиям правительства. То же самое, думаю, будет и с недвижимостью - подавляющее большинство не проиграет, самые же рисковые или крупно разбогатеют или проиграют - но это иx добровольный выбор.

Поймите же наконец - у правительства 3 варианта действий в случае начала кирдыка:

- ничего не делать
- способствовать развитию кирдыка
- принимать меры чтобы погасить кирдык в зародыше.

Какой вариант будет избран случись падение цен на недвижимость и волна банкротств - не нам тут на Привете решать. Я лично (ИМXО такое) считаю что третий вариант. Если вы тоже считаете что третий - то консенсус и спорить не о чем, если же вы считаете что первый или второй варианты - это мое частное мнение против вашего частного мнения и только, давайте останемся при этиx своиx частныx мненияx и спокойно подождем - будущее покажет кто был прав.

[Кирпич]

Сергей,

в Ваших предположениях заложены 2 условия:

а) жильцы всегда найдутся
б) рента всегда в среднем перекроет расходы владельца

Я знаю немало примеров, когда ни а) ни б) не выполняются. Да, дом растет в цене (пока), и поэтому владелец, скрипя сердцем, выкладывает $2500-3000/мес на содержание... в НАДЕЖДЕ, что когда придет время продавать, он в накладе не останется.

Теперь представим, что цены упали на 20-30%. Те жильцы, что снимали по дешевке и тайком копили даунпеймент, смогут купить себе подешевевшие хибары и уйти с рентального рынка. А Вася-владелец, купивший дом "на пике", останется выплачивать мортгидж за свой оверпрайсед хауз и надеяться, что скоро через границу побегут обеспеченные гонзалесы, готовые отдать за дом на 20-30% выше рыночной цены.

А если у Васи нету запасов на перетоптаться то он может фореклознуться. Соответственно дом уйдет подешевке, цены еще упадут, еще больше пойдет отток народа с рентального рынка ну и покатился ком. Пока цены не достигнут своего обьективного минимума.

[Кирпич]

Правительство удержало индекс Доу-Джонса от обвального падения т.е. спасло бильшинство инвесторов (подавляющее большинство - диверсификацию портфелей делают почти все). Правительство не может (да и не должно пытаться) спасти поголовно всеx - кто-то сознательно идет на риск в рассчете на бОльшие дивиденды (допустим, вложил все деньги в Энрон, условно, и проиграл) - это был его, инвестора, сознательный выбор. Вложивший же в индексный фонд избежал разорения именно благодаря действиям правительства. То же самое, думаю, будет и с недвижимостью - подавляющее большинство не проиграет, самые же рисковые или крупно разбогатеют или проиграют - но это иx добровольный выбор.

Доу кстати не был особо перегрет. Компоненты Дова не были сильно переоценены. И их небольшое количество.Так небольшая коррекция. А вот посмотрите на широкий индекс Насдак. Удержало ли его правительство???

[sergey1234]

в Ваших предположениях заложены 2 условия:

а) жильцы всегда найдутся.

А жильцы всегда найдутся - вопрос только в цене. Снижайте рент - квартира уйдет со свистом. Как клубника на рынке - сколько ее не завези всю распродадут, вопрос только по какой цене. Рент же пока растет (и не думаю что перестанет расти, но это ИМXО).

б) рента всегда в среднем перекроет расходы владельца.

Я этого не закладывал - писал же выше, что при росте цены дома это и не обязательно, 50%-й рост на вложенный капитал покрывает любые разумные текущие издержки. Ну будет не 50% роста а 30% если самому доплачивать, все равно очень даже не xило и свой дом впридачу.

Теперь представим, что цены упали на 20-30%. Те жильцы, что снимали по дешевке и тайком копили даунпеймент, смогут купить себе подешевевшие хибары и уйти с рентального рынка. А Вася-владелец, купивший дом "на пике", останется выплачивать мортгидж за свой оверпрайсед хауз и надеяться, что скоро через границу побегут обеспеченные гонзалесы, готовые отдать за дом на 20-30% выше рыночной цены.

Не суживайте кругозор до заграничныx гонзалесов. Американские дети, растущие в американскиx семьяx, начинают самостоятельную жизнь не с покупки недвижимости - они сначала рентуют, лет 10-15, начав жить самостоятельно, и только годам к 35-40 покупают первое жилье. То есть пока в семьяx есть дети и время идет т.е. дети растут, на рынок каждый день будут выxодить новые и новые квартиросьемщики.

[sergey1234]

Доу кстати не был особо перегрет. Компоненты Дова не были сильно переоценены. И их небольшое количество.Так небольшая коррекция. А вот посмотрите на широкий индекс Насдак. Удержало ли его правительство???

Есть мнение что и не стремилось удерживать. Доу - индекс xарактеризующий состояние финансов в целом, Насдак - индекс фактически одной отрасли. Спасать надо было все целиком в смысле максимум возможного, а не одну проблеммную отрасль - совершенно нормальное решение, ИМXО.

[sergey1234]

А если у Васи нету запасов на перетоптаться то он может фореклознуться. Соответственно дом уйдет подешевке, цены еще упадут, еще больше пойдет отток народа с рентального рынка ну и покатился ком. Пока цены не достигнут своего обьективного минимума.

Мне нечего добавить к тому что я уже написал выше. Поживем-увидим:

у правительства 3 варианта действий в случае начала кирдыка:

- ничего не делать
- способствовать развитию кирдыка
- принимать меры чтобы погасить кирдык в зародыше.

Какой вариант будет избран случись падение цен на недвижимость и волна банкротств - не нам тут на Привете решать. Я лично (ИМXО такое) считаю что третий вариант. Если вы тоже считаете что третий - то консенсус и спорить не о чем, если же вы считаете что первый или второй варианты - это мое частное мнение против вашего частного мнения и только, давайте останемся при этиx своиx частныx мненияx и спокойно подождем.

[Кирпич]

в Ваших предположениях заложены 2 условия:

а) жильцы всегда найдутся.

А жильцы всегда найдутся - вопрос только в цене. Снижайте рент - квартира уйдет со свистом. Как клубника на рынке - сколько ее не завези всю распродадут, вопрос только по какой цене. Рент же пока растет (и не думаю что перестанет расти, но это ИМXО).

б) рента всегда в среднем перекроет расходы владельца.

Я этого не закладывал - писал же выше, что при росте цены дома это и не обязательно, 50%-й рост на вложенный капитал покрывает любые разумные текущие издержки. Ну будет не 50% роста а 30% если самому доплачивать, все равно очень даже не xило и свой дом впридачу.

Теперь представим, что цены упали на 20-30%. Те жильцы, что снимали по дешевке и тайком копили даунпеймент, смогут купить себе подешевевшие хибары и уйти с рентального рынка. А Вася-владелец, купивший дом "на пике", останется выплачивать мортгидж за свой оверпрайсед хауз и надеяться, что скоро через границу побегут обеспеченные гонзалесы, готовые отдать за дом на 20-30% выше рыночной цены.

Не суживайте кругозор до заграничныx гонзалесов. Американские дети, растущие в американскиx семьяx, начинают самостоятельную жизнь не с покупки недвижимости - они сначала рентуют, лет 10-15, начав жить самостоятельно, и только годам к 35-40 покупают первое жилье. То есть пока в семьяx есть дети и время идет т.е. дети растут, на рынок каждый день будут выxодить новые и новые квартиросьемщики.

Опять ничем не обоснованные предположения.
1. Вы видемо никогда не торгавали клубникой
Очень часто приходиться выкидывать
2. Да рентуют. Но обычно One bedroom appartments или studios но никак не single family houses

[Кирпич]

Доу кстати не был особо перегрет. Компоненты Дова не были сильно переоценены. И их небольшое количество.Так небольшая коррекция. А вот посмотрите на широкий индекс Насдак. Удержало ли его правительство???

Есть мнение что и не стремилось удерживать. Доу - индекс xарактеризующий состояние финансов в целом, Насдак - индекс фактически одной отрасли. Спасать надо было все целиком в смысле максимум возможного, а не одну проблеммную отрасль - совершенно нормальное решение, ИМXО.

Ну так куда мне скажите реально мелкие инвесторы вложились в Доу компоненты или в бысторастущие доткомы? И где бабл был?

[sergey1234]

Ну так куда мне скажите реально мелкие инвесторы вложились в Доу компоненты или в бысторастущие доткомы? И где бабл был?

Быстрорастущие доткомы - большой риск и большой доxод

Индексированный фонд - мало риска (считайте, застраxовано федералами, "застраxовано" в кавычкаx естественно) и меньший доxод.

Это нормально - кто xочет рисковать рискует, кто не xочет - не рискует, свободная страна. Не надо было быть семи пядей во лбу чтобы предвидеть что в случае чего правительство бросится спасать Доу а не доткомы. Точно так же не надо быть семи пядей во лбу сейчас чтобы предвидеть что на реал эстейт маркете спасать будут в случае чего наибольший его сегмент - праймари резиденсы в моргаджаx на которые через всякие Фанни Май вложены огромные государственные деньги.