Why Housing Is About to Go "Pop!"

Moderator: Komissar

User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Кирпич wrote:1. Вы видемо никогда не торгавали клубникой :mrgreen:
Очень часто приходиться выкидывать


Производители клубники разорились или неплоxо жили? И не "выкидывали" а засыпали непроданные остатки саxаром а потом всю зиму сами ели, не надо мне рассказывать про выкинутую клубнику ;)
User avatar
Кирпич
Ник закрыт. E-mail возвращает ошибку
Posts: 1784
Joined: 28 Jun 2004 22:00
Location: Maryland

Post by Кирпич »

sergey1234 wrote:
Кирпич wrote:1. Вы видемо никогда не торгавали клубникой :mrgreen:
Очень часто приходиться выкидывать


Производители клубники разорились или неплоxо жили? И не "выкидывали" а засыпали непроданные остатки саxаром а потом всю зиму сами ели, не надо мне рассказывать про выкинутую клубнику ;)

Теперь я точно уверен что Вы ничего в купле продаже не понимаете. Что продать что на варенье планируется еще до посадки клубникию А не во время продажи. Там если не расчитал то приходиться выкидывать
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Кирпич wrote:Теперь я точно уверен что Вы ничего в купле продаже не понимаете. Что продать что на варенье планируется еще до посадки клубникию А не во время продажи. Там если не расчитал то приходиться выкидывать


Это как угодно - у моей матери резервный вариант был как раз "клубника в собственном соку", и саxар для этого был заранее заготовлен. Так что никакого риска.

Причем снизив цену продать могла все - просто не xотелось за маленькие деньги на рынке стоять, проще домой пойти да саxару сыпануть. Безотxодное производство. Как с недвижимостью - сьеxал жилец можно другого найти, можно самому вселиться, можно по комнатам сдать студентам, можно ремонт сделать и сдать подороже, можно продать. Как говорится, есть варианты.
User avatar
Кирпич
Ник закрыт. E-mail возвращает ошибку
Posts: 1784
Joined: 28 Jun 2004 22:00
Location: Maryland

Post by Кирпич »

sergey1234 wrote:
Кирпич wrote:Ну так куда мне скажите реально мелкие инвесторы вложились в Доу компоненты или в бысторастущие доткомы? И где бабл был?


Быстрорастущие доткомы - большой риск и большой доxод

Индексированный фонд - мало риска (считайте, застраxовано федералами, "застраxовано" в кавычкаx естественно) и меньший доxод.

Это нормально - кто xочет рисковать рискует, кто не xочет - не рискует, свободная страна. Не надо было быть семи пядей во лбу чтобы предвидеть что в случае чего правительство бросится спасать Доу а не доткомы. Точно так же не надо быть семи пядей во лбу сейчас чтобы предвидеть что на реал эстейт маркете спасать будут в случае чего наибольший его сегмент - праймари резиденсы в моргаджаx на которые через всякие Фанни Май вложены огромные государственные деньги.

Тут я извиняйте логику не понял.
aas996
Уже с Приветом
Posts: 3855
Joined: 26 Oct 2002 00:49
Location: Washington

Post by aas996 »

> Не надо было быть семи пядей во лбу чтобы предвидеть что в случае
> чего правительство бросится спасать Доу а не доткомы. Точно так же
> не надо быть семи пядей во лбу сейчас чтобы предвидеть что на реал
> эстейт маркете спасать будут в случае чего наибольший его сегмент -
> праймари резиденсы в моргаджаx на которые через всякие Фанни Май
> вложены огромные государственные деньги.

Бесспорно. Конечно, investment в real estate безопаснее чем
в dot coms, и возможныи выигрыш также менее.

Однако, в Вашем собственном примере, DJIA упал с ~ 11,500 в максимуме
до ~ 7,500 в минимуме (т.е. на ~ 35 %), и даже сеичас, спустя > 4 года,
~ 9,700 (т.е. на 15% ниже макс.). Ето в абс. цифрах, если учесть ~ 10% inlation в совокупности за 4 года, то на ~ 25% ниже.
Следовательно вопрос: Вы допускаете подобныи сценарии с primary
residences (по краинеи мере в CA, NY, NJ, MA etc.)?
А что цены на дома не упадут в 4-5 раз как NASDAQ, то да,
но вроде ж никто не спорит.
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Кирпич wrote:Тут я извиняйте логику не понял.


Логика проста - правительство борется за успешные показатели по стране в целом, а не за всеx инвесторов без исключения. Возвращаясь к нашим баранaм - если в целом по стране обвала цен не произошло и статус-кво соxранен ("кирдыка" - в приветовском понимании - нет) то правительство свою задачу выполнило. Сгорели при этом самые отчаянные спекулянты недвижимостью - и фиг с ними, они знали на что шли. "Сгорели" естественно в смысле "не получили того на что рассчитывали" а не "были посаженны в долговую яму без права выxода из нее".
Last edited by sergey1234 on 23 Oct 2004 02:12, edited 1 time in total.
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

aas996 wrote:Однако, в Вашем собственном примере, DJIA упал с ~ 11,500 в максимуме
до ~ 7,500 в минимуме (т.е. на ~ 35 %), и даже сеичас, спустя > 4 года,
~ 9,700 (т.е. на 15% ниже макс.). Ето в абс. цифрах, если учесть ~ 10% inlation в совокупности за 4 года, то на ~ 25% ниже.
Следовательно вопрос: Вы допускаете подобныи сценарии с primary
residences (по краинеи мере в CA, NY, NJ, MA etc.)?
А что цены на дома не упадут в 4-5 раз как NASDAQ, то да,
но вроде ж никто не спорит.


Падения цен на 15% "в CA, NY, NJ, MA etc." (в абсолютныx величинаx, т.е. полумиллионный дом будет стоить 425 тысяч) при энергичныx мераx федералов по спасению? Не исключаю, естественно.

Но надо помнить - реал эстейт это долгосрочные инвестиции (намного долгосрочнее стоков), 4 года для ниx не срок, как упадет так и поднимется другими словами. Т.е. не допускаю затяжного (на годы) и устойчиво-стабильного падения цен. Не думаю, что ошибаюсь, но на собственном мнении не настаиваю xотя естественно при нем останусь.
User avatar
Nwaylock
Уже с Приветом
Posts: 5143
Joined: 29 Nov 2000 10:01

Post by Nwaylock »

sergey1234 wrote: ... вопрос только в цене. Снижайте рент - квартира уйдет со свистом.


Вам не кажется, что то же самое правило применимо и к домам, которые праймари резиденс?
User avatar
Nwaylock
Уже с Приветом
Posts: 5143
Joined: 29 Nov 2000 10:01

Post by Nwaylock »

sergey1234 wrote: Точно так же не надо быть семи пядей во лбу сейчас чтобы предвидеть что на реал эстейт маркете спасать будут в случае чего наибольший его сегмент - праймари резиденсы в моргаджаx на которые через всякие Фанни Май вложены огромные государственные деньги.


А, ну и ладушки, вот и настал консенсус! Значит инвесторов спасать никто не будет. О чем мы собственно все время и говорим! Утверждается также что их, этих инвесторов, много и они занимают существенную часть рынка. Утверждается также, что в какой-то момент, в который их никто не захочет спасать, они сами будут спасаться. Мне тоже кажется, что инвестор теперь каждый второй, уже за ланчем в общей столовке слышала подобные разговоры от случайных людей.
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Nwaylock wrote:
sergey1234 wrote: ... вопрос только в цене. Снижайте рент - квартира уйдет со свистом.


Вам не кажется, что то же самое правило применимо и к домам, которые праймари резиденс?


С рентом (по крайней мере в нашиx краяx) есть нюанс с ценой. Называется "Рент контрол". Т.е. если вы живете в квартире, то ежегодно рент можно поднимать на незначительную сумму (несколько процентов) и не более - скажем я платил когда снимал 900, потом 925, потом 940 с чем-то. Поэтому есть люди десятилетиями живущие в одной и той же квартире и платящие смешные по нынешним временам ренты.

Если же жилец сьезжает, то сделав в квартире ремонт можно поднять рент значительно - скажем сразу на 25%.

Так вот речь выше шла о катастрофе для ленлорда в виде сьеxавшего жильца. Мой ответ был - найти нового жильца, если надо снизив рент (но снизив-то по сравнению с этим повышенным на 25% скажем - до текущей рыночной величины то есть, а не по сравнению с тем что платил сьеxавший жилец!). Другими словами, сьеxавший жилец это геморрой с поиском нового жильца но зато бОльший доxод ленлорду когда он его найдет, а для ускорения поисков можно чуток умерить аппетит и все равно остаться с доxодом бОльшим чем был до сьезда с квартиры предыдущего жильца.

С ценами же на дома рент контроля нет.
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Nwaylock wrote:А, ну и ладушки, вот и настал консенсус! Значит инвесторов спасать никто не будет. О чем мы собственно все время и говорим! Утверждается также что их, этих инвесторов, много и они занимают существенную часть рынка. Утверждается также, что в какой-то момент, в который их никто не захочет спасать, они сами будут спасаться. Мне тоже кажется, что инвестор теперь каждый второй, уже за ланчем в общей столовке слышала подобные разговоры от случайных людей.


Спор-то весь в этой ветке (как я понимаю) не о благополучии инвесторов а о т.н. "кирдыке" (обвальном падении цен на дома). Спекулянтов естественно никто спасать не будет, но ведь если кирдыка не будет то они не сильно и пострадают - ну мечтали удвоить вложенные деньги за три года а удвоили иx аж за семь а кому-то и продать все пришлось оставшись всего с несколькими тысячами навара на тридцать тысяч вложенного, скажем. Для спекулянта это провал (типа "эx, надо было не в недвижимость а вон в ту ценную бумагу вкладывать"), но цены-то на дома не руxнули! Об том и гудим.
User avatar
Nwaylock
Уже с Приветом
Posts: 5143
Joined: 29 Nov 2000 10:01

Post by Nwaylock »

sergey1234 wrote:Но надо помнить - реал эстейт это долгосрочные инвестиции (намного долгосрочнее стоков), 4 года для ниx не срок


По-моему идея о долгосрочном инвестировании в дома сейчас не популярна. Вам не кажется? Самый писк сейчас купить и через три года, а то и раньше продать, за вдвое большую цену. Также вы сами говорили, что можно себе взять интерест-онли и жить себе спокойно. Скажите, интерест-онли это краткосрочная или долгосрочная перспектива? А также 1\1, 1\2, 1\3, 1\5 АРМ это долгосрочная или краткосрочная перспектива? И как в эти 4 года, которые для надвижимости не срок, поведет себя например 1\1 АРМ?
User avatar
Nwaylock
Уже с Приветом
Posts: 5143
Joined: 29 Nov 2000 10:01

Post by Nwaylock »

sergey1234 wrote:Спор-то весь в этой ветке (как я понимаю) не о благополучии инвесторов


Нет, речь конечно же не о благополучии инвесторов. Речь о том как неблагополучие инвесторов может отразиться на тех, кто инвесторами не является в результате спасения инвесторами самих себя. Если доля надвижимого имущесва в руках инвесторов достаточно высока, то при попытке ее спасения сами занете кто останется в дураках.
User avatar
Kalifornian
Уже с Приветом
Posts: 7838
Joined: 16 Oct 2003 22:06
Location: Kalifornia

Post by Kalifornian »

sergey1234 wrote:Падения цен на 15% "в CA, NY, NJ, MA etc." (в абсолютныx величинаx, т.е. полумиллионный дом будет стоить 425 тысяч) при энергичныx мераx федералов по спасению? Не исключаю, естественно.


Даже в этом случае это будет цена начала 2004 года по крайней мере в bay area.
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Nwaylock wrote: А также 1\1, 1\2, 1\3, 1\5 АРМ это долгосрочная или краткосрочная перспектива? И как в эти 4 года, которые для надвижимости не срок, поведет себя например 1\1 АРМ?


Иx часто берут чтобы спокойно сидя на маленьком проценте дождаться удачного момента для рефинансирования.
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Kalifornian wrote:
sergey1234 wrote:Падения цен на 15% "в CA, NY, NJ, MA etc." (в абсолютныx величинаx, т.е. полумиллионный дом будет стоить 425 тысяч) при энергичныx мераx федералов по спасению? Не исключаю, естественно.


Даже в этом случае это будет цена начала 2004 года по крайней мере в bay area.


Так и я про то же - что ну никак не вижу стремительно надвигающегося кирдыка!
Elka_CA
Уже с Приветом
Posts: 7454
Joined: 26 Aug 2001 09:01
Location: Bay Area, CA

Post by Elka_CA »

sergey1234 wrote:1. Рент же пока растет (и не думаю что перестанет расти, но это ИМXО).

Komissar wrote:б) рента всегда в среднем перекроет расходы владельца.


2.Я этого не закладывал - писал же выше, что при росте цены дома это и не обязательно, 50%-й рост на вложенный капитал покрывает любые разумные текущие издержки. Ну будет не 50% роста а 30% если самому доплачивать, все равно очень даже не xило и свой дом впридачу.

1. а где рент растет? в моей Бэй Эрии 3 года топчется на месте. Аппартменты не могут поднять цену- всегда есть свободные места. Сдатьдом в рент дороже 1500 почти невозможно. Нет такого спроса. А расходы на выплаты за дом гораздо бльше сейчас.

2. Ваш расчет на счет 50% роста на вложенный капитал неубедителен. с тем же успехом можно было подсчитать 100000% дохода, если посчитать, что в даунпеймент был вложен ОДИН доллар :wink:
При нынешних раскладах ВЕСЬ доход от ПРЕДПОЛАГАЕМОГО роста стоимости дома уйдет на выплату процентов.
Мне не понятно, кто сейчас пытается прыгнуть на подножку уходящего поезда. Потому как покупка хибары за 400, это совсем не то, чем два года назад когда она стоила 200. Ожидать, что домик опять удвоится просто недальновидно. Я имею ввиду "инвесторов". которые покупают дома без даунпэймента даже.
User avatar
Kalifornian
Уже с Приветом
Posts: 7838
Joined: 16 Oct 2003 22:06
Location: Kalifornia

Post by Kalifornian »

Elka_CA wrote:1. а где рент растет? в моей Бэй Эрии 3 года топчется на месте. Аппартменты не могут поднять цену- всегда есть свободные места.



Топтался, топтался и пошел.

Rental market tighter Bay Area landlords see prices rise after a lengthy slump

After nearly four years of slashed security deposits, allowances for pets and other perks, Bay Area renters are starting to see prices rise and their bargaining power decline.

Average rents across much of the nine-county region edged up in the third quarter compared with the second quarter as an improving job market boosted demand for apartments, according to RealFacts, a Novato rent research firm.

In Silicon Valley, the average rent for all types of apartments rose 1 percent -- the first increase in 14 quarters.
User avatar
Kalifornian
Уже с Приветом
Posts: 7838
Joined: 16 Oct 2003 22:06
Location: Kalifornia

Post by Kalifornian »

Elka_CA wrote:Потому как покупка хибары за 400, это совсем не то, чем два года назад когда она стоила 200. Ожидать, что домик опять удвоится просто недальновидно. Я имею ввиду "инвесторов". которые покупают дома без даунпэймента даже.


Вот мой одинокий коллега как раз такой инвестор. Таунхауз за 400 без даунпеймента. Интерест-онли на год. Правда у него есть маленькая фига в кармане, он живет с румейтом. Так что платит меньше чем платил за апартмент.
User avatar
Mic
Уже с Приветом
Posts: 6906
Joined: 20 Apr 1999 09:01
Location: Seattle

Post by Mic »

sergey1234 wrote:
Mic wrote:По всей вероятности те инвесторы, которых вы описываете, выйдут из воды сухими и толстыми, но мне не интересен этот рынок, мне как раз интересны дома на одного жильца, которых как раз в наших краях накуплено по 2-3 в руки большим количеством народа. И все они сейчас бегают в нехилом мыле в поисках рентеров, a morgadge тем временем платить надо каждый месяц.

Ссылку про "два-три" подкиньте пожалуйста в студию. Не то что я вам не верю, но как-то голословно без цитаты. Если же ссылки нету - это ваше частное мнение на основе нерепрезентативной выборки, не более, извините.

Ссылки нет - это примеры из жизни, один - друг, другой - коллега. И тот и другой не бизнесмены в этом деле, у обоих есть основная работа.

sergey1234 wrote:Я про то что покупка недвижимости на сдачу - бизнес. И, в сравнении со сток-маркетом - бизнес....

Я согласен. Так же как согласен и с тем, что есть профессиональные инвесторы, а есть желающие срубить бабла по-скорому. Вот вторые и прогорали и во время строительства железных дорог, и во времена дот-комов, пролетят и сейчас.

sergey1234 wrote:
Mic wrote:Интересно, как помогло провительство купившим стоки того же Энрона или компаний которые упали со $100 до $1 за акцию?
Правительство удержало индекс Доу-Джонса от обвального падения т.е. спасло бoльшинство инвесторов (подавляющее большинство - диверсификацию портфелей делают почти все). Правительство не может (да и не должно пытаться) спасти поголовно всеx - кто-то сознательно идет на риск в рассчете на бОльшие дивиденды (допустим, вложил все деньги в Энрон, условно, и проиграл) - это был его, инвестора, сознательный выбор.

Сергей, если вы считаете, что в 2000 кирдыка не было - нам спорить не о чем - мы пришли к единому мнению. Я считаю то, что случится будет не страшнее 2000 года. Глобального кирдыка не будет, так же как не будет ни краха банковской системы, ни массовых увольнений. Просто кто-то очень сильно прогорит, цены упадут (в нашей эрии) процентов на 25-30, а ставка поднимется, но не смертельно. Ну а начнется все как всегда с Калифорнии :)
User avatar
Mic
Уже с Приветом
Posts: 6906
Joined: 20 Apr 1999 09:01
Location: Seattle

Post by Mic »

Komissar wrote:Сергей,

в Ваших предположениях заложены 2 условия:

а) жильцы всегда найдутся
б) рента всегда в среднем перекроет расходы владельца

Я знаю немало примеров, когда ни а) ни б) не выполняются. Да, дом растет в цене (пока), и поэтому владелец, скрипя сердцем, выкладывает $2500-3000/мес на содержание... в НАДЕЖДЕ, что когда придет время продавать, он в накладе не останется.

Теперь представим, что цены упали на 20-30%. Те жильцы, что снимали по дешевке и тайком копили даунпеймент, смогут купить себе подешевевшие хибары и уйти с рентального рынка. А Вася-владелец, купивший дом "на пике", останется выплачивать мортгидж за свой оверпрайсед хауз и надеяться, что скоро через границу побегут обеспеченные гонзалесы, готовые отдать за дом на 20-30% выше рыночной цены.

Комиссар, я полностью с вами согласен, за исключением может быть одного - для оттока инвестиций (продаже домов) будет достаточно даже не падения цен на 20-30%, а прекращения их роста и отсутствия рентеров.
User avatar
Kalifornian
Уже с Приветом
Posts: 7838
Joined: 16 Oct 2003 22:06
Location: Kalifornia

Post by Kalifornian »

Mic wrote:Ну а начнется все как всегда с Калифорнии :)


Так будут последние первыми, и первые последними.
User avatar
ax3816
Уже с Приветом
Posts: 1064
Joined: 01 Jan 2004 23:53

Post by ax3816 »

http://www.howestreet.com/story.php?ArticleId=713

October 20 2004

Accentuate the Positive

The Daily Reckoning


London, England

The Dow... the dollar... the election... nothing is eternal... Surprise! No one knows what will happen next... Miami... the great financing scheme... the lights are on, but nobody's home... and more!

Neither the Dow nor the dollar are doing George W. Bush any favors. With just days to go before the election...both are slipping. Presidents are not usually re-elected when the Dow goes down. But who knows...a lot can happen in two weeks.

Nothing had happened for a long time. We were surprised, because we thought something would happen before now. But the longer nothing happens, the more people begin to think that nothing is not just a passing phase, but eternal. That is why the VIX is at multiyear lows - people are not buying put options to protect themselves; they see nothing to protect themselves from. The spread between corporate bonds and Treasury bonds has also narrowed to multiyear lows. Investors figure nothing will go wrong with the corporate bonds, so why ask for a premium?

But nothing really is eternal - something always happens. And when it does happen, we are all surprised again, and money changes hands.

Nobody makes money when markets do what everyone expects. You make money only when the markets do what you expect and surprises the person on the other side of the trade. You make a lot of money when markets do what you and a few others expect and nearly everyone else is surprised.

We watch the dollar. The greenback surprised virtually everyone by not falling over the summer. Richard Duncan sent an e-mail yesterday explaining why. The world financial system has become so perverse that the dollar now rises along with the current account deficit! What a surprise. Everything we thought we knew about macroeconomics tells us that the dollar should fall as more money goes out than comes in. But Duncan points out that the key now is not the raw deficit figures, but the deficit as it relates to sales of U.S. debt instruments. Those overseas dollars are now recycled into U.S. debt (they are used to buy U.S. Treasury bonds and notes). If the amount of debt issued goes down - as it did in the spring and summer - the result is more money chasing fewer goods (debt). Debt (bonds) goes up in price...along with the currency in which they are calibrated (dollars).

This is, of course, not a permanent situation. It works only as long as U.S. dollars are recycled into U.S. financial assets. Net capital flows to the United States are actually slowing down. They've fallen in each of the last six months through August. From July to August, the amount was cut in half. The Chinese, we hear, are switching to European assets...and to the euro.

The day before yesterday, the euro seemed to rise out of its summer trading channel. The dollar fell below $1.25/euro. Yesterday, the trend continued.

What happens next? We don't know. No one knows. But a lot of people are bound to be surprised.

Over to our news team in New York:

Bill Bonner, back in London:

*** In Florida, colleague Steve Sjuggerud tells us that everyone talks about making money in real estate.

"Quick quiz for you," he writes. "What year was it? Miami had 25,000 realtors, the price of a beach lot was $800,000 (in today's dollars), and a summer issue of The Miami Herald was over 500 pages. Believe it or not, it was the summer of 1925.

"South Florida's real estate boom in the 1920s ended very badly. Some coastal real estate in Florida today bears a resemblance to the 1920s boom, and even to the tech stock boom of the late 1990s.

"On my island here in Florida, whenever you ask well-off folks around here what they do, they all say the same thing: 'I'm in real estate.' The truth is nobody's talking stocks anymore.

"If you're not 'in' real estate, you're supporting the real estate business around here...contractors, banks, architects, builders, etc. Outside of tourism, there is no other business here. Just like Miami in the 1920s.

"South Florida's bubble in the 1920s ended quickly. In the fall of 1926, two hurricanes came. On September 18, 1926, 400 people died and many thousands were injured, as the hurricane ripped roofs off of houses and tossed elegant yachts into the streets of Miami.

"Oceanfront lots probably didn't hit $800,000 in today's dollars in south Florida again until the 1980s...so it would have taken at least 60 years for someone who bought at the top to break even.

"It 'feels' like Nasdaq 4,000 right now here on my island...we're not far away from the peak of Nasdaq 5,000..."

*** And a Daily Reckoning reader from Canada:

"Actually, I work for GMAC here in Halifax, Nova Scotia. The stink of it is that you are absolutely correct. Our branch manager announced recently that GMAC is contributing most of GM's profits. Everyone seems to be proud and elated. I, on the other hand, was immediately concerned upon hearing this chest beating, 'look at how great we are doing,' peacock strutting, boasting. People just don't seem to get it. What happens when rates rise?

"Financing is a give-away scheme right now, but it won't be forever. You and I and few others know that manufacturing is a must for long-term prosperity. This is one of the reasons why I have become an avid and eager investor in all that is real, primarily gold and gold stocks. The future does not look bright for the dimwitted."

*** Editor thought: Does the future ever look bright for the dimwitted? Nature, in her majesty, smiles on the dim and the bright - but not at the same time. The dim do well toward the end of a trend. As they pile into an investment in the last stages of a bull market - prices rise. For a while, they seem like geniuses. Then the trend reaches its peak, and they fall down the other side like tourists rolled of the cliffs of the Grand Canyon; the bright lean over with broad grins and yell - "I told you so."

But Nature does not spare the bright, either. They feel very content with themselves when the market hits bottom. The dim are ruined. Then when prices begin to move up again, the bright hold onto their gold...and miss the biggest bull market in their lifetimes.

As Uncle Remus used to say: "Dere's dem dat's smart an' dere's dem dat's good."

Here at The Daily Reckoning, we will put our money on "dem dat's good." If they don't win...well, too bad. They should.

The Daily Reckoning PRESENTS: Oil, oil, oil. It seems that all Americans talk about is the price of oil and the negative impact it has on our economy. Although oil prices will not decline in the near future, Gary Shilling shares his optimistic outlook...

ACCENTUATE THE POSITIVE by Gary Shilling

Crude oil prices have soared this year for many reasons: Global demand is rising at an estimated 2.4% annual rate, well above the past decade's average of 1.7%, while worldwide excess capacity has almost disappeared. Furthermore, terrorist threats in Iraq and elsewhere have added a premium to oil prices that some estimate in the $5-10 per barrel range. Then there is the speculative premium. As with many markets in recent years, hedge funds and other speculators are exerting strong, if not dominant, influences that may account for $3-9 per barrel of crude oil's current price.

Given the current U.S. crude oil consumption rate, each dollar per barrel costs the American economy about $7.5 billion per year. So if prices are, say, $20 per barrel above the ex-terrorism, ex-speculation equilibrium, that amounts to an extra tax of $150 billion annually, or 1.4% of GDP. Considering the markups, as crude oil is converted into various products and sold to final users, the increased cost is closer to 2% of GDP.

Looking at it from another perspective, rising energy costs have added about one percentage point to overall inflation in the past year. So consumer purchasing power has been reduced by about 1%.

In addition to fearing that the recent oil price leap will sink the economic ship, some fear that expensive energy will persist indefinitely, while others believe that worldwide production will top out in the next decade or so.

They are convinced that no big, economically feasible oil fields remain to be found. Nor do they expect natural gas, liquefied natural gas, the tar sands in Alberta, heavy oil in Venezuela and elsewhere, oil shale, coal, hydroelectric power, nuclear energy, wind, geothermic, solar, tidal and biomass energy, fuel cells, etc., to substitute significantly for petroleum.

I believe this is far too pessimistic of an outlook. Continual technological improvements make the discovery of big new fields, and increased production from existing ones, likely. Nonpetroleum energy is also sure to be exploited.

In any event, the sizable cost to end users of the recent leap in petroleum prices is not the whole story, especially when it is projected forward into economic disasters. Oil demand develops slower than global real economic growth, and this declining trend in oil consumption in relation to GDP is, of course, due to greater efficiency in energy use. It is also due to the increasing share of GDP, especially in developed countries, accounted for by services and the declining shares of goods, including petroleum. These depressing forces will continue and probably intensify.

The declining importance of energy in GDP production in the United States and most other countries means that the current crude oil price leap is less significant than previous spikes and should do less damage to the economy.

Furthermore, petroleum's share of U.S. energy consumption has fallen since the late 1970s. At the same time, natural gas, which is important for residential heating, electricity generation and manufacturing and accounts for about 30% of energy usage, is more expensive than in 2002 and 2003, but has seen price declines in recent months, even as crude prices leaped.

On balance, then, the recent spike in energy prices has many effects to consider in assessing the net effect on the U.S. economy. Crude oil prices are still well below earlier peaks in real terms. Furthermore, some of the increased energy outlays are recycled back into the U.S. economy, but fewer proportionally than earlier, because much more U.S. energy is imported now. Of the money that stays in the U.S. economy, the substantial shifts from energy users to domestic producers, hedge funds and others can be highly disruptive. Most important, the net "tax" by energy-exporting countries on U.S. energy users is still large.

A final factor to consider is the chance that oil prices will fall meaningfully, and they did fall in the latter part of August and into September. The fact that their rapid rise and lofty level are spread all over the media today suggests that a peak is near. So do the decisions of a number of global banks, in their normal herdlike fashion, to get into oil trading and hedging services.

On balance, will all these positives and negatives largely cancel out, leaving the recent spike in oil prices of little significance to the U.S. economy and the world? Or will the negatives prevail and seriously disrupt economic growth?

To begin to answer these questions, note that crude oil prices are unlikely to see a big decline anytime soon. This time, however, the Saudis and other producers don't have enough excess capacity to influence oil prices much. And although that $3-9 per barrel speculative premium on crude oil prices might disappear, as any meaningful decline sends speculators running to unload their highly leveraged positions, a big price break below around $40 per barrel seems unlikely. The terrorism premium will still be with us, and oil supplies are unlikely to rise significantly in the near future.

It isn't that producers aren't being spurred by very attractive current prices to increase capacity, despite the reluctance of the major Western oil giants. Drilling activity in North America, the Middle East and the former Soviet Union is rising. Kuwait may soon allow foreign oil companies to invest in her oil sector, pressuring other Middle East producers to follow. The Saudis have plans to increase production to 12 million barrels per day, or even 15 million, from the current 10.5 million. Russia, in particular, is keen to increase oil production since petroleum exports are the basis of her current economic growth and the primary source of foreign exchange.

Ultimately, all of these efforts to increase petroleum supplies will likely be successful. While I don't agree with the dire forecasts of the crude oil pessimists, it does take time, anywhere from two to 10 years, to get oil fields developed. And meanwhile, little production capacity remains unutilized.

Furthermore, even a substantial crude oil price decline probably wouldn't help the U.S. economy much. As discussed earlier, the economy is much less dependent on energy than during earlier oil price spikes, and real crude prices are still far below previous peaks. So a big drop would be far less meaningful than in 1986, for example. In addition, American consumers are near exhaustion, so it would take much more than cheaper gasoline to reinvigorate them. They've long since spent their tax cuts and the money they received from cash-out mortgage refinancing. They're heavily in debt, and many face bankruptcy.

Energy supplies are unlikely to rise enough to precipitate a big crude oil price decline in the near term. True, there is some talk of tapping the strategic oil reserves of developed countries, which totals 1.4 billion barrels, 666 million of which is in the United States. But the idea is to scare the petroleum speculators, not to become a longer-term source of oil supply. Plus, the Bush administration continues to reject this idea

If today's U.S. economy were strong, the petroleum price spike probably wouldn't be enough to depress activity appreciably, but that's not the case. Ironically, oil prices will probably fall substantially in the next year or so, but only because of the reduced demand that accompanies economic weakness in America and abroad.

Besides squeezed consumers, global capacity gluts, terrorism fears, Fed tightening jitters, high energy prices, a softening stock market and uncertainty over the presidential election are also of concern. Furthermore, the Fed is raising interest rates, and almost always the final result is a recession.

On balance, then, the recent spike in crude oil prices is not nearly as devastating to the world as were earlier oil shocks, especially those in the 1970s. Nevertheless, given the basic weakness in the U.S. economy and China's determination to cool excessive investment, the "tax" that energy-exporting countries are collecting from American energy users may be big enough to precipitate a recession in the United States that will spread globally, especially if China has a hard landing. That would be the sixth consecutive time that a jump in crude oil prices provoked an American business downturn.

Regards,

Gary Shilling for The Daily Reckoning
User avatar
ax3816
Уже с Приветом
Posts: 1064
Joined: 01 Jan 2004 23:53

Post by ax3816 »

http://www.sunherald.com/mld/sunherald/ ... 940342.htm

Posted on Sun, Oct. 17, 2004

OF REALTORS

Real estate sends many to poorhouse

Loose lending standards, poor budgeting add to problem

By WILLIAM SLUIS

CHICAGO TRIBUNE

CHICAGO - More Americans are becoming house-poor.

It's an ugly downside of the soaring real estate market: Many of those who put a toe in the housing water are finding themselves unable to afford more than the basic necessities, unless they try to survive with a credit-card lifestyle.

"Americans are in over their heads when it comes to debt," said economist A. Gary Shilling. "The value of real estate assets has zoomed, but people are borrowing more and more against their homes."

A brief layoff or other job interruption can be enough to push many young homebuyers over the financial edge to insolvency.

Huge house payments are a direct reason for sky-high levels of bankruptcy and foreclosures. In some parts of the country, notably in California, the cost of housing can consume 60 percent of a household's budget.

For some people, the problem may not be housing prices, but spending habits. The availability of credit often exceeds their ability to use it wisely.

Chicago financial planner Chris Dill said he counseled one couple with a combined income of less than $80,000 a year who had run up $160,000 in consumer debt, most of it on credit cards.

"It appeared that their only choices would be to declare bankruptcy or sell their home," said Dill, of McTigue Financial Group.

The couple sold the house and moved to an apartment, enabling them to pay off $100,000 in debts, he said. But within months, the credit-card cycle repeated; the couple once again was mired in debt and filed for bankruptcy.

But the odds are against even some financially responsible homebuyers affording their dream home. Real estate costs are outstripping what families are earning, making homes increasingly less affordable.

Yet the boom in prices is unrelenting.

In this year's second quarter, average home prices nationwide rose by the highest percentage since 1979, and at a far faster clip than earlier this year, according to newly released federal statistics. U.S. home prices increased an average 9.36 percent from the second quarter of 2003 to the second quarter of 2004, the Office of Federal Housing Enterprise Oversight said.

As prices rise, so do property taxes, although there may be a time lag.

"Over the long haul, people have to be able to pay their mortgages," said economist Peter Morici, a business professor at the University of Maryland. "House prices can't exceed increases in incomes for very long."

In the four years ended June 30, median home prices rose 33 percent, while per-capita personal income climbed just 10.4 percent, he said.

Nationwide, mortgage delinquencies rose last quarter for the first time in a year. At the same time, foreclosures fell to the lowest level since 2000, according to the Mortgage Bankers Association.

The share of homeowners who paid their mortgages a month or more late rose to a seasonally adjusted 4.43 percent, from 4.33 percent in the first quarter, according to the trade group, based in Washington. The share of loans in foreclosure fell to 1.16 percent from 1.27 percent in the prior quarter.

Analysts said the foreclosure rate is held down by mortgage lenders who counsel borrowers on ways they can avoid losing their homes.

Economist Shilling said cash-out refinancings and home equity loans have reduced the percentage of equity held in a house by the typical owner.

To keep the housing market rolling, he said, the government is encouraging mortgage loans with zero-percent down payments. In many cases, Americans can buy a home with no money down even if they've filed for bankruptcy or gone through a previous foreclosure.

Critics say loose lending standards by the mortgage industry have contributed to high foreclosure rates nationwide.

They say that if owners have no equity in their homes it is easy to walk away from mortgages if they get into financial difficulty.

For Shilling, those trends point to a danger that "many pins may prick the housing bubble, even if interest rates don't rise. No trend lasts forever."
User avatar
ax3816
Уже с Приветом
Posts: 1064
Joined: 01 Jan 2004 23:53

Post by ax3816 »

Properties in Brief: U.K. housing market cools off

Reuters, Bloomberg News

Friday, October 22, 2004

http://www.iht.com/articles/2004/10/21/ ... ief22.html

Britain's property market, seen for years as a one-way ticket to riches for the canny private investor, may be cooling. A survey released Monday by the Royal Institution of Chartered Surveyors showed that British house prices fell at their steepest pace in nine years in the three months to September, confirming for many that the housing market has peaked.

(continued)

Return to “Мой дом”