Old home problems....

[Колхозник]

Found a good link about problems correlating with particular years of home construction:

http://realestate.aol.com/article/impro ... 0709990001

Here is one explanation of why homes built in 1970s should be avoided.
I have heard about this trend, but never knew the details.
So here are the details (very reasonable, btw):

• SPEED BUILT HOMES - If you really want to draw a line when homes began to be built poorly, my vote would be to set that mark at around 1970. When the Vietnam War and government spending stimulated high inflation, President Nixon instituted price controls that really hurt builders. Costs were going up; interest rates were sky high and the only thing that helped builders recoup was getting homes built as fast as possible. Also around this time, builders also stopped paying employees hourly for work and began paying by the task. The faster the kitchen was installed or the deck got built, the more that particular contractor would make for his day’s wage. As a result, workmanship really took a nosedive.

[OtecFedor]

У меня был дом 1970, построен очень хорошо. Едиственные проблемы с последуюшими "additions" предыдуших владельцев (вот етого я кстати советую избегать как огня), к счастью было немного. Там было очень хрошее дерево, cedar facias например. Шас все делают ис говеннои yellow southern pine.

[katit]

У меня нынешний дом - 80-го года. Буилдерс граде. Так себе. Вроде все работает но shortcuts везде видны. Тот что купили 59-го года - хожу и радуюсь. Все сделано отлично и на совесть. Старое внутри, придется ломать. Но все сделано отлично. А так кирпичный, думаю еше 50 простоит без проблем.

В новом мелочи типа нескрипящих полов, разводка HVAC, millwork и т.д. просто радует.

[Колхозник]

У меня нынешний дом - 80-го года. Буилдерс граде. Так себе. Вроде все работает но shortcuts везде видны. Тот что купили 59-го года - хожу и радуюсь. Все сделано отлично и на совесть. Старое внутри, придется ломать. Но все сделано отлично. А так кирпичный, думаю еше 50 простоит без проблем.

В новом мелочи типа нескрипящих полов, разводка HVAC, millwork и т.д. просто радует.

Нормально.
Куда ни кинь - везде клин.
В новых домах материалы получше - но халтурщики строили.
В самых старых домах работа может и лучше сделана - но все надо менять.

[katit]

Что подразумевается под материалами? Дерево то-же. Бетонный блок с кирпичем лучше чем 2х4 с пластиком (для меня по крайней мере). Plaster vs Drywall? Трубы медные, провода медные. Что именно сейчас лучше? Окна - согласен, старые, но это можно заменить.

[Колхозник]

Что подразумевается под материалами? Дерево то-же. Бетонный блок с кирпичем лучше чем 2х4 с пластиком (для меня по крайней мере). Plaster vs Drywall? Трубы медные, провода медные. Что именно сейчас лучше? Окна - согласен, старые, но это можно заменить.

If in your house old original materials have already been replaced, than you have a different case.

Noone compares brick to wood or plastic to stone.
Comparison should be done apples to apples. For example, 50 year old wood has higher chance of having termites (especially in MO) and mold. Compared to 4 year old wood. Some mateals just tend to go bad overtime. Other materials just not being used anylonger (like steel for water pipes). Another good case: compare insulation of 50-year old with 4-year old.

BTW, do you have ORIGINAL 50-year old copper wiring and pipes?

So you are stating they are not telling the correct facts (in general)?

1900 – 1940

• GREEN LUMBER – Ever wonder why old houses have so many unusual twists and turns? Much of this is the result of “green lumber”, wood that was never kiln dried. Between 1900 and 1920, it was common to use lumber that came right from the saw mill as the kiln drying process had not been developed. As a result, this lumber shrank, twisted and turned resulting is some pretty interesting wall and floor shapes. The good news is that this is mostly a cosmetic defect. Think of it as house personality!

• KNOB & TUBE WIRING – Around 1920, it became standard practice to install electrical wiring in homes. This wiring was called “Knob & Tube” because it was strung alongside wooden framing on ceramic knobs and run through lumber via ceramic tubes. If you spot some of this in your home, get rid of it. Knob & Tube wiring is unsafe for a bunch of reasons and should be completely replaced.

• STEEL WATER SUPPLY PIPES – Used from 1900 until around 1940, steel plumbing pipes worked well for the first 20 years or so, then they began to rust shut much like a clogged artery. If the reduced water pressure doesn’t force you to change them, the bursting pipes will. If you spot steel pipes in your house, you might notice white spots on the outside. Don’t touch them. The white stuff is a mineral salt deposit that got left behind by the leak which you’ll soon discover once the mineral “scab” falls away!

• BALLOON FRAMED WALLS – Old homes were commonly built with studs that were two stories. This was known as balloon framing. The downside is fire. In a balloon framed wall, fire can rush up through two stories in no time. The solution is to install “fire blocks”, short pieces of two by four lumber installed horizontally between wall studs. This slows the fire and buys precious time to get out.

• UNINSULATED WALLS – Before 1940, insulated exterior walls were a rarity. Insulating the attics wasn’t much better. If you had any insulation at all, it was usually just an inch or two. Today, blown in insulation is a good option. By drilling a small hole in each wall cavity, a pro can blow in insulation that fills the space and warms your home.

• UNLINED CHIMNEYS – Between 1900 and 1920, chimneys were commonly made of brick and had no terra-cotta clay liners. If you look up your old house chimney and see just brick, it might be very dangerous to use it burn wood and it might even be unsafe to use to vent your gas or oil furnace. The solution, get it relined or build a new one.

• PLASTER ON WOOD LATH – Plaster walls, constructed by attaching thin pieces of wood to wall studs and then covering them with several layers of wet plaster, was the standard up until around 1935. The problem with these walls today is that they are weak and usually badly cracked. The solution is to either completely remove or replace the plaster with drywall, or to skin them by nailing new drywall over the old walls.

• ASBESTOS HEATING PIPES AND DUCTS – Unfortunately, asbestos was the insulation of choice for heating systems up until the 1940’s. On hot water systems, a version that looks much like corrugated cardboard was wrapped around straight pipes and a wet plaster like concoction was packed around the elbows. This stuff can be downright dangerous. If you still have asbestos on your old heating pipes, contact a pro to get it removed, then reinsulate with a non-toxic product. Whatever you do, don’t do it yourself! Asbestos fibers are so fine, you could easily contaminate your entire house with these cancer causing fibers.

1940 – 1960

• UNDERSIZED ELECTRICAL SYSTEMS – Although the wiring of the 1940’s was a bit safer than knob & tube wiring of the 1920’s, it was still plagued by lots of problems. Have you ever wondered why your old house wiring dims the lights from time to time? It’s because back-then, it was common to put all the electrical needs of one room or even a couple of rooms, on the same circuit. With kitchens, for example, this would cause the lights to dim every time the compressor in the refrigerator kicked on. Small electrical systems of less than 100 amps were also common, as were two-prong ungrounded outlets. If you have some of this wiring still running parts of your home, add upgrades to the “to do” list for your local electrician.

• LEAKY, DRAFTY WINDOWS - Inefficient steel and aluminum windows were common in this era. While seen at the time as a modern upgrade to iron weighted wood windows that swelled and rotted, time has proven these windows to be just as problematic. Steel windows rust badly and unless they have rusted shut, are probably very drafty. If you are still nursing some of these antiques, they should be replaced as I can guarantee you they won’t become more valuable over time!

• ASBESTOS CEILING TILE AND TEXTURED CEILINGS – Remember those old 12 x 12 ceiling tiles that you may have grown up with? Chances are they contained asbestos. The same goes for textured ceilings that were from this same period. If you still see these in your house today, it’s a good idea to have them tested by a lab to make sure they are asbestos free before removing them.


• VERMICULITE – Vermiculite is a lightweight brownish-gold mineral that was used as insulation in attics. While it seemed like a good idea at the time, it also loaded with asbestos and needs to be removed by a pro.

1960 – 1980

• ALUMNIUM WIRING – In 1962, a new era of electrical code made homes a lot safer than they have ever been before, with one single lapse in judgment. This same code allowed for aluminum branch circuit wiring. Used between 1964 and 1973, this wiring had the nasty little habit of catching on fire and took many a home down before it was pulled out of service. If your home was built in these years, have an electrician check to determine if you have any aluminum branch circuits. If so, there is a modification that was approved by the Consumer Product Safety Commission called “Copalum” that can make the wiring safe.

• FIRE RETARDANT PLYWOOD – Millions of condominiums were constructed from the late 70’s on that used a material in their roofs known as fire retardant plywood. In principal, this stuff was supposed to slow the spread of fire between adjoining units. Unfortunately, it had design flaws that caused the wood to disintegrate. Most has already been replaced but if you ever look up in the attic of your condo or townhouse and notice that the wood nearest the next unit looks more like shredded wheat, you might still have a roof repair on your hands.

• COMPOSITE SIDING – For some silly reason, a bunch of manufacturers thought hardboard would make a fine siding product. For those of you that don’t know what this is, it’s compressed PAPER! During the years I spent as a professional home inspector, I would tell my clients that they shouldn’t expect a single problem with their hardboard siding – as long as they painted it every day before going to work! There is not much chance you still have this on your home now as most of it has melted away, and taken some wall structures with it!

[Jedd]

Провода медные, но без земли обычно, да оплетка за 50 лет превратилась в труху.
Канализация обычно требует замены, что не очень скажем так приятно.
С трубами тоже не так все просто, если вода жесткая, то нарости может на кранах и соединениях.

[katit]

BTW, do you have ORIGINAL 50-year old copper wiring and pipes?

А что тут такого? Если с проводкой есть нюансы которые решаемы довольно легко то с трубами никаких проблем нет - они вечные. Ну по крайней мере на мой век хватит.

Скажу больше, вся сантехника оригинальная. Работает и не течет. Прикинь?! А в моем 25-летнем только успевал менять. Правда надо заметить что дом не был построен как budget home.

[Колхозник]

BTW, do you have ORIGINAL 50-year old copper wiring and pipes?

А что тут такого? Если с проводкой есть нюансы которые решаемы довольно легко то с трубами никаких проблем нет - они вечные. Ну по крайней мере на мой век хватит.

Скажу больше, вся сантехника оригинальная. Работает и не течет. Прикинь?! А в моем 25-летнем только успевал менять. Правда надо заметить что дом не был построен как budget home.

OK.
So in expensive homes of 1960s construction copper should be expected...
Does not contradict the link I posted.

[katit]

Noone compares brick to wood or plastic to stone.
Comparison should be done apples to apples.

Тяжело сравнивать т.к. построить из кирпича недоступно а купить можно... Конечно если сравнивать одно к одному и строить будут профессионалы так за новое тремя руками. Но новый builder house по сравнению со старым добротно построенным это как новый Huinday по сравнению с старой БМВ...

[katit]

OK.
So in expensive homes of 1960s construction copper should be expected...
Does not contradict the link I posted.

С линком я не спорю, в принципе все верно написано. В среднем.

Я просто не могу себе позволить новое в том месте где я хочу. А там где их строят я жить не хочу, такое дело..

[katit]

Провода медные, но без земли обычно, да оплетка за 50 лет превратилась в труху.
Канализация обычно требует замены, что не очень скажем так приятно.
С трубами тоже не так все просто, если вода жесткая, то нарости может на кранах и соединениях.

В конкретно моем случае давление воды хорошее. Оплетка-труха тоже пока замечены небыли. Но проводка будет потихоньку меняться, в ренче все доступно без проблем. Там ungrounded outlets так что придется делать anyway. Сервис сам продавцы заменили, новая панель и подводка

С канализацией (чугун) пока решил не трогать. Работает и работает. Как мне обьяснил инспектор оно будет работать просто люди меняют из-за косметики типа трубы ржавые потеют и т.д. Мне в принципе пофиг, буду по одной менять когда ванные делать. Опять-же, если делать правильно то надо разбивать пол, а то народ поменяет стояки на пластиковые и думает что канализация новая

[ABK]

Вот насчет этого я не понял.

• GREEN LUMBER – Ever wonder why old houses have so many unusual twists and turns? Much of this is the result of “green lumber”, wood that was never kiln dried. Between 1900 and 1920, it was common to use lumber that came right from the saw mill as the kiln drying process had not been developed. As a result, this lumber shrank, twisted and turned resulting is some pretty interesting wall and floor shapes. The good news is that this is mostly a cosmetic defect. Think of it as house personality!

А сейчас из чего строят? Из того же green. За исключением перекрытий типа I-joist ну и фанеры. Нет, можно конечно купиит kiln dried wood. Но например в том же Home Depot / Lowes да и всех други lumber yards его выбор ограничен 2x4 (8' и 9') и 2x6 8' (на ценнике написано KD). Kiln dried используют обычно, когда в уже существующем доме ремоделинг делаешь (я так всегда делаю по крайней мере) дабы, после того как stud подставишь (заменишь), она не усохла и не стала болтаться/стена щелями пошла. Все остальное , что продается - green lumber (ценник опять таки читайте, так и написано green). Не бывает конечно береш доски сухие и легкие, но это исключительно потому, что они высохли в магазине, а не потому что их сушили.
Зато в домах постарше сосна тяжелоя cмолистая old growth. А все что новое продается это young soft wood. Koгда старые 30-40+ лет стады вынимаешь они тяжелее сегодняшних (cухих) раза в два.
Еще вопрос проживут ли они столько же.

[OtecFedor]

Из новых материалов я бы отметил Tyvek (хотя DuPont разработал в 60х) вместо felt paper и Azek vynil trim boards- смотрятся совершенно потрясно. В остальном прогресса особого нет.

[ABK]

Да не новых полезных штучек много наделано, окошки, caulking, engineered wood, всякие там скобы металические вместо просто гвоздей и т.д. Меня просто коментарий насчет green wood смутил.

[Crocodile]

С канализацией (чугун) пока решил не трогать. Работает и работает. Как мне обьяснил инспектор оно будет работать просто люди меняют из-за косметики типа трубы ржавые потеют и т.д. Мне в принципе пофиг, буду по одной менять когда ванные делать. Опять-же, если делать правильно то надо разбивать пол, а то народ поменяет стояки на пластиковые и думает что канализация новая

Менять надо все что доступно поменять. Поменянный стояк лучше чем не поменянный. Да..если делать правильно то меня надо все . Но если не реально - то менять надо хоть что то.

Все эти cast iron заростают ужос как. Особенно если вода жесткая.
У меня вот тaкое в трубах:



Запасись аугером для чистки труб. И подлинее. Пригодится.

[ARARAT.]

Мое ИХМО сразу скажу...
Старый дом ето нон-стоп ремонт, прежде всего водопровод, електричество и канализация, но так-же и frame/structure, сидинг и все остальное...
Насчет качество строительства, да, может и лучше, но все старое причем именно по возрасту, а иногда и по своим характеристикам...
У меня родственники, к примеру тоже купившие дома 60 годов, все поголовно от них избавились и сейчас все в более-менее новых.
Я естественно бывал в их старых домах, да, качество строительства часто бывало выше, ето естественно видно, но все старое и ломающиеся замучивает сильно и запах я етот знаю хорошо... Особенно в басементе...
Для себя лично я тоже решил: лучше я буду менять интерьер, но зная что основное в порядке, чем куда не ткнись везде надо делать не только его, но и остальное...
Я помню как в одном доме нам пришлось перестилать под-пол практически полностью при попытке установки паркета после отдирания старого карпета, а в другом доме с периодичностью несколько месецев текли водяные трубы или "ломающиеся" изоляция проводов при попытках "тронуть" их и т.д. и т.п.
Про изоляцию стен я вообще не говорю, во-первых она вся слежалась, во вторый очень плохая изнaчально и на чердаке практически не было...

Но вот наш старый дом, который кстати в Пятницу закрываем(подписываем продажу), построенный в 1991 тоже не отличался хорошим качеством и качеством материалов. К примеру, я узнал(случайно), что под сайдингом к примеру не дсп, а прессоваванный искуственные(полистер что-ли, незнаю даже что ето) панели, я сильно ругался...
Но новый дом(2008) к примеру уже совершенно другoво уровня и материалов и качества, правда отделка простенькая, но ето поправимо, главное основное хорошо.

[Колхозник]

Вот насчет этого я не понял.

• GREEN LUMBER – Ever wonder why old houses have so many unusual twists and turns? Much of this is the result of “green lumber”, wood that was never kiln dried. Between 1900 and 1920, it was common to use lumber that came right from the saw mill as the kiln drying process had not been developed. As a result, this lumber shrank, twisted and turned resulting is some pretty interesting wall and floor shapes. The good news is that this is mostly a cosmetic defect. Think of it as house personality!

А сейчас из чего строят? Из того же green. .......
Зато в домах постарше сосна тяжелоя cмолистая old growth. А все что новое продается это young soft wood. Koгда старые 30-40+ лет стады вынимаешь они тяжелее сегодняшних (cухих) раза в два.
Еще вопрос проживут ли они столько же.

Только что проверил свои стады - они точно kiln dried. Проштамповано.

С другой стороны в нашем Шишконсине 30-40 лет назад уже не было старых сосен.
Почти все старые леса хищнически вырубили еще в конце 1800х.
Так что у нас древесина вочти везде "молодая".

[ARARAT.]

Вот насчет этого я не понял.

• GREEN LUMBER – Ever wonder why old houses have so many unusual twists and turns? Much of this is the result of “green lumber”, wood that was never kiln dried. Between 1900 and 1920, it was common to use lumber that came right from the saw mill as the kiln drying process had not been developed. As a result, this lumber shrank, twisted and turned resulting is some pretty interesting wall and floor shapes. The good news is that this is mostly a cosmetic defect. Think of it as house personality!

А сейчас из чего строят? Из того же green. .......
Зато в домах постарше сосна тяжелоя cмолистая old growth. А все что новое продается это young soft wood. Koгда старые 30-40+ лет стады вынимаешь они тяжелее сегодняшних (cухих) раза в два.
Еще вопрос проживут ли они столько же.

Только что проверил свои стады - они точно kiln dried. Проштамповано.

С другой стороны в нашем Шишконсине 30-40 лет назад уже не было старых сосен.
Почти все старые леса хищнически вырубили еще в конце 1800х.
Так что у нас древесина вочти везде "молодая".

Кстати, тяжелее они могут быть просто по причине избыточной впитанной влаги, особенно если ети стaды в басементе...

[Колхозник]

Да мне кажется что с тяжелой древесиной все просто: обратите внимание на породу дерева из которой изготовлены доски. А молодая или старая древесина - менее важно.

[NYgal]

любимая тема.

1.Сами трубы менять надо, включая всю канализацию. Но ето - одноразовая процедура. мы в большом доме все сделали в два захода. Так что никаких проблем с постоянным ремонтом по етому поводу быть не должно. Стары раковины/ ванны/ унитазы - не знаю. И нас было все при покупке поменяно лет 20 назад, кроме пары ванн. Ванны проблем не доставляли, остальное - доставляло, в том числе и то, что уже сами меняли на более новое.

2. Окна - апсалютна. Просто не представляю себе, что бы они из себя представляли в нашем доме на больше, чем 100 лет. Окна с 80х, которые у нас стояли, правда, были тоже - полное говно. Поменяли почти все. Но те несколько, что меняли "дешево", за несколько лет уже не лучше. Про дорогие ничего у нас не скажу, так как поменяли недавно. Но я видела такие же десятилетние у знакомых - прекрасно.

3. Штукатурка - не вижу никаких проблем. Было ( и есть есче местами) немного трешчинок, но заштукатуриваются они елементарно. Если покрыть ешче одним слоем штукатурки ( скимкоатинг), то вообсче блеск. Мы в некоторых комнатах сделали. В остальном - шитрок у нас тоже местами есть, на нововозведенных стенах, но 1. смотрится хуже, нет "глубины", от него "отскакивает глаз". 2. Вроде как в шитроке есть какая-то кака вредная. 3. В шитроке надо специально возиться, чтобы что-то на стену повесить. В штукатурке с дранкой - милое дело ( до определенного веса, конечно).

4. Теплоизоляция. Многие старые дома, построенные из кирпича или камня уже по определению лучше изолированы.
У нас на под ламинатом-камнем ( браунстоун) стоит кирпич, за ним стады 16", на которых держится дранка с толстым слоем штукатурки. То есть и воздух в виде изоляции, и штукатурка с деревом не такая уж теплопроводная, а стена сама - толшчиной сантиметров 40 минимум. Мы не делали полной инсуляции, но, если какой-то кусочек стены открываем, обычно ето проишодило возле окон, то пихали ешче и изоляцию. Если вокруг окон нет шчелей - то вообшче красота.

5. Проводка, електрика. Тут менять надо все, начиная с входячшего сервиса. Современный дом старая проводка не поддерживает.

6. "Кривость" деревянных отделок? Туt, наверное, больше проблема в усадке дома за длительное время. Потому как в нашем, совершенно ровном с етой точки зрения доме, такого нет. Новое дерево, поставленное нами, чтобы соответствовать старому - кривится местами немного. А старое - все ровненькое невооруженным глазом. Вот, кстати: двери высокие, деревянные, но без прогибов. А новые - прогибаются. Говорят, что плотность дерева сейчас и тогда отличаются. Тогда не было скоростных методов вырашчивания древесины, и рубили естественно созреваюшчее дерево.

7. Асбеста у нас не было, проверяли. Кроме одного места в подвале. Когда мы отделывали подвал, проблему, естественно, решили.

8. Свинец - не проблема. Стены должны быть покрашены свежей краской, трешчины большие заделаны. Но мы стены трогали, долбили, переносили. Ребенок, естественно, при етом не присутствовал, но разумная уборка - достаточно. Мы несколько раз проверяли кровь ребенку на свинец: тесты свинца не показали ни разу.

[OtecFedor]

Со старым домом как с подержанои машинои- нужно смотреть у кого покупаешь. Ясен пень если 60 лет ничего не делали, приходится делать ремонт за 60 лет сразу, так точно чокнутся можно.

[webwesenka]

Определитесь со "старым" домом. NYGal говорит о доме в NY которому лет, я так думаю, 150-200. Остальные "старыми" называют дома построенные в 50-80х годах.
Я не очень понимаю зачем спорим. В наших краях в "правильных" раенах имея бюджет ~500К можно купить дома только 60-70х годов. Купить там же новый будет стоить от 1,5М и выше.
Учитывая как привет помешан на школах и правильности раенов, выбора у большинства нет вообше. Или покупаешь старый дом или меняешь раен. Уверена, что в других частях страны цифры меняются, но пропорция между стоимостью старого/ нового остается.
Мы жили в домах 54 года, 84, 76 и 91. С точки зрения изоляции везде было одинаково плохо. Во всех домах были углы от которых явно несло холодом, от крыши было жарко/ холодно, ну и т.д, т.е. ремонт "для жизни" все равно бы включал замену siding, фанеры, изоляции.

[lostriver]

4. Теплоизоляция. Многие старые дома, построенные из кирпича или камня уже по определению лучше изолированы.

Которые, кстати, рано или поздно приходится repoint.

[ARARAT.]

Определитесь со "старым" домом. NYGal говорит о доме в NY которому лет, я так думаю, 150-200. Остальные "старыми" называют дома построенные в 50-80х годах.
Я не очень понимаю зачем спорим. В наших краях в "правильных" раенах имея бюджет ~500К можно купить дома только 60-70х годов. Купить там же новый будет стоить от 1,5М и выше.
Учитывая как привет помешан на школах и правильности раенов, выбора у большинства нет вообше. Или покупаешь старый дом или меняешь раен. Уверена, что в других частях страны цифры меняются, но пропорция между стоимостью старого/ нового остается.Мы жили в домах 54 года, 84, 76 и 91. С точки зрения изоляции везде было одинаково плохо. Во всех домах были углы от которых явно несло холодом, от крыши было жарко/ холодно, ну и т.д, т.е. ремонт "для жизни" все равно бы включал замену siding, фанеры, изоляции.

Выделенно совершенно не так, по крайней мере для нашей area...
Процентов 5-10 разницы, так как основное ето не стоимость дома, а location.
Насчет изоляции я уже писал, дома более 20-30 лет имели просто откровенно паршивую изоляцию. Далеко ходить не надо толщина наружних стен была меньше, окна даже иногда попадались с однослойным стеклом, а чердак даже вспоминать не хочется...