Как быстро "удорожить" дом

[ZA]

Нужен совет, что можно быстро и без особых затрат сделать в доме, чтобы он ВЫГЛЯДЕЛ дороже. Ето для того, чтобы его повыше оценили при appraisal на перефинасирование. Из моего личного опыта я знаю, что appraisal дело оченЬ субьективное: был случай, когда один и тот же дом оценили с разницей в 10 тысяч при просмотре его в плохую и хорошую погоду. Так вот, что можно сделать такого небольшого и быстрого в доме, патио и во дворе для создания впечатления дорогого дома? Ну, кроме того, что все должно быть чисто и сиять. Спасибо!

[vaduz]

Скорее всего, дело было не в погоде, а в том, что был выбран другой набор проданных домов для сравнения.

[Alaska]

Наманикюрте лендскейпинг, новые цветочки, свежеподстриженные кусты.
При осмотре правильно включеннный свет, запах. Как можно больше освободить пространство.
Советы те же что и при продаже. Если без денег.

[vaduz]

How can you prepare your home for appraisal?
Prepare for your home appraisal like you would for a home sale. You are in essence re-selling your home. Make sure all the maintenance you can do is done; this includes clearing and trimming the yard to painting the house - hopefully most of this was already done for the sale and should at most need only a minor touch up. Be polite to the appraiser and give them full access to your home; work with them not against. Inform the appraiser of your home improvements. Let them know about the new windows, new floors, the finished basement, etc. And finally, don't be caught off guard. Do your homework! Know what similar homes are selling for in your neighborhood. This is something that should be done before setting your selling price. But in case your home has been on the market for a month or two, keep your research current. Let the appraiser know about similar homes and what they have sold for, especially if you know why a particular home that is like yours sold for less, let them know why your house is different.

[StrannikMD]

Самый лучший способ - найти 3 дома которые продались в течении 3 предыдущих месяцев за достаточно большую сумму, и похожи на ваш, и рассказать о них вашему оценщику.

[Kolombina]

Самый лучший способ - найти 3 дома которые продались в течении 3 предыдущих месяцев за достаточно большую сумму, и похожи на ваш, и рассказать о них вашему оценщику.

А чтобы заловить оценщика, убрать локбоксы и ждать его лично, дабы открыть дверь

[AK]

мне почему то казалось что home impovements не учитываются при appraisal. Учитывется структура дома, location, близость школ, ранее сделанные продажи.

[Teh Instructor]

мне почему то казалось что home impovements не учитываются при appraisal. Учитывется структура дома, location, близость школ, ранее сделанные продажи.

Это только у нас в силиконовой долине так - можно продать сарай по цене настоящего дома напротив, главное чтобы в правильном месте.

[AK]

мне почему то казалось что home impovements не учитываются при appraisal. Учитывется структура дома, location, близость школ, ранее сделанные продажи.

Это только у нас в силиконовой долине так - можно продать сарай по цене настоящего дома напротив, главное чтобы в правильном месте.

немного не понял, вы хотите сказать что истории продаж не имеют значения? Ну то есть это есть, но вообще то это не должно было бы быть?

[Crocodile]

мне почему то казалось что home impovements не учитываются при appraisal. Учитывется структура дома, location, близость школ, ранее сделанные продажи.

Это только у нас в силиконовой долине так - можно продать сарай по цене настоящего дома напротив, главное чтобы в правильном месте.

+1 к AK. Смысл апрайзала не в том что бы узнать сколько вы можете продать дом, а в том что бы банк узнал за сколько он его может быстренько спихнуть, в случае если заемщик финансово "склeил ласты". Поэтому все эти "цветочки и прочии утипути" оценщику до одного места. В целом его интересует именно место, площадь, возраст и общее состояние дома , что бы сравнить с уже проданными и вывести примерную рыночную цену. У них есть таблица куда просто вставляются данные и потом выдается результат. Сомневаюсь что там есть пункт "нрависся/не нрависся?" . Потому что "нрависся" - ето понятие субьективное. И какое там "нрависся" у конкретного оценщина банку до одного места. Банк интересуют голые факты , а не "цветочки", которые к тому же к момeнту продажи могут прийти в полное запустение.

[Kolombina]

мне почему то казалось что home impovements не учитываются при appraisal. Учитывется структура дома, location, близость школ, ранее сделанные продажи.

Учитываются, конечно.
Хардвуд оценивается дороже ламината, ламинат - дороже карпета.
Гранитные каунтертопы будут дороже ламинатных. Бедрум будет дороже лофта или дена, например.
Патио/не патио, бассейн не бассейн, все учитывается.

Однако если положен карпет по 15 долл за свк.фут, то аппрейзал по 15 долл его не посчитает, приравняет к карпету по доллару из соседнего проданного. Новый карпет засчитает как новый, дороже, чем старый в недавней продаже.

А цветочки-марафет роли в принципе не играют. Но то, что два разных аппрейзала получат разные цифры - вполне норма. Погода тут ни при чем.
У нас частенько 2 аппрейзала заказывают и банк идет с тем, что ниже.

[ZA]

Спасибо за советы. Конечно, я понимаю, что главное - ето обьективные характеристики дома. Но мой дом полгода назад оценили ниже чем два месяца назад при том, что цены в нашем районе за ето время упали. Единственное что отличалось, ето то, что первый раз дело бело весной, во дворе ничего не цвело и не зеленело, а наоборот землю развезло от дождя. Второй раз во дворе все было в цвету и солнышко светило прямо на патио. Короче, было красиво. Я думаю, что красота и ухоженность влияет на оценку, т.к. ето показывает, что скорей всего хозяин держит дом в порядке и следит и за состоянием всяких труб, проводки, и всего остального тоже.

[Lida]

мне почему то казалось что home impovements не учитываются при appraisal. Учитывется структура дома, location, близость школ, ранее сделанные продажи.

Это только у нас в силиконовой долине так - можно продать сарай по цене настоящего дома напротив, главное чтобы в правильном месте.

+1 к AK. Смысл апрайзала не в том что бы узнать сколько вы можете продать дом, а в том что бы банк узнал за сколько он его может быстренько спихнуть, в случае если заемщик финансово "склeил ласты". Поэтому все эти "цветочки и прочии утипути" оценщику до одного места. В целом его интересует именно место, площадь, возраст и общее состояние дома , что бы сравнить с уже проданными и вывести примерную рыночную цену. У них есть таблица куда просто вставляются данные и потом выдается результат. Сомневаюсь что там есть пункт "нрависся/не нрависся?" . Потому что "нрависся" - ето понятие субьективное. И какое там "нрависся" у конкретного оценщина банку до одного места. Банк интересуют голые факты , а не "цветочки", которые к тому же к момeнту продажи могут прийти в полное запустение.

+ 1 Месяц назад делали апрайзал. Банку вообще фиолетово, что у вас наделано "красивого". Например, мы им сказали про отделанный бейсмент, патио - они нам прямым текстом сказали, что это их не колышет. Смотрять только на цены подобных проданных домов в округе. Причем у нас комплекс таунхаузов и модели весьма разные - от 1400 квадратных ног до 2500 - даже это банку фиолетово было .

[cybopob]

деньгиб я вкладывать не стал в улучшение вида для аппрейзала. А все что бесплатно - ю велкам ту трай. Капитальная уборка, загородить дырку в стене картиной, передвинуть мебель для пущей "красивости", убрать большие сундуки для "более открытого пространства", попробовать починить то что не работает давно (заклинившие дверцы встроеных шкафов, потухшая лампочка, вентилятор в ванной). Т.е. сделать все что бесплатное и все что надо в любом случае делать перед продажей.

Все импрувментсы сейчас это потеря денег.

[mikeG]

На прошлой неделе общался с аппрейзером и изучил вопрос.
На appraisal влияют продажи соседних домов за последние 3 месяца и major improvements, которые увеличивают square footage.
Если дом чем-то принципиально отличается от соседних (например, из ваших окон - вид на фривей), то это тоже может как-то влиять.
Покрашенные стенки и посаженные цветы - не влияют. Новые кухни-ванные могут слегка увеличить цену, но делать их специально для увеличения цены дома очень невыгодно.

В общем, единственный способ как-то повлиять на цену в appraisal - это убедиться, что appraiser использует "правильные" comparables.
Ну и починить то, что сломано.

[katit]

А почему никто не посоветовал найти "своего" аппрейзера? Правда сейчас прикольно делается (у нас). Банк (не брокер) который дает кредит отсылает своего оценщика которого они берут по списку. У них есть "pool" и они по очереди оттуда дергают. Т.е. приезжают оценщики которые совершенно не в теме про округу и т.д.

У нас быыла другая цель. При покупке дома мы занижали цену чтоб додавить продавцов якобы "дом не оценился, кредит не дадут..."

А оценщики как дышло, как повернул так и вышло. У нас был проблематичный дом в том смысле что очень мало сравнений вокруг. Городок мелкий а через милю-две уже дешевое идет. Или участок. Один на углу а один нормальный с private backyard. Один дом сплит а второй ранч с одинаковой площадью.. Плюс стабильное место, продаж не за 3 а за пол года - год по пальцам посчитать.

[mikeG]

При покупке дома один из факторов (до недавнего времени, фактически единственный) - цена продажи.
Типа, раз вы дом за эту сумму покупаете, значит это и есть его рыночная цена

Банк, как правило, будет использовать своего, а не вашего, аппрейзера.

[vaduz]

Спасибо за советы. Конечно, я понимаю, что главное - ето обьективные характеристики дома. Но мой дом полгода назад оценили ниже чем два месяца назад при том, что цены в нашем районе за ето время упали. Единственное что отличалось, ето то, что первый раз дело бело весной, во дворе ничего не цвело и не зеленело, а наоборот землю развезло от дождя. Второй раз во дворе все было в цвету и солнышко светило прямо на патио. Короче, было красиво. Я думаю, что красота и ухоженность влияет на оценку, т.к. ето показывает, что скорей всего хозяин держит дом в порядке и следит и за состоянием всяких труб, проводки, и всего остального тоже.

Так и рождаются urban legends.
Просто вы не знаете, какие comparables были в первом случае и во втором.
Как раз их выбор - дело суб'ективное, а не погода и цветочки.

[cybopob]

http://www.associatedcontent.com/articl ... tml?cat=54

If the lender calls you and tells you that the loan cannot be made because the appraisal came in too low, ask the lender if you can pay for another appraisal. Since an appraisal is an opinion of value, one appraiser may think the house is worth more than another.

In North Carolina if a home buyer, seller or lender has a problem with the way an appraisal is done they can complain to the NC Appraisal Board which has authority over the rules that govern appraisers.

An appraisal will not identify issues related to the land and building; it will only attempt to determine the fair market value of the property.

http://buyingsellingahome.suite101.com/ ... appraisals

[ZA]

Так и рождаются urban legends.
Просто вы не знаете, какие comparables были в первом случае и во втором.

Не знаю, не знаю... Я специально попросила моего реалтора (мы с ней как бы друзья) узнать почем в нашем городке продавались дома недавно. Она сказала, что за последние полгода, и даже до моего последнего аппраизалa, был продан всего один дом моего типа, и намного дешевле, чем был мой последний аппраизал. Я специально ходила на тот дом смотреть. Он расположен даже лучше моего, снаружи выглядит ну точно как мой. Но мне сказали, что его последние два года сдавали студентам, так что наверное внутри он не в лучшей форме. Так что нe только location и footage, но наверное и "нравится не нравится" играет роль.

[mikeG]

Посмотрите сами на продажи домов вокруг вашего. На zillow.com, например.
Что продавалось полгода назад не играет роли, так как цены с тех пор изменились (скорее всего, именно поэтому ваш новый аппрейзал выше старого)- смотрите за последние три месяца.

[cybopob]

внешний и внутренний вид очень даже влияют на апрейзал. С другой стороны, как я раньше написал, нельзя в настоящее время вкладывать какието значительные деньги (максимум - на краску, кисточки для "освежения" вида), потому что эти деньги не вернутся вам все равно.
Т.е. не надо для апрейзала менять китчен кабинетс и класть паркет на пол, но желательно косметику всеже сделать. Т.е. пляшите от того, сколько денег вам не жалко на это "выкинуть".

[bulochka]

Я, честно говоря, тоже считала, что на оценку дома косметический ремонт не влияет, но вот недавно у нас сотрудник перефинансировал дом, так его специально заставили покрасить дом снаружи, иначе оценка получалась недостаточно высокой.

[vaduz]

...был продан всего один дом моего типа...

О! В этом вся загвоздка, что считать вашим типом.
Тут как раз и вступает в силу субьективный фактор, особенно если дома в округе разные и продаж мало.
К примеру, мы продали дом 3 года назад по рекордной цене, с тех пор продаж в том девелопменте не было. Вопрос, как делать apprisal теперь. Если по со седним районам, так там другая школа и цены другие; если по той же школе, так это совсем другие районы, даже zip другой. Вот и получается средне-потолочная оценка...

[Alaska]

Если посмотреть в учебники для апрайзалов, то апрайзал это opinion, just an opinion. Поэтому даже при 3х однинаковых компереблс у двух разных людей цифры на выхлопе будут разные.
Субективные факторы тоже играют, хотя не должны.