Flipping houses 101

[agniabarto]

Давно интересуюсь флипами. Видела очень убедительные результаты людей, когда они обновляли интерьеры со вкусом так, что их дома покупали очень быстро. К примеру один флипнутый дом продался несмотря на то, что был в низине, который постоянно затопляет. Дом выглядящий лучше по условиям жизни и на холме так и не продался. Подобных примеров набралось достаточно, чтобы я набралась храбрости для того, чтобы взяться за дело. Мне бы только для этого нужна помощь бывалых людей, знающих как обходить подводные камни.

К примеру мой агент говорит, что дома для форкложе продаются не так уж быстро. Несколько месяцев ждать надо. Я не тороплюсь особо. Могу подождать. Какие могут быть подводные камни с форкложе. Каковы условия для флипа? Как скоро после покупки их можно продавать?

Где лучше искать дешевые дома в хороших районах?

Как лучше подсчитывать расходы на ремонт и будущую прибыль. Особенно учитывая, что деньги на ремонт будут браться в кредит. Есть ли калькулятор для флипперов? Стоит ли нанимать бухгалтера для дела или можно обойтись самим расчитывая все в экселе.
Каково соотношение процентов в прибыли стоящие внимания, и что лучше принимать во внимание при покупке?

Рабочая сила относительно есть, но где искать котракторов если понадобится профессиональная помощь? Есть ли различия в наборе наемных сил с газетного объявления или с большой компании?

Ух, вопросов много, надеюсь со временем будет их меньше, по мере продвижения в 201.

[Dweller]

Покупайте сразу плохие моргичи у банков, грамотно выселяйте, флипайте, и т.д.
На этапе шорт-сейла щас уже столько желающих что трудно конкурировать

[Kolombina]

Покупайте сразу плохие моргичи у банков, грамотно выселяйте, флипайте, и т.д.
На этапе шорт-сейла щас уже столько желающих что трудно конкурировать

Ага, минимальными пакетами по 50-100 миллионов долларов, с ассетами размазанными по 30 штатам, никакого черри пика, при условии наличия кол центров с народом, обученным на последние веяния CFPB, с армией лойеров для передачи тайтла. Самое то для начинающего флиппера, думающего исключительно о дизайне.

[Dweller]

Покупайте сразу плохие моргичи у банков, грамотно выселяйте, флипайте, и т.д.
На этапе шорт-сейла щас уже столько желающих что трудно конкурировать

Ага, минимальными пакетами по 50-100 миллионов долларов, с ассетами размазанными по 30 штатам, никакого черри пика, при условии наличия кол центров с народом, обученным на последние веяния CFPB, с армией лойеров для передачи тайтла. Самое то для начинающего флиппера, думающего исключительно о дизайне.

флиппер думающий исключительно о дизайне - обречен

[Херовимчик]

мы два раза покупали форекложер (у банка) - стандартные 30 дней на оформление

[alex_ka]

Расходы на ремонт подсчитываются конракторами, которые этот ремонт будут делать.
Будущая прибыль это разница между after repair value (ARV) и всеми затратами на покупку (цена+closing costs+ремонт+holding costs+selling costs).
ARV определяется по comparable sales (ask your realtor for details).
Калькуляторы есть на BiggerPockets.com Там-же найдете массу информации по теме.

[agniabarto]

Расходы на ремонт подсчитываются конракторами, которые этот ремонт будут делать.
Будущая прибыль это разница между after repair value (ARV) и всеми затратами на покупку (цена+closing costs+ремонт+holding costs+selling costs).
ARV определяется по comparable sales (ask your realtor for details).
Калькуляторы есть на BiggerPockets.com Там-же найдете массу информации по теме.

Спасибо большое за конструктивный ответ. Все объяснили обычными словами, а то остальные такими страшными словами начали пугать

Покупайте сразу плохие моргичи у банков, грамотно выселяйте, флипайте, и т.д.
На этапе шорт-сейла щас уже столько желающих что трудно конкурировать

Ага, минимальными пакетами по 50-100 миллионов долларов, с ассетами размазанными по 30 штатам, никакого черри пика, при условии наличия кол центров с народом, обученным на последние веяния CFPB, с армией лойеров для передачи тайтла. Самое то для начинающего флиппера, думающего исключительно о дизайне.

ну чоуж, у меня такой опыт, то есть никакой. Видела результаты, и рассказала о них. Поэтому пришла к вам за советами.
Ну хорошо, оставим дизайн в сторонке. О чем должен думать флиппер? Вот я к примеру видела флипперов, так они все берут подешевле, обновляют и потом выставляют на продажу надеясь на быстрый исход. Конечно же надо думать о перспективе того, что дом непременно продастся и принесет выгоду.

Но также слышала краем уха о другом виде флипперов, да и вы похоже тут о том же говорите. Это специализироваться на шорт сейлах, форкложе и так далее. Опять же в зависимости от состояния дома либо косметический ремонт, либо вообще никакого ремонта. Просто выставить на продажу.

В таком случае у меня вряд ли получится.
Во-первых надо иметь связи с банками, чтобы хотя бы знать о продажах. Где искать такие связи? Где искать информацию о плохих мортричах? Ну и во-вторых начального капитала у меня не так уж много. Чтобы покупать чуть ли не кэш. Или это не совсем так?

[alex_ka]

Начните с чтения соответстующих книжек, но не зацикливатесь на флипах. Это очень трудоемкая стратегия и пожалуй самая рискованная.
И налогами облагается как earned income, то есть по максимуму.
Первая ваша задача, это научиться быстро анализировать потенцильный deal. Для этого нужен доступ к даным по недавним продажам и знание чего сколько стоит починить. Первое получается из MLS или из tax office (если у Вас disclosure state). Второе можно узнать от контракторов и опытных флиперов.
В одиночку эти дела не делаются. найдите Real Estate Investor Association по месту жительста. Сходите на их тусовку. Ваша задача найти там людей, которые успешно занимаются этими же флипами (или ренталами, или еще чем) и попросить рассказать/показать что и как они делают. Там же найдете контракторов, риэлторов, финансистов, и всех остальных.
Само собой все это делается не за один раз.

[Kolombina]

Покупайте сразу плохие моргичи у банков, грамотно выселяйте, флипайте, и т.д.
На этапе шорт-сейла щас уже столько желающих что трудно конкурировать

Ага, минимальными пакетами по 50-100 миллионов долларов, с ассетами размазанными по 30 штатам, никакого черри пика, при условии наличия кол центров с народом, обученным на последние веяния CFPB, с армией лойеров для передачи тайтла. Самое то для начинающего флиппера, думающего исключительно о дизайне.

ну чоуж, у меня такой опыт, то есть никакой.

я Двеллеру отвечала, что это совет не по теме топика покупка non-perfoming notes - это большой бизнес для больших денег, это не флипанье.

[agent_V]

Нужно различать Foreclosure and Short Sale.
Покупка дома на Short Sale действительно может продлиться несколько месяцев, Foreclosure закрывается обычно за месяц.
Некоторые купленные на Foreclosure дома (по требованию банка) могут быть перепроданы Вами не раньше, чем через год после покупки.
Некоторые Foreclosure дома, первые 3 недели продаются только owner-occupant, а если не продались, то затем уже инвесторам.
На самом деле, для флипов не обязательно покупать дома в хороших районах. Можно покупать дома в "средних" районах, расходы на проект гораздо меньше (покупка, содержание, ремонт), а спрос на дома все равно довольно высокий. Прибыль, в процентном соотношении, на такие дома тоже обычно выше.
Дизайн несомненно важен. Нужно подобрать правильную цветовую гамму всего дома, деревянные полы, плитку для ванн, краску для стен, ванные и кухонные кабинеты, гранитный каунтер, стальные электроприборы. Нужно также, чтобы все это стоило максимально дешево, но смотрелось хорошо. Поэтому очень важно знать места, где эти вещи продают значительно дешевле, чем скажем в Home Depot.
Контракторов нужно брать обязательно "проверенных" , только по рекомендации знакомых. Контракторы " с улицы" , могут преподносить неприятные "сюрпризы", а тем более, когда они видят неопытную женщину, цены на их работу обычно резко взлетают.
Если у Вас нет наличных на покупку дома, то Вам будет очень тяжело конкурировать на рынке. На сегодня есть огромное количество cash инвесторов и хороший дом уходит под контракт в течении 2-5 дней.
Учтите, что это full time job . На объекте нужно находиться желательно каждый день, по нескольку часов. Оставленные без присмотра работники обычно работают некачественно.
Все выше написаннное верно для Северного NJ, естественно ситуация может варьироваться в зависимости от местного рынка.

[Dweller]

да везде так
еще хочу добавить что можно брать кеш под 12% для покупки домов за кеш, если есть у кого конечно

[chittah]

Начните с чтения соответстующих книжек, но не зацикливатесь на флипах. Это очень трудоемкая стратегия и пожалуй самая рискованная.
И налогами облагается как earned income, то есть по максимуму.
Первая ваша задача, это научиться быстро анализировать потенцильный deal. Для этого нужен доступ к даным по недавним продажам и знание чего сколько стоит починить. Первое получается из MLS или из tax office (если у Вас disclosure state). Второе можно узнать от контракторов и опытных флиперов.
В одиночку эти дела не делаются. найдите Real Estate Investor Association по месту жительста. Сходите на их тусовку. Ваша задача найти там людей, которые успешно занимаются этими же флипами (или ренталами, или еще чем) и попросить рассказать/показать что и как они делают. Там же найдете контракторов, риэлторов, финансистов, и всех остальных.
Само собой все это делается не за один раз.

Я представила, как реальные пусть и локальные акулы этого бизнеса жаждут раскрыть все свои стратегии и карты.. что- то сомнительно. Мне кажется тут надо учиться как и в любом деле на своём опыте , возможно ошибках , долго и нудно, ну или выходить замуж за опытного контрактура - строителя:) Будут вместе , хм, флипать.

[alex_ka]

Начните с чтения соответстующих книжек, но не зацикливатесь на флипах. Это очень трудоемкая стратегия и пожалуй самая рискованная.
И налогами облагается как earned income, то есть по максимуму.
Первая ваша задача, это научиться быстро анализировать потенцильный deal. Для этого нужен доступ к даным по недавним продажам и знание чего сколько стоит починить. Первое получается из MLS или из tax office (если у Вас disclosure state). Второе можно узнать от контракторов и опытных флиперов.
В одиночку эти дела не делаются. найдите Real Estate Investor Association по месту жительста. Сходите на их тусовку. Ваша задача найти там людей, которые успешно занимаются этими же флипами (или ренталами, или еще чем) и попросить рассказать/показать что и как они делают. Там же найдете контракторов, риэлторов, финансистов, и всех остальных.
Само собой все это делается не за один раз.

Я представила, как реальные пусть и локальные акулы этого бизнеса жаждут раскрыть все свои стратегии и карты.. что- то сомнительно. Мне кажется тут надо учиться как и в любом деле на своём опыте , возможно ошибках , долго и нудно, ну или выходить замуж за опытного контрактура - строителя:) Будут вместе , хм, флипать.

А Вы не сомневайтесь, а попробуйте найти людей, которые этим занимаются и спросите у них. Bigger Pockets почитайте. Вопросы там позадавайте. Но с флипами, лучше не связывайтесь в качестве основной стратегии. Начните с minimum rehab rentals. Идея почти такая же, но приносит пассивный доход в отличии от флипов. И налоги меньше в итоге. Поищите на Bigger Pockets слово BRRRR. (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)

[agniabarto]

А Вы не сомневайтесь, а попробуйте найти людей, которые этим занимаются и спросите у них. Bigger Pockets почитайте. Вопросы там позадавайте. Но с флипами, лучше не связывайтесь в качестве основной стратегии. Начните с minimum rehab rentals. Идея почти такая же, но приносит пассивный доход в отличии от флипов. И налоги меньше в итоге. Поищите на Bigger Pockets слово BRRRR. (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)

alex_ka, спасибо большое за оптимизм и ответы. Да, с флипами как повезет. Тут поблизости приглядела таунхауз, снаружи выглядел достаточно убитым, но находится в хорошем районе, который популярен. Посмотрела цену в онлайне, мама дорогая! А там уже флипер поработал. Только не знаю почему снаружи ничего не сделали. Внутри все полы поменяли с ковров на дорого выглядящие паркетом настилы. Ничего лишнего, мебель новая, не бросается в глаза, чисто и просторно. Купили пару лет назад, сейчас пытаются продать на 15 процентов больше. Цены не буду говорить, чтобы не будоражить никого. Навар невелик судя по тому, сколько денег было вложено, пусть и не так уж много с полами и мебелью. Но тут и расходы с покупкой, продажей, налогами, ютилити биллз и так далее. Один клоузинг кост уже 4 процента от стоимости. Стоит на продаже давно, а район очень престижный, сюда все стремятся попасть. Не могу понять почему не продается.

Флип наверное как золотая жила. Нарвешься, повезло, не нарвешься, прогоришь. Увы.

А вот для рента подошла бы идеально. Наверное попробую узнать снизят ли. Тут еще такой аспект в Америке. Не любят торговаться как на восточных базарах. Мне мой агент делала круглые глаза, когда я предлагала сильно скинуть. То ли боялась за свои проценты, то ли на самом деле, но она говорила, что продавец сильно обижается и оскорбляется, если сильно занижать цены. Но это ведь маркет, на каждый товар свой покупатель. Если никто не покупает, значит есть тому причина.

[Kolombina]

Купили пару лет назад, сейчас пытаются продать на 15 процентов больше.

Ну какой же это флип с циклом в пару лет? Флип - это under 90 days, если не повезло - до 12 мес, и облагается налогом по short term capital gain, что есть обычный такс брекет.
Пара лет - это уже не флип, это даже не просто лонг терм капитал гейн, это уже 1031 можно делать.

[Dweller]

Купили пару лет назад, сейчас пытаются продать на 15 процентов больше.

Ну какой же это флип с циклом в пару лет? Флип - это under 90 days, если не повезло - до 12 мес, и облагается налогом по short term capital gain, что есть обычный такс брекет.
Пара лет - это уже не флип, это даже не просто лонг терм капитал гейн, это уже 1031 можно делать.

В наших краях цикл трудно провернуть за 90 дней или больше...
Во-первых, продавать выгоднее и проще летом, во-вторых, хороший дил может быть связан с проблемами выселения жильцов и пр. волокитой типа шорт-сейла. Ну и работников найти на большой проект так чтобы все сразу и дешево сделали тоже трудно, приходится делать перерывы.
12 месяцев в самый раз, как раз выходит capital gain. На растущем рынке Ок.

[Kolombina]

Купили пару лет назад, сейчас пытаются продать на 15 процентов больше.

Ну какой же это флип с циклом в пару лет? Флип - это under 90 days, если не повезло - до 12 мес, и облагается налогом по short term capital gain, что есть обычный такс брекет.
Пара лет - это уже не флип, это даже не просто лонг терм капитал гейн, это уже 1031 можно делать.

В наших краях цикл трудно провернуть за 90 дней или больше...
Во-первых, продавать выгоднее и проще летом, во-вторых, хороший дил может быть связан с проблемами выселения жильцов и пр. волокитой типа шорт-сейла. Ну и работников найти на большой проект так чтобы все сразу и дешево сделали тоже трудно, приходится делать перерывы.
12 месяцев в самый раз, как раз выходит capital gain. На растущем рынке Ок.

Флип цикл считается от даты покупки до даты продажи. Шорт сейл или нет - не важно.
Работники у флипперов есть и они их не ждут
Сезоны не важны, это не сезонный бизнес.
У меня есть знакомый флиппер в ваших краях, флипает круглый год, ремонтирует быстро, продает быстро.
А если по мамс энд папс стратегии, то можно и на 12 месяцев закладываться.

[Slonjra]

Начните с чтения соответстующих книжек, но не зацикливатесь на флипах. Это очень трудоемкая стратегия и пожалуй самая рискованная.
И налогами облагается как earned income, то есть по максимуму.
Первая ваша задача, это научиться быстро анализировать потенцильный deal. Для этого нужен доступ к даным по недавним продажам и знание чего сколько стоит починить. Первое получается из MLS или из tax office (если у Вас disclosure state). Второе можно узнать от контракторов и опытных флиперов.
В одиночку эти дела не делаются. найдите Real Estate Investor Association по месту жительста. Сходите на их тусовку. Ваша задача найти там людей, которые успешно занимаются этими же флипами (или ренталами, или еще чем) и попросить рассказать/показать что и как они делают. Там же найдете контракторов, риэлторов, финансистов, и всех остальных.
Само собой все это делается не за один раз.

Я представила, как реальные пусть и локальные акулы этого бизнеса жаждут раскрыть все свои стратегии и карты.. что- то сомнительно. Мне кажется тут надо учиться как и в любом деле на своём опыте , возможно ошибках , долго и нудно, ну или выходить замуж за опытного контрактура - строителя:) Будут вместе , хм, флипать.

Судя по желтой прессе, та пары которая вела передачу про флипы на местном телевидение - разводятся...))) дофлипались..

[Dweller]

Купили пару лет назад, сейчас пытаются продать на 15 процентов больше.

Ну какой же это флип с циклом в пару лет? Флип - это under 90 days, если не повезло - до 12 мес, и облагается налогом по short term capital gain, что есть обычный такс брекет.
Пара лет - это уже не флип, это даже не просто лонг терм капитал гейн, это уже 1031 можно делать.

В наших краях цикл трудно провернуть за 90 дней или больше...
Во-первых, продавать выгоднее и проще летом, во-вторых, хороший дил может быть связан с проблемами выселения жильцов и пр. волокитой типа шорт-сейла. Ну и работников найти на большой проект так чтобы все сразу и дешево сделали тоже трудно, приходится делать перерывы.
12 месяцев в самый раз, как раз выходит capital gain. На растущем рынке Ок.

Флип цикл считается от даты покупки до даты продажи. Шорт сейл или нет - не важно.
Работники у флипперов есть и они их не ждут
Сезоны не важны, это не сезонный бизнес.
У меня есть знакомый флиппер в ваших краях, флипает круглый год, ремонтирует быстро, продает быстро.
А если по мамс энд папс стратегии, то можно и на 12 месяцев закладываться.

Если крутить только свой кеш то все шоколадно и без ограничений, там насколько хватит кеша столько и будешь делать и действительно надо быстро делать
Но если подписывать кого-то еще в партнерство то там надо получать нормальный loan и 12 месяцев уже имеют больше смысла

Щас конечно из-за нехватки сезонность не так выражена, но ради лишних 5% можно и подождать до весны/лета тем более что цены растут. Ну и нехватка хороших дилов тоже может нарушить скорость флипанья, после очередного быстрого флипа может оказаться что некуда вложиться

[agniabarto]

Тут поблизости приглядела таунхауз, снаружи выглядел достаточно убитым, но находится в хорошем районе, который популярен. Посмотрела цену в онлайне, мама дорогая! А там уже флипер поработал. Только не знаю почему снаружи ничего не сделали. Внутри все полы поменяли с ковров на дорого выглядящие паркетом настилы. Ничего лишнего, мебель новая, не бросается в глаза, чисто и просторно. Купили пару лет назад, сейчас пытаются продать на 15 процентов больше. Цены не буду говорить, чтобы не будоражить никого. Навар невелик судя по тому, сколько денег было вложено, пусть и не так уж много с полами и мебелью. Но тут и расходы с покупкой, продажей, налогами, ютилити биллз и так далее. Один клоузинг кост уже 4 процента от стоимости. Стоит на продаже давно, а район очень престижный, сюда все стремятся попасть. Не могу понять почему не продается.

тот таунхауз уже продан. Так что расчет на минимальный ремонт в хорошем районе оправдался. Правда не знаю за сколько был продан.

Я уже посмотрела пару домиков. Думала там что нибудь подремонтирую и выставлю к весне на продажу. Один из домов был флипом. Даже агент не скрывал этого. Я то думала он уже в плохом состоянии. Да и район не очень привлекателен, хоть и находился в в соседстве с хорошими. Дом на самом углу, слышно проходящих мимо людей. Любой шум слышен, не говоря о машинах. Очень старый дом, что мне в принципе и нравилось Там раньше, лет 150 назад жили преуспевающие люди. Кое что сохранилось от тех времен.
Флиперы поменяли пол на линолеум под паркет. Даже не настил, а линолеум. Из больших расходов наверное ванная комната. Кабинеты на кухне самодельные. Покрасили рамы окон неаккуратно. Видно сами все делали, не приглашали мастеров. Черные пятна похожие на плесень в подвале. Агент уверял, что это не плесень. Скорее всего дом достался людям совсем по бросовой цене, но они прилично накинули сверху, не стала проверять сколько он стоил в прошлом году. Вряд ли он уйдет по той цене которую просят.

[agniabarto]

как покупать дома через аукцион?
На сайте взнос 2,500 зеленых, плюс еще что то там про 10,000, это дополнительно платить если поднимаешь цену что ли?

И хочется и колется глядя на цены для домов. Вроде как недорого получается, но где гарантия, что опередишь других на аукционе. И потом с этими 12,500 прощаться что-ли? А если выиграешь аукцион, то эти деньги войдут в общую оплату дома, или уйдут банку за выставление дома на продажу?

Хотелось бы узнать про стратегию побольше от бывалых людей.
Чем больше гляжу на аукционы, тем больше понимаю, что покупать дом лучше там, чем через агентов. Хотя опять же покупаешь кота в мешке. Ведь даже взглянуть на дом не дадут, пока не купишь его. Видела по телевизору аукцион в продаваемом доме. Вот это как то ближе к делу. А через онлайн аукцион рискованно наверное.

[agniabarto]

Заполняла налоги и решила посмотреть на турботаксе, что будет с налогами, если к примеру добавлю туда продажу дома после флипа.

Оказалось, что если дом был в распоряжении меньше двух лет, то должна платить налог за разницу в после покупки-продажи. То есть всю сумму. Или я что то не так поняла? Ведь флиперам каким то образом выгоден бизнес? Каким образом осуществляется налог на продажу дома после флипа?

[Kolombina]

Заполняла налоги и решила посмотреть на турботаксе, что будет с налогами, если к примеру добавлю туда продажу дома после флипа.

Оказалось, что если дом был в распоряжении меньше двух лет, то должна платить налог за разницу в после покупки-продажи. То есть всю сумму. Или я что то не так поняла? Ведь флиперам каким то образом выгоден бизнес? Каким образом осуществляется налог на продажу дома после флипа?

Так на разницу или на всю сумму?

меньше года, не двух лет. Больше года - лонг терм капитал гейн

[agniabarto]

Спасибо за ответ.
Там на всю сумму.
Перечитала тему и нашла ответ. Значит надо укладываться в 12 месяцев максимум.

Стоит ли пробовать аукционы? Боюсь как начинающий флипер я могу проиграть аукцион кому нибудь более опытному. Но наверное надо рисковать, так как может повезти с ценой на дом, что немаловажно.

[Ru$ya]

мы два раза покупали форекложер (у банка) - стандартные 30 дней на оформление

Покупали через обычного риэл-естейт агента или покупка банковской пропети как-то по-другому обставляется ?