Как отказаться от оффера (дом выставлен на продажу)

[kyk]

Выставили старый дешёвый дом на продажу. Недавно получили оффер. Но раздумали продавать, хотим попробовать сдавать.

Есть ли способы уклониться от продажи?

[kyk]

Вы приняли офер? Подписали контракт?

Мы им послали counter-offer (с нашей подписью) и они его приняли.
На этом документе стоят подписи и наши, и покупателей.

Это и есть контракт?

[Ratbert]

Выставили старый дешёвый дом на продажу. Недавно получили оффер. Но раздумали продавать, хотим попробовать сдавать.

Есть ли способы уклониться от продажи?

можно сказать что плохой агент забыл дисклознуть что в доме была метлаба, все потолки содержат асбест а в подвале скапливается радон... выбирайте что нравится
можно пустить на авось то есть когда придет репорт дом инспектора с предложением компенсировать какие-нибудь недоделки послать в грубой форме, но тут есть риск что согласятся

[Dweller]

"сломайте" хитер, без него вроде как по закону не положено продавать дом

[san-fernando]

После того как оффер подписан, все, дом уже практически наполовину принадлежит покупателю. Заканселить сделку Вы теперь сможете если только покупатель не успеет сделать вовремя какую-нибудь процедуру из contingency removal schedule.

Кстати, проверьте параграф "Back Up Offers" в Вашем договоре: желательно чтобы там было выбрано "Immediate Right to Notify Buyer To Remove Sale of Property Contingency". Это значит, что если вдруг прийдет более дорогой оффер, то Вы можете официально уведомить об этом первого покупателя, и тогда ему дается всего 3 дня на закрытие ВСЕХ его континженсей. Если не успеет, то текущий договор разрывается, начинается "работа" по новой сделке.

[agent_V]

После того как оффер подписан, все, дом уже практически наполовину принадлежит покупателю. Заканселить сделку Вы теперь сможете если только покупатель не успеет сделать вовремя какую-нибудь процедуру из contingency removal.

В разных штатах- разные правила. В Нью Джерси, например, подписанный контракт считается "binding" только по прошествии трёх рабочих дней. В течении этого времени контракт должен быть передан на рассмотрение адвокатам 2х сторон на review . Во время "attorney review" контракт может быть легко расторгнут любой стороной, без каких-либо причин.
Посоветуйтесь с агентом , а лучше с адвокатом.

[Krys-Krys]

Очень часть у покупателей не получается вовремя удалить contingency. Например они говорят в своем оффере что обязуются купить если в течение недели не передумают сами и в течение скажем 3х недель получат кредит. По истечение каждого дедлайна они должны подписать бумагу что снимают contingency, если опаздывают - вы должны подписать бумагу что не возражаете дать им еще время. Так вот бумагу что не возражаете дать еще время можно не подписывать и раз contingency удалить они не могут - на этом ваш контракт расторгается. Мы например когда покупали не смогли получить за 3 недели кредит, у нас заняло это больше времени (4-5 недель) а в оффере у нас было contingency на 3 недели. Но продавец согласился продлить срок и подписывал бумагу.

[Kolombina]

Везде разные правила получается.

У нас снятие континженси подписывать не надо.

То есть если есть 10 дней на инспекцию и 3 недели на лоан при контракте на 30 дней, то через 10 дней вы можете делать инспекцию, но уже не можете требовать исправить что-то.
Если за 3 недели не сделали лоан, то тоже ничего подписывать не надо, если вы сможете закрыться в течение 30 дней.

Если честно, я не пойму логики в подписании снятия contingencies. Ну была contingency, а теперь она expired. Почему это дает право продавцу отменить сделку?

[kyk]

Почему это дает право продавцу отменить сделку?

потому что передумал продавать

[Krys-Krys]

Если честно, я не пойму логики в подписании снятия contingencies. Ну была contingency, а теперь она expired. Почему это дает право продавцу отменить сделку?

Потому что принял продавец оффер на одних условиях, а теперь получается условия другие. Может быть у него было 2 оффера и ваш он принял только потому что вы обещали скажем закрыться быстрее (за 3 недели а не 5). Иначе получается что все могут придумывать без каких либо последствий все что угодно в своих офферах? Вот может у продавца такая ситуация что ему надо продать в течение месяца или вообще не надо уже. Например продавец сам за эти деньги деньги хотел купить другой дом и тоже обещал закрыться к такому-то числу а раз вы сорвали ему сроки получения денег за его текущий дом, то тот другой дом вообще ушел и ему даже и выселяться больше некуда и тогда и продавать уже не надо.

[Kolombina]

Почему это дает право продавцу отменить сделку?

потому что передумал продавать

Дак я не против. Но у нас в стандартном контракте продавец не имеет права отменить сделку, если покупатель не подписал снятие континженси. Континженси снимается автоматом, и если покупатель не закрылся согласно контракту, тогда продавец имеет право на депозит.

А если покупатель закрылся - то продавец не имеет право ни на что, обязан продать.

Я уже в этой ветке раз надцать писала, что законы писаны байерами.

[Kolombina]

Если честно, я не пойму логики в подписании снятия contingencies. Ну была contingency, а теперь она expired. Почему это дает право продавцу отменить сделку?

Потому что принял продавец оффер на одних условиях, а теперь получается условия другие. Может быть у него было 2 оффера и ваш он принял только потому что вы обещали скажем закрыться быстрее (за 3 недели а не 5). Иначе получается что все могут придумывать без каких либо последствий все что угодно в своих офферах? Вот может у продавца такая ситуация что ему надо продать в течение месяца или вообще не надо уже. Например продавец сам за эти деньги деньги хотел купить другой дом и тоже обещал закрыться к такому-то числу а раз вы сорвали ему сроки получения денег за его текущий дом, то тот другой дом вообще ушел и ему даже и выселяться больше некуда и тогда и продавать уже не надо.

Я нигде не писала, что покупатель попросил дополнительное время на закрытие. Я написала, что если покупатель закрывается в срок ( а срок в моем примере был 30 дней), то какая разница, когда у него закончилсь континжеси и почему нужно подписывать снятие?

Оффер был закрыться в течение 30 дней, 21 день континженси на финансирование.

Приходит 22 день, покупатель не подписывает снятие континженси на финансирование.
Почему продавец может расторгнуть контракт, если на 30 день финансирование прошло?

[Kolombina]

У меня была ситуация, когда мне пришел лучше оффер через день. Я ничего не могла сделать. Покупатели просто молча вовремя перечислили деньги, и я должна была perform.
Inspection contingency у них была, но она истекла на 10-й день, и они ничего не просили ремонтировать.

По вашим объяснениям, в Калифорнии, поскольку байеры не прислали подписанное снятие континженси на 10-й день, я бы могла отменить контракт?

[Kolombina]

когда придет репорт дом инспектора с предложением компенсировать какие-нибудь недоделки

Если покупатель очень хочет этот дом, то проглотит все недоделки.

Вот именно.

[Uzito]

По вашим объяснениям, в Калифорнии, поскольку байеры не прислали подписанное снятие континженси на 10-й день, я бы могла отменить контракт?

Все зависит от подписанного контракта.
Если у вас в контракте было условие что Вы можете отменить продажу если получили лучший оффер, уведомили покупателя и дали ему три дня на то чтобы взять дом как есть. Если покупатель не отменил условия останавливающие покупку с его стороны (удачное проходжение инспекции), то Вы могли отменить подажу со своей.

[Kolombina]

По вашим объяснениям, в Калифорнии, поскольку байеры не прислали подписанное снятие континженси на 10-й день, я бы могла отменить контракт?

Все зависит от подписанного контракта.
Если у вас в контракте было условие что Вы можете отменить продажу если получили лучший оффер, уведомили покупателя и дали ему три дня на то чтобы взять дом как есть. Если покупатель не отменил условия останавливающие покупку с его стороны (удачное проходжение инспекции), то Вы могли отменить подажу со своей.

Три дня на все континженси или на закрытие?
выше было сказано, на removing contingencies.

то есть я понимаю - это так. Приняли оффер, закрытие через 30 дней, на континженси - 14 дней. Например.

Через день приходит лучше оффер, и селлер говорит - я твои 14 дней убираю до 3-х.

Байеру все равно, хоть три хоть 14, он на 30-й день перечисляет деньги.

В какой момент в этом примере селлер может отменить контракт?

[Uzito]

Три дня на снятие условий аннулирующих продажу.

Например в контракте есть условие от покупателя - 10 дней на проведение инспекции. Если инспекция неудовлетворительна, то продажа аннулируется. Если покупатель проводит инспекцию на 11 день и находит недочеты, то эти недочеты не могут аннулировать продажу.
Со строны продавца есть условие - если продавец получает лучший оффер, то он уведомляет покупателя и у того есть 3 дня на то чтобы 1) провести инспекцию и удовлетвориться 2) провести инспекцию и аннулировать сделку из-за неудовлетворительного результата 3) отменить условие о инспекции и купить дом как есть. Если от покупателя три дня нет ответа, то сделку можно аннулировать.

[Ratbert]

Три дня на снятие условий аннулирующих продажу.

Со строны продавца есть условие - если продавец получает лучший оффер, то он уведомляет покупателя и у того есть 3 дня на то чтобы 1) провести инспекцию и удовлетвориться 2) провести инспекцию и аннулировать сделку из-за неудовлетворительного результата 3) отменить условие о инспекции и купить дом как есть. Если от покупателя три дня нет ответа, то сделку можно аннулировать.

кто ж примет такой офер? ну то есть конечно кто-то примет но вы же понимаете что любые дополнительные условия имеют денежно выраженные потери для продавца, то есть цена будет дискаунтед на вполне определенную сумму

[Kolombina]

Три дня на снятие условий аннулирующих продажу.

Например в контракте есть условие от покупателя - 10 дней на проведение инспекции. Если инспекция неудовлетворительна, то продажа аннулируется. Если покупатель проводит инспекцию на 11 день и находит недочеты, то эти недочеты не могут аннулировать продажу.
Со строны продавца есть условие - если продавец получает лучший оффер, то он уведомляет покупателя и у того есть 3 дня на то чтобы 1) провести инспекцию и удовлетвориться 2) провести инспекцию и аннулировать сделку из-за неудовлетворительного результата 3) отменить условие о инспекции и купить дом как есть. Если от покупателя три дня нет ответа, то сделку можно аннулировать.

Насчет выделенного - тогда замечательно, если у вас так. Хотя мне с трудом верится, если честно. Буду покупать дом в Калифорнии - почитаю контракт. В WA, например, такого условия как отмена контракта из-за того, что байер не отвечает - нет.
У нас тоже нет.
Более того, контракт, в котором такое прописано - что одна из сторон в одностороннем порядке может расторгнуть контракт, является not valid, и это условие не может быть enforced, даже если оно было подписано обеими сторонами.

да, покупатель не может требовать чтобы селлер делал ремонт или продлил контракт, но имеет право до истечения срока контракта перечислить деньги, подписать доки и закрыть сделку.
Если покупатель не перечислил деньги и не подписал доки, то контракт истекает автоматом и продавец имеет право удержать депозит.

[Uzito]

кто ж примет такой офер? ну то есть конечно кто-то примет но вы же понимаете что любые дополнительные условия имеют денежно выраженные потери для продавца, то есть цена будет дискаунтед на вполне определенную сумму

Что значит "кто примет такой оффер"? Это вполне стандартные условия продажи дома.

Покупатель хочет купить хороший дом, поэтому выставляет условия "куплю если дом пройдет инспекцию", на что продавец, желающий продать дом побыстрее, дает 10 дней на проведение инспекции и соглашается устранить найденные недоделки, но со своей стороны выставляет условие что если инспекция задерживается, то он ничего ремонтировать не будет.

Покупатель хочет быть уверен в финансировании, поэтому выставляет условие "куплю если банк даст ссуду". Продавец, желающий получить деньги и продаеть дом, соглашается и дает на это две недели с условием, что если банк ссуду не дает, то покупатель будет должен принести на закрытие кэш или потеряет оговоренный депозит.

И т.д.

[Ratbert]

когда придет репорт дом инспектора с предложением компенсировать какие-нибудь недоделки

Если покупатель очень хочет этот дом, то проглотит все недоделки.

именно - поэтому и сказано "пустить на авось"

кстати, если при получении репорта от инспектора с предложением компенсировать 20 тыс за хх список проблем выдвинуть встречное (настолько наглое насколько возможно) предложение заплатить 5 тыс за допустим повреждения дома полученные при инспекции... то неприятие этого контрпредложения будет ли рассматриваться как расторжение контракта?

[Ratbert]

кто ж примет такой офер? ну то есть конечно кто-то примет но вы же понимаете что любые дополнительные условия имеют денежно выраженные потери для продавца, то есть цена будет дискаунтед на вполне определенную сумму

Что значит "кто примет такой оффер"? Это вполне стандартные условия продажи дома.

Покупатель хочет купить хороший дом, поэтому выставляет условия "куплю если дом пройдет инспекцию", на что продавец, желающий продать дом побыстрее, дает 10 дней на проведение инспекции и соглашается устранить найденные недоделки, но со своей стороны выставляет условие что если инспекция задерживается, то он ничего ремонтировать не будет.

Покупатель хочет быть уверен в финансировании, поэтому выставляет условие "куплю если банк даст ссуду". Продавец, желающий получить деньги и продаеть дом, соглашается и дает на это две недели с условием, что если банк ссуду не дает, то покупатель будет должен принести на закрытие кэш или потеряет оговоренный депозит.

И т.д.

вы не упомянули ничего про право получения "лучшего офера"