Лэндлорды, собирайтесь!

[perekatipole]

Как вы покупаете свои дома?
Чем Руководствуйтесь?
И вообще, если есть какая информация, поделитесь пожалуйста.

Про себя: У меня пара Rentals ...
Проблем в принципе не было никогда. Лет 10 уже Лендлордю... Один дом почти что выплачен. Ну я его купила дёшево, дорого к сожалению этот дом сейчас не стоит. Но удвоился в цене. Менеджмент компаниям я не доверяю делаю всё сама.

Вот вопрос, один мудрый человек сказал :"Я всегда прокручиваю в голове варианты. Например "пусть сейчас я в убытке, но уверен(а), через 5-10 лет дом удвоится в цене". Как вот знать удвоится ли в цене или не удвоится? Например если в кризис покупать то наверно точно знаешь что удвоится стоимость дома через сколько-то лет. Но ведь последний кризис, который был в 2008-м году, такие кризисы раз в 100 лет случаются. Обычно кризис понижает цену на недвижимость только на 20 -30k , ну Максим на 50.000 $, правильно?
Обычно таких сумасшедших кризисов, какой был в 2008-м году, практически не бывает. Я правильно говорю?
кто-нибудь пережил тут пару кризисов? Может кто-нибудь сказать?

[Kolombina]

Обычно таких сумасшедших кризисов как было в 2008-м году практически не бывает. Я правильно говорю?

Хотела сначала написать, что ничего не поняла, но потом решила написать - "Да, правильно".

[Komissar]

Предсказать время кризиса и/или глубину его очень трудно. Кризис несомненно будет, такова природа кап. экономики. Но насколько он затронет недвижимость, никто предсказать не может. Может, через 15 лет вы будете ругать тех, кто отговорил вас покупать дом сейчас. А может, будете проклинать, что не отговорили.

Оцените кешфлоу, прикиньте ситуацию с работами в регионе, подумайте, что будете делать с домом, если он окажется плохой инвестицией.

[nina_123]

Инвестирую в недвижимоть (ренталс) с 2005 года. Первые проперти покупала пользуясь правилом 1 процента (рент за месяц +/- один процент от покупочной цены). Начинала с Айдахо и Техаса. После краха 2008 закупилась в Сакраменто. Потом по мере расширения портфолио начала консолидировать ассетс, продавая отдаленные и покупая ближе к месту жительства, в некоторых случаях применяя 1031 программу. Менеджмент компаниям тоже не доверяю, сама всем занимаюсь.

[inock]

А что вы сами делаете?
Жильцов подбираете, ремонты или вообще всё?
Есть ли другая (?основная) работа?

Я вот cдался таксы сам делать когда надо было АМТ и амортизации расчитывать. Может зря

Спасибо!

[Херовимчик]

чтобы рент покрывал месячный платеж. Как только HAO в одном месте совсем оборзела и стала выводить все в минус - продали.
Тоже делаем все сами (поиск жильцов, ремонты, налоги)

[perekatipole]

Обычно таких сумасшедших кризисов как было в 2008-м году практически не бывает. Я правильно говорю?

Хотела сначала написать, что ничего не поняла, но потом решила написать - "Да, правильно".

Извиняюсь, писала с работы, наговаривала текст в телефон а телефон сам поправил как захотел.
Сейчас прочитала и сама ничего не поняла че я там писала...
Поправила сейчас, надеюсь что получилось попонятнее...

[perekatipole]

Предсказать время кризиса и/или глубину его очень трудно. Кризис несомненно будет, такова природа кап. экономики. Но насколько он затронет недвижимость, никто предсказать не может. Может, через 15 лет вы будете ругать тех, кто отговорил вас покупать дом сейчас. А может, будете проклинать, что не отговорили.

Оцените кешфлоу, прикиньте ситуацию с работами в регионе, подумайте, что будете делать с домом, если он окажется плохой инвестицией.

спасибо большое...

[perekatipole]

А что вы сами делаете?
Жильцов подбираете, ремонты или вообще всё?
Есть ли другая (?основная) работа?

Я вот cдался таксы сам делать когда надо было АМТ и амортизации расчитывать. Может зря

Спасибо!

да в принципе делать ничего не приходится...
Главное рентеров правильных подобрать...
Один рентер, живет где-то 5-6 лет, ему даже про ренту не нужно напоминать. Каждый месяц кладет ее в банк сам первого числа как часы...

Второй рентер, этому приходится напоминать что рента 1го часила due.
Ну и раз в год lease agreement им посылаю чтоб подписали...
Вот в ринципе и все что я делаю...Делать-то, в принципе, нечего

[perekatipole]

Инвестирую в недвижимоть (ренталс) с 2005 года. Первые проперти покупала пользуясь правилом 1 процента (рент за месяц +/- один процент от покупочной цены). Начинала с Айдахо и Техаса. После краха 2008 закупилась в Сакраменто. Потом по мере расширения портфолио начала консолидировать ассетс, продавая отдаленные и покупая ближе к месту жительства, в некоторых случаях применяя 1031 программу. Менеджмент компаниям тоже не доверяю, сама всем занимаюсь.

Это как? Скажем купили дом за 100к, моргеч будет скажем 1 тыс долларов в месяц, плюс 1 процент стоимость от цены дома. То есть you gotta shoot for 2k in rent? And if you don;t get 2k in rent then u dont buy the house?

[DropAndDrag]

Инвестирую в недвижимоть (ренталс) с 2005 года. Первые проперти покупала пользуясь правилом 1 процента (рент за месяц +/- один процент от покупочной цены). Начинала с Айдахо и Техаса. После краха 2008 закупилась в Сакраменто. Потом по мере расширения портфолио начала консолидировать ассетс, продавая отдаленные и покупая ближе к месту жительства, в некоторых случаях применяя 1031 программу. Менеджмент компаниям тоже не доверяю, сама всем занимаюсь.

Это как? Скажем купили дом за 100к, моргеч будет скажем 1 тыс долларов в месяц, плюс 1 процент стоимость от цены дома. То есть you gotta shoot for 2k in rent? And if you don;t get 2k in rent then u dont buy the house?

мне кажется около 1% или около 1000 баксов в месяц от 100 тыс домика.
на самом деле это все зависит от местности и от ситуации. например, у тех у кого высокий property tax, то только на таксы может уйти 2 тыс от 12 тыс ...

[nina_123]

Правило 1 процента это первый оценочный критерий, самый грубый чтобы просто понять стоит ли ввязываться. Купили дом за 100 тыс - желательно собирать в районе 1000 в месяц, меньше - будет хуже возврат, больше - очень хорошо.

[Komissar]

Правило 1 процента это первый оценочный критерий, самый грубый чтобы просто понять стоит ли ввязываться. Купили дом за 100 тыс - желательно собирать в районе 1000 в месяц, меньше - будет хуже возврат, больше - очень хорошо.

в тех регионах, где это правило работает, обычно дома плохо растут в цене

[Komissar]

тему надо переименовать в "Ликующие лендлорды, объединяйтесь!"

[nina_123]

Правило 1 процента это первый оценочный критерий, самый грубый чтобы просто понять стоит ли ввязываться. Купили дом за 100 тыс - желательно собирать в районе 1000 в месяц, меньше - будет хуже возврат, больше - очень хорошо.

в тех регионах, где это правило работает, обычно дома плохо растут в цене

Согласна что в текущем маркете (на подьеме) это не работает в нашем (Bay Area) районе, НО работало отлично в период после спада/кризиса 2008. Например в 2013-2015 мне удалось купить несколько пропертей в Santa Cruz County по цене 185 - 230 К, которые легко рентуются по 2100 - 2200 и соответственно растет appreciation потому как рядом Долина, основной источник работ. Так что все относительно

[perekatipole]

Правило 1 процента это первый оценочный критерий, самый грубый чтобы просто понять стоит ли ввязываться. Купили дом за 100 тыс - желательно собирать в районе 1000 в месяц, меньше - будет хуже возврат, больше - очень хорошо.

спасибо.
я обычно смотрю чтоб рента моргеч покрывала...
А что если один процент не покрывает моргеч, покупать будете все равно?

[Komissar]

Согласна что в текущем маркете (на подьеме) это не работает в нашем (Bay Area) районе, НО работало отлично в период после спада/кризиса 2008. Например в 2013-2015 мне удалось купить несколько пропертей в Santa Cruz County по цене 185 - 230 К, которые легко рентуются по 2100 - 2200 и соответственно растет appreciation потому как рядом Долина, основной источник работ. Так что все относительно

Санта-Круз каунти - не Bay Area, не смеши тапочки.

[nina_123]

Согласна что в текущем маркете (на подьеме) это не работает в нашем (Bay Area) районе, НО работало отлично в период после спада/кризиса 2008. Например в 2013-2015 мне удалось купить несколько пропертей в Santa Cruz County по цене 185 - 230 К, которые легко рентуются по 2100 - 2200 и соответственно растет appreciation потому как рядом Долина, основной источник работ. Так что все относительно

Санта-Круз каунти - не Bay Area, не смеши тапочки.

Может не совсем Bay Area, как впрочем может быть и например Morgan Hill and Gilroy, но динамика такая-же и высокий рент и appreciation ( то что так мило и дорого сердцу лендлордов) присутствует в полной мере.

[DropAndDrag]

Правило 1 процента это первый оценочный критерий, самый грубый чтобы просто понять стоит ли ввязываться. Купили дом за 100 тыс - желательно собирать в районе 1000 в месяц, меньше - будет хуже возврат, больше - очень хорошо.

спасибо.
я обычно смотрю чтоб рента моргеч покрывала...
А что если один процент не покрывает моргеч, покупать будете все равно?

надо очень исхитриться, чтобы 1% не покрывал моргач. скажем 4% моргача годовых - это 1/3% в месяц!

[perekatipole]

Правило 1 процента это первый оценочный критерий, самый грубый чтобы просто понять стоит ли ввязываться. Купили дом за 100 тыс - желательно собирать в районе 1000 в месяц, меньше - будет хуже возврат, больше - очень хорошо.

спасибо.
я обычно смотрю чтоб рента моргеч покрывала...
А что если один процент не покрывает моргеч, покупать будете все равно?

надо очень исхитриться, чтобы 1% не покрывал моргач. скажем 4% моргача годовых - это 1/3% в месяц!

Если 30 летний моргеч то да...
С 15 летним сложнее будет , Мне кажется ...

А как вы делаете, если покупаете дама не за кеш а моргеч Берете, то вы берёте тридцатилетний или пятнадцатилетний заем? У меня один дом на пятнадцатилетнем а другой на тридцатилетнем моргене

[perekatipole]

И Что вы Думаете по поводу нового закона в Калифорнии который будет позволять строить дополнительные дома На участке, Mother-in-law suites, А также новый закон который позволяет продать дом купленный дешевле и купить по дороже но продолжать платить те же таксы что платили в дешёвом доме. Думаете ли вы что это повлияет на цены сильно? Или может Цены упадут на недвижимость в Калифорнии но не сильно?

[DropAndDrag]

Если 30 летний моргеч то да...
С 15 летним сложнее будет , Мне кажется ...
А как вы делаете, если покупаете дама не за кеш а моргеч Берете, то вы берёте тридцатилетний или пятнадцатилетний заем? У меня один дом на пятнадцатилетнем а другой на тридцатилетнем моргене

мне кажется брать на 15 лет - это практически всегда неправильно, хотя логика купил и быстрее выплатил успокаивает.
- использование дешевых чужих денег дольше - хорошо в бизнесе. если уж вы серьезно собрались заниматься этим бизнесом, то посчитайте когда раньше наберется сумма на первый дом с самого бизнеса или когда бизнес выйдет на самоокупаемость - "покупать, полностью выплачивать и покупать следующий" или "покупать, набирать 20% на следующий и покупать, ...". правда есть неприятный момент - если куча неблагоприятных обстоятельств можно и разориться ...
- остается больше реального кеша на руках. при неблагоприятных обстоятельствах (не можете сдать, нужны деньги делать ремонт или поломалось что-то существенное) это поможет.
- чтобы покупать дома для рента обычные таксы будут как минимум 25%. так что разница при моргаче 30 и 15 лет уменьшается.

[Kolombina]

Обычно таких сумасшедших кризисов как было в 2008-м году практически не бывает. Я правильно говорю?

Хотела сначала написать, что ничего не поняла, но потом решила написать - "Да, правильно".

Извиняюсь, писала с работы, наговаривала текст в телефон а телефон сам поправил как захотел.
Сейчас прочитала и сама ничего не поняла че я там писала...
Поправила сейчас, надеюсь что получилось попонятнее...

Да я просто к тому, тчо тема о том, когда будет кризис и каким он будет, уже столько раз поднималась, что и сказать больше нечего. Никто не знает, а кто знает, тот тоже не знает точно, что он знает ))

[Kolombina]

Инвестирую в недвижимоть (ренталс) с 2005 года. Первые проперти покупала пользуясь правилом 1 процента (рент за месяц +/- один процент от покупочной цены). Начинала с Айдахо и Техаса. После краха 2008 закупилась в Сакраменто. Потом по мере расширения портфолио начала консолидировать ассетс, продавая отдаленные и покупая ближе к месту жительства, в некоторых случаях применяя 1031 программу. Менеджмент компаниям тоже не доверяю, сама всем занимаюсь.

Молодец вы.

[Херовимчик]

И Что вы Думаете по поводу нового закона в Калифорнии который будет позволять строить дополнительные дома На участке, Mother-in-law suites, А также новый закон который позволяет продать дом купленный дешевле и купить по дороже но продолжать платить те же таксы что платили в дешёвом доме. Думаете ли вы что это повлияет на цены сильно? Или может Цены упадут на недвижимость в Калифорнии но не сильно?

а это какой-то новый закон? у нас у половина города такие домики есть, легальные Да и перенос старой налоговой ставки на новый дом тоже вроде не новость? Там правда раньше были какие-то ограничения