хитрожопые счетоводы в ипотеке

[DropAndDrag]

тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

[XAOC]

тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

Так все правильно: сначала вычитаются проценты за прошлый месяц, а потом уменьшается баланс.

По вашему получается что если вы отдолжили $1000 на 1 месяц за 1% в месяц, то в конце месяца можно придти, отдать $1000 и сказать «у меня баланс 0, какие проценты?» , так?

Sent from my iPhone using Tapatalk

[DropAndDrag]

как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.
если до дня пересчета пришли деньги в баланс - принципал, то баланс должен быть уменьшен именно в этот месяц, а не в какой-то следующий.

[XAOC]

как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.
если до дня пересчета пришли деньги в баланс - принципал, то баланс должен быть уменьшен именно в этот месяц, а не в какой-то следующий.

Интерес пересчитывается каждый день, поэтому и баланс пересчитывается каждый день (ну или когда приходит экстра в принципал). Если вы сделаете 2 экстра платежа в начале месяца и в середине, то интерес будет меньше, чем если сделать 1 платеж общей суммой в конце месяца. Потому что баланс менялся в течении месяца.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Гюльбешекер]

Если вы хотите, чтобы деньги шли чисто на principal, так надо и написать в графе comments - principal only payment. Иначе да, они считают что вы делают обычный ежемесячный платеж, берут чуток принципала, кучу процентов, а уж что осталось - опять на принципал. Я это тоже проходила, правда много лет назад

[Korney]

тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

По-моему там заранее все посчитано. Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду. Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

[XAOC]

тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

По-моему там заранее все посчитано. Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду. Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

Нет


Sent from my iPhone using Tapatalk

[DropAndDrag]

значит так. раньше я докидывал в принципал, но особо не присматривался. а пару-тройку месяцев назад пересмотрел финансовые дела и решил выплатить одну ипотеку за год. сделал табличку в экселе, где годовый процент поделил на 12, с колонкой дополнительных выплат в принципал и высчитывал каждый месяц. выяснилось, что в одной ипотеке, где не делаю дополнительных выплат, все сходится, в другой, где в апреле и мае сделал оплаты на суммы больше месячной выплаты не сходится и не в мою пользу
вот тогда-то и стал разбираться ... и как я уже писал, оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся. сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Так что
- кто-то писал, что принципал пересчитывается ежедневно, то это не так в моих ипотеках
- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет

[okop]

Мы достаточно быстро перефинансировали моргидж в HELOC в другом банке под более низкий процент. К тому же процент был плоский, не как в моргидже, когда первые годы в принципал почти ничего не попадает. Также не было штрафов за досрочное погашение. Достаточно быстро выплатили - за 2 года. У второго банка было требование не закрывать HELOC в течении 5 лет, оставили на счёте 10 долл. долга и платили какие-то копейки в виде процентов.

[Helmsman]

значит так. раньше я докидывал в принципал, но особо не присматривался. а пару-тройку месяцев назад пересмотрел финансовые дела и решил выплатить одну ипотеку за год. сделал табличку в экселе, где годовый процент поделил на 12, с колонкой дополнительных выплат в принципал и высчитывал каждый месяц. выяснилось, что в одной ипотеке, где не делаю дополнительных выплат, все сходится, в другой, где в апреле и мае сделал оплаты на суммы больше месячной выплаты не сходится и не в мою пользу
вот тогда-то и стал разбираться ... и как я уже писал, оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся. сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Так что
- кто-то писал, что принципал пересчитывается ежедневно, то это не так в моих ипотеках
- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет

В ёкселе есть Loan Amortization template, там все эти игры предусмотрены. У меня совпадает до копейки. Ну и как уже написали, если просто послать бОльшую сумму, то банк посчитает в свою пользу, т.е. надо явно указывать, что избыток уплачен в счёт principal. На странице payment банка для этого может быть отдельное поле.

[XAOC]

К тому же процент был плоский, не как в моргидже, когда первые годы в принципал почти ничего не попадает.

Это не процент плоский, а срок маленький


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Serguei666]

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.

У вас какие-то нелады с математикой. Положить себе в карман что-либо сверх заранее посчитанного невзможно (при условии, конечно, что вы не опаздываете с платежами)

[Serguei666]

как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.

Очевидно, что вы неправильно понимаете.

[Serguei666]

Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.

Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.

Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

Бред, извините.

[Serguei666]

оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся.

Они это, вроде, и не скрывают. В statement всегда написано "вы должны X, из них Y пойдут в principal и Z - в интерес"

сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Как принципал может увеличиваться, если вы ничего в долг не берете?

- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет

Уменьшение процента всегда в вашу пользу. Если у вас выходит не так, значит, вы неправильно считаете. Под "пользой" понимается уменьшение стоимости кредита.

[Korney]

Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.

Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.

Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

Бред, извините.

Тотал не уменьшится.

[Serguei666]

Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.

Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.

Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

Бред, извините.

Тотал не уменьшится.

А куда ему деваться? У вас amortization schedule есть? Какой у него total в графе "to interest"? А если сегодня закрыть кредит, то какой получится total в графе "to interest"? Правильно - получится другой, причем в сторону уменьшения

[DropAndDrag]

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.

У вас какие-то нелады с математикой. Положить себе в карман что-либо сверх заранее посчитанного невзможно (при условии, конечно, что вы не опаздываете с платежами)

с платежами не опаздываю, так как fee 0.
хорошо вот на цифрах. пусть принципал 100 тыс, процент 3.6 или 0.3% в месяц, платится месячная ипотека 1 тыс + escrow + страховку + 500 дополнительно в принципал
1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5

а теперь прикиньте вы решили выплатить 3 месячных платы вперед, а потом вдруг появились лишние денежки и докинули в принципал тыс 10. на бумаге 10 тыс пойду в принципал и он уменьшиться, но реально 10 тыс будут лежать все 3 месяца без дела!

[XAOC]

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.

У вас какие-то нелады с математикой. Положить себе в карман что-либо сверх заранее посчитанного невзможно (при условии, конечно, что вы не опаздываете с платежами)

с платежами не опаздываю, так как fee 0.
хорошо вот на цифрах. пусть принципал 100 тыс, процент 3.6 или 0.3% в месяц, платится месячная ипотека 1 тыс + escrow + страховку + 500 дополнительно в принципал
1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5

а теперь прикиньте вы решили выплатить 3 месячных платы вперед, а потом вдруг появились лишние денежки и докинули в принципал тыс 10. на бумаге 10 тыс пойду в принципал и он уменьшиться, но реально 10 тыс будут лежать все 3 месяца без дела!

Не правильно. Интерес считается за пользование деньгами за прошлый месяц, поэтому $500 доп платы в принципал вычитается после того, как посчитается интерес, а не до. Я вам уже приводил пример выше.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Serguei666]

а теперь прикиньте вы решили выплатить 3 месячных платы вперед, а потом вдруг появились лишние денежки и докинули в принципал тыс 10. на бумаге 10 тыс пойду в принципал и он уменьшиться, но реально 10 тыс будут лежать все 3 месяца без дела!

???
Ну-ка поясните, что такое "лежать без дела"? Деньги, положенные в principal - не ваши, вы отдали банку долг и как они могут лежать без дела у банка я не совсем понимаю. Да и как это является вашей заботой я тоже не понимаю.

[Serguei666]

1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5

Вы что-то неправильно считаете. Не может быть двух формул. Формула одна, она одна на всех и используется везде. То, что у вас две разных цифры, означает, что вы не совсем понимаете суть формулы и неправильно ее применяете.

[Serguei666]

1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5

Вы что-то неправильно считаете. Не может быть двух формул. Формула одна, она одна на всех и используется везде. То, что у вас две разных цифры, означает, что вы не совсем понимаете суть формулы и неправильно ее применяете.

Да, кстати, формула настолько одна-единственная, что ее в школе проходят. Просто, если интересно, потрудитесь почитать о том, как считаются и начисляются проценты по кредиту

[Komissar]

тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

это Вы, уважаемый ликующий коллега, слегка лопухнулись. Если без специальных memo и напоминаний закинуть плату за ипотеку, то таки да, именно так и посчитают. Раньше в книжке Ликование 101 об это прямо везде писали, что надо аккуратно с предоплатой принципала.

[Korney]

Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.

Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.

Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

Бред, извините.

Тотал не уменьшится.

А куда ему деваться? У вас amortization schedule есть? Какой у него total в графе "to interest"? А если сегодня закрыть кредит, то какой получится total в графе "to interest"? Правильно - получится другой, причем в сторону уменьшения

А если не закрыть, а просто уменьшить, скажем оставить тысячу.

[Serguei666]

А если не закрыть, а просто уменьшить, скажем оставить тысячу.

Тогда интерес станет считаться не на ту сумму, что вы были должны, а на оставшуюся тысячу. И он будет значительно меньше, экономия налицо.